物业管理中的智能化设施的管理与维修方案上课讲义.doc

物业管理中的智能化设施的管理与维修方案

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第六节 智能化设施的管理与维修方案
一、 人员配备
配备专业的智能化技术人员对智能化设备进行管理、维护与维修，保障智能化设备的长期、可靠、有效运行。
二、 材料储备
根据智能化设备的实际情况，有预见性的储备部分易损件，以保证及时排除智能化设备运行中出现的故障。
三、 运行管理
1、 门禁对讲系统：至少每两天一次对各门禁对讲主机进行巡视检 查，并对巡视检查的情况按实予以记录。巡视检查时发现问题马上组织处理。
2、 安防监控系统：配备专人对监控设备进行实时管理，随时将异 常情况反馈给专业技术人员进行处理。
3、 停车场管理系统：配备专人对停车场管理系统进行实时管理， 随时将异常情况反馈给专业技术人员处理。
四、 定期维护
1、门禁对讲系统：
（1）、每季一次门禁对讲系统设备除尘、清理。包括管理主机、楼宇主机、层间解码器等。 （2）、每季一次楼宇门禁对讲主机、门禁读卡器内部电子器件检查。
（3）、每月一次楼宇门禁对讲主机按键灵敏度测试。
（4）、每月一次根据楼宇门禁对讲系统设备参数进行功能测试，及时发现异常及时处理。 （5）、每月一次门禁系统电控锁、磁力锁调整、检修及可靠性测试。
（6）、每月一次管理主机软件维护，包括查毒、杀毒、软件升级。
2、安防监控系统：
（1）、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在－20 ℃～＋60℃，相对湿度应在10％～100％；室内温度应控制在＋5℃～＋35℃，相对湿度应控制在10％～80％。
（2）、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
（3）、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。
（4）、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。
（5）、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。
（6）、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。
3、停车场管理系统
（1）、每月一次设备除尘、清理，扫净管理电脑、发卡机、读卡机、闸机内部尘土。对出入口摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入设备机体内，确保机器正常运行。
（2）、根据停车场管理系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及停车场管理系统传输线路质量，处理故障隐患，协助收费主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
（3）、对停车场管理系统设备每月至少断电停机一次，每次不低于2小时，以延长设备使用寿命。
（4）、每月一次管理软件维护，包括查毒、杀毒、软件升级。
（5）、每月对道闸机进行一次全面检查、调整，测试道闸起落闸杆的准确性和可靠性。
（6）、每月测试一次地感线圈的工作性能
五、故障维修
配备专人跟进智能化系统设备故障，一般故障确保8小时内组织修复。重大故障根据实际情况尽快组织修复。
具体实施方案
智能化设施设备整体归属于设施设备管理
监控系统（摄像机、录像储存设备、闭路电视等）
可视监控系统是技术防范系统的重要组成部分，可通过清晰视频图像实时反馈现场情况，为管理决策提供直接有力的信息，同时长期记录现场信息，提供追索查询证据，给犯罪分子震慑并防范于未然。
管理与维修方案：
1、 清点设备，建立设备台账 。
2、检查设备，测试机械、回路部分动作是否流畅，测试系统方面操作是否正常，检测数据库及信息是否准确，确定所有设备正常与供应商建立设备移交清单 。
3、 创建供应商通讯录，分别记录设备的售后服务、维修人员、工程师、销售经理的联系方式 。
4、建立设备故障记录，记录设备故障现象、发生时间、原因、维修时间。定期对记录进行统计，算出设备完好率。
5、与供应商协商，要求提供一定数量的易损部件。
6、 与维保方沟通，建立设备维保计划 。
7、确定消防联动关系 。
8、建立监控点位分布图，掌握所有摄像头的分布、监控区域及主要监控目的。
9、统计周边人流量高峰低峰时间段及低峰时间段园区闭路电视监控重点，闭路电视时间节点 。
10、将各监视点设于的各主要出入通道、车库、电梯等地,对人流进行动态控制。
11、建立监控设备清单并入库存档 — 宣传监控设备的正常使用方法 。
12、培训操作人员对系统操作、检修，专人需要进行设备结构、性能、操作方法等方面的知识，考核合格后方可操作。
13、 建立定期检查制度，要求操作人员对系统监控记录进行定期实时、回放检查，检查时要填好监控记录定期检查登记表，如发现有故障、特殊事件须或重大隐患的情况须通知相关上级进行及时处理。
14、建立视频记录查看程序，紧急情况可直接通过业主委员同意进行查看。
15、 妥善保管系统设备，不得随意拷贝、删除监控信息或在计算机上安装其他软件，建立交接班制度，防止设备损坏和丢失。
16、对设备设施建立维护计划，小至清洁除尘、数据备份；大至设备更新线路整改。
发生口角、斗殴时可步移至监控范围可让监控中心发觉及时前往救助，且录像可作为有利存证；
注：货物临时搁置在监控范围内，由监控人员24小时查看，如有丢失可追查记录；入侵报警系统（红外对射、微波双鉴防盗探测器、报警求助按钮） 补充物业隔离措施的不足，有效防范恶意入侵，同时在有需求情况下，能够通过报警按钮通知物业，以取得协助。

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