中国人民银行济南支行办公楼物业管理服务投标书教学内容.doc

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目 录
第一部分 报价文件 9
1.1报价一览表 10
1.2详细的费用投入计算 11
1.3详细的成本测算 12
1．3．1年管理费用明细表 12
1．3．2年房屋管理费用明细表 13
1．3．3 年设备运行、养护、维修管理费用明细 14
1．3．4年保洁费用明细表 15
1．3．5年保安费用明细表 16
1．3．6年绿化费用明细表 17
1．3．7费用汇总表 18
1.4其它优惠条件 19
1.4.1为中国人民银行济南分行新办公楼免费提供开荒(约3万元) 19
1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务 19
1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员 19
第二部分 技术文件 20
2．1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念） 21
2.2拟派中国人民银行济南分行办公楼项目经理、部门经理 25
保证项目经理不变的承诺书 28
2．3物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度 29
2.3.1项目部组织结构图 29
2.3.2项目部员工岗位职责 30
A.项目部经理 30
B.工程部 31
C.保洁绿化部 40
六、管理部 48
2.3.3物业管理运作流程大纲 50
一、物业管理项目运作流程 50
二、项目经理管理程序及规范 51
三、项目部工作检查流程图 52
四、办公室文员工作程序及规范要求 53
五、仓库管理程序图 54
六、回访分类示意图 55
七、投诉处理程序流程图 56
八、物品使用及报废程序 57
九、保洁检查监督流程图 58
十、公共设施维修工作流程图： 59
十一、检查、验收共用设施维修工作流程图 60
十二、维修班工作程序 61
十三、盘查可疑人员流程图 62
十四、管理工作规程 63
2.3.4管理规章制度 111
一、员工着装制度 111
二、请假制度 111
三、交接班管理规定 111
四、物料采购、保管、领用制度 112
五、库房管理与进货验收制度 112
六、财产管理制度 113
七、对讲机使用规定 113
八、操作票制度 114
九、维修巡检制度 114
十、机房安全保卫制度 115
十一、交接班制度 115
十二、停、送电票制度 116
十三、电气维修管理规定 118
十四、工具管理制度 119
十五、水箱间管理规定 120
十六、电气竖井、管道井管理规定 120
十七、工程部周转仓库管理规定 120
2.4物业管理人员配备方案 121
一、★★项目人员聘用标准（含人员职称、资格等） 121
二、培训管理体系 126
三、驻中国人民银行济南分行办公楼项目部人员定编 130
2.5物业管理服务用房及其他物资装备配置方案 131
保洁设备一览表 132
常 用 工 具 一 览 表 133
清 洁 原 料 一 览 表 134
工 程 管 理 工 具 一 览 表 135
保安装备一览表 136
办公设施一览表 136
花卉摆放计划方案 137
重要设施、设备代维、保养费 138
绿化工具、用肥一览表 139
2.6物业管理费用收支测算报告（物业管理第一年度） 140
☆☆ 方案一 140
☆☆方案二 141
2.7物业管理服务分类标准与承诺 142
2.7.1工 程 部 142
一、运行设备及附属设施的运行、养护和维修范围 142
二、设备设施运行维护标准 142
三、具体服务 145
2.7.2安 全 部 154
一、服务范围 154
二、安全管理标准 154
三、具体服务 155
2.7.3保洁（绿化）部 160
一、服务范围 160
二、保洁管理标准 160
三、保洁具体服务 161
四、绿化服务范围 164
五、绿化服务标准 164
六、绿化服务范围 165
七、高空作业、外墙清洗 173
2.7.4普通信件、报刊、杂志的分发服务 182
2.7.5突发应急维修服务 182
2.7.6建立、完善物业资料和档案 182
2.7.7物业管理质量目标及保证措施 183
2.8各类突发事件的处理预案 193
2.9 物料消耗计划及具体降耗措施 200
一、物料消耗计划 200
二、降耗措施 200
2.10档案体系的建立 202
2.11愿意承受的有关奖罚 203
2.12物业管理服务模式 203
2.13物业管理开始及结束的交接 204
2.14本项目主要业务骨干配置人选和素质介绍 206
2.15最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应的保证措施 207
2.16需要业主协助解决的问题 209
第三部分 商务文件 210
3.1 资格及商务情况表 211
3.2偏差表 213
3.3企业简介 214
3.4合同草案： 218
第四部分 221
资格资质证明文件 221
1）营业执照副本复印件 222
2）法定代表人授权委托书 222
3）资质证书复印件 222
4）建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件 222
5）获奖项目证书复印件 222
6）ISO9000、ISO14001体系认证复印件 222
7）获奖项目、最大物业管理项目、最复杂物业管理项目和承担过的综合性大厦的物业管理合同复印件 222
法定代表人授权委托书 223

投 标 函
山东省齐鲁国际招标有限公司：
我们根据编号为SIT-200517竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行济南分行办公楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商山东明洁物业管理有限公司正式委托全权代表姚丽华 经理提交报价文件正本一份，副本伍份。
在此文件中，投标人全权代表声明并同意：
（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与投标文件中的条款。
（2）我方承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。
（3）我方已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。
（4）投标文件在公开报价后90天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交投标文件，将被没收投标保证金。
（5）我方同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。
（6）我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
（7）我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。
（8）我方若未成为成交供应商，招标代理机构有权不做任何解释。
（9）我方将遵照《物业管理条例》的要求。
（10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：
地址：济南市二环东路3218号发展大厦11 E 邮政编码：250100
电话： 8119349 传真：8119339
电子信箱：miwy-sd@
供应商全称：山东明洁物业管理有限公司
开户银行名称：招商银行济南市洪楼支行
公章： 银行帐号：170-6580135210001
法人代表签字： 开户银行地址：济南市洪楼
2005年 8 月 2日

第一部分 报价文件

1.1报价一览表
供应商全称
山东明洁物业管理有限公司
总报价
（元/年）
方案一（包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：660000元
大写：陆拾陆万元整
1.178元/平方米/月

方案二（包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：990000元
大写：玖拾玖万元整
1.767元/平方米/月
资质、资格
国家二级

物业管理经理、部门经理
岳峰 财政厅 项目经理
朱慧 外经贸厅 管理部经理
党群 省农信社 工程部经理
张建霞 中国人寿保险 保洁绿化部
孙纪元 省图书馆 安全部经理
物业实现规范时间
正式进驻后15日内
出现问题服务响应时间
24小时待岗，5分钟内赶赴现场
备注

注：1、总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用。
2、以上内容由采购代理机构在开标仪式上统一唱价。

供应商：山东明洁物业管理有限公司 供应商全权代表：

1.2详细的费用投入计算
项目管理初期一次性投入费用表

序号
投入项目
费用合计
1
投入保洁工具
29690.00元
2
投入保洁原料
26370.00元
3
绿化工具
6589.00元
4
保洁设备
62670.00元
5
安全装备费
21120.00元
6
工程工具费
6756.00元
7
办公设施
13820.00元
8
员工工装费
21300.00元

合 计
188315.00元
注: 不含前期各种资料印刷费用
具体投入计算见技术文件

1.3详细的成本测算
管理成本构成及测算一览表(成本测算)
1．3．1年管理费用明细表

序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
一
人工费
合计4人
86688元/年
1
员工工资
项目经理2300元/月1人
管理部经理1500元/月1人
文书650元/月1人
质检员750元/月1人
62400元/年

2
福利费
包括部分福利费：14%；
8736元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
14352元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×4
1200元/年
二
办公费

5259元/年
1

通讯、交通、住房等
5000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×4/71
259元/年
三
小计
一至二项之和
91947元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
4597元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
4597元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
5664元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
5057元/年
年管理部费用总报价：111862元/年

1．3．2年房屋管理费用明细表

序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
一
人工费
合计2人
23616元/年
1
员工工资
维修技工700元/月 2人
（配合各部门进行房屋管理）
16800元/年

2
福利费
包括部分福利费：14%；
2352元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
3864元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×2
600元/年
二
办公费

2129元/年
1

通讯、交通、住房等
2000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×2/71
129元/年
三
小计
一至二项之和
25745元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
1287元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
1287元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
1586元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
1495元/年
年管理部费用总报价：31400元/年

1．3．3 年设备运行、养护、维修管理费用明细

序号
费用名称
测 算 依 据（含数量、单价）
年费用
测 算合计
一
人工费
合计17人
245921元/年
1
员工工资
工程部经理1800元/月1人
工程部领班1300元/月2人
工程部职员700元/月14人
170400元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
23856元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
39192元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×17人
5100元/年
5
法定节假日加班费
170400元/12月/26天/2×27天
7373元/年
二
维保工具及特殊设备代维费

199378元/年
1
工程工具费
根据工程管理工具一览表计提折旧费
3378元/年
2
见重要设施、设备代维保养费
19．6万元
196000元/年
三
办公费

11102元/年
1

通讯、交通、住房费等
10000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×17/71
1102元/年
四
小计
一至三项之和
456401元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
22820元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
22820元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
28114元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
26508元/年
每年费用总报价：556663元/年
1．3．4年保洁费用明细表
序号
费用名称
测 算 依 据（含数量、单价）
年费用
测 算合计
一
人工费
合计24人
248360元/年
1
员工工资
保洁部经理1200元/月1人
保洁部领班800元/月1人
日常保洁员550元/月18人
计划卫生580元/月4人
170640元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
23890元/年
3
保险
养老、失业、工伤险共计工资总额的23%
39247元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×24
7200元/年
5
法定节假日加班费
170640元/12月/26天/2×27天
7383元/年
二
保洁物料费

76950元/年
1
保洁设备
根据保洁设备一览表提折旧费
20890元/年
2
保洁工具费
根据常用工具一览表
29690元/年
3
保洁原料费
根据清洁原料一览表
26370元/年
三
办公费

103557元/年
1

通讯、交通、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×24/71
1557元/年
3
外墙清洗、垃圾费
5万元（玻璃6次外墙1次）+4万元
90000元/年
四
小计
一至三项之和
428867元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
21443元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
21443元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
26418元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
24908元/年
保洁部每年费用总报价：523079元/年

1．3．5年保安费用明细表

序号
项 目
测 算 依 据
全 年 测 算
一
人工费
合计24人
321812元/年
1
员工工资
安全部经理1500元/月1人
安全领班900元/月2人
安全员700元/月21人
216000元/年
2
福利费
包括福利费：工资总额14%；
30240元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
49680元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×24
7200元/年
5
法定节假日加班费
216000元/12月/26天×27天
18692元/年
二
安全装备费
见保安装备一览表折旧费
7040元/年
三
办公费

13557元/年
1

通讯、交通 、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×24/71
1557元/年
四
小计
一至三项之和
342409元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
17120元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
17120元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
21092元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
19887元/年
保安年费用总报价：417628元/年

1．3．6年绿化费用明细表

序号
费用名称
测 算 依 据（含数量、单价）
年费用
测 算合计
一
人工费
合计1人
10787元/年
1
员工工资
绿化工600元/月1人
7200元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
1008元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
1656元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×1
300元/年
5
法定节假日加班费
7200元/12月/26天×27天
623元/年
二
绿化工具物料费

3294元/年
1
绿化工具用肥
见绿化工具、用费一览表
提折旧费
3294元/年
三
办公费

1065元/年
1

通讯、交通、住房费等
1000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×1/71
65元/年
四
小计
一至三项之和
15146元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
757元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
757元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
933元/年
八
税前利润
四至七项之和的10%计提
880元/年
绿化每年费用总报价：18473元/年

1．3．7费用汇总表

序号
项 目
测 算 依 据
报 价
一
方案一，包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿
1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.6
1102442元
二
方案二，包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿
1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.3 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.6
1659105元
方案一,有两名维修技工配合其他部门进行房屋管理；方案二，有19名工程人员进行设备运行、维护并配合各部门进行房屋管理。

1.4其它优惠条件
1.4.1为中国人民银行济南分行新办公楼免费提供开荒(约3万元)
1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务
1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员

第二部分 技术文件

2．1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）
根据竞争性谈判文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合竞争性谈判文件的要求。其次，我公司投标小组对竞争性报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对中国人民银行济南分行办公楼物业托管部分和周边环境进行了排雷式考察，现已对大厦托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对大厦物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。
中国人民银行济南分行是我省金融服务系统的窗口，是集综合型、公众型、开放型、专业型、智能型于一体的高层建筑，其主要特点是：
一、本项目容办公，学习培训，会议，餐饮，接待于一体，内部使用功能布局复杂，易相互干扰，管理难度大。
二、公众型开放式金融项目，客流量大，室内外环境卫生保持难度大,消防、保卫安全要求高。
三、项目内的工程设备设施的档次高，技术先进，安装布局分散，智能化程度高，运行保障难度大。
四、项目内大部分设施系电控制，机械制动，专业化程度高，分布面大，运行保障维护难度大，技术要求高。项目地处济南市中心繁华地段，四周经营性场所多，交通干道，大型商场林立，人流、车流频次高、流量大，项目的秩序维护，安全管理难度大。
五、公众、开放型项目，接纳八方来客，各阶层人士，既是金融基地，又是省会城市文明的窗口，其社会形象的维护要求高。
因此，对管理者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统意义上的物业管理者所能驾驭的。
针对以上五大特点，明洁公司的管理理念分为以下五大方面：
一、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理
明洁公司经过十多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。在管的中共中央党校、国家安保部、烟台市国税局、山东省人民政府、山东省财政厅、省图书馆、省外经贸厅、省农信社、潍坊市人民银行、莱芜市财政局、莱芜市开发区管委会办公楼等200多个综合物业管理项目。自接管以来，我公司不依靠房地产开发、没有主办单位扶持而独立运作，具有技术人才集中、承接业务量大、管理各类高档写字楼、高智能行政办公大楼星级管理的鲜明特点。针对中国人民银行济南分行办公楼项目，明洁公司从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。并详细划分界定中国人民银行济南分行办公楼内外的功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个场所，每个部位都纳入明洁物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中住宿、办公、学习，充分体现明洁人“业主（宾客）至上，信誉第一“的服务宗旨。
二、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、住宿环境
明洁公司在中共中央党校，山东省政府大院，山东省财政厅，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次办公楼项目中，决定购置最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保洁员工，分日常保洁，定期计划保洁，室外绿化保洁等多个保洁班组大力营造办公、住宿、学习区域和公众活动区干净、整洁、明快、温馨的良好氛围，充分体现明洁人“标准化，规范化”服务模式和“精心组织，精心指挥，精心操作，精心维护”的“四精”质量标准，让物业管理“产品”完美无瑕，充分体现明洁人的质量品质“亮点”。
三、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境
针对中国人民银行济南分行办公楼，内部使用功能的特点，明洁公司安保部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。科学规划，合理安排设置，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处置方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失，充分体现明洁人“作风过硬像军人，完成任务像铁人，服务业主像仆人”的社会形象。
四、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护
针对中国人民银行济南分行办公楼项目的工程设备门类复杂，技术先进，智能化程度高的特点，明洁公司选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻，设立总控值班室进行统一指挥调度和现场管理，分别设立楼宇维修班、锅炉班等多项专业，每个班由专业工程师担任班长，技术员担任领班，组织领导各专业值班和维修人员昼夜24小时值班操作，巡视监控，做到运行保障坚守岗位，保养维护定点定时。让各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。充分体现明洁人“组织指挥严密，技术要求严格，操作规程严谨，工作态度严肃”的工程技术人员“四严”工作作风。
五、树立超值性服务意识，提升业主形象品牌
中国人民银行济南分行办公楼是山东市文明的窗口，明洁公司在项目部的组织结构设置上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。届时明洁公司在中国人民银行济南分行办公楼的全体员工将让业主和来宾看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。充分体现明洁人“讲仪容，讲仪表，讲文明，懂礼貌，重诚信，守承诺，既热情又周到”和“明洁物业宾馆化管理”的企业形象“亮点”，让业主和来宾享受到超值性服务的同时，大力提升业主的社会形象品牌。

2.2拟派中国人民银行济南分行办公楼项目经理、部门经理

项目部经理简历表

姓 名
岳峰
性 别
男
年 龄
29
职 务
经理
职 称
物业管理经理
学 历
大专
参加工作时间
1994.8
从事物业管理年限
6年
已完成项目情况
单 位
项目名称
面 积
日 期
项目标准
省政府
综合管理
7.8万平方米
1999.1-2001.3
办公大院
省财政厅
综合管理
21万平方米
2001.3-2005.7
办公楼

部门经理简历表

姓 名
张建霞
性别
女
年 龄
37
职 务
保洁部主管
职称
物业管理经理
学 历
高中
参加工作时间
1985.6
从事物业管理年限
5年
已完成项目情况
单 位
项目名称
面 积
日 期
项目标准
玉泉森信大酒店
客房部经理
208万㎡
1997.5-2000.8
办公楼
省财政厅
保洁部经理
21万㎡
2000.8-2003.1
办公楼
人保公司
综合管理
1.8万㎡
2003.1-2005.7
办公楼

部门经理简历表

姓 名
孙吉元
性别
男
年 龄
26
职 务
安保部
经理
职称
物业客服部门经理
学 历
大专
参加工作时间
2002.8
从事物业管理年限
3年
已完成项目情况
单 位
项目名称
面 积
日 期
项目标准
财政厅
安全管理
21万㎡
2002.8-2003.1
办公楼
省图书馆
安全管理
8.6万平方米
2003.1-2005.7
办公楼

部门经理简历表

姓 名
党群
性 别
男
年 龄
46
职 务
工程部主管
职 称
工程师
学 历
大专
参加工作时间
1985.12
从事物业管理年限
11年
已完成项目情况
单 位
项目名称
面 积
日 期
项目标准
齐鲁宾馆
物业管理

1990.6-1994.5
办公楼
德国维卡公司
工程管理

1994.5-2002.8

人保公司
工程管理

2002.8-2004.6
办公楼
省农信社
工程管理

2004.6-2004.7
办公楼

部门经理简历表

姓名
朱慧
性别
女
年龄
35
职务
管理部经理
职称
物业管理员
学历
中专
参加工作时间
1995.6
从事物业管理年限
4年
已完成项目情况
单 位
项目名称
面 积
日 期
项目标准
舜耕山庄
会议服务

2000.6-2001.10
酒店
中央党校
客户服务

2001.10-2003.5
学校
省外经贸厅
项目经理

2003.5-2005.12
办公楼

保证项目经理不变的承诺书
本公司拟定由岳峰同志出任明洁物业管理有限公司驻中国人民银行济南分行办公楼物业管理项目部经理。
本人基本情况：岳峰 男 29岁 大专学历 自一九九九年从事物业管理工作至今。
曾任明洁物业管理有限公司驻山东省政府物业管理项目部、山东省财政厅管理项目部经理；负责政府办公厅、省无线电管理委员会、省信息中心、参事楼、档案楼安全、保洁、会议服务、前厅接待、财政厅等的综合管理。具有丰富的工作经验，有较强的组织协调能力和非常强的敬业精神。
公司承诺：如有幸承担中国人民银行济南分行办公楼的物业管理，在合同期内将由岳峰同志始终负责本项目的管理工作。

2．3物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度
2.3.1项目部组织结构图

项目部（71人）
管理部
3人

工程部
（17+2）人

保洁绿化部
24人

安保部
24人

项目部经理1人

人 员 配 置 表

部 门
人员配置
部 门
人员配置
项目部经理
1人
工程部（19人）
主管1人，配电6人，空调机房6人，综合维修运行技工6人
方案一，以上工程部人员留用2名技工配合各部门进行房屋管理；
方案二，19名员工用于设备、房屋管理
管理部（3人）
主管1人、文书1人，质检员1人，
保洁绿化部
（24人）
主管1人，领班1人，保洁员17人，计划保洁员4人，绿化1人
安保部
（24人）
主管1人，领班2人，安全员21人

2.3.2项目部员工岗位职责
A. 项目部经理
直接上级：分公司总经理（副总经理）
直接下属：本部各部门主管
（一） 主要职责
1、 全面领导主持物业管理项目部的经营管理工作，在本项目内全权管理、使用和调配人员、设备和物资，向分公司和业主负责。
2、 主持制定年度经营管理工作计划并负责落实。
3、 带教培训本部门各级管理干部和员工，建立思想稳定、作风过硬、技术精湛的骨干队伍，夯实物业管理的组织和技术基础。
4、 深入物业管理“四个阶段”的全过程，全面监控物业管理质量，现场解决和纠正各专业工作中的问题和不良行为，争创优质、精品物业管理项目工程。
5、 适时组织质量分析会和技术研讨会，研究和解决物业管理质量 和工程项目中存在的“常见病”、“多发病”及技术疑难问题，不断提高工程项目的管理、保障、维修和保养水平。
6、 加强设备和工具的使用、保养教育和存放管理，尽力保证其使用功能不受损坏，尽量延长其使用寿命。
7、 加强物业管理成本控制，大力降低物料消耗，增收节支，全面完成公司下达的经营管理指标。
8、 经常拜访业主，征求其对物业管理的意见和建议，正确处理业主投诉，并积极组织整改，及时向业主反馈整改结果。
9、 定期开展安全教育和安全检查，针对存在的不安全因素制定安全保护措施并督导落实，坚持夜间查岗查哨制度，确保物业管理项目的人身财产安全检查万无一失。
10、 关心和爱护职工，发动群众开展深入细致的思想工作，当好职工的贴心人，不断增强企业的凝聚力和向心力。
11、 工作勤谨、忠实、敬业，廉洁自律、以身作则，处处作职工的表率。把明洁公司“四个亮点”工作台推向新水平。
12、 完成上级领导交办的其他任务。
B. 工程部
（一） 工程部组织网络图
工程部

工程部主管
1人

运行值班班
综合运行养护维修

配电

6
人

空调

6人

替休

1人

5人

（二）工程部责任概述
一）工程部经理
直接上级：项目部经理
直接下属：本部领班、技工．
1、主要职责
（1）领导主持工程部的全面工作，工程保障、养护维修质量向项目部经理和业主单位负责。
（2）认真组织检查、验收、接收、登记托管工程项目的工程质量和设备、设施的数量、品牌、规格、型号，并组织专业工程师详细查阅大型设备的技术资料、开通使用、维修、保养说明书，弄清其性能特点、操作使用方法和工作注意事项。
（3）认真查阅建筑、装修、设备、设施安装图纸，现场勘查业主建筑物、设备、设施的布局功能及安装特点。深入了解业主单位的工作性质、特点和专业需求，有针对性的制定运行和保养、维修措施。
（4）主持制定运行保障和维修保养计划，一式三份，业主单位、项目部、工程部各存一份，报项目经理和业主单位批准后组织实施。
（5）主持召开由业主单位和工程技术人员参加的工程保障工作会议，研究制定工程保障工作方案，并认真征求业主单位意见，经项目部和业主单位审批后认真执行。
（6）有计划、有针对性的组织专业技术培训，努力提高工程部的保障技术水平。
（7）针对工程项目状况，经常组织工程项目的“常见病”、“多发病”和设备、设施的技术性能、故障特点主持制定预防、养护和维修保障措施。
（8）深入工程现场，跟踪工程运行、维修过程，规范工程技术人员的工作行为，检查验收工程质量。
（9）协助人事部招聘工程技术人员。
（10）负责本部技术人员的在岗培训和工作技术考评工作。
（11）随时做好特殊情况的应急准备，工程项目出现险情，立即赶赴现场，组织排故和救援。
（12）定期走访业主单位有关人员，经常征求业主单位对工程保障工作的意见和建议。对业主单位的投诉，积极组织整改，并将整改结果向业主单位反馈。
（13）定期进行安全教育，主持制定安全预防和安全操作规程，并监督落实，确保工程保障和技术操作安全。
（14）完成上级领导交办的其他任务。
二）电气领班
直接上级：工程部经理
直接下属：电气技工
1、主要职责
（1）主持管理托管项目的电气工程运行保障和养护维修工作。
（2）检查、验收、接管、登记电气工程设备安装质量，建立电气设备设计、安装、养护、维修技术档案资料。
（3）查阅设备安装图纸，深入现场勘查线路、设备安装结构和布局特点，制定运行保障和养护维修计划经工程部经理批准后实施。
（4）学习钻研维修保养技术，不断探索工程维修新器材、新技术、新工艺，努力提高工程保障和维修保养技术。
（5）带教培训电气技工，逐步提高其技术水平。
（6）坚持现场巡查值班制度，确保电气设备的正常运转。
（7）接到故障通知或业主单位投诉，立即赶赴现场，查明情况，及时报告并实施排故。故障排除后，及时向上级和业主反馈排故结果，并经经理验收确认登记、签字。
（8）协助配合其他工程人员完成维修保养任务。
（9）完成工程部经理交办的其它工作任务。
（10）落实安全措施，确保电气工程运转和技术操作安全。
三）电气技工
直接上级：电气领班
直接下属：无
1、主要职责
（1）根据电气运行、养护维修计划，完成运行保障和养护维修任务。
（2）坚守值班岗位，监视、掌握电气设备的运行状况，发现问题及时报告，并实施排故。配电室值班。
（3）坚持设备现场和业主工作场所检查巡视制度，收到故障信息和业主单位投诉，立即赶赴现场，查明原因，立即报告，并实施排故，排