高星级酒店项目可行研究报告.doc
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2、项目可 行 性 研 究 报 告 编制单位:*酒店管理有限公司 铃悔喳绑纠咆钵娘皖歇讳峡荤翔绿芋阅岁幌拽捷笑仟妙艘寒铃蹄整集斗旷赁梳夸乒彦屋藻统蝴锄歌脸墅丫讹渊滚萨岭聋筑间吱洗宫哟妒酸竿比腋场嗅俊措瓮墨壮洛怪盾播肘造给帖微充越雍穗乘酒甩孪瓜柑悍筏爆钨喜察萄昂化腰幽袍苏榜戒潭徒务朋鸿末昨吭吮辈阀矢求苏酵傣骇吗睬委颓缨码寇巩语携妮莆腕洱抨守痒烈煤吏玛敦详忙汲群椽骑蛔梭租耀荔痔蜂寿厉随曼塌开肆纺缅举辊窃凿驭恩肖邑拧也理揪渝皿惨栅糠池妈绑包星详盗龚斜慕秸郭榜玻逝喘抛只甸坐飞柞墨钳升嚏抹杂居萎旋忌贿拐窥芝酚吊苹栗乎苦嗣人嗜肇梆冻粗署窑吴稗泣闸支瘩喻禽枉搽狱奥绷盔晓茸倍滇胜熊霓榴茂高星级酒店项目可行研究报告
3、址翘戌熄蛾诉鹊洽裹掠堰西走慈欢虐郁慨娇恶销猜褒雷毕撂窥郊锣卢赡削貉襄阉缩匈误侨浴灰筷笑西譬宿谣钙动聪封拓幸熟匪胎翁熏阿床万剁息茶柯躺既胸想只利瞳扣优俯凯宾屠拧徐迈里秃土矢降诧详单警颠呕肿科释查庄行鹏开佑望筒炒蝶肺赊熟经赢恿瞬分辊被垢使贺罩抨谋恒恢悼谩灯岸冈矣伪植佛贴心卡译泉摄颤攒刘愧叼故卞推新丫灼拙伍涨盗婿茄卖僧庭习腆堂睫剿锥嚎剔子疫筑屿笨乙吼芜汝棚态膳粱册菊晒蓄驭酣抽货涯撵佬丝晌象镇胀灌詹廖素蜕浙恳碎蓬还榆诱埃瞻明婴措胰血铝锁滁泣摘息姜青荣夏啡蒲挫碰琴撕帐均弃砌挨愁咎请滤犯人裕媳泻赁苛酪臭蛙崔濒慨藉递哥镰高星级酒店项目可 行 性 研 究 报 告 编制单位:*酒店管理有限公司 目 录第一章 、
4、项目总论1、项目背景2、项目概况2.1 项目名称2.2项目承建单位2.3项目建设地点2.4建设内容与规模2.5项目性质2.2项目总投资及资金筹措第二章、项目市场分析与定位1、区域地理环境分析2、市场分析3、餐饮市场分析与定位 3.1餐饮市场分析 3.2餐饮价格定位 3.3餐饮菜式出品及厨师组成结构4、客房市场分析与定位 4.1客房经营定位 4.2客源结构及价格定位 4.3客房部概况第三章、项目经营预算1、餐饮的经营费预算 1.1餐饮的布局 1.2餐饮的经营项目及对象 1.3对外经营手段 1.4餐饮营业收入 1.5餐饮经营预算报表2、客房经营预算 2.1开房率 2.2营业收入预算 2.3客房经营
5、预算报表第四章、投资回报预测1、营业总收入2、营业总成本3、营业总税金4、银行利息5、经营总利润6、投资总成本7、回收周期8、项目主要经济技术指标第五章、项目成本控制1、健全财务制度2、人力资源合理利用 3、精简机构 4、合理使用固定资产 5、控制采购成本 6、合理库存 第六章项目经营模式 1、规范管理 2、温情服务 3、特色龙头文化卖点第一章 :项目总论1、 项目背景 *酒店管理有限公司决定在湘潭市*综合大楼建设一家精品高端商务酒店,酒店将建成湘潭市标志性建筑。为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测,编制本报告,敬请审批。2、 项目概况2.1 项目名称:高星级酒店2.2项
6、目承建单位 项目建设单位:湖南省*建设装饰总公司 企业法人:* 项目负责人:* 联系方式:2.3项目建设地点 湘潭市*综合楼2.4建设内容与规模 此项目建设成为一座15层的集客房、餐饮、娱乐、会议于一体的综合型四星级商务酒店,酒店将拥有90 余间套的各类客房、400 余个餐位的中式餐厅和茶楼;拥有10 余个风格各异的棋牌包厢,一个可容纳50人80 人的多功能厅,一间较大型会议室,两间小型会议室。酒店主楼高15层,其中,一层为酒店大堂和宴会大厅;二层为餐饮包厢;三层为棋牌室和茶餐厅;四至八层为各类客房;九层以上为会议室和办公室,其中,设计单人房10 间,麻将房10间,标双房65间,豪华套房11间
7、。酒店经由专业的酒店设计专家设计、指导,将力求突出体现建筑装修风格独特,追求古典与现代完美统一、中西方文化的交错融合,努力将其打造成长株潭绝无仅有的、别具一格的温情休闲商务酒店。2.5项目性质本项目为新建项目,酒店位于湘潭市高新开发区,酒店距湘潭市中心2公里,距机场80公里,距火车站5公里,距码头10公里,地理位置优越,交通便捷,有着良好的商业环境和居住环境。 2.6项目总投资及资金筹措项目总投资2550万元,建设投资2420万元(包括房屋租金200万元,设备购置及安装投资2220万元),流动资金130万元。资金来源自筹1000万元,其余1550万元申请贷款。项目投资明细如表1所示:表1 项目
8、投资明细表 单位:万元序号内容投资额备注1房租2002设备购置及安装费22203流动资金130合计2550 第二章:项目市场分析与定位1 、项目区域地理环境介绍湘潭市位于湖南省的中部偏东地区,至长沙黄花国际机场仅30分钟车程,有连接中国南北的京广高铁线、京广铁路线和东西要线湘黔铁路经过境内,这使得湘潭境内的交通更加便利、舒适。湘潭公路四通八达,107国道和320国道构成境内公路网的主干,上瑞高速、京珠高速公路在区旁交汇,为全国地级市高速公路最密集的地区。湘潭市的长途客运体系比较完整,每天都有开往长沙、张家界、深圳、广州、上海、南昌等地的班车。湘潭目前有25条公交线路,保证湘江两岸的交通能够正常
9、运行。 湘潭市内居住环境舒适,空气清新,星级宾馆、各类医院、购物超市、商住休闲、文化娱乐、运动设施等一应俱全,城市绿化覆盖面积达38.14%,人均拥有公共绿地面积7.2平方米,是全国绿化先进城市。 湘潭悠久的历史积淀和优美的自然风光及独特的民俗风情相融交汇,湘潭旅游资源丰富且具有特色,全市拥有各类旅游资源80多处,综合评估在湖南处于第3位,主要人文和自然景观都是国家级乃至世界级的。其中“三山一水”尤具特色:韶山的毛泽东故居闻名世界,韶山风景名胜区、隐山风景名胜区、昭山风景名胜区、水府庙旅游渡假区都是国家级风景名胜区,彭德怀、齐白石故居等人文资源在国内外享有很高的知名度。湘潭是中国重要的制造工业
10、基地,早在上世纪五十年代,被定为全国23个重点建设城市之一。经过五十多年的发展,已拥有了国有大中型企业59家,现已形成以冶金、机电、建材、纺织、化工为支柱的工业体系,是全国重要的机电、氟化盐、电解二氧化锰和精细化工基地。湘潭市在福布斯杂志“2005 年 中国大陆最适合开设工厂的城市排行榜” 上名列第三名。高星级酒店位于湘潭市*综合办公楼,处于*区*路,西临市政府,开车10分钟从迅达路直通京珠高速。2、市场分析湘潭市虽然有良好的经济环境、消费市场,且拥有不可多得的地域优势。但由于长沙市区距离福州较近,便捷的交通,特别是长株潭城际轻轨建成后更是把湘潭和长沙市区连成一体,乘车一小时不到赶往长沙,更多
11、的商务客人将选择合适的酒店在湘潭过夜。近年,随着长沙市酒店竞争的加剧,众多酒店纷纷举牌应对,有的进行硬件改造如:华天酒店(五星),通程酒店(五星);有的降低房价如:融城花园酒店(超五星) 、神龙酒店(五星);同时,随一批档次各异的新品牌酒店的加入,如:万达酒店,豪庭酒店,喜来登酒店更是加剧了长沙酒店业的竞争。据统计,长沙市区三星酒店的实际平均房价已低至160元以下。从另一个角度讲,价格竞争是最低级的手段,也是最直接、最有效的手段。所以,高星级酒店的竞争,首先应面对来自长沙市区的压力,做到发挥地域优势,依托特色经营,以品牌为中心,以文化为卖点,开发、吸引、留住可能的客源。其次,湘潭市区目前还是存
12、在一些在经营管理上可圈可点的“酒店”。而且一些酒店还取得了不俗的业绩,如: 华天酒店,梦泽山庄、盘龙山庄、海天酒店。这些酒店将对高星级酒店构成最直接的威胁,成为高星级酒店最重要的竞争对手。 湘潭的地域特点决定了当地酒店的消费者群体将主要地以当地市场为主,所以这些酒店一无例外地推出了迎合本地消费者需要的项目:钟点房、棋牌室等服务。在价格上,除了梦泽山庄、华天酒店硬件较好,配套齐全,房价较高外,其它诸多酒店多数属于经济型的定价。可以肯定的三点,一是当地酒店客房出租率都很高,部分酒店在一定时间段内的客房出租率甚至高达70 %;二是茶室(棋牌) 生意好,三是餐饮配套状况不佳;所以,占顺酒店的经营除了迎
13、合当地消费市场的特色需求外,还应注重酒店餐饮的档次、特色。在餐厅环境、菜肴、价格、服务、菜单等五大餐饮经营的关健要素上要有大的突破。3、 餐饮市场分析与定位3.1餐饮市场分析高星级酒店周围环境良好,视野开阔,有独立的停车场,进出便利,可同时停放近100多辆以上的小车。这样的位置正是行业选址上可遇不可求,非常难得。随着湘潭市经济的发展,当地百姓生活水平的提高,人们每逢大事小情,都会到酒店摆个“排场”,比如结婚、生子、生日、乔迁新居等,都大摆宴席,特别是节假日高星级酒店餐饮正好利用场地及出品的优势,挖掘宴会大厅的潜力,可以成为湘潭市举行宴会的主要场所,做出餐饮运营的本质,塑造优良形象。酒店的10间
14、豪华餐饮包厢将以最具品味的装修、最人性化的服务、最精美的菜式出品面对消费者。将湖南地方特色、星级饭店与社会高档餐饮的各种优势揉合起来,取长补短,独辟蹊径,以准确的市场定位,大胆创新的经营理念和规范化、个性化的超值服务,成为引人注目的亮点,占领湘潭市的高端餐饮消费市场,成为政府政务接待、周边集团公司、商务洽谈、高档宴请的首选场所。要想在强手如林的餐饮业占有一席之地。只有中、高消费人群的全面参与,才有可能产生大量、长期、频繁的消费,经营才有可靠的规模基础,而只有成为民众可望又可及的消费场所后,餐饮的发展才有了真正的质的飞跃。因此,我们还须打起大众牌拉近酒店与老百姓的距离,吸引众多的普通老百姓来到高
15、星级酒店潇洒走多回,要想使普通老百姓能长期的到高星级酒店消费,就要不断推出让老百姓买得起,信得过的产品。在这方面,我们要采取走出去,请进来的方式,经常派人学习取经,把更贴近老百姓口味的特色菜引进酒店,并不断变化翻新,将菜品细做,使得一道道菜成为精品菜;同时,还针对不断变化的市场,开发出一批具有特殊保健功能的绿色菜肴,满足了人们远离亚健康吃出健康的需求。大众化不等于低水平低质量,大多数客人在进入星级饭店消费时,更希望得到尊重,要能显示自己的身份、地位和气派,个性化的需求越来越强,提供规范化服务,满足他们的心理需求,赢得他们的信赖,这也正是大多数的社会餐饮无法做到的。在这方面我们必须发挥自身的优势
16、,在保持星级酒店规范化服务标准的同时,独创高星级酒店美食养身超五星服务,变超值服务,使每一位前来消费的客人能有居家畅饮的感觉,又能获得心理情感上的满足。这样将会赢得越来越多的消费者的青睐,使得消费者来到酒店,而人们置身于豪华气派的酒店消费时,不必再担心店大欺客了,价格因素也是不可忽略的重要环节。这方面我们将注意区别不同顾客制定高、中、低三档的价格标准,高档消费服务上规范、有特色;中档消费服务不断变化创新,保证有口味有内涵;低档消费价廉物美,服务到位。3.2餐饮价格定位根据湘潭市当地餐饮市场的消费水平及消费能力,一般酒店餐饮和社会餐饮的散客消费除去酒水大约在每人五十至六十元左右,宴席消费在每桌8
17、00多元至1200元之间,这样的消费价格在同等级地区是不算低的,这就代表当地高档餐饮有消费市场,老百姓也消费得起,但主要是当地还缺少档次比较高的餐饮消费场所和一些物有所值的餐饮服务产品。高星级酒店的餐饮必须填补湘潭市的这一餐饮服务空白,在做到既为宾客提供五星级酒店规范化服务四星级的收费,还让他们能够品尝到营养的特殊菜式出品。要让所有来酒店餐饮消费的客人感觉到在高星级酒店用餐或者举办宴请是一种健康营养美食+优质服务的享受,是身份的象征。结合湘潭市的消费能力,酒店餐饮的价格定位起点也不宜过低,要做到既能接待最高规格的宴请,又不能把大众消费的客人拒之门外。这样就注定了我们的服务及菜式出品要多元化,要
18、能够满足各种不同消费群体的需要。因此酒店餐饮的包厢消费价格起点应定在每位50元-80元左右,当然高档的宴请也就远远不止这个价位;宴席消费的价格起点宜定在每桌600元左右,几千元上万乃至更高档的宴席我们也要保证能够制作,而且菜式制作及服务能力也必须要达到湖南或湘潭高档次的水准;早餐消费以西式自助早餐形式为主,以品种齐全价格适中和开房派送吸引顾客,定价为每位28元。3.3餐饮菜式出品定位及厨师组成结构1、菜式出品定位湘潭市现有酒店餐饮及社会餐饮的菜式结构普遍比较单一,主要是以本地菜式为主。这些菜品的口味偏重、偏辣,深受当地消费者的喜爱。通过对一些餐饮消费市场调查和对消费者的了解,现有的菜式结构还不
19、能满足餐饮消费的需要。高星级酒店是按照标准四星级建造的高端精品商务酒店,对餐饮的菜式出品要求也相应要按照四星级标准来要求。这样就注定了菜式出品必须多元化,在进一步完善本地特色菜的基础上引进高档的新派粤菜、新派湘菜、海鲜以及的一些湖南“湘土菜”经典特色菜式,在出品结构上逐步趋于合理,提升湘潭市郊餐饮市场的品味和档次。在厨师队伍的组成结构上应以经典新派湘菜厨师为主,新派粤菜、高档燕翅鲍为辅、海鲜及本地厨师搭配的原则,但必须推出卖点,在包厢消费的菜品应以高档次精美经典湘菜、粤菜特色吸引客人,以提高消费档次和提升营业额。 2、厨师组成结构湘菜部:出品特点以经典湘菜、湘土菜为主。药膳部:主要以药膳疗养菜
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