商业地产项目融资建议书09.docx
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1、商业地产项目融资建议书一、房地产融资方法1、自有资金公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20。2、预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金,以及委托单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。 在房地产市场前景看好的情况下,一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对开发商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些
2、未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种,一是分次收款,另一种是一次预收,显然后一种情况对开发商更为有利。然而,预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方,当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如国家规定开发商超过25的总投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。因此,开发商不能以为不出一分钱,空手就能搞成房地产,并得到丰厚的回报。3、银行贷款房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金,按偿还期限的不同,可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还,一般可作为企业短期资金周转;而在房屋建成一定的阶段,开发商可用以作抵押,筹
3、集长期贷款。 房地产开发商无论自有资金多少,在每一个具体开发项目上,相当程度上充当“皮包公司”的角色。自有资金多的开发商,同时可从事多个项目的开发,而在每个项目上自有资金运用较小,大多数的资金靠贷款。因此,开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。房地产开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款,具体方式如下: 3.1 土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一,开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后,就可以把土地使用权抵押给银行,获取贷款资金,再把这笔资金投入开发建设,通过商品房预售回笼资金,归还贷款。但是,土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐,
4、因为商品房预售办法规定,商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记,只有经过登记的合同才有法律效力,但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了,必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时,开发商必须与银行协商,用分期支付贷款的形式,把土地分期分批解除抵押,同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益,又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。3.2 自有财产(股权)抵押贷款开发商利用自有财产(股权)进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产,比如办公楼或机电设备(如汽车)、电子设备,或者其它有价证券、专有技术等有形、无形
5、资产。此外,房地产开发商对外投资形成的股权,在经过工商部门和产权登记部门登记确认,并经过银行对其进行评估后,也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。3.3 担保贷款房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保,或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保,也可以由自己的关联企业提供担保,由此获取银行的贷款,这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。开发商进行银行贷款,一般可采取以下几种方式,即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下,应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。银行在提供融资服务时,一般要按以下条件对贷款项目进行评估:借款用途、拟投资项目的
6、可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则,是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法。3.4 项目封闭贷款这个贷款方法是从上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。3.4.1 贷款的操作方式开发商取得土地使用权证书后,不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款,而是在办完建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后,向银行提出“项目封闭贷款”,银行可在对该项目进行充分评估的基础上,确定是否贷给该项目开发性贷款,使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权,因为还必须考虑项
7、目的开发前景(只有项目适销对路,才能保证贷款本息的及时足额归还),贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户,由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管,以保证该笔贷款用在该项目,待项目符合预售条件进入预售阶段时,由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款,由此取得售房收入,并作为前述项目开发贷款的还款来源。3.4.2 开发商应做的工作 开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款,就应该主动向银行提供项目的具体情况,甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入,在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见,使银行对项目有充分的了解,
8、对项目的开发前景有信心,愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。3.5 公司综合授信贷款这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解,或者已经有一段时间的来往,接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。3.5.1 贷款的操作方式银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展,经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价,给予该房地产开发商核定年度授信额度,即当年给予该企业一定数额的贷款规模,只要在这个规模内,开发商可以根据开发项目的资金需求,随时提出贷款的要求,银行会在很短的时间(比如一周内)批准贷款,这种贷款往往执行最低的基准利率,并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请,所以取得
9、开发资金及时的同时也节约了财务费用。3.5.2 开发商应做的工作 开发企业要想获得银行的综合授信贷款,必须信誉良好、经营规范。所以开发企业在日常的生产经营活动中,要注意以下几个问题:(1)提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系,注意精简高效,建立责、权、利一体的岗位责任制,明确职责和考核目标,建立科学合理的内部流程和运作机制,特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中,更要吃透政策,减少反复,提高整体效率。(2)以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始,就要注意市场调查,以市场为导向,以目标顾客群的需求为中心展开市场营销,在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。(3)注
10、重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣,直接影响融资额度的大小。因此开发企业一定要重视企业信誉。第一,要对银行讲信誉,特别是对银行的贷款,一定要准时履约,及时奉还,要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级,通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。第二,要对社会、对政府讲信誉,要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三,要对购房客户讲信誉,确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理制度,严格履行各类经济合同,执行国家的政策和法律、法规,成为真
11、正的“重合同、守信用”单位。3.6 纯信用免担保免抵押贷款纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的。 3.6.1 贷款的操作方式在综合授信贷款的基础上,银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。对信誉优良的开发企业,每开发一个新的楼盘,银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款,以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘,这种贷款一般不指定使用用途,也不需要担保和抵押,但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理,以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。3.6.2 开发商应做的工作开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款,当然比获得银行综合授信要
12、严格一些,除了上面提到开发商应做的工作,特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外,公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通,让银行对企业更了解、更有信心,当然把主要业务资金往来放在哪家银行,哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。实现互惠互利,是房地产开发商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件。3.7 在产品、存货抵押贷款在产品、存货抵押贷款是在“自有财产(股权)抵押贷款的基础上,根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来。3.7.1 贷款的操作方式 房地产开发商作为一个持
13、续经营的开发商,往往手中还有一些未售房产,属于在产品或产成品,尚未进入市场,也未转为企业的固定资产,这部分房产经评估后,也可以作为抵押物,获取银行的抵押贷款;另一方面,开发商已经开工的在建工程作为在产品,也可以作为抵押物进行贷款。3.7.2 开发商应做的工作开发商为了获取在产品和存货抵押贷款应做的工作:首先是在产品和存货的确权工作,开发商必须提供足够的政府有关批文,来确定这些在产品和存货归该开发商所有;其次必须请有资格的评估机构进行评估;第三还要和银行进行抵押折扣率商谈;对在建工程的抵押贷款,除了确权和评估外,还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理,直到项目的贷款还清为止。3.8
14、开发企业之间的相互担保该贷款方式是在“担保贷款”的基础上,对寻找担保方进行研究发展而来的方法。3.8.1 贷款的操作方式担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径。但是,在市场经济条件下,不能靠行政命令来找人担保,上级政府机关又不能为企业担保,专门为企业贷款提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用,到哪里去获得较为便捷的担保支持呢?此时,去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业,它也有同样的贷款担保的需求,经双方协商,银行同意,可以相互成为对方的贷款担保企业,完成贷款担保的使命。3.8.2 开发商应做的工作在寻找相互提供担保的企业的过程中,开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银
15、行所接受的企业。因为要为对方担保,必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性,因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中,在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时,这种企业也容易被银行所接受。在房地产抵押贷款证券化尚未成熟和利用社会保险基金以及住房发展基金尚不发达的情况下,以上办法尚为短期内对房地产开发商可以马上奏效的融资办法,当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用。由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点,决定了开发商离不开银行的支持,而房地产业作为国民经济的支柱产业,作为我国重点培育的新的经济增长点之一,也是银行不能放弃的利润增长点之一,所以银行和房地产业的关
16、系非常密切,在短期内的转型期中,开发企业面临优胜劣汰的发展过程中,也同样需要银行对优秀房地产开发商的扶持,使这些优秀的房地产开发商在竞争中发展壮大。因此,银行和开发商双方都有积极性来培植这个市场。4、企业债券融资方式企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些写成的或者被印成的金融单据。其中注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。在企业的运营中急需中长期的巨额资金时,发行债券变成为一种重要的融资渠道。房地产开发商正是这类需要巨额资金的企业,因此发行债券是房地产企业的重要融资手段。 采用企业债券融资方式主要应注意以下几方面的问题:债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。 企业债券的偿还
17、期限。通常企业债券的偿还期限在一年以上的视为长期债券,房地产企业的行业性质决定了其所需资金需要用作长期周转和固定资产的投资,因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限,故也要相应提高债券的票面利率。企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要,对于发行债券的企业也很重要,因为只有投资者能得到一定收益才会购买。从上可以看出,发行企业债券是融资的重要途径。但必须注意,不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门(一般是政府金融部门)会严格审查公司及项目的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容。5、企业股票融资方式企业股票与企业债券的根本共性就是它们都是有
18、价证券。通过发行企业股票进行融资是企业经济运作中筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于股票是股权证书,持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利,而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系,债券持有人不能干预其发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。6、争取外单位投资企业对外投资的方式一般有两种:一种是以货币资金方式向其他单位投资,一种是以实物、无形资产的方式进行投资。就房地产
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