物业管理项目负责人操作手册.doc

人力资源管理人力资源管理框架图定期面谈，处理好员工申诉员工月考核，职员工季度考核，年终考核根据业绩考核、等级考核，调整薪酬考勤，请假制度考核晋升员工转职工，职工转职员及职务晋升人力资源管理辞退不合格员工，末位淘汰率5%做好在职辅导和对下属的培养工作培训开发招聘录用根据能力，结合部门经营情况确定薪酬做好个人，帮助下属进行职业生涯规划签定劳动合同，购买社会保险培训计划的制订、实施和效果检查编制各岗位说明书组织架构招聘到合适的人员，合理安排岗位熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制培养良好的员工关系，关心员工生活建设优秀的团队，培养合作精神根据员工满意度调查，采取措施定期开展有特色的员工活动员工关系 管理项目负责人人力资源工作的权限和程序序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后15日内2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。所有人员由人力资源部统一招聘、调配。部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。审核签定劳动合同审批表，主送招聘管理员。每月25日前5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写员工登记表（俗称大表）。如填写需在员工登记表上加签部门经理意见（不签名字），资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月20日前6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。根据职员表现确定转正时间，在万科企业股份有限公司职员转正审批表填写意见后（不签名字），将资料上交薪酬福利管理员。每月20日前7职工转正审核部门人事管理员填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。每月25日前8员工转正审核员工主管上级填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月25日前9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。每月3日前10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。11主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况13加薪承办审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写薪金调整表，主送人力资源部经理。每月25日前14办理保险审核审批办理社会保险审批表，主送薪酬福利管理员。所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前15加班汇总表考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前15工资审批审批工资表签字。每月5日前17暂住证审批审批办理暂住证审批表，主送招聘管理员。办理月份15日前18考勤汇总表审批审批考勤汇总表，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月20请假审批员工15日内病、事假、探亲假管理人员、技术员7天内的假主送薪酬福利管理员审核员工15日以上的病、事假管理人员、技术员7天以上的假主送薪酬福利管理员21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。23落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：1、 试工期内的；2、 严重违反劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书警告通知书辞退流程逐级处理）3、 劳动合同到期。对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填写离职手续表，签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。26各类人员辞职审核审批离职手续表，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。职业生涯规划流程确定发展途径和方向。与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。品质管理 品质管理框架图文件控制体系文件的培训文件的编制、更改、报废品质管理QCC活动品质改善预防其它潜在不合格顾客反映比较集中的需求顾客意见调查中急需解决的失效的检测仪器突发事件和质量事故供方的不合格产品和服务顾客有效投诉各类检查中的问题内外审不合格每年一次外审每半年一次（抽检）每半年一次内审质量记录的借阅和报废质量记录的归档现场质量记录的管理内外审纠正管理评审质量记录控制外来文件的控制体系文件的保管和保密财务和经营管理 财务和经营管理流程图争取收支平衡了解管理处各年度经营情况N严格控制降低成本开展多种经营分析亏损原因盈？保证大项收入合理控制成本Y定期进行财务分析，采取措施 说明： 1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维护各类设备，降低运行成本。 3、考虑将客户资源转化成经济效益。管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序序号项目内容权限主送附件/备注1付款单审核2停车场发票使用情况不定期抽查3拖欠款减免承办总经理4季度管理报告财务部分审批重大调整须经财务部同意5日常经营性费用2000元以下审批2000-5000元审核相关职能部门5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批10000元以上承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批65000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费承办人力资源部审批仪器仪表、品质活动费承办品质管理部审批书报费、社区文化费用承办总经理办公室审批75000元以上的非经营性费用承办相关职能部门审核，总经理审批8工程劳务合同2000元以下审批2000-5000元审核相关职能部门审批5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批10000元以上承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批9交际费1000元以内审批1000-2000元承办相关职能部门审批2000元以上承办相关职能部门审核，总经理审批10差旅费承办总经理审批 说明： 1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。2、保管好部门历任财务人员交接单。 租售管理流程租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源设立年度租售目标指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训佣金分配：出租业务租售中心提10%转让业务租售中心提50%减免佣金，报租赁中心提取佣金：租赁为月租的50%转让为交易价的1.5%，最低不低于5000元及时上报租赁信息保存租售资料至少2年组织实施信息管理 管理项目信息报送方式和时限序号信息类别内容描述经理职责主送抄送报送时限报送方式1信息半月报部门主要工作完成情况及计划描述审批2日、17日PM17：30前上载内部网2信息快报重要性较高，部门正面事件审阅总经理办公室分管领导1个工作日内邮件3突发事件体系文件规定的内容审阅品质管理部分管领导总经理办公室1小时内邮件电话4投诉信息各类服务、管理投诉审阅品质管理部分管领导总经理办公室1小时邮件5入住信息统一入住楼盘审阅当天网上公告6租售信息租赁、转让信息审阅租赁中心当天邮件7管理报告管理处季度管理报告或周工作简报审批分管领导总经理办公室季度首月20日前上载内部网8会议纪要部门级重要会议审批分管领导总经理办公室会议结束3日内上载内部网、邮件9小区荣誉国优、省优、市优及其它各种奖励、称号审阅总经理办公室分管领导获得荣誉当日信息快报10工作计划月工作计划审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统11工作计划完成情况上月工作计划完成情况审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统12媒体采访采访要点、报道全文审阅总经理办公室分管领导采访2个工作日内邮件13媒体曝光即将或已发生的媒体负面报道审阅总经理办公室品质管理部分管领导事发1小时内邮件电话说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。行政后勤管理 资产管理资产报废资产调拔接受捐赠资产按照审批权限购置资产更改资产管理台帐房产后勤部办理登记手续报废总经理或授权人审批部门经理审批低值易耗品？NY填写资产情况审核单填写资产情况审核单工作服领用权限序号项目内容权限报送方式注意事项1各岗位服装的领用和换新审批物资领（借）用单主送房管部后勤主办抄送房产部主管和金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员；确保工作服按规定穿着满2年2领用本岗位以上的工作服审核申请物资领（借）用单主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金色家园业务管理管理项目负责人例行工作表序号工作内容月季半年年1管理服务报告首月20日前2顾客恳谈会半年一次3业委会会议每季至少一次4外包保洁巡查及评估报告5日前5保洁现场巡查和记录每月一次6机电设备年检计划12月15日前7设备检查及记录每月一次8职员工面谈半年一次9员工面谈每年一次10B级查岗计划12月31日前11安全消防检查及记录每月一次 设备设施管理熟悉管理服务区域的设备设施情况考核和公司检查设备图纸资料的保存了解设备设施维修及保养的要求，设备操作保养应编写作业指导书设备设施管理熟悉管理处技术人员的专业特长改造更新常见故障及排除办法程序文件维修保养指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行日常监督、指导，每月至少一次合理配置设备、设施责任人各类检查标准分布位置设备工作原理作业指导书了解对设备设施的维修及保养要求安全管理日常监督检查和指导、考核ABC级查岗紧急集合内务检查公司各类检查经理月检查主办周例会班长日巡查岗位礼仪安全管理各类演习军事训练业务知识思想教育安全员的培训制定消防、治安和交通等紧急事件的处理预案完善安全管理相关制度和作业指导书合理配置安全岗位及布防明确安全管理的重点、难点熟悉管理服务区域安全管理状况人员进出管理停车场管理治安管理消防管理安全管理评估出租户管理安防设备管理装修管理物资放行管理 保洁管理四害消杀公共区域保洁保洁管理日常监控培训考核泳池消杀消杀日常保洁日常监督指导根据实际情况确定外包根据实际情况确配置保洁员了解公司对保洁程度的要求作业指导书程序文件各类检查标准泳池消杀熟悉管理服务区域的保洁状况绿化管理植物分布的情况植物搭配的风格绿化管理日常监控培训考核绿化改造花木摆设日常养护日常监督指导根据实际情况确定包给绿化部根据实际情况确配置绿化员了解公司对绿化养护的要求作业指导书程序文件各类检查标准植物的生活习性熟悉管理服务区域的绿化状况客户关系管理 客户服务流程 根据客户群特征和硬件设备、客户反馈的信息等，确定客户服务方案不断提升客户满意度评估客户服务方案，并不断完善和调整组织对客户服务项目进行回访，了解客户意见部门经理每月走访部分业主培训，动员，组织落实客户服务方案 客户投诉处理流程能否处理？有效投诉？顾客满意？N向顾客解释投诉关闭统计分析品质管理部抽查验证每月统计分析和上报品质部验证处理措施（含回访）回复顾客落实处理措施拟定处理措施品质管理部验证处理措施（含回访）顾客满意？回复顾客落实处理措施拟定处理措施有效投诉？能否处理？品质管理部客户服务中心、网络管理处顾客投诉YYNNYNYYYN相关部门或请示领导CI标识管理填写CI视觉识别产品制作申请表标识语言注意体现尊利思想，材料的选用应与小区风格一致并考虑成本因素设计室联系制作和验收部门领取标识和签收，或拒收退回设计室入伙需要制订新标识检查完善标识标识破损重新制作按费用审批权限报相关人员审批总办设计室图案设计报送品质部审核中英文 装修管理装修施工图纸施工队有效的承建资格证营业执照装修队负责人身份证原件、联系电话填写装修申请表填写装修施工人员登记表交纳装修保证金及其它费用三方签定装修管理责任书办理装修许可证出入卡根据规划设计风格请万创确定或审批窗花、防盗网、防盗门、遮阳棚等的装修款式装修验收装修监控，安全员每天一次，装修负责人每二天一次（装修重要时期每天一次）授权装修审批负责人或由部门经理审批装修按照款式和房屋安全使用要求审批装修退还装修押金，管理处应按户分业主和装修队设装修保证金登记簿 说明： 1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。 2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。会所管理准备从开发商处接管会所根据会所实际情况和客户群的特征，初步拟订会所经营方案和计划，包括：入会方案、服务内容、收费标准和收支预算、设备添置、营业时间、人员配置、服装、培训方法等方面内容将经营计划报相关职能部门审批根据审批后的计划实施从开发商处接管会所，办理交接手续制订会所管理规定和服务流程，并不断调整和完善。会所营业了解业主需求，不断提升服务品质，开发新服务项目 工程遗留问题处理N地产质量问题/业主强烈要求？保修期内？签定三方保修合同（物业、地产、施工单位）制订工程返修管理制度做好记录，业主签字管理处专项报告报客户服务中心客户服务中心处理管理处开具工程遗留问题处理记录表Y管理处跟踪处理情况直至完毕业主提出返修说明： 1、保修期以发出的入伙通知书上的入伙日期开始计算。 迎检工作流程接到迎检通知或根据工作计划准备迎检根据考评标准，结合部门的实际情况制定迎检计划，包括现场管理、环境管理、安全管理、设备管理、资料管理和财务管理方面需完成工作事项，落实相关责任人，确定完成时限等，需公司协助的事项要注明将迎检计划报品质部审批品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合迎检部门按计划组织人力、物力实施迎检前一周，品质部组织人员检查并要求部门整改部门实施整改措施部门安排迎检场地，并明确相应接待人品质部复查后等候检查组陪同检查，灵活回答现场提问对检查问题点实施纠正措施检查结束 业委会筹备和选举流程住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开始筹备业主委员会以开发商的名义向区建设局提出委托委托物业公司筹备业主委员会的申请向区建设局提出成立筹备小组的申请筹备小组拟订业主委员会筹建计划和方案将筹备计划报品质部审批品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门配合部门实施筹备计划和方案，选出业主代表并在小区内公布（照片、简历）筹备第一次业主大会，发放和回收业委会选举选票召开第一次业主大会，邀请区建设局领导参加业主大会并监票选举产生业主委员会委员，召开第一次委员会议，选举产生主任、秘书等职务向区建设局提出成立业委会申请并公告全体业主业委员会和业主恳谈会会议工作流程拟定会议时间和主要议程客户事务组与业主委员会预约会议时间确定会议时间，发布会议通知，邀请有关领导参加布置会场、安排接待会议过程中灵活处理，避免发生言语冲突整理会议纪要将会议纪要发有关领导审阅将会议纪要发业主委员会主任审阅，各委员签字在服务区域张贴会议纪要 本体维修基金管理和使用入伙后第二年开始收取本体维修基金，高层0.25元/平方米，多层0.15元/平方米本体维修基金需单独设账，并在季度管理服务报告中向业主公布工程完工经业委会同意后付款按照实施方案实施，注意对供方进行评估和工程的验收根据计划制订具体实施方案，按照政府规定，一些费用较大的项目需要经过一定比率的业主签字每年底制订下年本体维修基金使用计划，报业委会审批。物业管理前期准备指定专人负责记录入伙前后发生的由地产公司支付的各项费用建立对外公共关系编制管理处组织架构和职务说明书人力资源部人事操作指南品质管理部体系文件和法律法规财务管理部财务制度汇编和出纳操作手册总经理办公室行政制度汇编从职能部门接收各类资料拟定入伙工作计划时间表物业前期管理入住指引、入伙流程业户手册、常规服务项目表防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚款式需填写的入伙资料房屋设计平面图、水真走向图入伙现场宣传展板及其他标识入伙现场的布置和模拟演练入伙前工作准备指定专人办理各种证照接管验收指定专人与地产对接有关事项各类物资的采购 入伙前工作计划表工作项目主要内容负责人完成时间完成情况备注与发展商沟通对接管理用房和保安住房经理对接小区公共洗手间的设置经理对接保安宿舍水、电和排水排污问题设备主管对接垃圾收集点设备主管对接装修款式设备主管跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备主管设备交接设备主管住宅交接设备主管公用设施交接设备主管再次递交整改、返修清单设备主管签定返修合同经理列出所有分包方的联系电话设备主管管理处食堂和员工宿舍的租用经理技术员值班室装修设备主管食堂和员工宿舍的装修设备主管管理处的装修经理会议室的装修经理购置办公设备及用品行政后勤办公场所的布置行政后勤保洁外包人员到位经理入伙前1月绿化人员、会所人员到位经理入伙前1月购买绿化工具行政后勤管理人员到位经理入伙前1月维修人员到位经理入伙前2月安全管理人员到位经理入伙前1月刻制管理处公章行政后勤办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证行政后勤办理停车场营业执照行政后勤制作备用钥匙柜（办公室、宿舍等钥匙）设备主管制作员工宿舍床50张设备主管购买文件柜行政后勤建立与政府部门联系经理购买证件悬挂镜框行政后勤确定管理制度、岗位职责及工作管理流程经理编写各类设备操作作业指导书及规章制度设备主管购置管理处办公设备（保险柜、电脑、打印机、白板）、用品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机行政后勤购置保安用品行政后勤购置维修工具行政后勤购买维修材料行政后勤制作培训室隔离展板、培训桌设备主管管理处领取公司人事操作指南行政制度汇编、财务制度、规定汇编CI手册客户主办领取体系部分常用表格（如值班本、物资领用单）客户主办安装人事、设备、财务软件电脑室跟总办对接安全员、保洁员服装款式行政后勤邻取各岗位人员服装客户主办-1层建消防沙池设备主管员工岗前培训、在职培训客户主办为施工人员办理临时出入证客户主办电话安装设备主管消防电梯桥箱临时装修设备主管制作公布栏行政后勤交通及设备房等各类表识的悬挂设备主管控制中心控制中心布置装修工程部会所经营确定会所经营方案经理拟订会所酒吧酒水价目表经理确定会所规章制度、公约及会员章程经理宿舍购衣柜 行政后勤购宿舍木桌子 行政后勤购排气扇、挂衣架行政后勤购热水器行政后勤联系饮水机行政后勤操作间制作操作台、工具架设备主管停车场制作停车场标识工程部车位划分及制作倒车架工程部停车场卫生清扫行政后勤控制中心跟踪控制台的制作设备主管整理备用钥匙并列清单设备主管中心各系统的安装调试工程部中心各系统使用方法培训工程部购置消防器材及工具行政后勤门禁系统的启用工程部仓库仓库现场布置行政后勤制作货架设备主管仓库货架分类标识制作仓管员宿舍宿舍卫生打扫行政后勤制作上下铺床设备主管制作鞋架设备主管安装宿舍窗帘架及窗帘行政后勤安排排气扇、挂衣架设备主管安装宿舍热水器及冲凉管道设备主管标识办公室、培训室各类标识的制作及张贴设计室设备房各类标识的制作及张贴设计室公共设施各类标识的制作及张贴设计室楼道内各类标识的制作及张贴设计室地下车库各类标识的制作及张贴设计室购买各类临时挂牌、警告标识行政后勤入住入伙手续培训品质部领取公司各类入住表格资料员办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表领取行政后勤入住现场宣传展板设计设计室入住现场设计、布置设计室入住资料的分放资料员准备住户入伙装修手续的各类表格资料资料员住户入伙资料装袋资料员房屋验收设备主管递交整改、返修清单设备主管入伙前房屋的清洁行政后勤入住手续的办理资料员业主资料的归档资料员 入伙流程随入伙通知书发放入住指引业主准备资料公司户： 1、入伙通知书；2、公司营业执照复印件（加盖公章）；3、公司法人身份证原件及复印件、联系电话；4、居住人员身份证复印件及一寸照片1张；5、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；6、开户人身份证4份。N施工队返修和管理处跟进与管理处双方确认业主填写房屋交付验收表管理处、客户服务中心和销售部三方陪同验房，抄录水电表底数管理处人员协助填写相关资料交验入伙通知书、业主身份证原件及其它资料引导业主到现场办理家庭户： 1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件4份及家庭成员身份证复印件1份；3、业主及家庭成员一寸照片1张/人；4、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件4份；5、业主委托书（如非业主本人办理）领取钥匙及相关物品，填写物品领用登记表入伙手续完成业主交纳入伙费用办理车位租用手续和门禁卡验资料Y签定业主公约、委托银行代收款协议、前期物业管理协议等用水（电）指标办理更改流程将报告交自来水公司客户服务中心小区的基本情况居民用水状况目前居民用水指标比例起草用户指标更改报告办理过户手续自来水公司核实与审批业主身份证、暂住证或购房合同分商业、居民类别统计分类统计商业、居民用水资料报自来水公司分片负责人邀请主管官员到现场察看查找地产公司与自来水公司签定的用水合同 说明：1、 在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。2、 重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。 3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。 4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。咨询证照的颁发单位，了解办理事项的相应条件和要求 印鉴证照办理流程领取和填写有关表格，准备相关材料说明：1、 申办是指证照的首次办理。将全套申请材料递交办证单位，领取回执 2、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。跟踪办理进展情况年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。 4、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。 5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照；凭回执到办证单位领取证照或批复文件 6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。印鉴证照办理指引表序号名称证照主体颁证单位备注1营业执照正副本管理处、停车场市工商局注册分局必须申办2申请刻制印章登记卡管理处、停车场区公安分局也可在公司印鉴卡上登记3公章管理处、停车场区公安分局必须申办4业务专用章管理处区公安分局根据业务需要申办5收费专用章停车场区公安分局根据业务需要办理6发票专用章停车场区公安分局根据业务需要申办7组织机构代码证、代码卡管理处、停车场市技术监督局必须申办8、国税登记证、登记表管理处市国家税务局登记分局必须申办9、地税登记证、登记表管理处、停车场市地方税务局登记分局必须申办10、收费许可证、价目表管理处、停车场区物价局必须申办11、机动车停车场许可证停车场市交通管理局必须申办12卫生许可证（会所或泳池）管理处区卫生防疫站必须申办13卫生许可证（食堂）管理处区卫生防疫站根据食堂规模及外卖情况申办14统计登记证正副本及信息卡管理处、停车场市统计信息局必须申办15二次供水设施清洗消毒合格证管理处市水务局有相关业务的部门必须申办16房屋租赁许可证管理处辖区租赁所根据业务需要申办17对讲机执照管理处市无线电管理委员会一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办18电梯安全检验合格证管理处市技术监督局所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办 物业接管验收标准一、 土建类 1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工；在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。 2、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的物业管理用房装修标准(附件二)； 3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭； 4、小区内设平面指引图； 5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏； 6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号； 7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖； 8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识牌； 9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米； 10、配电室应设计有独立值班室； 11、高层消防楼梯应增设扶手；消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关； 12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器；并有电梯的楼层显示。 13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头； 14、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用）； 15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离； 16、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯； 17、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱； 二、给排水 1、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米； 2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟； 3、水泵房控制柜应与水泵隔离； 4、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网； 5、应考虑空调的集中排水。 6、大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。 7、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。 8、卫生间地漏要安装存水弯头。 三、电气 1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置； 2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜； 3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板； 4、所有设备房应有应急照明，通风设备； 5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏； 6、电梯已办理运行许可证；机房应安装通风降温设备； 7、配电柜上标识清晰； 8、所有电缆首尾端应接编号挂牌； 9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制； 10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表； 11、庭园照明宜采用自动控制（定时）； 四、消防 1、消防控制中心应安装通风、降温设备； 2、地下室排风管应刷防火漆； 3、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话； 4、办公室、仓库、主