物业管理制度与政策精炼版.doc

物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述一、物业管理的概念（定位）（掌握）物业管理条例第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理；2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。物业管理的内容是主要有两方面：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。条例调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动；2、调整非住宅物业的物业管理活动。条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 物业管理的市场化特征包括三点：1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3物业管理活动应当遵循市场原则将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：1、强调业主在市场活动中的自主权；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。条例将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。社会化：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：1、是住房投资由国家和国有企业统包；2、是住房分配采取实物分配；3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革。1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。我国物业管理的产生： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则2000年5月，建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知。物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：(1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展第三节 我国物业管理制度的历史沿革（了解）以条例为分水岭，划分成条例颁布前后两个阶段：条例颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性；2、经验性；3、操作性。第四节物业管理条例条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。条例主要遵循以下四个基本原则：(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；(2)维护全体业主合法权益的原则；(3)现实性与前瞻性有机结合的原则；(4)从实际出发，实事求是的原则。条例创设的法律制度包括：条例创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。条例的法律责任有如下3个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。条例按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。条例确立的基本法律关系（掌握、重点）(1)业主相互之间的关系(2)物业管理企业和业主之间的关系(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系(4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系(5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系(6)物业管理各方主体与政府之间的关系第二章物业管理服务物业管理服务的特点共四点（掌握）(1)公共性和综合性(2)广泛性和差异性(3)即时性和无形性(4)持续性和长期性二、物业管理服务的内容（掌握）(一)物业管理服务，包括以下两方面的内容：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。(二)物业服务合同约定以外的服务 （注意与物业管理服务的内容的区别）物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。三、物业管理服务标准（熟悉）中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)(以下简称标准)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。标准各级别的主要区别如下：项目一级二级三级基本要求设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内。公示16小时服务电话。急修1小时内。公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。房屋管理每日巡查1次小区每3日巡查1次小区每周巡查1次小区每日巡查1次装修施工现场。每3日巡查1次装修施工现场。至少两次巡查装修施工现场。共用设施设备维修养护载人电梯24小时正常运行。载人电梯早6点至晚12点正常运行。载人电梯早6点至晚12点运行。路灯、楼道灯完好率不低于95%。路灯、楼道灯完好率不低于90%。协助维护公共秩序小区主出入口24小时站岗值勤。小区主出入口24小时值勤。小区24小时值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。配有安全监控设施的，实施24小时监控。保洁服务生活垃圾每日清运2次。生活垃圾每天清运1次。生活垃圾每天清运1次。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；共用部位玻璃每月清洁1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。路灯、楼道灯每季度清洁1次。路灯、楼道灯每半年清洁1次。雨、污水井每月检查1次；雨、污水井每季度检查1次；雨、污水井每半年检查1次；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次。化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次。化粪池每季度检查1次，每年清掏1次。化养护管理无杂草、杂物定期清除绿地杂草、杂物。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。适时喷洒药物，预防病虫害。物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：标准适用于普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。(2)标准由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在物业服务合同中约定”。物业服务收费三原则：(1)合理原则、(2)公开原则、(3)收费与服务水平相适应原则2004年10月颁布物业服务收费明码标价规定明确物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。根据价格法和条例的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了物业服务收费管理办法。价格法规定了三种定价形式：1、政府定价、2、政府指导价、3、市场调节价。物业服务收费管理办法仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。物业服务收费形式两种：1包干制收费形式、2酬金制收费形式1包干制收费形式物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。2酬金制收费形式物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用。根据物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。物业管理服务成本构成（重点掌握）包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，般包括以下9部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。(四)物业服务费的缴纳和督促条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。三、物业服务定价成本监审（一）物业服务定价成本监审的定义（了解）1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。（二）物业服务定价成本监审的原则和依据（掌握）物业服务定价成本监审应当遵守以下四点原则：合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则2、物业服务定价成本的构成（熟悉）物业服务定价成本包括：人员费用、物业共用部位共用设施设备运行和维护费用、绿化养护费用、清洁费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。固定资产折旧采用年限平均法。固定资产残值率按3%5%计算。物业服务合同应当具备以下主要内容：（重点）条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。 应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件。所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。 前期物业服务合同的特征（重点熟悉）：(1)具有过渡性；(2)由建设单位和物业管理企业签订；(3)是要式合同。前期物业服务合同的时效（重点熟悉） ：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业服务合同的主要内容（重点熟悉）建设部于2004年9月制定并发布了前期物业服务合同(示范文本)，前期物业服务合同应包括以下8个内容：1合同当事人与物业的基本情况2物业服务内容与质量3物业服务收费方式4物业经营管理活动的内容5物业的承接查验6物业的使用与维护7专项维修资金8违约责任三、物业管理企业的义务有两点：(1)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务；(2)物业管理区域的安全防范协助义务。物业管理企业在维护物业管理区域秩序时应履行如下义务：(1)履行告知义务。(2)履行制止义务。(3)履行报告义务1物业管理企业在安全事故中的义务（重点熟悉）在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。 (2)及时向有关行政管理部门报告事故。 (3)协助做好救助工作。 2物业保安人员的职责物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。四、物业管理企业的责任条例第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范，条例规定：1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。当事业主在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。3、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任。4、业主装饰装修房屋应当依法规范。5、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定（了解）条例关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定：1、办理程序；2、事前否决权；3、所得收益的使用方向。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益应当优先用于补充住宅专项维修资金。第三章物业管理的基本制度新物业管理条例制定物业管理条例的目的是：第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。物业管理的解释：第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。选聘物业企业应坚持（）原则：第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。物业管理企业应该怎样来提高服务水平和服务质量：第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。物业管理区域的划分应当考虑物业的（）等因素。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。一个物业管理区域内的业主，应当在（）的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十一条下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；2/3以上(6)改建、重建建筑物及其附属设施；2/3以上(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议的召开形式包括（）第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。需要经过2/3以上的业主同意通过的事项包括（）：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（20%）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开（15日）以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（居民委员会）。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（）备案。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（职业资格证书）。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务收费应当遵循（）的原则。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（物业服务企业）；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。物业服务企业应当告知业主在房屋装饰装修中（）。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第七十条本条例自2003年9月1日起施行。条例违规内容责令处罚罚款未取得资质证书从事物业管理的没收违法所得5万元20万元赔偿损失聘用未取得物业管理职业资格证书的人员。停止违法行为擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；限期改正给予警告擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。不移交有关资料的限期改正予以通报1万元10万元物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的限期改正给予警告未通过招投标的方式选聘物业服务企业限期改正警告10万元以下不按照规定配置必要的物业管理用房的限期改正警告、没收所得10万元50万元挪用专项维修资金的追回，警告吊销资质证书处挪用数额2倍以下物业服务企业将一个项目全部物业管理一并委托给他人的限期改正吊销资质证书合同价款30%50%以下业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动。构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。民法通则第二条 中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。第九条 公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人。第二十条 公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。第二十三条 公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：(一)下落不明满四年的;(二)因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。第三十七条 法人应当具备下列条件：(一)依法成立;(二)有必要的财产或者经费;(三)有自己的名称、组织机构和场所;(四)能够独立承担民事责任。第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第五十八条 下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。第六十条 民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年：(1)身体受到伤害要求赔偿的；(2)出售质量不合格的商品未声明的；(3)延付或者拒付租金的；(4)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十八条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。第一百三十九条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一节业主大会制度业主的权利总共十项权利包括：（重点熟悉）1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会委员，并享有被选举权6监督业主委员会的工作7监督物业管理企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利条例规定业主在物业管理活动中应当履行的6项义务包括：1遵守业主规约、业主大会议事规则2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4按照国家有关规定交纳专项维修资金5按时交纳物业服务费用6法律、法规规定的其他义务业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。业主大会和业主委员会指导规则第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的7项文件资料：（1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑物面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图；（5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（6）制定业主委员会选举办法；（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会