物业公司接管楼盘验收工作规程.doc

1.0范围
适用于各物业服务中心物业接管验收工作。
2.0内容
2.1竣工验收与接管验收
2.2接管验收的作用
2.3物业接管验收的程序及条件
2.4物业接管验收的标准
3.0定义
3.1竣工验收
当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会（小组）对竣工项目进行查验,在人为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。
3.2接管验收
接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，物业管理公司早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、领取《用户手册》、《装修手册》等。
3.3接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一旦接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须有物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：
㈠． 明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。
㈡． 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
㈢． 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
4.0物业接管验收的程序及条件
4.1接管验收程序
4.1.1建设单位书面提请接管单位验收；
4.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；
4.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
4.1.4对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；
4.1.5经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
4.2接管验收的条件
新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：
4.2.1建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；
4.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
4.2.3房屋幢、户编号经有关部门确认。
4.3物业接管验收应检索提交的资料
4.3.1产权资料：
⑴ 规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书；
⑵ 建设用地规划许可证；
⑶ 建设工程规划许可证；
⑷ 拆迁安置资料。
4.3.2技术资料：
⑴ 竣工图：包括总平面图、各层建筑平面图、结构图、效果图、各专业平面图、系统图、室外综合管网图、道路、绿化、室外照明图、设备图、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
⑵ 地质勘察报告；
⑶ 工程合同及开、竣工报告；
⑷ 工程预决算；
⑸ 图纸会审记录；
⑹ 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
⑺ 隐蔽工程验收签证；
⑻ 沉降观察记录；
⑼ 竣工验收证明书；
⑽ 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
⑾ 新材料、新配件的签定合格证书；
⑿ 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；
⒀ 消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证；
⒁ 砂浆、混凝土试块试压报告；
⒂ 供水、供暖的试压报告。
4.4验收的组织
4.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。
4.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。
4.4.3参与验收人员不可接受施工方礼物、接待。除非事先得到物业总经理、发展商的批准，否则一经发现将严肃处理。

接管验收程序
应具备的条件：
1) 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。
2) 供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、程控电话、锅炉、卫星接收、楼宇自动控制等系统及其他设施能正常使用。
3) 经有关部门确认

***地房地产开发有限公司设计部、工程部提交的资料：
产权资料：⑴.项目批准文件 ⑵.用地批准文件 ⑶.建筑执照 ⑷.拆迁资料
技术资料：⑴.项目竣工图 ⑵.地质勘察报告 ⑶.工程合同,开、竣工报告备 ⑷.工程预决算书 ⑸.图纸会审记录 ⑹.工程设计变更通知 ⑺.隐蔽工程验收签证人 ⑻.沉降观察记录 ⑼.竣工验收证明书 ⑽.钢材水泥等主要材料质保书 ⑾.新材料、构配件的合格书 ⑿.物业内所有设备安装、调试、检验合格书 ⒀.砂浆混凝土试块试压报告 ⒁.管道试压报告

审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐

双方对所有设备、设施进行分段检查

平顶山市 物业服务有限公司工程维修中心与***房地产开发有限公司工程部制定验收计划

检验不合格，按质量问题处理、返修

跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目

签署验收合格文件
（所有收楼文件一式三份由开发商、业主、及物业服务中心各保存一份）

合格

总经理签发接管文件

5.0物业接管验收的标准
在接管验收过程中，对工程质量，要以国家设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目：
5.1主体结构
5.1.1地基基础的沉降不得GB50007-2002《建筑地基基础设计规范》表5.3.4及设计要求的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；
5.1.2地下室防水工程应符合GB50208-2002《地下防水工程质量验收规范》的规定；
5.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GB50010-2002《混凝土结构设计规范》表3.3.4及设计要求的规定值（一般为0.2mm）；
5.1.4木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206-2002《木结构工程施工质量验收规范》中的有关规定；
5.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；
5.1.6凡应抗震设防的房屋，必须符合GB50011-2001《建筑抗震设计规范》的规定。
5.2外墙:
5.2.1不得渗水；
5.2.2保温层完好；
5.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏；
5.2.4符合JGJ133-2001《金属与石材幕墙工程技术规范》的有关规定。
5.3屋面:
5.3.1各类屋面必须符合GB50207-2002《屋面工程质量验收规范》中的规定，排水畅通，无积水、不渗漏；
5.3.2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；
5.3.3平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。
5.4楼地面:
5.4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷 ；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；
5.4.2卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
5.4.3楼地面应平整牢固，接缝密合；
5.4.4符合GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》的规定。
5.5装修:
5.5.1钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；
5.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；
5.5.3门玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；
5.5.4抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；
5.5.5饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；
5.5.6油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象；
5.5.7符合GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定。
5.6强电:
5.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有套管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地；
5.6.2应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；
5.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；
5.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GB50169-2006《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》的要求；
5.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GB50310-2002《电梯工程施工质量验收规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。试运转记录、性能检测记录完整，安装的隐蔽工程和图纸资料应符合要求；
5.6.6对电视信号有屏蔽影响的写字楼，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的写字楼，应设置共用天线；
5.6.7除上述要求外，同时应符合“低压电器安装规程”的有关要求。
5.7水、卫、消防：
5.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验，保温及防腐措施必须符合GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》的要求；
5.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；
5.7.3卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；
5.7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作灵活；
5.7.5水泵安装应平稳，运行时无较大震动；
5.7.6消防设施必须符合GB50016-2006《建筑设计防火规范》、GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格签证。
5.8采暖：
5.8.1锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；
5.8.2各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；
5.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；
5.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
5.8.5锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
5.8.6经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
5.9附属工程及其他：
5.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；
5.9.2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；
5.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；
5.9.4房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；
5.9.5烟道、通风道应畅通，无阻塞物；
5.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；
5.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
5.10以上为接管验收的一般要求，具体验收区域、验收内容、验收项目详见各相关程序。
6.0物业移交：
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时应可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。
6.1交接双方的责任
6.1.1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
6.1.2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
6.1.3房屋接管使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位， 共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理。如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
6.1.4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
7.0物业接管验收中需注意的问题
7.1接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但不意味着接管验收时没有问题。因为有些质量问题，如墙壁污迹、划痕、地砖断裂、缺角、玻璃破裂、卫生间排水不畅等不影响竣工验收，但物业管理企业接管验收时必须逐一列出，并要开发商承诺在一定期限内解决。
7.2现实中的物业接管验收很少有整个物业同时验收，因此，物业管理企业必须坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，否则，就要承担责任。
7.3重视硬件验收的同时，要加强对软件的接管验收，力求硬、软件系统的协调一致。
7.4接管验收一定要写明接管的日期，以表明物业管理企业仅对接管后的物业所产生的问题负责 。
5771001803090012095 579036822859633082
5771001803090012386 576137399735760696
5771001803090013594 578077579902515512
5771001803090012387 577164982601818051
5771001803090012138 572131192158918326
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