地产住宅公共部分装饰工程管理手册.doc
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1、*地产住宅公共部分装饰工程管理手册草稿景观装饰部2011年二月目 录第一章 概述.1第一节 总体目的、范围、职责.1第二节 工程概况.1第三节 住宅公共部分装修工程分部、分项工程划分.1第二章 总包单位工程与装饰工程界面划分标准.1第一节 土建部分.1第二节 公共安装部分.1第三章 工程管理组织架构与工程管理规定.1第一节 工程管理组织架构.1第二节 工程管理规定.1第四章 质量管理.1第一节 工程质量控制依据.1第二节 给排水工程.1第三节 电气工程.1第四节 装饰装修工程.1第五章 成品保护.1第一节 成品保护管理规定.1第六章 验收程序和组织及合格判定.1第一节 验收程序和组织.1第二节
2、 合格判定标准.1第一章 概 述第一节 总体目的、范围、职责1. 目的规范住宅公共部分装修工程管理工作,加强装修设计阶段、施工阶段的标准化监控,达到控制装饰的质量、进度、成本之目的。2. 适用范围适用于公司住宅项目一层门厅、标准层电梯前室、标准层内走廊、物业用房等住宅公共部分装修工程管理。3、职责3.1景观装饰部3.1.1负责住宅公共部分装修设计任务书的编制。3.1.2组织设计单位的选择。3.1.3参与设计任务书和设计成果的评审。3.1.4负责与设计单位进行设计交流和设计评审的组织。3.1.5负责住宅公共部分装修主要装修材料审核和定样板工作。3.1.6组织施工图交底。3.2招采部3.2.1组织
3、造价部门对住宅公共部分装修工程的成本预算。3.2.2组织装饰施工单位的招标工作。3.2.3负责售楼处、会所、样板房装饰施工管理。3.2.4负责软装饰工程的招标工作。3.2.5负责软装饰工程的招标工作。3.2.6组织装饰施工用材料(甲供部分)的招标采购。3.2.7负责住宅公共部分装修工程合同制定。3.3营销部3.3.1参与设计任务书及设计方案的评审。3.4项目公司3.3.1提供已经具备施工条件(水通、电通、路通、场地平整)的现场。3.3.2负责室内装修施工管理3.3.3工程协调:甲供和分包厂家的协调工作,空调、消防等。3.3.4工程付款的协调。3.3.5组织室内装修施工验收。3.4分管副总裁(技
4、术中心总经理)3.4.1参与各阶段的设计评审工作。3.4.2审核概念方案设计成果。3.4.3审批施工图设计成果。3.4.4审核各阶段的成本测算。3.5总裁3.5.1审批成本估算、预算及重大变更。第二节 工程概况工程名称工程地址结构类型/层装修面积装修施工区域建设单位设计单位监理单位质监单位总承包单位安监单位公共装修设计单位施工单位1:施工单位2:计划开工时间实际开工时间计划竣工时间第三节 住宅公共部分装修工程分部、分项工程划分序号分部工程子分部工程分项工程1装饰装修工程地面砖面层;大理石面层等吊顶轻钢龙骨石膏板吊顶,铝格栅吊顶;矿棉板吊顶;铝扣板吊顶等饰面砖电梯间墙砖;厨卫墙砖等涂饰水性涂料,
5、溶剂型涂料等细部门套安装,护栏和扶手安装等2建筑给排水和配套工程室内给排水配套工程水表箱等卫生器具安装卫生器具及给排水管配件安装等3装饰装修电气安装电气照明安装配电箱安装;电线、电缆导线和线槽敷设;电线、电缆导线和线槽敷线;导线连接和线路电气试验;普通灯具安装;插座开关安装;建筑照明运作等第二章 总包单位工程与装饰工程界面划分标准第一节 土建部分一、 土建部分:序号部位总包及指定分包完成界面装修完成界面1楼面地面门厅做完混凝土板,预留找平层及铺设地板高度50mm。由装修分包单位负责公共卫生间卫生间完成防水及保护层(达到回填料的条件)。由装修分包单位施工。电梯前室做完混凝土板,预留找平层及铺设地
6、板高度50mm)。电梯前室由装修分包单位负责公共走廊做完混凝土板,预留找平层及铺设地板高度50mm)。公共走廊地板由装修分包单位负责消防楼梯完成找平及防滑条铺贴2墙面门厅抹灰并找平完成(达到铺贴施工条件)外墙施工至设计要求部位,完成门窗边收口。铺贴由装修分包单位负责公共卫生间卫生间做完防水,(达到贴墙砖的条件)。瓷砖面层及管井检查口盖板由业主指定精装分包施工。(注:不同材料部位交接处抹灰前需挂网)包管井,预留检查口由业主指定精装分包施工。电梯前室抹灰并找平完成(达到铺贴施工条件)外墙施工至设计要求部位,完成门窗边收口。铺贴由装修分包单位负责公共走廊抹灰并找平完成。外墙施工至设计要求部位,完成门
7、窗边收口。公共走廊由装修分包单位负责完成墙面腻子、油漆消防楼梯完成墙面腻子、油漆3踢脚电梯前室铺贴由装修分包单位负责公共走廊铺贴由装修分包单位负责消防楼梯土建单位按建筑设计完成4顶棚门厅土建单位按建筑设计完成吊顶及油漆由装修分包单位施工。卫生间完成至结构面。吊顶由业主指定精装分包单位施工。电梯前室抹灰并找平完成。(达到装修公司刮腻子的要求)吊顶及油漆由装修分包单位负责公共走廊抹灰并找平完成。(达到装修公司刮腻子的要求)吊顶由业主指定精装分包单位施工。消防楼梯完成腻子、油漆。防火门由业主指定分包单位负责5户门完成户门收口。户门由业主指定分包安装。6防火门;水井、电井门留出门口和门框埋件并标清埋件
8、位置。完成门边收口。防火门,水井、电井门由业主指定分包施工7公共走廊、电梯前室窗户及有关部件外窗安装完成后总包完成收口工作。窗户由业主指定分包施工。窗台板由业主指定精装分包单位施工。8非承重的分隔墙土建单位按建筑设计完成装修设计有特殊要求除外(具体部位详装修图纸)。第二节 公共安装部分二、公共安装部分序号部位总包及指定分包完成界面精装修完成界面备注1电梯总包按设计要求预留召唤箱孔洞,在确定标准层水平线后,电梯公司装踏板和门,总包负责塞缝装踏板和门安装完毕,进行门套或贴砖封电梯口,电梯口过门石应倾斜+5mm(防治水进入电梯内)2消防楼梯电系统负责敷设照明线路、安装灯具及感应开关;消防疏散指示及应
9、急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装。3公共走廊电系统原预埋灯、开关底盒及线管移交给装修公司;仅需完成消防疏散指示及应急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装负责所有照明系统线路敷设,面板、灯具、开关安装;4门厅、电梯前室电系统原预埋灯、开关底盒及线管移交给装修公司;仅需完成消防疏散指示及应急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装负责所有照明系统线路敷设,面板、灯具、开关安装;5电梯前室排水系统电梯前室排水管甩口并用堵头堵好贴砖后清理排水口并装地漏。精装修接收前检查所有排水管道是否通畅。6电梯前室背景音乐系统甲方指定分包单位敷设线路、安装音箱需在贴砖前完成线路敷设7电梯前室消防消防公司安装箱底,
10、装修贴砖后装面板装修单位按消防公司要求贴砖,留洞口装修图纸没有消防警铃及手报的位置。8电梯前室管井门在总包预留门洞及弹出水平线并打点后装门框和门,贴砖后装锁。门框和门安装后并按门锁留洞要求贴砖。贴砖后要确保门能够打开。9电梯前室防火门在总包预留门洞及弹出水平线并打点后装门框和门。说明:本工程界面划分不详之处或未涉及的工程界面划分以施工过程中工程联系单或设计变更为准。第三章 工程管理组织架构与工程管理规定第一节 质量保证体系组织架构(项目)项目总经理工程部经理装修工程师装修施工单位(或总包)甲供材料供货单位监理单位班组.班组三班组二班组一第二节 工程管理规定序号规定名称内 容组织者参与单位适用时
11、间备注1交底制度设计交底传达设计理念景观装饰部工程部、施工单位精装修单位进场前7d天完善签字手续2技术交底施工工艺、专项工程、现场管理、安全文明施工等项目部所有施工单位精装修单位进场前7d内施工工艺、专项工程、现场管理、安全文明施工等总承包所有分包单位精装修单位进场前4d内3图纸资料交底内、外控资料交运管理中心项目部所有施工单位精装修单位进场前7d内5施工界面划分合同标定总承包和甲方指定分包单位与精装修单位的施工界面以及交接面的质量要求监理、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位精装修单位进场前7d内6基线复核三方验线,并移交由精装修单位管理,后续分包单位所需的相关数据由精装修单位提供监理单
12、位、精装修单位、总承包单位精装修单位进场后7d内7工程移交移交精装修工作面的施工质量、进度情况、界面的质量要求是否符合施工界面划分要求以及已安装的成品质量情况监理单位、精装修单位、总承包单位精装修单位进场后7d内(或随基线复核进度)8材料样板所有装修材料进行多部门确认招采部门主要装修材料景观装饰部审核装修材料进场前10样板层为减少或因对图纸的理解差异造成装修后的货不对板(完成后的观感达不到设计理想的效果)、减少因此而造成的无谓的返工,在大面积施工前必须先做样板间(一般为一个标准层公共部分)装修单位景观装饰部、项目部及公司相关部门确认施工样板间完成后大面积施工前11隐蔽验收和蓄水试验装修的隐蔽验
13、收和卫生间或厨房进行蓄水试验装修单位工程部、监理单位吊顶、墙面未封闭前,卫生间或厨房贴砖完成12分层(住宅公共部分)验收除按国家相关规范验收外,须进行分层验收,确保各项工序和交接面以及细部质量合格项目部、监理、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位大面积施工完成后卫生清理前13交楼验收统一将现场移交给物业,由物业公司进行交楼项目部、物业公司项目部、甲方指定分包单位、精装修单位、总承包单位项目整改、卫生清理并移交后第四章 质量管理第一节 质量控制依据GB 50327-2001 住宅装饰装修项目施工规范GB50210-2001 建筑装饰装修项目质量验收规范GB50209-2002 建筑地面项目施
14、工质量验收规范GB50242-2002 建筑给排水及采暖项目施工验收规范GB50243-2002 通风与空调项目施工验收规范GB50300-2001 建筑项目施工质量验收统一标准GB50303-2002 建筑电气项目施工验收规范GB50339-2003 智能建筑项目质量验收规范GB50325-2001 民用建筑项目室内环境污染控制规范DB31/30-2003 住宅装饰装修验收标准名门地产内部制度、技术章程、合同文件。第二节 给排水工程第一小节 材料控制一、材料要求:1、建筑给水、排水工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有质量合格证明文件,规格、型号及性能检测报告应符合国家
15、技术标准或设计要求。进场时应做检查验收并经监理工程师核查确认。2、所有材料进场时应对品种、规格、外观等进行验收。包装完好,表面无划痕及外力冲击破损。3、室内给水管采用塑料管PP-R。给水塑料管PP-R及管件应符合设计要求,管材和管件内外壁应光滑、平整,无裂纹、气泡和凹痕。管件应完整,无缺损、变形;管材和管件的壁厚偏差不得超过14;管材的外径、壁厚及其公差应满足相应的技术要求。4、阀门安装前,应作强度和严密性试验。试验应在每批(同牌号、同型号、同规格)数量中抽查10,且不少于一个。对于安装在主干管上起切断作用的闭路阀门,应逐个作强度和严密性试验。5、主要器具和洁具必须有完整的安装使用说明书。这是
16、抓好工程质量的重要一环。在运输、保管和施工过程中,应采取有效措施防止损坏或腐蚀。6、卫生器具的规格、型号必须符合设计要求,并有出厂产品合格证,卫生洁具外观无损伤,造型周正,表面光滑美观,无裂纹,不渗水,边缘平滑。7、卫生洁具零配件规格应标准,质量应可靠,外表光滑,电镀均匀,螺纹清晰,螺母松紧适度,无砂眼裂纹等缺陷。8、卫生洁具水箱应采用节水型(建设部已明文规定:冲水量大于9L的座便器不得用于住宅建筑)。二、材料质量控制1、 阀门及给水配件1.1 对阀门标牌的要求阀门出厂时应有一个固定的编号,其编号和阀门型号、口径、公称压力、生产厂家、生产日期等均应标在阀门标牌上且应固定在阀体上。1.2 阀门的
17、材质要求1.2.1 阀体、阀板、阀杆、阀芯、螺母、密封面的材质应符合产品说明书及有关规范的要求。2、 管道附件及卫生设备给水配件2.1 注意表面制造质量。2.2 注意核对到货的数量、规格、品牌是否与图纸及合同相符。3、PVC管3.1 外观检测3.1.1 管材、橡胶圈、粘结剂等材料规格应符合设计及有关规定的要求,并应由管材供应商配套供应,产品应具有质量检验部门的产品合格证和产品性能说明书,并应标明产品规格和生产日期。3.1.2管材端面要平整,与管中心轴线垂直,轴向不得有明显的弯曲出现。3.1.3管材插口外径、承口内径的尺寸及圆度必须符合产品标准的规定。3.1.4管材耐压强度及刚度应满足设计要求。
18、3.1.5管道外观要一致,内壁光滑平整,管身不得有裂纹,管口不得有破损、裂口、变形等缺陷。3.1.6 管道接口用橡胶圈外观应光滑平整,不得有气孔、裂缝、卷皱、破损、重皮和接缝现象。3.2 搬用和摆放3.2.1 管材、管件在装卸、运输和堆放时应避免撞击,严禁抛摔。3.2.2 管材成批运输时,插口、承口应分层交错排列,并应捆扎稳固。3.2.3 短距离搬运时,不得在坚硬不平的地面上拖动或滚动。3.2.4 管材堆放场地应地面平整,堆放高度不得超过2m,直管部分应设有木垫块,垫块宽度应不小于0.2m,间距不大于1.5m。堆放时管材承口与插口应间隔整齐排列,并应捆扎稳妥。3.2.5管材应放在通风良好的库房
19、和简易棚内,不得露天存放,防止阳光直射。3.2.6橡胶圈应储存在通风良好的库房内,堆放整齐不得受外力损伤,小心轻放、避免油污,严禁剧烈撞击及与尖锐物品相碰。3.2.7 注意安全防火,远离热源。4、 PPR管4.1 进行外观检查:应做到光滑平整、无气泡、裂口、裂纹、脱皮和明显的痕迹凹陷,且色泽基本一致,冷热水管要有显著的标示。管材的端面应垂直于管材的轴线,管体应完整、无缺损、无变形。管材的外径和壁厚要符合管材规格尺寸的要求。供应的管材应符合设计及有关规范的规定,并附有产品说明书和质量合格证。4.2 冷、热水管道是两种压力等级不同的管材,因此现场收货及施工监理中一定要复核管道的使用场合,管道的压力
20、等级,以免混淆。4.3 管材到货后应按有关规定和合同文件的要求及时送检。送检工作由施工单位组织、供应商配合、甲方见证。要求管道与管件配套,必须是同一生产厂家。生活给水系统所涉及的材料必须达到饮用水卫生标准。管道外观无损伤,无毛刺,无裂纹。4.4 生活给水系统所涉及的材料必须达到饮用水卫生标准。4.5 应小心轻放、避免油污,严禁剧烈撞击及与尖锐物品相碰。4.6 管材应放在通风良好的库房和简易棚内,不得露天存放,防止阳光直射。4.7 注意安全防火,远离热源。4.8 应放置在平整的场地上,避免管件受弯曲,堆置高度不超过1.5m。洁具卫生器具的规格、型号必须符合设计要求,并有出厂产品合格证,卫生洁具外
21、观无损伤,造型周正,表面光滑美观,无裂纹,不渗水,边缘平滑。三、注意事项施工前检查室内墙面是否弹好1m水平线,地面垃圾、杂物清理干净;给水总阀是否安装好,厨卫防水地面是否漏水等。须做闭水试验,如有问题应及时反应,工程管理中心负责人将协调总承包施工单位解决。1、二次装修排水管安装包括:主客卫生间及厨房排水系统的安装涉及到座厕、洗手盆、地漏、浴缸、洗菜盆等下水安装。排水管直径50mm、排污管直径110mm。应注意地漏排水要装存水湾,并保证存水湾的水封高度为50mm。厨房地面严禁开槽,以免破坏防水层。2、蹲式大便器应在回填及防水之前安装,座便器及其它卫生器具应在卫生间地面防水、贴砖、墙面贴砖及顶板吊
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