物业服务规范高校物业.doc
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1、ICS点击此处添加ICS号点击此处添加中国标准文献分类号DB37山东省地方标准DB 37/ T XXXX2011物业服务规范 第3部分:高校物业点击此处添加标准英文译名点击此处添加与国际标准一致性程度的标识XXXX - XX - XX发布XXXX - XX - XX实施山东省质量技术监督局发布前言DB37/T XXXX物业服务规范分为七个部分:第1部分:住宅物业;第2部分:中小学物业;第3部分:高校物业;第4部分:医院物业;第5部分:写字楼物业;第6部分:商场物业;第7部分:工业园区物业。本部分为DB37/T XXXX的第3部分。本部分按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。本部分由山东
2、省住房和城乡建设厅提出。本部分由山东服务标准化技术委员会归口。本部分主要起草单位:山东省标准化研究院、青岛市公安消防支队崂山消防大队、有关物业企业。本部分主要起草人:物业服务规范 第3部分:高校物业1 范围本部分规定了高校物业服务涉及的基本要求、通用服务、监督与投诉。本部分适用于山东省内的高等学校物业服务。业主自主管理型物业参照执行。注: 在物业服务实践中,应根据物业服务合同约定执行,不局限于本标准列举的内容。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 57
3、49 生活饮用水卫生标准GB 50034-2004 建筑照明设计标准GA 654-2006 人员密集场所消防安全管理3 基本要求3.1 服务机构物业服务企业应根据具体情况和合同约定,设置相适应的物业服务机构,并符合以下要求: 物业服务企业应具有符合物业服务企业资质管理办法的资质; 设置相应的服务场所,在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室; 各类值班室布置规范、张贴“服务指南”,资料本、登记本齐全,配备满足服务需要的设备设施; 设置服务窗口或公开服务电话,应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务; 采用信息化手段进行管理。3.2 人员物业服务机构人员应符合如下要求: 具有良好的职业道德
4、、身体健康; 管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书; 进驻物业服务点之后,针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训,合格后上岗; 统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁,服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话; 办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况,如实做好登记。3.3 规章制度物业服务企业应完善各项管理制度,主要包括: 物业服务方案; 各岗位职责、工作流程及服务标准; 内部管理制度。3.4 财务管理应建立财务管理制度,并符合以下要求: 物业服务费和其它费用收支应符合物业管理企业财务管理规定等相
5、关法规要求; 合同约定收费项目,应按合同要求执行; 为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算; 实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况一次。3.5 档案有较完善的物业服务档案制度,应包括: 技术档案,如物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等; 日常管理档案,如物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案以及各部门运行档案等。4 房屋维修与保养服务4.1 提供24小时房屋报修电话,登记报修记录。4.2 对学校教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。4.3 急修30分钟内到达现场,并制定维修方案,及时维修,
6、记录规范齐全。4.4 维修用品的领用记录齐全。4.5 制定房屋及其附属设施的年度大、中修计划和日常维护保养计划,经校方同意后,组织实施。4.6 保持房屋及附属设施正常使用功能,延长房屋使用寿命,其状态应满足以下要求: 屋顶无积水、无渗漏; 外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落; 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂; 烟道及垃圾道通畅; 排水管道、检查井定期进行清挖,确保管道畅通; 室内墙面及顶棚无空鼓、无剥落; 门窗开关灵活,无破损; 室内地面无起砂、空鼓、无松动。5 设施设备运维与保养服务5.1 综合管理5.1.1 制定设施设备维修保养计划,重点设备(变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等)要
7、建立维修保养档案。5.1.2 设置24小时报修电话,报修记录规范,配备专业人员,对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。5.1.3 及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图,确保学校正常工作和教学秩序。5.2 公共照明5.2.1 应定期对公共照明系统检查维护。5.2.2 制定公共照明节能管理制度,并应符合GB 50034的要求。5.2.3 教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓楼道以及教室内照明每日检查一次,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。5.2.4 保持路灯,庭院、操场照明完好,定期检修并做好检修记录,完好率达到95%以上。5.2.5 楼道、
8、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭,满足使用要求。5.3 供配电和应急供电系统5.3.1 从业人员严格执行电业安全操作规程,并熟练掌握触电紧急救护方法。5.3.2 主配电室专人值守,定时检查设备运行状况,对主要运行参数进行查抄。5.3.3 具备无人值守条件的配电室定期检查,用电高峰时期适当增加巡视次数,其他低压配电室定期巡查。5.3.4 配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好。5.3.5 做好易触电区域安全防范工作,如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。5.3.6 制定突发停电应急预案,制定水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。5.3.7 定期检查维护应急供电系统,确保正
9、常工作状态。5.4 给排水5.4.1 应定期对给排水系统进行维护、润滑,定期对污水处理系统全面维护保养,系统无明显异味和噪声。5.4.2 每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等,排水系统通畅,各种管道阀门完好,仪表显示正确,无跑、冒、滴、漏。5.4.3 中水按规程生产运行,同时做好运行记录;中水水质达到有关标准;工作人员要有防护装置;中水管道和设施设备要有明显标识。5.4.4 用户末端的水压及流量满足使用要求。5.4.5 每季对楼宇排水总管进行检查,定期对水泵、管道进行除锈油漆。5.4.6 高层供水设备定期保养,确保水质无污染并符合规定的要求,生活饮用水水质应符合GB5749的要求,涉及生
10、活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。5.4.7 定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。5.4.8 如遇供水单位限水、停水,应按规定时间通知物业使用人。5.5 浴室、开水房5.5.1 浴室、开水房设备定期维护、保养,定期除垢。5.5.2 浴室安装计量装置,同时确保洗浴用水温度稳定;开水房设置计量、计费装置,无滴露现象并保有记录。5.6 供暖系统5.6.1 根据实际情况做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。5.6.2 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修,重要设备应建立检修
11、档案。5.6.3 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守;供暖管网应每两天检查一次并保有记录,减少管网跑水,日补水率每万平方米应少于1吨。5.6.4 在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点(或每万平方米不少于一个监测点),每天统计,室内温度达标率在97%以上。5.7 避雷装置5.7.1 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠,对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。5.7.2 每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查;每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。5.7.3 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好;所有避雷设施完好,接地电阻应不大于4,弱电设备接地电阻应不
12、大于1。5.8 消防设施5.8.1 疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通,无堵塞、占用、锁闭现象,严禁占用防火间距。5.8.2 室内消火栓箱醒目、无遮挡,箱门应设置紧急开启装置,栓口、水枪、水带齐全好用。5.8.3 室外消火栓、水泵接合器应完好,无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。5.8.4 灭火器保险及喷嘴外观良好,无损坏、无锈蚀,压力表显示在正常范围内,应定期维修、检测。5.8.5 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位,冬季应有防冻措施。5.8.6 自动消防设施运行正常;发生火灾时,设施应能及时联动,启停均在消防控制室有信号反馈。6 公共秩序维护6.1 出入管理6.1.1 应设立门卫、值班、巡
13、逻、守护制度。6.1.2 各出入口应24小时值班,主出入口双人值勤,设立岗,值班记录规范、详实。6.1.3 学生公寓实行外来人员登记制度。6.1.4 按照合同约定对人员和车辆出入进行管理,实行出入证制度,建立外来车辆出入登记制度。6.1.5 对大型物品搬出进行登记。6.1.6 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,做好记录。6.2 车辆管理6.2.1 应加强车辆管理,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。6.2.2 禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。6.2.3 设定非机动车停放区,引导师生有序停放。6.2.4 对非机动车带人和酒
14、后骑车行为就及时制止。6.3 巡查6.3.1 制定详细的巡查方案,明确巡查工作职责,规范巡查工作流程,制定巡查路线,发现违法、违章行为应及时制止。6.3.2 发现异常气味、声响,应立即查明并报告。6.3.3 实行电子巡查管理,每小时巡查1次,对办公楼、实验楼、电教楼、停车场(机动车和非机动车停放区域)等重点部位增加巡查频次,记录规范、详实。6.3.4 巡查应使用专用设备,在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备,宜保持两人一组进行巡查。6.3.5 巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。6.3.6 检查夜间不关灯、电扇、空调的教室和其他部位
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