10月南昌房地产市场研究报告.doc
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1、2012年10月出品机构 爱房网(江西第一房产家居网络媒体)报告编委主编:万玺编辑:李丹、刘沛林、汪维 信息搜集:王欢联系电话:0791-88153882/0791-88152513报告说明报告时间节点:2012年10月1日10月31日目录2012年10月房地产政策与法规3全国政策3地方政策4南昌政策5金融政策52012年10月南昌房地产市场研究报告62012年10月南昌市土地市场态势分析62012年10月南昌市新建商品房供应分析92012年10月南昌市商品房成交量分析142012年10月南昌楼市供应与需求态势分析182012年10月南昌市及各版块楼市研究报告192012年10月南昌楼市整体分
2、析192012年10月南昌市中心区板块市场分析212012年10月南昌市青山湖板块市场分析232012年10月南昌市红谷滩板块市场分析242012年10月南昌市红角洲板块市场分析262012年10月南昌市象湖板块市场分析272012年10月南昌市京东板块市场分析292012年10月南昌市朝阳洲板块市场分析302012年10月南昌市昌南板块市场分析322012年10月南昌新/建湾里板块市场分析332012年10月房地产政策与法规全国政策1、 国务院下放商品房预售审批权 2012年10月10日,国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,其中对“商品房预售许可”审批权同样进行了调整。依据中华
3、人民共和国城市房地产管理法,“商品房预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批,调整下放后,实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。 2、土地交易和开发情况监测范围扩至县级以上城市为更好把握土地市场走势,确保交易市场稳定,国土部要求各地严格落实住房供地计划。有关部门对土地交易和开发情况的监测范围已扩展到所有县级及以上城市,每宗地块从土地出让、土地交易到项目开竣工等整个环节都被纳入监测。 3、温家宝定调四季度调控10月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,部署四季度经济工作。关于房地产市场调控,会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房
4、限购措施”,特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。 地方政策1、 珠海土地新政 土地闲置1年将无偿收回 10月,珠海市法制局披露一则珠海市闲置土地处置办法 ,对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费,对闲置1年以上的将作无偿收回使用权处理。该办法于11月开始执行。 此前,国土部出台了闲置土地处置办法,办法规定,2012年7月起,如不是政府行为造成开工延迟的土地,未动工开发满一年的,必须按照土地出让金的20%征缴土地闲置费,且土地闲置费不得列入生产成本;未动工开发满两年的,将被无偿收回土地使用权。 2、 武汉公积金调整 包括
5、异地互贷、上调二手房贷额度 10月24日,从武汉住房公积金管理中心获悉,日前召开的武汉住房公积金管理委员会2012年第二次全体会议对住房公积金相关政策予以调整。其中包括异地购房可动用本地公积金还贷,二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。此前,北京、深圳、济南等30余个城市微调公积金政策,其中20余个城市公积金贷款额度上调,异地互贷方面,广东省内九城市,长株潭、沈阳等8市,北京,秦皇岛等均加入异地互贷行列。3、 兰州人才购房补贴新政 10月17日,兰州市官方网站挂出兰州市引进急需紧缺高层次人才实施细则(试行),“经市人力资源和社会保障部门确认的人才,以租住方式自行解决住房的,由市财政给予为期
6、三年的租房补贴。为兰州市经济社会发展作出重大贡献的,可享受由市级财政给予的购房补贴;具有突出贡献的高层次人才,经批准,由各级财政部门(单位)按照标准规定的住房建筑面积标准给予100%购房补贴。购房补贴合同签订后,申请人在兰州市工作满10年的,所购房屋产权可以转让。4、 天津购房首付新规 10月24日晚,天津房地产交易资金监管中心突发公告称,住房交易网签首付可分两次交纳,首付总金额不能低于总房款的30%。业内分析认为,此举降低了购房者首付筹款压力,对销售市场是一大利好。5、 贵阳楼市新政模糊户籍概念 或有悖于限购凡贵阳购商业、办公用的和首次购房住房的 可办入户或居住证 享贵阳市户籍人口就业、入学
7、、就医等待遇 不受入住时间和购房面积限制。贵阳限购令:已有1套住房的家庭限购1套住房,已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭,暂停向其出售贵阳市一环内的住房。即贵阳市的房屋限购范围,仅仅在市区一环以内。 贵阳限购令本身影响购房不大。南昌政策6、 南昌土地储备管理办法将于11月15日起施行土地可以纳入土地储备范围:依法收回的国有土地;收购的土地;政府行使优先购买权取得的土地;已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;其他依法取得的土地。7、 南昌已下发了南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿指导意见(试行)南昌集体土地被征户安置建筑面积每户不超350;精装修农房5年内可享装修补偿;征收范围确定后不得
8、新建、改建房屋。8、 江西房屋登记新规 买房得办房产证还得登记房产证可能更改作假,但房屋登记簿绝对“货真价实”。我省的房屋登记,主要由房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。9、 江西省物业管理条例10月起实施开发商申办房产证前要交保修金;物管未履责致业主损失要赔;已交付业主的房屋物业费由业主承担。10、 地税局:南昌房屋交易税调整 部分翻番 据地税局相关人士表示,未来将对二手房交易税进行综合评估,交易税将视具体情况而定,并不一定会翻番。此前,房屋交易税为20%, 若翻番则为40%。金融政策南昌部分银行停办二手房贷 新房贷也得等南昌部分银行已暂停办二手房贷,可办理
9、贷款的银行也表示放款时间还延长。同时,南昌因银行贷款额度有限,新房贷放款还需要等待一段时间。央行昨逆回购3950亿 堪比降准0.5个百分点央行于10月30日以利率招标方式开展了总额3950亿元7天及28天期逆回购操作,逆回购规模创史上单日新高,中标利率仍维持在3.35%和3.60%不变。按照央行公布的9月末人民币存款余额计算,降准0.5个百分点释放的资金在4000亿元左右。昨日3950亿元的单日逆回购规模与之非常接近,堪比降准。多地首套房贷利率优惠销声匿迹 四季度或上浮近日,多地部分银行缩减或取消了首套房贷利率折扣。随着第四季度的来临,银行贷款额度消化,房贷市场进一步趋紧。部分银行个人经营性贷
10、款与个人消费贷款利率已经上浮,业内人士认为,此举会对楼市产生一定程度的影响。2012年10月南昌房地产市场研究报告2012年10月南昌市土地市场态势分析 爱房网从南昌市国土资源局了解到,2012年10月,南昌市土地市场供应(因故终止交易除外)19宗国有建设用地,供应量环比增长26.67%,与2012年1月供应齐平,供应面积2185.0845亩。而在10月份土地新增供应方面则现回落,数据统计显示,2012年10月土地新增供应8宗,新增供应面积785.8995亩。 土地 供需现两旺数据统计:爱房网 回顾2012年前10个月南昌土地市场供应情况,2012年1月至10月,南昌市土地供应(因故终止交易除
11、外)共计99宗,供应面积8862.2074亩。其中,年内新增供应87宗,新增供应面积8391.2709亩。数据统计:爱房网 在土地成交方面,2012年1月至10月,南昌市土地市场共成交80宗,成交面积达7130.8664亩。其中,2012年10月土地成交10宗,创年内第二新高,成交面积1335.785亩。 红谷滩、朝阳新城热地齐出 经开区、高新区供应不断数据统计:爱房网数据统计:爱房网从各片区土地供需情况看,经开区、高新区土地市场供需两旺,红谷滩、朝阳新城和中心区土地供应虽不多,热点地块却频出,品牌地产商为之争抢。根据爱房网统计数据显示,2012年10月,经开区和高新区两片区土地各供应864.
12、52亩和735.1605亩,分别占月底供应量39.56%、33.64%。而在红谷滩和朝阳新城两片区中,虽仅有135.936亩、217.709亩供应,但这些土地位于热点片区,自然免不了品牌地产商的争抢。朝阳新城的DABJ2012032号地块、DABJ2012035号地块,红谷滩凤凰洲DAEJ2012037号地块和中心区DABJ2012036号地块均在争夺战中被“高捧”,联发集团、绿地集团、天虹置业无不在争抢之列,地块最高溢价率更是高达101.64%。而从年内10个月土地供需各片区分布来看,高新区土地供应为最,达2683.143亩;经开区供应次之,共2427.48亩,红谷滩区供应居第三,达1292
13、.422亩。成交方面,受高供应影响,高新区、经开区和红谷滩区成交亦居高位。 商住、工业用地难分伯仲数据统计:爱房网数据统计:爱房网从南昌市土地用途情况看,10月份南昌市土地市场依然是商住用地和工业用地唱“主角”。统计数据显示,2012年10月,工业用地供应923.3705亩,占月度供应总量的42.26%;商住用地、纯住宅用地和商业用地供应占55.43%,其中商住用地供应占比41.55%,共907.94亩。而从前10个月土地用途分布情况看,工业用地依然居首。数据显示,前10月,供应用地总供应56宗,供应面积4345.681亩,分别占总量的56.57%、49.04%。此外,商住用地供应亦高达339
14、4.1935亩,占比38.3%。而在成交方面,商住用地成交3045.2595亩,成交率达89.72%,而工业用地成交率仅为68.61%。在土地出让金方面,2012年10月,南昌市土地出让金额总计229202.374万元。其中,商住用地出让金额133578.29万元,纯居住用地出让金额79975.152万元,合计达213553.42万元,占月度出让金额的93.17%。从本年度土地出让金总额看,2012年1月-10月,南昌市土地市场总出让金额为104.93亿元,相比2011年同期109.7亿元土地收入缩减4.35个百分点。纵观南昌市土地市场,历经前三个季度“萎靡期”的土地市场终于在9月出现抬头,住
15、宅、商业、商住用地供应逐渐增多,地块溢价率逐步抬高。进入10月份后,土地市场升温势头并未下降,继莱蒙集团之后,联发集团、绿地集团、天虹置业纷纷出手拿地,真正出现土地市场“银十”潮。不过,随着宏观调控政策从严和年末临近的影响,下一个土地争抢新潮或将出现在12月左右,而接下来一个月南昌市土地市场热度或有所回落。2012年10月南昌市新建商品房供应分析 爱房网数据统计显示,2012年10月南昌市新建商品房供应总面积为24.75万,环比缩减61.11%,同比缩减41.82%。其中,新建商品房住房供应面积为13.16万,环比缩减76.05%,同比缩减61.75%;新建商品房非住宅供应面积为11.60万,
16、环比增加33.19%,同比增加42.22%。数据统计:爱房网数据统计:爱房网经过9月楼市冷遇后,开发商还是难以舍弃10月这个楼市旺季的最后节点,希望能多分得一杯羹。而在调控政策博弈和房企销售目标见好的情形下,开发商扩大产品宣传力度和优惠促销力度,在产品细节和宣传上吸纳意向客户,收到了不错的销售效果。根据爱房网统计,10月,南昌新房住宅成交总面积39.75万,好于9月月度销售成绩,提升了开发商对于后市的预期。 京东红谷滩上演“二人转”数据统计:爱房网数据统计:爱房网爱房网数据统计显示,10月份,南昌市新建商品房供应中,京东板块和红谷滩板块分别以供应9.4万、7.8万位列本月新房供应量的第一、第二
17、位置,并占据南昌新房供应的主导优势。尤其是京东板块连月来均表现不俗,基础建设愈加完善、区位价格优势显现和大量高性价比产品的推出,均表明京东板块正日渐成熟。其它板块则未能延续上月的活跃度,相继沉默。其中,市中心板块又回到0供应的局面,象湖本月也无新房源入市。在纯新盘方面,有京东板块泰豪科技广场、朝阳洲新丰丽都花园和湾里板块颐和一品尊府本月相继入市。 写字楼供应大幅增加 普通住宅缩减数据统计:爱房网数据统计:爱房网 爱房网数据统计显示,10月份南昌市新建商品房各物业供应类别中,普通住宅供应量为12.74万,别墅供应量为0.4万,商业供应量为3.3万,写字楼供应量为8.3万。其中,写字楼供应量增加最
18、为引人注意,泰豪科技广场、南昌万达中心的入市一改连月来南昌写字楼供应紧张的局面。而其余物业环比则均有较大幅度的缩减。 三房户型占比过半 刚需仍唱主角数据统计:爱房网数据统计:爱房网爱房网数据统计显示,10月份,南昌新建商品房供应户型仍以两房、三房户型居多。数据统计显示,南昌新建商品房10月份三房户型供应607套,共计67970.7,占10月普通住宅供应面积总量的54%;两房户型360套,共计32481.18;四房户型162套,共计23731.72;一房户型71套,共计3242.61。 在10月份南昌市新建商品房住宅各户型供应量中,所有户型环比均有缩减,而两房、三房适合刚需的户型仍然为市场主要供
19、应户型,如力高滨江国际,10月预售房源均为三房户型;又如海域香廷,三房产品占10月预售新房源的6成以上;绿都丹石街区10月新增预售房源中,89.41-121.56的三房户型为主打产品。可见,刚需仍然是南昌市房地产市场的主要目标群体。2012年10月南昌市商品房成交量分析过去9月南昌楼市成交不如人意和“双节黄金周”的休眠状态,冲抵着7、8月间楼市回暖形成的乐观气氛。然而银十作为又一个重大销售节点,历经9月“创伤”开发商自然不会放过这块“肥肉”,劲销不断,为抢占市场份额忙的不可开交。另一方面受到政策调控层面、购房时机影响,购房者也加快步伐,赶忙入市,这为十月南昌楼市回暖创造了利好条件。数据统计:爱
20、房网果不其然,10月南昌楼市成交回涨至7、8月“疯狂”水平,继7、8月后创年度成交量第三新高。根据爱房网统计数据显示,2012年10月南昌市商品住房成交共计6394套,成交面积62.04万,环比上月分别上涨17.3%、11.22%。其中,新建商品住房成交3818套,环比上月上涨22.17%,新建商品住房成交面积达39.76万;二手住房成交2576套,环比上月上涨10.75%,二手住房成交面积达22.28万。数据统计:爱房网从南昌市各区域新建商品住房成交情况看,东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、高新区、和红谷滩等区域的新建商品住宅成交均呈上涨之势,其中高新区以749套成交量仍居交易量榜
21、首,占比达19.62%;红谷滩区成交量(成交724套)低高新区25套,位居排行榜第二把交椅,占比18.96%;西湖区则以706套成交量、18.49%占比居第三。此三区域均成10月份南昌楼市“彪热”区域。从十月各区域商品住房来看,南昌楼市销售整体情况比较乐观,走出了九月的阴霾。 再看本月二手住宅市场,10月南昌楼市二手住宅总成交2576套,环比上涨10.75%;二手住宅成交面积22.28万,环比上涨7.58%,创今年以来二手住宅市场月度成交新高。其中东湖区、西湖区本月共销售1483套,占据南昌二手房市场半壁江山(占总量比57.57%),可见二手房市场销售还是以老城区为主。另外红谷滩以430套斩获
22、季军,占南昌二手房住宅市场的16.69%,其他区域也都有不同程度的涨幅。商品房非住宅成交根据爱房网统计,商品房非住宅方面,2012年10月,南昌市商品房非住宅共成交1364套,环比上月缩减13.29%,成交面积10.8万,环比下跌2.72%。其中,新建商品房非住宅成交1265套,环比上月回落11.54%,新建商品房非住宅成交面积10.2万;二手房非住宅成交99套,环比上月115套下降30.77%,二手房非住宅成交面积0.61万。数据统计:爱房网从各区域非住宅成交情况看,商务中心红谷滩区的成交量依然占半壁江山有余。数据统计显示,10月份,红谷滩非住宅成交850套,环比增长2.88%,占非住宅成交
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