盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法.doc

盐城市住房保障和房产管理局盐城市城乡建设局盐城市国土资源管理局盐房管2011144 号 关于印发盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法的通知各县（市、区）住建局（房产局）、国土局，市各有关单位：根据盐城市人民政府关于印发的通知（盐政发2011210号）规定，现将盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法印发给你们，请遵照执行。此页无正文盐城市住房保障和房产管理局 盐城市城乡建设局盐城市国土资源管理局二一一年十一月七日盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、建设部国有土地上房屋征收评估办法、盐城市国有土地上房屋征收与补偿管理办法，参照国家标准房地产评估规范、城镇土地评估规程等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市行政区域内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本办法。评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第二章 评估管理第三条 房屋征收评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构实施。外地在盐执业的房地产评估机构或分支机构，应按规定办理备案手续。市房产、建设行政主管部门定期向社会公布房屋征收评估机构名录。未经年检或年检不合格以及其信用档案记载有重大问题的评估机构，不得从事房屋征收评估业务。 第四条 负责国有土地上房屋征收评估的房地产评估专业人员应当是符合第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。国有土地上房屋征收评估项目，评估机构均应派出二名以上专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他房屋征收评估人员应当持有房屋征收评估工作人员上岗证。房屋征收评估人员从事评估业务时，应当向被征收人出示征收评估人员岗位证书。第五条 房地产价格评估机构的选定：(一)由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件；(二)具备资格条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查，并征询房产管理部门意见；(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定； (四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为5个工作日。(五)被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。第六条 房屋征收评估程序：(一)接受评估委托，明确基本事项；(二)查阅相关资料，开展前期调查；(三)拟订作业方案，进行现场查勘；(四)参照技术参数，进行评估测算；(五)确认测算结果，撰写评估报告；(六)汇总相关资料，提交评估报告；(七)现场咨询答疑，评估材料存档。第七条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。第八条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 第九条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期不少于3日。 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产评估师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当更正。第十条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收分户评估报告可采用表格形式。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。整体评估报告和分户评估报告由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。 第三章 评估方法及技术路线第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值的房地产市场价格，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 第十四条 房屋征收评估结果应以人民币为计价单位，精确到元。评估报告的有效期为自提交正式评估报告之日起，至项目征收补偿结束时止。第十五条 根据被征收房屋当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，但工业、公用事业等在建工程无法选用假设开发法评估的，可选用其它评估方法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。采用技术路线为:（一）确定房地产的类别和性质。被征收房屋设计用途一般分为居住用房和非居住用房。具体分类参照相关规定。（二）选择评估方法。房屋征收范围较大的项目，可根据被征收房屋状况，运用市场比较法或其他方法先评估出征收片区内不同使用性质、建造年代、建筑结构等具有代表性的房屋的市场基准价格，再通过修正评估出被征收房屋的市场价格。（三）估算评估价格。对估算出的评估结果应按规范要求进行检查，并考虑不可量化的价格影响因素，进行适当调整、取整或认定，作出最终的评估结果。评估结果有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。第十六条 评估方法的内涵和要求、适用对象和条件及基本公式如下：一、市场比较法评估。是指将需评估的被征收房屋与在评估时点近期交易已成交的类似房地产（ 3 个以上可比实例）进行比较，根据规范对实例的已知价格作适当修正，估算出被征收房屋的客观合理价格的方法。适用于具有交易性的房地产，适用条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产交易实例。评估时其选取可比实例的要求如下：1、可比实例应选择与评估对象所处的征收区位相同的地产； 2、可比实例应选择与评估对象相类似房地产，包括用途相同、建筑结构、权利性质相同、规模相当（一般应在评估对象规模0.5-2倍的范围内）等； 3、 选取的交易实例，其交易价格应为正常交易情况下的实际成交价格。 4、 成交日期与评估时点接近，不宜超过 1 年，通常应选择 6 个月内成交案例； 5、 选取 3 个以上的可比实例； 6、 各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30；市场比较法的各项因素修正在建立价格可比基础上，进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过20，综合系数修正不得超过30。基本公式为：被征收房屋评估基准价格V0= Vs100/P1P2/100100/P3100/P4Vs：可比实例。P1-交易情况修正系数， 由于采用买卖正常交易实例为可比实例， 因此该系数取100。P2-交易日期修正系数，将可比实例在其成交日期的价格修正到评估时点的系数。可根据房地产价格变动情况和趋势进行判断。P3-区域因素修正系数，可比实例与评估对象的外部环境状况（繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素、公共配套设施完备程度、城市规划限制等）不同造成的价格差异的调节系数。P4-个别因素修正系数，将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、结构和装饰标准、设施设备、平面布局、层次和层高、朝向等。片区内被征收房屋评评估格V= V0KV为被征收房屋评评估格；V0为样本房基准价格；K为标准样本实体因素情况修正。二、成本法评估。是指在无市场依据或市场依据不充分的情况下，求取被征收房屋的重新购建价格，扣除折旧，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。适用于区域内较少发生交易的房地产。基本公式为：被征收房屋评评估格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧其中：（1）土地重新取得费用是指被征收房屋占用的合法土地使用权价格，包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费等。可采用市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法求取。运用基准地价系数修正法用评估时，通过被征收房屋所占土地的区域因素和个别因素等比较，由基准地价（由政府部门定期公布）调整得出被征收房屋的宗地价格。其交易日期修正和土地状况修正方法及系数参照市场比较法。（2）建筑物重新购建价格。是指假设在评估时点重新建造全新状况的评估对象所必要的支出。包括建造成本、开发管理费用、投资利息、销售税费、开发单位利润等，通常采用成本积算法或参考公布的房屋建筑安装工程价格求取。（3）建筑物折旧根据被征收房屋的建成年代、建筑结构等结合其使用、维护保养的程度由评估师现场勘察后确定。建筑物折旧应考虑物质折旧与功能折旧。三、收益法评估。是将被征收房屋的未来净收益逐年折现到评估时点并累加求取其客观合理价格或价值的方法。该方法适用于有收益的房地产，条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。运用此方法评估应根据净收益的年限及变化情况选用不同的基本公式，具体参见房地产估价规范。净收益按照类似房屋的租金或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位级别的社会平均收益水平修正确定。并按下列规定求取：1、被征收房屋属于出租型的：净收益为客观租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。2、被征收房屋属于商业型的：净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、税金及附加、管理费用、财务费用。3、被征收房屋属于生产型的：净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、税金及附加、管理费用、财务费用。评估对象资本化率应按规范要求求取。评估对象收益年期的求取主要根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。四、假设开发法评估。是指将被征收房屋开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取价值的方法。该方法主要适用于在建工程项目。基本公式为：被征收房屋在建工程价格=开发完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润估算开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。第四章 其他征收评估问题处理第十七条 对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估。但对取得工商营业执照一年以上并持续营业至今的，对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行评估，方法如下：评估价格=营业用房评估价格营业年限权重满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予最高不超过80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。第十八条 征收评估应明确被征收房屋所占土地的使用权取得方式。评估方法：1、划拨方式的营业用房征收评估。按出让方式评估，修正系数参照国土部门出让金收取规定和政府公布的土地基准价（容积率设定为基准地价对应的容积率）测算或估算 ，修正系数不大于0.85。2、出让方式营业用房的征收评估。根据营业面积大小区分评估修正办法，对独立门面依据市场门面的开间与进深比进行相应的修正。对大型的超市、大卖场等大面积的房地产依据租金并结合市场的实际情况进行评估。3、营业用房的楼层系数修正，参照市场行情依据区域确定系数，参考系数选取时,价格高宜采用下限系数。4、金融、保险等服务类营业用房的评估。因该类营业用房具有公益性服务的性质，比正常营业用房价格低，修正系数为0.9。5、办公用房的评估。出让方式的办公用房应按实进行市场价评估。划拨土地出让金扣除办法参照营业用房，涉及土地用途与房屋用途不一致的特殊情况，需扣除政府收益的数额由相关部门会办确定。6、工业用房的评估。（1）对采用基准地价系数修正法进行工业用地评估时应考虑基准地价期日的修正因素；（2）工业用房的评估可采用房、地分开的评估方法，对房屋重置价的评估所考虑的利润和税费建议统一标准费率为8%-12%；第十九条 住宅房屋合法土地面积大于建筑面积的部分，土地使用权为划拨性质的，其土地使用权补偿费用按估价基准日同区域新增建设用地土地征地成本计算（同区域未有新增建设用地的，按基准地价的60%计算）；土地使用权为出让性质的，按规范要求评估其市场价格。对征收非住宅房屋合法土地使用权面积大于建筑面积的部分，土地使用权为划拨性质的，其土地使用权补偿费用按估价基准日建设用地土地征地成本计算（未有新增建设用地的，按基准地价的60%计算）；土地使用权为出让性质的，根据土地出让合同、规划设计要点等按规范要求评估其市场价格。土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。第二十条 征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。被征收房屋室内装饰装修的价值应当根据估价时点工程造价结合成新确定。第二十一条 被征收房屋拆迁评估相关技术参数附后。第五章 征收评估、复核、鉴定第二十二条 评估机构应当在委托评估合同约定的时间内完成评估，并出具评估报告。征收评估报告应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构的印章。任何组织或者个人不得非法干预征收评估活动和评估结果。评估机构和评估人员与征收当事人有利害关系或者是征收当事人的，应当回避。第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条规定处理。 第二十四条 市房地产评估专家委员会负责对本市行政区域内的征收评估进行技术指导和评估结果的鉴定。评估专家委员会应当由资深专职注册房地产评估师及房地产、城市规划、国土、法律等专家组成，制定议事规则，以确保鉴定结果的客观、公正。市评估专家委员会成员与原评估机构、征收当事人有利害关系或者是征收当事人的，应当回避。第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 第二十六条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照价格主管部门规定的收费标准执行。第六章 征收估价工作资料存档第二十七条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：1、房屋征收委托评估协议；2、房屋征收决定公告；3、估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；4、估价对象的实地查勘记录、影像等资料；5、标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；6、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；7、其他涉及评估项目的必要资料。评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料应保存不得少于10年。第七章 附 则第二十八条 在房屋征收评估活动中，房地产评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法规定处罚。第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。第三十条 在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本办法执行。预评估报告不得代替房屋征收评估报告。本办法中未规定的其它征收评估情况，由市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。第三十一条国有土地上房屋征收与补偿条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。第三十二条 本办法自公布之日起施行。盐城市市区房屋征收估价相关技术参数一、市区房屋征收估价的有关修正系数（一）区域修正系数表序号因素项目内容考察项目修正参考系数1自然环境自然景观、风向-2%2%空气污染、噪音、水文-1%1%2规划设计建筑或小区布局-1%1%绿化率、室外公共活动空间与绿化景观-1%1%3物业管理物业管理情况-2%2%4交通条件离市中心区的距离-1%1%离市区主干道的距离-1%1%5教育医疗设施所在学区学校情况-2%2%医院及医疗机构分布情况-2%2%6商业配套设施重要商业配套设施-2%2%区域修正因素内容序号因素项目内容考察项目一 级二 级三 级四 级1自然环境自然景观公认的自然环境优越地区，自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。环境污染空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。2规划设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局稍好，排列整齐。布局一般。任意布置、拥挤。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况。全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通条件离市中心区的距离位于一、二类区位(离市中心区近)位于三类区位(离市中心区较近)位于四类区位(离市中心区较远)位于五类区位(离市中心区远)离市区主干道的距离离市区主干道的距离在500米以内。离市区主干道的距离在500-1000米之间。离市区主干道的距离在1000-2000米之间。离市区主干道的距离在2000米以上。5教育医疗设施所在学区学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内。距市级及以上医院1000米2000米。距市级及以上医院2000米2500米。距市级及以上医院2500米以上。6商业环境重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。在800米范围内基本上只有零散的商业网点。（二）住宅房屋实体因素修正系数1、住宅房屋结构因素修正系数按房屋完损等级评定标准的相关规定，根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定。住宅房屋结构因素说明表结构类型结构、装修及设施钢混一等规划设计高度100米以上，平均层高2.8米，整板基础、桩基础，框筒结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等规划设计高度100米以下，平均层高2.8米，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。三等四层及以上，平均层高2.8米，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高2.8米，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，外墙面砖或乳胶漆，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。砖混一等四层及以上，平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，外墙屋面保温，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，内墙中级抹灰、乳胶漆，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯齐全。三层及以下，平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。二等平均层高2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电。三等平均层高2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。四等平均层高2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。砖木一等层高(檐高)2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰，表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全。二等层高(檐高)2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。三等层高(檐高)2.8米，240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。四等层高(檐高)2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。简易一等檐高2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。二等檐高2.8米，空斗墙或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条。2、住宅房屋成新因素修正系数（与八成新标准样本住宅相比较）待估房屋成新程度三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系 数75-8485-9293-9797-9898-99100-101102-1083、住宅房屋朝向因素修正系数卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数9798991001011024、住宅功能修正系数表修正因素平面布置设备及设施采光通风取值范围98-10198-10198-10199-1015、多层住宅房屋楼层因素修正系数1、平顶屋面住宅楼层修正系数表： 层数楼层三四五六七一100100100100100二102102102102102三96104106106106四94104104104五92102102六9096七882、坡顶双屋面住宅楼层修正系数，除顶层修正系数按平顶屋面住宅楼层修正系数表中相应系数调增两个百分点外，其他楼层均与该表中相应系数一致。顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由估价机构评估确定。3、底层地下室为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。（三）、营业用房修正系数1、结构因素修正系数、成新因素修正系数（参照以上） 2、营业用房临街状态调整系数（该调整系数只适用于底层营业用房）（1）营业用房底层临街面宽（开间）与深度（进深）比的调整系数如下： 临街面宽(开间)/ 深度(进深) 小于0.60.6-0.8(含0.6)0.8-1(含0.8)1-1.2(含1)1.2-1.5(含1.2)大于1.5(含1.5)调整系数0.850.90.9511.051.2注：开间是指相邻两隔墙或相邻梁轴线之间或相邻和墙轴线之间的距离。（2）两面临街调节系数：两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）补偿为准，当次临街面宽：主临街面宽 次临街面宽5050，100100调整系数1.051.10;1.15;两面临街调节系数只适用于营业用房底层;底层营业用房两面临街的,其临街状态系数等于开间与进深比调节系数乘以两面临街调节系数。（3）不临街营业用房,指临街营业用房独立结构以外的连续后延房屋,其补偿价按首进营业用房(指临街营业用房)补偿的一定比例计算,其中:第二进按50%计算;第三进及以后的按30%计算。当按此方法计算,出现不临街营业用房评估价低于其作为住宅房屋的评估价时,则应选取其他方法进行估价。3、楼层因素修正系数序号商业区域一层二层三层四层及以上1一级10.350.250.22二级10.350.30.33三级10.450.40.44四级以上10.450.40.4经营同一类别的带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数上调0.05，对于地下室等特殊情况，由评估机构提出意见报房屋征收部门会同相关部门具体商定。5、市区营业用房平均空置和欠租损失率约为7%15%。资本化率平均水平参照下表：类别区位等级商铺类娱乐类餐饮类旅馆类一级5%-12%5%-10%5%-10%5%-9%二级5%-10%5%-10%5%-9%5%-8%三级5%-9%5%-7%5%-7%4%-6%四级5%-8%5%-6%5%-6%3%-5%五级3%-6%4%-5%3%-5%3%-5%二、房屋用途分类（一）住宅房屋用途分类表住宅房屋成 套住 宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住 宅上述成套住宅以外的住宅房屋。（二）非住宅营业用房用途分类表非住宅营业用房商场类建 筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建 筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建 筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建 筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建 筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建 筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。（三）非住宅非营业用房用途分类表非营业性用房工业性建 筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建 筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建 筑以图书馆、博物馆等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。21