地产估价课程设计.doc

房地产项目估价报告

1. 估价项目:蜀山区人民政府项目
2. 估价委托人：xx公司
3. 估价机构：xx房地估价有限公司
4. 注册房地产估价师：方玉 孙长春
5. 估价作业日期：2013.12.9-2013.12.16

目 录
一、致委托方函.....................................................3
二、估价师声明.....................................................3
三、估价的假设和限制条件...........................................3
四、估价结果报告...................................................3
五、房地产估价技术报告.............................................4
(一)实物状况分析...................................................4
(二)区位状况分析...................................................5
(三)市场背景分析...................................................5
(四)最高最佳使用分析...............................................5
(五)估价方法选用...................................................5
(六)估价测算过程...................................................6
(七)估价结果确定...................................................7
(八)附件...........................................................7

一、至委托方函
xx公司：
受贵行的委托，我公司于2013年12月9日至2013年12月16日对合肥市蜀山区人民政府（以下称估价对象）的估价已经完成。
据贵行与我公司双方签定的房地产评估合同，估价的目的是提供估价对象转让的市场价格参考依据。我公司按照中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局于1999年2月联合发布的《中华人民共和国房地产估价规范》GB/T 50291—1999进行估价。在满足估价假设和限制条件的前提下，估价对象在估价时点（2013年11月11日）的市场价格为：
具体估价过程，详见《估价结果报告》和《估价技术报告》。
xx房地估价有限公司
法定代表人：方玉
2013年12月16日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也于有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并做了记录。（记录人：方玉）
注册估价师签名：方玉 孙长春
三、估价的假设和限制条件
1、委托方提供的有关资料真实、有效，若因委托方提供的资料失真或有隐匿而造成本报告估价结果失去客观公正性，本估价结果不成立。
2、委托方合法取得估价对象土地使用权和建筑物所有权，并支付了相关税费。
3、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。
5、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。
6、估价对象在未来使用内能满足使用者正常使用和经营的需要。
9、 本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。
10、本估价报告应在有效期内使用。
四、政府机关办公楼估价结果报告
　　(一)委托方：××公司
　　(二)估价方：××房地产估价公司
(三)估价对象：政府机关办公楼，坐落在合肥市蜀山区内。土地总面积为5000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于2003年7月，建筑结构为钢筋混凝土结构。　
　(四)估价目的：为合作经营提供价值依据。
　　(五)估价时点：2013年12月15日
　　(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
　　(七)估价依据：
　　1.委托估价合同;
　　2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件;
　　3.《房地产××房地字第××号、第××号、第××号；
　　4.估价人员实地查看和市场调查。
　　(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
　　(九)估价方法：该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易情况，故采用成本法进行估价。
　　(十)估价结果：
政府机关办公楼在估价时点的房地产市场价值为870万元，大写：人民币捌佰柒什万元整。
(十一)估价人员：方玉 孙长春
(十二)估价作业日期：2013年12月15
(十三)估价报告应用的有效期：2013年12月30日
五、政府机关办公楼估价技术报告
(一)实物状况分析：
l.产权状况
该宗房地产属于国有资产，为政府划拨，其房屋所有权亦属国家所有。
2.土地面积与建筑面积
该政府机关办公楼所处地块宗地号××，土地总面积为5000m2，建筑总面积为10000m2。
3.建筑物概况
　　该政府办公楼为钢筋混凝土结构，建筑层数10层，建筑面积1000m2，内设弹性分隔间的办公用房，设备齐全，环境优雅。办公楼外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前该市最高、最雄伟、最高级别的办公楼。
(二)区位状况分析：
该政府办公楼位于南一环路南面，中国建设银行西侧，芙左邻汇金大厦，邻南一环路100m　　
该办公楼地处南一环路黄金地段，周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台，水电均由市政管道网供应，通讯、治安、交通、办公及生活环境在该市均属上乘。交通、水电、通讯及各种公共服务设施，在该市属一流。
(三)市场背景分析：
　　2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。 
新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势
(四)最高最佳使用分析：（略）
(五)估价方法选用：
　　由于该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易情况，故采用成本法进行估价。
(六)估价测算过程
1.选择计算公式：该房地产估价属于成本法中旧房地产估价，需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：
房地产价格=土地的重新取得价格 + 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧
2. 求取土地的重新取得价格或重新开发成本。
由于该土地坐落于城市建成区内，直接求取该土地的价格较困难。根据资料收集情况，采用比较法和成本法求取该土地的价格。
（1）采用比较法求取土地价格
①估价中，调查收集了多宗与待估对象相类似的土地，并从中选择了A、B、C三宗比较案例
案例A：
位置：高新区枫林路以南、312国道以东
规模：土地面积96067m2
成交价格：每平方米7349元
成交日期：20013年11月29日
案例B：
位置：枫林路以南、习友路以北
规模：土地面积175754m2
成交价格：每平方米6900元
成交日期：2013年11月29
案例C：
位置：蜀山区长江西路以北、振兴路以东
规模：土地面积146447m2.
成交价格：每平方米7230元
成交日期：2013.9.26
②项目修正：根据收集的资料，对各比较案例修正如题表2
比较案例基本情况表 题表1
项目
待估对象
案例A
案例B
案例C
土地面积（m2）
5000
96067
175754
146467
交易日期

2013.11.29
2013.11.29
2013.9.26
交易价格（元/m2）

7349
6900
7230

比较案例修正情况表 题表2
(注：假设自2013年9月以来，该类土地的地价指数平均每月上涨0.5% 各项修正因数均为假设值)
项目
案例A
案例B
案例C
交易价格（元/m2）
7349
6900
7230
交易情况修正
0
0
0
时间差异修正
(1+0.005)1=100.5%
(1+0.005)1=100.5%
(1+0.005)3=101.51%
区域因素修正
-5
-2
+2
个别因素修正
0
+8
-3
修正价格（元/m2）
7349*100.5/100*
100/95=7774
6900*100.5/100*
100/98*100/108
=6552
7230*101.51/100
*100/102*100/97
=7417
③地价计算：采用算术平均法计算
土地单价= (7774+6552+7417)/3=7248（元/m2）
土地总价= 7248*5000=3624（万元）
3.建筑物的重置价格
经调查现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为3000万元，建设期为2年，假定第一年投入建设成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入。管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为100万元，开发利润为650万元
（2）利用成本法计算建筑物的重置价格
①造成本= 2000万元
②管理费用= 3000*3%=90万元
③利息=(3000+90)*60%*[(1+6%)1.5-1]+(3000+90)*40%*[(1+6%)0.5-1]=205.88 万元
④建筑物的重置价格= 3000+90+205.88+100+1000≈4395.88 万元
4.建筑物折旧
采用直线折旧法。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为50年，残值率为0。由于该房地产为政府办公楼，土地为行政划拨，无使用年限的限制，故耐用年限不受土地使用年限的限制，为50年。
故待估对象建筑物的折旧总额= 4395.88*10/50=879.18（万元）
5.房地产价格
待估房地产价格=土地的重新取得价格 + 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧
待估房地产价格= 3624+4395.88-879.18=7140（万元）
(七)估价结果确定
该政府办公楼经采用成本法估价，在估价时点2013年11月的市场价值为7140万元，单价为7140元/m2。
（八） 附件
高新区枫林路以南、312国道以东
地块编号：SXH-3-2
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起始时间：2013-11-29 截止时间：2013-11-29
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土地基本信息
地 区：
安徽
所 在 地：
合肥市
土地总面积：
96067㎡
建设用地面积：
96067㎡
规划建筑面积：
105674㎡
代征用地面积：
--
容 积 率：
1.0<且≤1.1
绿 地 率：
≥25%
商业比例：
--
建筑密度：
≤40%
限制高度：
--
出让形式：
拍卖
出让年限：
70年
土地位置：
0551-62778686、0551-62778687、0551-65869523、0551-62778683
四至范围：
东至：地界线、南至：地界线、西至：地界线、北至：枫林路道路绿线
规划用途：
居住
土地交易信息
交易状况：
已成交
竞 得 方：
保利房地产（集团）股份有限公司
成交日期：
2013-11-29
交易地点：
合肥市国土资源局
起 始 价：
43230万元
成 交 价：
70609万元
成交楼面 价：
6682元
溢 价 率：
63.33%
土地公告：
高新区枫林路以南、312国 道以东土地公告
咨询电话：
0551-62778686、0551- 62778687、0551-65869523、0551-62778683
履约保证 金：
10000万元
最小加价幅度：
--

枫林路以南、习友路以北
地块编号：SXH-2、SXH-3-1
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起始时间：2013-11-29 截止时间：2013-11-29
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基本信息
地 区：
安徽
所 在 地：
合肥市
土地总面积：
175754㎡
建设用地面积：
175754㎡
规划建筑面积：
193330㎡
代征用地面积：
--
容 积 率：
1.0<且≤1.1
绿 地 率：
≥25%
商业比例：
--
建筑密度：
≤40%
限制高度：
--
出让形式：
拍卖
出让年限：
70年
土地位置：
0551-62778686、0551-62778687、0551-65869523、0551-62778683
四至范围：
东至：地界线、南至：习友路、西至：地界线、北至：枫林路道路绿线
规划用途：
居住

土地交易信息
交易状况：
已成交
竞 得 方：
保利房地产（集团）股份有限公司
成交日期：
2013-11-29
交易地点：
合肥市国土资源局
起 始 价：
79089万元
成 交 价：
121270万元
成交楼面价：
6273元
溢 价 率：
53.33%
土地公告：
枫林路以南、习友路以北土地公告
咨询电话：
0551-62778686、0551-62778687、0551-65869523、0551-62778683
履约保证金：
10000万元
最小加价幅度：
--

蜀山区长江西路以北、振兴路以东
地块编号：W1304
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起始时间：2013-09-26 截止时间：2013-09-26
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土地基本信息
地 区：
安徽
所 在 地：
合肥市
土地总面积：
146447㎡
建设用地面积：
146447㎡
规划建筑面积：
424697㎡
代征用地面积：
--
容 积 率：
≤2.9
绿 地 率：
≥35%
商业比例：
--
建筑密度：
≤30%
限制高度：
--
出让形式：
拍卖
出让年限：
商业办公40年，居住70年
土地位置：
0551-65777087、0551-62778686、0551-65121405、0551-62778683
四至范围：
蜀山区长江西路以北、振兴路以东
规划用途：
居住、商业（集中商业及办公面积不少于地上总建筑面积的40%）

土地交易信息
交易状况：
已成交
竞 得 方：
安徽金地宏图置业有限公司
成交日期：
2013-09-26
交易地点：
合肥市国土资源局
起 始 价：
76885万元
成 交 价：
105881万元
成交楼面价：
2493元
溢 价 率：
37.71%
土地公告：
蜀山区长江西路以北、振兴路以东土地公告
咨询电话：
0551-65777087、0551-62778686、0551-65121405、0551-62778683
履约保证金：
16000万元
最小加价幅度：
--

1.合肥土地市场供应量

2.合肥土地市场成交量

3.合肥土地市场成交价格

截止到6月底，土地供应方面，2013年第二季度累计供应5290.3亩，环比一季度涨幅68.3%，同比2012年第二季度涨幅63.9%。2013年上半年累计供应8433.8亩，同比去年同期涨幅29.7%。数据显示，2013年合肥土地市场供应量有增无减，且涨幅相对较大。成交方面，2013年第二季度合肥土地市场累计成交4392.0亩经营性用地，环比一季度涨幅48.3%，同比2012年第二季度涨幅26.8%，2013年上半年累计成交了7354.2亩，同比去年同期涨幅71.2%，幅度较大。可见， 2013年上半年土地市场总的成交行情大大好于去年同期。
研究认为，2013年上半年土市的火爆主要还是和2012年下半年楼市销量走高有关，开发商资金回笼快，有更多的资金投入土地市场，目前土地市场上对土地的需求量还是比较理智的，开发商有需求才会去拿地。下半年楼市政策可能会从严，3月份的国五条很多地方并未实施，所以后期的市场火爆、土地的火爆可能会引来政策进一步收紧，政策的走向，影响了市场行情，也会影响到土地的行情，虽然说每年土地的供应量是一定的，但是土地价格受到楼市行情的影响很大。
2013年6月新增供应27宗经营性用地，总的发证面积为1842.0亩，环比增加61.2%，同比增加181.8%，增幅较大。截止到6月底，2013年第二季度累计供应5290.3亩，环比一季度涨幅68.3%，同比2012年第二季度涨幅63.9%。2013年上半年累计供应8433.8亩，同比去年同期涨幅29.7%。
未来土地市场有继续升温的可能，房企拿地竞争将更加激烈，土地价格也随之水涨船高，可能导致房价有所上涨。研究认为，应保证市场的有效供应，加快普通住宅用地供应，优化“限房价竞地价地块”的出让，从供需平衡角度给房价“打预防针”。楼市政策方面，下半年可能会从严，3月份的国五条很多地方并未实施，所以后期的市场火爆、土地的火爆可能会引来政策进一步收紧，政策的走向，影响了市场行情，也会影响到土地的行情，虽然说每年土地的供应量是一定的，但是土地价格受到楼市行情的影响很大。
2013年6月累计成交10宗经营性用地，累计成交面积1069.1亩，累计成交总金额30.9亿元；截止到6月底，2013年第二季度合肥土地市场累计成交4392.0亩经营性用地，环比一季度涨幅48.3%，同比2012年第二季度涨幅26.8%，2013年上半年累计成交了7354.2亩，同比去年同期涨幅71.2%，幅度较大。可见， 2013年上半年土地市场总的成交行情大大好于去年同期。
据资料显示，2013年土地市场以延期的S1211地块作为新春开幕礼，该地块最终以成交均价455万元/亩，总价68450.2万元，溢价率62.5%，住宅楼面地价：2437.49元/㎡，商业楼面地价为1706.24元/㎡，被和昌地产收入囊中。2月，位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角，W1301地块，蜀山区退地地王，由安徽骏誉投资置业有限公司以850万元/亩、总价35326万元摘得，楼面价4249.98元/平米，溢价率2.4%。3月，保利地产揽滨湖区2013—01地块、瑶海区E1301地块、高新区KMB-1地块，3宗地块，累计成交金额达33.1亿。4月，安徽强力房产以900万元/亩摘得政务区东流路以西、合欢路以北，ZWQTB-042号地块，面积仅有16.6亩，规划用途为商业用地，刷新楼市开年以来单价地王纪录。5-6月，合肥华南城斥资10.3亿元拿肥西[2013]5号、肥西[2013]6号、肥西[2013]8号、肥西[2013]9号、肥西[2013]12号五宗连体地块。安徽荣港置业有限公司以705万元/亩、总价10.5亿元竞得BH2013-04地块，住宅楼面价3525元/㎡、商业楼面价2114.99元/㎡，溢价率67.86%。
6月份出让的10宗经营性用地，土地成交均价288.6万元/亩，溢价率19.66%，这个均价环比涨幅279.7%，幅度较大，同比去年6月涨幅51.6%。6月土地累计成交的楼面地价为1481.0元/㎡，环比涨幅390.6%，同比涨幅83.9%。楼市回暖，土地先行，在房地产市场销售火热的带动下，房企拿地热情也如天气一般逐渐升温，大多数房企持续积极拿地，多地不断出现“地王”踪迹。6月份以来，“地王”这个词几乎让不少人产生了“审美疲劳”。龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴的拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。
研究认为，楼市调控不能仅限于房价，要全方位，既要改变市场预期，又要规范土地交易。将土地出让金收入、土地成交均价以及高价地纳入控制目标，设置“红线”，以遏制地方政府过量卖地、“捂地囤地”，破除地价和房价的上涨动力。目前国内的流动性总体较充裕，即使下半年市场流动性稍微收紧，仍然不会出现大范围的降价潮；但不排除中小型房企因资金困难而被迫以价换量的降价。近期金融市场的“钱荒”虽还未明显影响房地产，但对房地产市场的心理影响不容小视。一旦资金收紧，房地产业的扩张趋势肯定会被抑制。国内外资金流动性将进一步收紧，房地产市场将面临更严峻的挑战。如果没有充裕的资金储备或融资渠道，过大比例的高价拿地储地，很可能陷入“钱荒”困境。
（数据来源：合房网研究中心、星空地产研究院）
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上半年合肥土地市场“头牌”
地块成交总价NO.1：滨湖区BH2013-01地块，成交总价为179829.68万元，合约18亿元，由合肥保利和盛房地产有限公司竞得；
地块成交单价NO.1：高新区JH-2地块，成交单价为1207万元/亩，是今年土地市场的单价地王，由合肥英泰房地产开发有限公司摘得；
居住地块楼面地价NO.1：政务区ZWQTB-041地块，楼面地价为4285.71元/平方米，由安徽瑞泰置业有限公司竞得；
商业办公地块楼面地价NO.1：ZWQTB-038-1地块，楼面地价4456.1元/平方米，由安徽中侨置业投资有限公司摘得；
成交溢价率NO.1：瑶海区E1301地块，溢价率达243.18%，由保利房地产（集团）股份有限公司竞得。