物业管理目标计划书.doc

物业管理
目标管理计划书

2016年综合市场管理部目标管理计划书主要围绕以下工作纲要开展：
以“团结、务实、创新、敬业”为企业精神；以“业主至上、服务第一、自我完善、永不自满”为服务理念，创建知名商业街。

紧紧围绕“品质服务”这一主题展开工作，通过提升内部管理标准，将日常工作规范化、制度化、常态化，更好地服务于广场经营户，营造一个良好的经营环境。

一、物业管理部架构：

二、管理服务标准：（目标责任人：经理、常务副经理）
锦丰广场公共区域的维修养护与管理：

1、 保证消防设施设备完好正常使用，保障消防通道的畅通无阻，不断健全完善消防安全责任制度，每天定时定点安排相关人员巡查，做好巡查记录、发现问题时处理，同时向政府相关部门报备。

2、 对进出广场的机动车、非机动车设置停放点，使之有序的停放，行车安全通畅，规范齐全道路停车线、交通指示牌、容易造成危及人身安全的设施设置明显警示标志、逃生导向标识牌。

3、 监控室24小时人员值班，监视广场公共安全、突发事件及消防隐患，夜间保安巡逻值班，发现故障及时消除和处理火灾及治安事件，为业主及经营户做好财产安全和生命安全的守护,并做好值班记录台账。

4、 监控设施的全面正常运行，发现设施故障及时报维修单位，监控探头每月末1次校正及灰尘清除，充分发挥监控的预防及核查作用。

5、 公共区域，墙面均不得乱涂、乱画、乱贴，每天检查清除一遍，做好走廊店门口公摊部分规划管理，针对经营户广告摆放，进行监督管理，杜绝乱摆乱放，不允许音响音量过大，减少相互干扰带来不必要的投诉。

6、 花卉、绿篱、树木、草坪绿化由保洁人员进行养护管理，根据生长情况及时修剪成型，定期组织浇灌工作、做好冬季防冻措施，春季做好修剪施肥工作，定期喷洒药物预防虫害，保持绿化的存活长青，起到美化环境的效果。

7、 公用垃圾房每天清运1次，每月消毒1次，不锈钢果皮箱每天早晚清运2次，每天清洁擦洗1次，每月消毒清洗1次，公共卫生间在运营时间内定时清洁保持无异味。

8、 道路、广场步行街、每天在上班时间不间断清扫；每月对污渍和香口胶进行清洗铲除；道路、广场步行街视脏乱情况组织统一清洗，绿化带、二楼、三楼过道、不锈钢护栏、安全通道不锈钢扶手、电梯内每天擦洗1次确保干净整洁。

9、 保洁工作间杜绝废品、易燃易爆品存放，保持整洁干净，保洁用品规范使用，规范存放，保洁人员申领保洁用品须主管领导签字确认后，方可领取，相关人员做好出库台帐。

10、 配电房、水泵房、设备房、监控室保持整洁、通风、无漏水、无鼠害、无水害，做好每天巡查工作及安全检查工作，并做好检查记录表，安全操作防止事故发生。

11、 载人电梯、(货运梯、扶梯根据时间早08:00-24:00开启关闭)，确保在工作时间内正常运行，每年定期对电梯设备进行安检，如遇紧急情况，维修部或经理接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。

12、 道路灯光、走道灯光、完好率不低于95%，夏季开启时间晚上19:00开启，早上05:00关闭；冬季晚上17:00开启，早上06:30关闭。

13、 公用污水井、雨水井、化粪池每月定期检查1次，视情况而定化粪池每年清掏不低于两次，发现有堵塞情况及时清掏，发现盖子破损及时更换维修，避免事故发生。

14、 灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，做好紧急预案，部门经理、副经理轮守值班，部门经理亲自带头对门窗、广告牌、路灯、雕塑、配电间、设施房、排水井、进行一次全面安全检查，发现问题及时修复，防止意外发生。

15、 道路道板砖每季度集中检查整修，公共休息设施发现破损及时整修，施工当中做好安全提示和防护措施，每月部门经理组织1次对水管、管线、水泵房、水箱、客货梯、灭火器、安全用电、消防水系统、报警系统、监控系统、排污排水系统安全自检清查工作，做好检查记录，每半年对广场主要经营户开一次管理通报会。

16、 租赁户装修前在缴纳保证金时提交装修方案，待审核同意后方可施工，同时要求商家做到文明施工，安全施工，大件垃圾有序堆放、指定放置和及时清运，施工时做好具体安全保障措施，严禁烟火，规范操作，严审商家设立广告牌、门头店招、空调外机，破坏主体结构的管理。

17、 在东区设立公共宣传廊及时对外公告物业相关规定，同时与政府保持密切联系，宣传有关部门倡导的公益广告，提高广场的知名度。

18、 员工食堂，严把进货渠道，节约进货成本，每月做好市场物价审核工作并存档备查，保证食品新鲜安全，用餐大厅保持清洁干净，食物储存冰柜坚决按照《食品安全管理条例》执行，让员工吃的放心。

三、内部管理目标：（目标责任人：经理、常务副经理）
完善提升各部门规章制度，整合资源开源节流

1、 严格监督执行公司各项规章制度的落实情况，遵照各岗位职责对部门内各岗位工作进行监督管理，确保部门工作有序开展。

2、 加强团队建设，增强团队凝聚力，组织保安开展一年至少两次户外拓展活动；定期开展保安知识、安全技能培训，提高安全意识。

3、 办公室主管、经理助理100%完成公司不动产的收费工作，完成物业费、公摊水电费、部分商家自用水电费的收缴工作，同时做好活动、广告收入的收费登记开单工作，做好各项收费工作核算，财务部门往返核实账目工作，做到账目清晰精确。

4、 办公室主管负责综合市场管理部所有采购账务管理，库存材料、配件和低值易耗品实行2个月度核查制，在保证各部门正常运行的同时，做到资源共享，避免重复采购和库存积压浪费，做到物品使用去向明确，帐务清晰，帐实相符。

5、 经理助理负责员工工资核算再往返核实，负责新开发资源的详细内容第一时间通知财务部门往返核实再备档集团公司，做到准确无误，同时做好各类文件的收发、存档工作，做到有章可查有据可寻。

6、 在营造综合性商业广场的人气上，企划每年国家法定假日（即国庆、圣诞节、元旦、春节、元宵节）的气氛布置、活动执行，核算收支审批同意后,举办各类型的活动从而巩固商业中心地位。

7、 企划策划国假法定假日活动的同时要策划每年举办一年两届的服装购物节以及一年一届的啤酒节两项固定活动，并在此基础上争取不断创新，大力推广使其成为唯亭地区文化性的活动，同时达到活动创收进一步的提升。

8、 进一步提升完善广场商业广告位的外观，争取在固定广告位上加装亮化，使之和园区整体接轨，灯光色彩和谐亮丽，在固定广告位原基础上努力开拓新鲜资源，争取把闲置的原广告改造投放使用，力争让广告更上一个台阶。

9、 严格把关广场商家和外来商家临时出摊的或活动物料，进一步的提升临时摊位对外形象，完善临时出摊的水/电费核算收缴工作。

10、 部门经理做好各项临时摊位、舞台活动、广告租赁洽谈工作，活动演出策划、筹备、实施工作，将全年举办活动资料备档存放，开具活动、出摊收费单据并将归类存档的工作。

11、 维修确保做到安全用电、安全用水管理，保证水电正常供给，精确水电定期抄表和计量，保证广场各项公共设施设备完好正常运转，完成必要的安装工作，保证下水管道的畅通；每天定期对设施设备检查维护，发现异常及时汇报解决。

12、 维修定期对广场各项公用设施设备进行维护保养，做好每年的维保档案及资料保管，坚决按照各项规程完成各项维保工作。其中有：《供配电设备设施维修保养标准作业规程》、《供配电设备设施安全操作标准作业规程》《供配电设备设施运行管理标准作业规程》、《给排水设备设施维修保养标准作业规程》、《配电房管理规定》、《维 修 日 誌》、《交接班记录》以及各项专业的相关法规、法令、规定，落实各项工作。

13、 保安人数保持不超过24名员工，在执勤和站岗期间做到穿戴整齐、站姿标准，热情礼貌服务，（上班期间严禁吸烟、脱岗、做与工作无关的事情等违反工作规章制度的现象），发现以上情况按照相关规定处罚，在做好本职工作以外应当全力协助配合广场各项活动的顺利开展。

14、 保安每季度举行一次消防及应急事件演习，做好拍照存档工作，每周开1次例会，对全体保安进行规章制度讲解以及案例分析，每天交接班时对当天工作注意事项和发生的事件进行交接，并做好交接班记录。

15、联系政府相关部门全年组织保安和各租赁商户进行消防安全和治安防范知识培训，同时做好相关记录存档。

16、宿舍内保持清洁整齐，日常用品摆放整齐，严禁易燃易爆物品存放在内，严禁在室内大声喧哗、打牌、赌博、带外人进出，每周做好检查记录。

17、保洁人员保持在18人左右，完成整个广场保洁工作，保持广场干净整洁，厕所无异味、长时间潮湿，垃圾房每天冲洗清洗、定期消毒；电梯间走道干净明亮，绿化带、停车场道无杂物；垃圾箱阴井盖无污渍油迹，连廊、过道、走道顶无蛛网、尘幔，严禁保洁人员在广场区域内捡垃圾废品，发现以上情况按照相关规定处罚。

四、2016年物业管理部目标收入 ：（目标责任人：经理、常务副经理）

项目
数量
单价（元/m2）
合计\万元
备注
1
物业管理费
42000m2

252

2
创收
户外广告

35

服装节活动收入

60
节活动收入

35
壹号街区摊位费

48
零星摊位场地租赁费

60

合计收入

490

五、2016年物业管理部支出预算：（目标责任人：经理、常务副经理）
序号
项目
项目内容1
项目内容2
项目内容3
项目内容4
预算费用
万元计算
备注
1
电梯维保
客梯
货梯
小零件更换
年检
3
固定维保费+更换配件
2
消防维保
年维保4万
主机配件2
喷.烟.灭.管1

5
固定维保费+更换配件
3
监控维修
监控探头维修更换

1

4
生活垃圾清运费

5
与唯亭街道环卫站签订垃圾清运合同
5
日常维修、维护及零星工程维修
电器设备维护
开关照明灯更换
高压室维护
五金配件

40

路灯维护
上下水疏通
雨、污水疏通
小型设施设备维系
道板砖修补/更换
房屋漏水
道路开挖/恢复

6
绿化维护
季节花草
日常维护种植

2

7
保安用品
工作服
对讲机
工具

3

8
保洁用品
保洁用品

2

9
活动支出
国假法定假日广场布置
啤酒节
两届购物节
圣诞节
活动设备租赁
40

10
人员工资
保安
保洁 食堂
维修
办公室

260.4

24人
18人 3人
5人
8人
平均每人\每月
3750\每月
2300\每月 2650\每月
3750\每月
4900\每月
1年约
1170000
538200 103350
243750
509600
11
福利\每人\每年
1380元\1年
1380元\1年
1380元\1年
1380元\1年

30360
28980
6900
11040
12
食堂餐费

14
员工餐费
13
办公室租赁费

10
每年固定支出；
14
招待费用

10
每年固定支出；
15
办公室费用
办公用品

2

16
保险费

0.6
员工意外险
17
车辆费用
油费
保险费
维修费

2

合计支出费用

400