青海省房地产估价师制度与政策计价方式考试题.docx

青海省房地产估价师《制度与政策》：计价方式考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。

A．GDP=GNP+对外要素收入净额

B．GDP=NDP+折旧

C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
2、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。

A．500

B．700

C．800

D．1000
3、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A．估价原则

B．估价方法

C．估价目的

D．估价对象状况
4、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A：《中华人民共和国注册会计师法》

B：《中华人民共和国会计法》

C：《中华人民共和国审计法》

D：《企业会计准则——基本准则》

E：执行层的组织协调
5、按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。

A：2

B：3

C：4

D：5

E：执行层的组织协调
6、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。

A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
7、地租即为土地的。

A：净价值

B：利润

C：净收益

D：价格

E：工业用地的监测点评估价格
8、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：取得《土地使用证》

B：取得《施工许可证》

C：取得《商品房预售许可证》

D：取得《房屋所有权证》

E：执行层的组织协调
9、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格

B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调
10、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年
11、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险
12、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为。

A：2648元／㎡

B：2688元／㎡

C：2708元／㎡

D：2734元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：独立、客观、公正原则属于普适性原则

B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则

D：谨慎原则属于一般性原则

E：工业用地的监测点评估价格
14、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792.85

D．768.06
15、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月
16、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资产负债表

D．现金流量表
17、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__

A．屋面防水3年

B．管道堵塞1个月

C．灯具、电器开关6个月

D．卫生洁具1年
18、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。

A：992．06

B：983．10

C：1 080

D：832

E：工业用地的监测点评估价格
19、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门
20、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．40
21、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

A：课税主体

B：税率

C：税基

D：课税对象

E：执行层的组织协调
22、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数
23、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。

A：条形基础

B：独立基础

C：整体式筏形基础

D：桩基础

E：执行层的组织协调
24、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。

A：用大样图表示其细部做法的一套图纸

B：用平面图表示建筑物的外部

C：用总平面图表示建筑物的位置

D：用平面图及剖面图表示其内部

E：执行层的组织协调
25、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：在建工程抵押估价

B：房地产损害赔偿估价

C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房屋抵押权自之日起生效。

A：抵押合同签订

B：抵押合同生效

C：抵押权登记

D：核发他项权利证书

E：执行层的组织协调
2、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化
3、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上

B．注册资本在100万元以上

C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员
4、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330%
5、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人
6、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价

B：有效应价

C：可以成交的价格

D：不确定

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
7、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。

A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值

B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值

D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

E：地下人防设施免税
8、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。

A．业主大会

B．业主代表大会

C．业主委员会

D．居民委员会
9、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：养老保险

B：职工工资

C：住房公积金

D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
10、下列属于房地产估价师的职业道德是。

A：职业品德

B：职业理念

C：职业责任

D：职业情感

E：职业行为习惯
11、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法
12、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。

A：商业信用

B：银行信用

C：股票

D：消费信用

E：分期付款
13、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：社会发展状况、房地产投机和城市化

C：财政收支及金融状况、利率

D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
14、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题)

A：1．80

B：2．80

C：3．05

D：5．00

E：执行层的组织协调
15、账簿包括。

A：转账账簿

B：凭证账簿

C：序时账簿

D：分类账簿

E：备查账簿
16、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)

A：保证保险

B：外汇变动保险

C：信用保险

D：健康保险

E：劳动工伤保险
17、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。

A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案

C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排
18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。

A：周期风险

B：比较风险

C：资本价值风险

D：时间风险

E：借款合同
19、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。

A．回收固定资产余值

B．自有资金

C．长期借款

D．净转售收入
20、以下可以提取现金的银行存款账户是__。

A．一般存款账户

B．基本存款账户

C．临时存款账户

D．专用存款账户

E．特别存款账户
21、市场主体通常包括。

A：买家

B：卖家

C：交易对象

D：交易价格

E：交易行为
22、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。

A：商品住房

B：限价商品住房

C：经济适用住房

D：廉租住房

E：执行层的组织协调
23、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年

B．1956～1965年

C．1966～1978年

D．1978年之后
24、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。

A：领导定价法

B：认知价值定价法

C：成本加成定价法

D：随行就市定价法

E：借款合同
25、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金

D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志