10月长沙房地产市场研究报告.doc

2010年10月长沙房地产市场研究报告

2010年10月长沙房地产市场研究报告

克而瑞（中国）信息技术有限公司·长沙机构

长沙易居房地产研究所

2010年11月
（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）

目 录
本月导读： 3
数字楼市： 6
第一篇 市场背景篇 7
第一章、政策资讯 7
一、政策法规 7
二、市政动态 7
三、市场资讯 8
第二章、经济环境 10
一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展 10
二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 10
三、固定资产投资快速增长 11
四、开发投资大幅增加 11
第二篇 市场分析篇 13
第三章、土地市场 13
一、土地资讯 13
三、本月成交地块分析 17
四、重点地块 21
第四章、商品住宅市场 23
一、市场综述 23
二、供求关系分析 24
三、供应量分析 25
四、成交量分析 30
五、成交均价分析 34
六、项目解析 36
第五章、产品分析 45
一、热销、滞销产品 45
二、案例分析 46
第六章、营销媒体 50
一、营销透析 50
二、媒体分析 51
三、典型项目 55
第三篇 区域数据篇 58
一、开福区 58
二、天心区 59
三、雨花区 60
四、岳麓区 61
五、芙蓉区 62

本月导读：
央行加息抑制楼市投机 楼市面临新一轮调控
10月19日，央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点
详情请见P7
芙蓉大道二期再南拓 与一期对接连起长株潭
有着“亚洲最长城市快速道”之称的芙蓉大道向南再拓18.54公里！10月25日上午，湘潭东二环暨芙蓉大道二期开工建设，计划在3年内建成
详情请见P8
房产税首度出现在官方正式文件中 房产税改革渐行渐近
10月7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。
详情请见P9
三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地
国土部为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的将要暂停其新购置土地。
详情请见P9

从本月整体市场特征来看：供应量、成交量双双大幅增长，银十成色十足。
本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.35%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。
本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在9·29新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。
本月商品住宅成交均价为5813元/平米，环比上升0.46%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。虽然近段时间政策频出，政府调控力度加大，但是基于长沙市场近期的表现来看，未来价格的走势依然处于一种稳中有升的态势。

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长沙市五一大道456号亚大时代15A06室
邮编：410001 电话：84426715
数字楼市：
10月商品住宅市场基本情况

供应量
成交量
供求比
成交均价
185.88万平方米
125.21万平方米
1：0.67
5813元/平方米
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
10月项目成交量排行榜表

名次
热销楼盘
所属区域
环线位置
销售面积（㎡）
均价(元/㎡)
1
新华都.万家城
雨花区
二至三环间
71392.25
5258
2
北辰新河三角洲
开福区
二环内
71166.21
7643
3
融科东南海
雨花区
二至三环间
59757
5833
4
双水湾
雨花区
二至三环间
46118.47
5036
5
保利.麓谷林语
岳麓区
二至三环间
43407.66
5100
6
万国城MOMA
开福区
二环内
37850.62
5413
7
山语城
开福区
二至三环间
35933.56
4266
8
湘腾商业广场
岳麓区
二环内
35395.31
6561
9
保利花园
天心区
二至三环间
30324.81
5816
10
恒大雅苑
开福区
二环内
26472.03
6575
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
关注楼盘：
北辰三角洲——城北超级大盘
湘江锦绣——“湘江”与“南郊公园”双景资源项目
第一篇 市场背景篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
1、央行加息抑制楼市投机 楼市面临新一轮调控
10月19日，央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%。这是续“新国五条”、地方细则的限购令后，调控政策再次给房地产市场泼了一盆冷水。
克而瑞点评：此次加息是央行自2007年12月20日以来首次上调利率，已时隔两年又10个月。虽说此次加息并不完全针对楼市，但是对于房地产市场而言无疑是雪上加霜。在新一轮出台不久的调控政策还处在消化阶段，此次加息无疑给不明朗的市场带来更大的不确定因素，其结果势必会在消费方形成一定的观望，从而加大开发企业的压力，对市场自然有长远的影响。
二、市政动态
1、芙蓉大道二期再南拓 与一期对接连起长株潭
有着“亚洲最长城市快速道”之称的芙蓉大道向南再拓18.54公里！10月25日上午，湘潭东二环暨芙蓉大道二期开工建设，计划在3年内建成，副省长韩永文出席开工仪式。

　　作为长株潭又一条城际快车道，湘潭东二环将对接已建成通车的芙蓉大道长潭段。届时，107国道将从湘潭市区东移3.5公里，湘潭城区将扩大17平方公里。

 克而瑞点评：作为长沙、株洲、湘潭的又一条城际快车道，湘潭东二环建成后，在对接长沙的同时，湘潭东二环也将把昭山示范区、湘潭国家高新区和天易示范区串连一起，形成一条“经济走廊”，带动沿线荷塘物流园、双马工业园、天易经济带的发展。它还将连接湘潭市区、湘潭县城与武广高速铁路株洲站，为湘潭融入珠三角经济圈提供一条快捷的通道，进一步拉动了周边经济的发展，为长株潭房地产市场的发展进一步打下了经济基础。
三、市场资讯
1、房产税首度出现在官方正式文件中 房产税改革渐行渐近
10月7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。此前，一向低调的财税部门也首次开口谈及房产税。9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人在答记者问时表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
克而瑞点评：一直以来，虽然房产税改革一直备受关注，财税部门却三缄其口，从没有权威人士公开表态，即使在部委内部，房产税改革也属于敏感话题。此次出现在官方文件中，同时两部委同时表态，房产税改革将渐行渐近，可以看出，财税部门之所以针对房产税出面表态，变化源自房地产市场，主要为了巩固房地产调控成果，不至于出现房地产调控反弹，房产税必然成为最佳的利器，但房地产改革情况复杂，改革进展不是财税部门可以确定的，房产税改革会否近期试点还要看房地产市场发展情况，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能不出。
2、三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地
为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。
克而瑞点评：从9月底开始，央行和银监会明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期，到此项对于开发商拖延开竣工的重刑，如果此次政策真正能执行到位，市场上将有相当一部分开发商被暂停拿地资格，这些开发商不仅面临无地可拿，而且资金链将面临严峻的考验，或将不得不降价售房以缓解资金压力。同时将会给房地产开发行业带来一次大的洗牌。

第二章、经济环境
一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展
图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图

资料来源：湖南统计局
从2009年处到2010年第一季度，长沙经济稳步增长， GDP增速从年初一季度的13.10%，增长到目前的14.70%，为房地产行业提供广阔的发展空间。
二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃
图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图

数据来源：湖南统计局
近一年来，社会消费品零售总额累计增速平均保持在19%左右。09年以来政府出台了一系列扩内需、促销费的措施，城乡居民消费能力及消费意愿不减，保障了消费市场的稳定。
三、固定资产投资快速增长
图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图

数据来源：湖南统计局
04年以来，长沙固定资产投资以超过20%的增速快速上涨。10年，长沙加大固定资产投资力度，启动地铁、过江隧道等重大市政工程，通过固定资产投资拉动经济保持平稳增长。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。
四、开发投资大幅增加
图2- 4-1：长沙市房地产开发投资额走势图

数据来源：湖南统计局
09年房地产市场的火热激发了开发企业的投资热情，进入2010年，长沙市房地产开发投资相对历史同期出现了高额增幅，截止6月份，同比增幅依然保持在37.30%。

第二篇 市场分析篇
第三章、土地市场
一、土地资讯
1、四季度调整供地结构 加大产业供地
10月19日，国土资源部召开贯彻落实十七届五中全会工作会议。国土资源部部长徐绍史表示，“十二五”期间用地压力依然很大，调整经济结构要求供地结构要动态调整，供地政策要对宏观经济发展保持跟踪调整。
国土督察部门已经部署开展了针对用地结构调整的调研专项行动。国土督察广州局在调研中发现，该局督察区域内前三季度用地存在以下问题：一是续建和新增的重点建设项目中，用于产业发展的项目偏少；二是重视投资量大、收益快的项目，忽视投资量小、延伸产业链的关联项目和产业配套；三是民生和环保项目用地不足，中小企业、民营企业用地困难。
今年第三季度，长江三角洲地区工业用地同比增速有较大幅度提高，增长率分别为10.40%、14.39%、8.16%。珠江三角洲地区商业地价环比涨幅趋缓，居住、工业地价涨幅有所上升，分别为5.45%、0.70%、2.88%；环渤海地区分用途平均地价水平变化相对平稳，变化较为突出的是居住地价，其环比、同比增长率分别为2.80%、12.95%。
有鉴于此，前述中国土地勘测规划院专家表示，第四季度，国土部将调整供地结构政策，加大产业供地和民生供地，限制投资类项目供地。
克而瑞点评：
三季度的用地形势与2009年类似，较大的建设用地增加压力依然是国土部门面临的最大难题。在总量不能大幅度增加的情况下，调整供地结构是每年第四季度国土部门调剂供地矛盾的常用手段。

二、公告土地分析
1、土地供应走势分析
图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
因上月供应面积达到今年最大的一次集中量，且第四季度国土部门开始进行调整供地结构，尽量控制总量不会大幅增加，因此，本月无新公告土地增加。
2、本月新增用地结构分析
（1）供应结构分析

因上月供应面积达到今年最大的一次集中量，且第四季度国土部门开始进行调整供地结构，尽量控制总量不会大幅增加，因此，本月无新公告土地增加。

3、 住宅及商住综合用地供应走势
图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势

本月宗商住用地也没有有所供应，预计在下月会有所供应。
4、商业、办公用地供应走势
图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
上月供应土地中2宗商办用地，土地面积为1.05万平米。本月无新增供应。
5、工业用地供应趋势
图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
上月供应工业用地2宗，开福区与岳麓区各一宗，总供应土地面积为10.47万平米。本月无工业用地供应。
三、本月成交地块分析
表3-3-1： 2010年10月长沙市土地成交情况
基础指标
规划建筑指标
成交情况
公告号
区域
土地
用途
土地面积（平方米）
容积率
起始价（万元）
成交总价（万元）
楼面地价
溢价率
受让方
[2010]网挂042号
开福区
住宅
50607.22
≤1.2
5127.256
5128
844.41
0%
湖南大地服装工业城有限公司
[2010]网挂043号
开福区
商业、住宅
38980.73
商业≤6.5，住宅≤3.0
6684.992
9835
841.013
47%
湖南鸿邦房地产开发有限公司
[2010]网挂044号
开福区
商业、住宅
120908.07
住宅2.8；商业、住宅3.22
15112.643
36563
1080.01
142%
湖南福晟房地产开发有限公司
[2010]网挂045号
岳麓区
金融(保险)、写字楼
5261.86
≤6.0
4736
4736
1500.1
0%
长沙市名融房地产开发有限公司
[2010]网挂046号
岳麓区
商业、住宅
88410.36
≤4.0
36284
60284
1704.66
66%
湖南省源城置业有限公司
[2010]网挂047号
岳麓区
商业、住宅
11748.24
≤4.5
6424
6424
1214.37
0%
湖南嘉原置业有限公司
[2010]网挂048号
雨花区
商业、住宅
23270.35
≤5.4
3727
11807
939.6
217%
湖南南庭投资有限公司
[2010]网挂049号
岳麓区
商业
47942.78
≤0.8
18411
30831
8038.488
67%

长沙诚丰置业有限公司
[2010]网挂051号
开福区
商业
4452.71
≤3.5
1265
2815
1806.28
123%
湖南政鑫置业开发有限公司
[2010]网挂052号
岳麓区
住宅类教育用地（中小学校
114927.58
≤1.2
27583
27583
2000.027
0%
湖南中加教育投资有限公司
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

1、土地成交走势分析
图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月成交土地11宗，成交土地面积52.63万平米，土地宗数较上月多四宗，成交面积也大幅上升，因上月土地集中大量供应，所以本月土地成交量开始大大增加，并且本月商住土地面积较大且量较多。
2、本月成交结构分析
表3-3-2 ：长沙市10月成交土地用途结构
土地类型
区域
成交宗数
成交面积
（万平米）
建筑面积（万平米）
起始价
（万元）
成交总价（万元）
楼面地价
（元/平方米）
溢价率
工业
岳麓区
1
1.98
1.98
1018
1018
515.03
0%
住宅
开福区
1
5.06
6.07
5127
5128
844.41
0%
商业、办公
岳麓区
2
5.32
6.99
23147
35567
9538.59
67%
开福区
1
0.45
1.56
1265
28115
1806.28
123%
商业、住宅
岳麓区
2
10.01
40.65
42708
66708
2919
66%
开福区
2
15.99
45.55
21797
46398
1921.02
189%
雨花区
1
2.32
12.57
3727
11807
939.6
217%
教育
岳麓区
1
11.49
13.79
1018
1018
515.03
0%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月共成交11宗土地，其中商住用地5宗、商办用地3宗、纯住宅用地1宗、工业用地1宗、教育类用地1宗。
3、成交地块溢价率分析
表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析
土地类型
区域
成交面积
起始价
成交总价
溢价率
商业
开福区
0.45
1265
28115
123%
岳麓区
4.79
18411
30831
67%
商住
开福区
3.90
6684
9835
47%
开福区
12.09
15112
36563
142%
雨花区
2.33
3727
11807
217%
岳麓区
8.84
36284
60248
66%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月共6宗土地溢价成交，主要为开福区和岳麓区地块，其中4块都为商住用地， 2块为纯商业用地。其中[2010]网挂051号开福区纯商业达到123%，[2010]网挂044号商住用地同为开福区达到142%，而[2010]网挂048号雨花区商住用地高达217%，这主要是因受此块的地理位置优势所影响。
4、住宅及商住综合用地成交走势
图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月成交5宗住宅、商业综合用地，总供应面积28.33万平方米，总成交金额124913万元，较上月土地面积大幅上升，成交金额也同样剧增。
5、商业及办公用地成交走势
图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
受供应影响，商办综合用地前2月一直未有成交，上月有一宗成交，成交面积不大，但本月商业、办公用地相对增加，其中商业用地2宗，供应面积达到5.24万平方米，总成交金额33646万元；另一块为商办用地，供应面积0.52平方米，成交金额为4736万元。
6、工业用地成交走势
图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
长沙市工业用地主要受用地企业影响，上月共成交4宗工业用地，本月成交开始减少，只有1宗岳麓区的工业用地。岳麓区一直为长沙市的工业重点区域，因此本月仍然成交在岳麓区。
四、重点地块
1、地块指标分析
表3-4-1：[2010]网挂048号地块经济指标列表
地块名称
[2010]网挂048号
地址
长沙市雨花区洞井镇白田村
出让方式
挂牌
土地用途
住宅
所在区域
雨花区
环线位置
二环内
占地面积
23270.35平米
起始总价
3727万
总建面积
125659.89平米
成交总价
11807万
容积率
≤5.4
楼面地价
939.6元/平米
拿地企业
湖南南庭投资有限公司
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
图3-4-1：地块位置图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、拿地企业分析
此地块是被湖南南庭投资有限公司摘得。南南庭投资有限公司最近在省住建厅的资质申报中，由无等级升为暂定，看来是为了此次的房地产开发特意申报房地产开发资质等级。
3、发展前景分析
成交的地块位于位于雨花区环保大道与圭白路交叉处东南角，属商业、住宅用地，其中商业用地10471.65㎡占45%、出让年期40年，住宅用地12798.7㎡占55%、出让年期70年。属于成熟区域，周边生活配套完善，交通便利，从此次拿地楼面价939.6元/平米来看，还有很多的升值空间。
第四章、商品住宅市场
一、市场综述
图4-1-1 ：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供求走势图

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.36%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。
本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在9·29新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。
本月商品住宅成交均价为5813元/平米，环比上升0.46%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。虽然近段时间政策频出，政府调控力度加大，但是基于长沙市场近期的表现来看，未来价格的走势依然处于一种稳中有升的态势。
表4-1-1：长沙市10月商品住宅各类指标变化表

指标
2009年10月
2010年09月
2010年10月
同比增长（%）
环比增长（%）
供求比
1：1.73
1：0.79
1：0.67
-61.27%
-15.19%
供应量（万m2）
77.06
122.8
185.88
141.21%
51.36%
成交量（万m2）
133.16
97.78
125.21
-5.97%
28.05%
成交价格（元/ m2）
4359
5786
5813
33.35%
0.46%
成交总额（亿元）
58.04
56.58
72.79
25.41%
28.65%

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供求关系分析
1、整体供求结构
图4-2-1：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供求情况

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月整体市场供求比为1：0.67，本月供应量、成交量大幅回升，市场供求趋于平衡，但是从目前政策频出而且不明朗的情况下，一线城市的成交开始受到影响，二线城市也会渐渐陷入观望，估计随后一段时间成交量很难有较大的反弹，因此预计后期市场将延续整体上供大于求的局面，存量将会逐步加大。
三、供应量分析
1、供应走势分析
本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.35%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。
图4-3-1：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供应量走势图

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、各区供应走势
图4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表4-3-1：2010年10月商品住宅区域供应面积表

区 域
09年10月
10年09月
10年10月
占全市比例（%）
同比增长（%）
环比增长（%）
开福区
21.52
23.50
39.03
20.99%
81.36%
66.08%
天心区
3.56
17.39
24.46
13.16%
587.07%
40.65%
雨花区
24.56
45.33
39.13
21.06%
59.32%
-13.67%
岳麓区
22.93
29.38
71.67
38.56%
212.56%
143.94%
芙蓉区
4.49
7.20
11.59
6.23%
158.13%
60.97%
合计
77.06
122.8
185.88
100%
141.21%
51.36%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月新增供应量除雨花区供应量稍有下降以外，其他区域供应量都有不同幅度的增加，其中岳麓区增长比例最大，较上月相比环比增长143%。从供应区域来看，本月主要集中岳麓区，占了全市供应量接近40%的比例。从区域项目来看，岳麓区共有34个项目有新增供应量，主要集中在麓山恋.迪亚溪谷、钰龙天下、中建麓山和苑、富基世纪公园等项目；开福区本月有新增供应量的项目据统计共有23个项目，其中主要集中在北辰新河三角洲、珠江花城三组团、山语城、恒大雅苑、万国城等项目，其中恒大雅苑、万国城、珠江花城3期组团连续2个月都有较大供应；天心区则集中在麓山.翰林院、湘江锦绣家园、公爵.欧洲城、保利花园等项目，其中麓山.翰林院是首次面市；芙蓉区连续几个月都有新的供应上市，本来新增供应全部来自金烨融府和凯通国际城I区两个项目，区域本月未有新上市项目；雨花区本月供应量较上月有所下降，受区域项目较多影响，一直是供应量较大的区域，本月主要集中在德庆水韵山城、郡原美村一期、山水城市风景等项目。
3、新盘数据分析
表4-3-2： 2010年10月新开盘项目信息表

项目名称
新开/后续
区域
项目规模(万㎡)
新推案时间
推出面积（㎡）
推出套数
户型比例
成交套数
成交均价（元/㎡）
户型
面积区间
套数
占比
万科城市花园
开盘
岳麓区
15.6
2010.10.29
5080
176

商铺

20㎡以下
28
46%
160
临市政广场均价4.2万元/平米，内街均价2.9万元/平米，临住宅均价3.2-3.4万元/平米
20-40㎡
140
46%
40㎡以下
8
8%
翰林院
开盘
岳麓区
6
2010.10.23
20560.05272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727
146
2+1
116-127
27
18.49%
84
1、2号栋折后5800-6600元/平米
3号栋折后5900-7000元/平米
三房
125-133
45
30.82%
四房
157-164
74
50.68%
云顶翠峰
开盘
岳麓区
3.02
2010.10.1
26208
252
二房
88-96
126
50%
210
3600
三房
119-128
126
50%
湘腾城市广场
开盘
岳麓区
15.26
2010.10.1
33867
515
一房
44-47
299
58%
420
3#公寓成交均价：7300元/㎡；1#住宅成交均价：6200元/㎡
2+1
99-116
108
21%
二房
79
108
21%
湘府十城
开盘
雨花区
22
2010.10.10
11934
126
二房
78-98
92
73%
120
5200
三房
121
34
27%
北辰三角洲
开盘
开福区
400
2010.10.18
107515
951
二房
86-100
237
24.92%
850
最低6425元/平米，最高8369元/平米，整体的均价约为7330元/平米。

三房
100-139
638
67.08%
四房
191-196
76
8%
翡翠云天
开盘
雨花区
17.57
2010.10.23
28688
300
两房
88-100
266
88.66%
221
4600-5200
三房
124-126
34
11.34%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）
本月新开盘项目中，从供应结构来看，以二房、三房为主，其中二房占42%，三房占38%。
从成交情况看，新开盘项目去化都比较好，大部分项目去化率都保持在80%以上，只有个别项目去化相对较差，特别是北辰三角洲在开盘前后3天推出上千套房源基本售罄，
4、加推项目分析
表4-3-3： 2010年10月加推项目信息表
项目名称
区域
新开/后续
推货时间
推售楼栋
推货套数(套)
推货面价体系及优惠(元/㎡)
折后均价(元/㎡)
销售套数(套)
山语城
开福区
后续
10月2日
3#、25#、28#
244
VIP预交1千元诚意金享受国庆团购最低优惠价，最高可优惠11万元/套。
起价3808元/㎡（特价房），实收均价4400元/平米
183
盛世华章
雨花区
后续
10月23日
B1#、B6#
264
VIP客户购二房减一万，购三房减二万，签约还可再享99折 。
一次性付款96折，按揭97折。
二房5300
三房5180
178
湘江锦绣
芙蓉区
后续
10月22日
3#、4#、7#
432
84-120平米的96折扣的基础上优惠1万，120平米以上96折扣基础上优惠2万。
折后均价6500元/平米
7号栋楼王均价6800元/平米

76
天赐良缘
天心区
后续
10月23日
A区B8#
68
开盘当天签合同在总价的基础上减1万而后再99折
5100
4
中建麓山和苑
岳麓区
后续
10月24日
4#、22#
260
开盘当天VIP总价优惠3000元，且升级后4重优惠
一次性付款98折优惠，按揭99折
4400
130
钰龙天下
岳麓区
后续
10月24日
5#、8#、9#
576
开盘当天VIP总价优惠10000元；
一次性付款再享受98折优惠
5200
464
未来城
岳麓区
后续
10月30日
5#
66
开盘当天VIP客户享受5万抵10万优惠，额外减800元/㎡。
6200
12
公爵欧洲城
天心区
后续
10月30日
11#
348
VIP升级客户：购买100平米以上户型为“存1万抵2万；购买100平米以下户型为“存1万抵1万5仟元；8月15日起至开盘，VIP客户可享受100元/天的现金积累，抵扣房款。折优惠。
6000
227
东方航标
长沙县
后续
10月31日
1#偶数层、5#
483
VIP客户35平-67平认筹交1万抵2万，81平-124平认筹交1万抵3万。
3950
250
双水湾
芙蓉区
后续
9月25日
4#、8#、9#
704
VIP卡预交2万优惠1万2万元购房现金劵优惠
起价：4176元/平米，最高价：5700元/平米
650

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
（注：销售套数为开盘当天下定套数）
本月有10个项目加推，共新推3445套房源。较上月相比推出总套数大幅度上市，大部分项目本月推出的体量都相对较大，一改先前小批量推售的模式，这主要是跟需求旺季有关。从去化情况来看，受整体市场影响，项目去化情况都相对较好，特别是位于二环外，价格相对较低的项目，这说明目前长沙依旧以刚需为主。

四、成交量分析
1、成交总量走势分析
图4-4-1：2009年10月-2010年10月长沙市商品住宅成交量走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
（注：本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）
本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在9·29新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。
2、区域成交走势分析
图4-4-2：本月长沙市商品住宅成交量走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表4-4-1：本月长沙商品住宅区域成交面积表

区 域
09年10月成交面积（万㎡）
10年09月成交面积(万㎡)
10年10月成交面积(万㎡)
占全市比例（%）
同比增长（%）
环比增长（%）
开福区
35.45
11.79
27.49
21.95%
-22.45%
133.16%
天心区
11.68
24.51
18.40
14.69%
57.53%
-24.93%
雨花区
45.84
28.48
40.87
32.65%
-10.84%
43.50%
岳麓区
29.72
23.06
29.27
23.38%
-1.51%
26.92%
芙蓉区
10.47
9.94
9.18
7.33%
-12.32%