物业管理信息系统方案书.doc

北京京仪科技孵化器有限公司京仪科技大厦智能物业管理信息系统解 决 方 案（第一版）方案单位：北京中科华博科技有限公司地 址：北京市海淀区汉荣大厦A座4层邮 编： 100086 联系电话： 86-010-82822530 2009年11月27日文件索引表项号内容规定1项目信息方案项目名称：北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦 智能化物业管理系统2文件属性方案书正本3方案人信息北京中科华博科技有限公司地 址：北京市海淀区中关村东路汉荣大厦4层电 话：86-010-82822530 传 真：86-010-82822208邮政编码：100086公司网址： 电子邮件：jiangjian2002_cn 联系人:蒋建新 (13520889057)4方案人印章(企业印章)文件修改记录1文档名称北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦智能化物业管理系统解决方案2最后修改日期2009-11-273文件版本V 2.0目录第一篇 技术方案概述第一章 项目概述61.1项目背景61.2物业管理现状及存在问题71.3计算机管理系统的优势71.3.1全方位的快速查询，减少重复劳动71.3.2完整的工程及服务档案，提高管理水平81.3.3各项费用自动计算，减少人工差错与负担81.3.4自动控制各项费用收缴，保证公司收益81.3.5灵活、准确的收费，提高财务工作效率81.3.6全面的统计分析，提高决策依据81.3.7加强企业内部信息沟通，提高工作效率81.3.8动态、合理调配企业资源81.3.9规范物业管理企业内部管理91.4系统设计原则91.5我公司软件相对竞争对手的优势91.5.1B/S(浏览器/服务器)架构91.5.2支持用户自定义开发91.5.3强大的设备管理功能91.5.4直观明了的销控图显示 领先同类产品设计91.5.5可以集成短信平台101.5.6集成业主客户端101.5.7多语言平台10第二章 项目目标分析10一、项目总体目标定位101系统应用范围覆盖102系统业务功能目标覆盖113非系统业务功能目标覆盖11二、本项目总体目标分析12第三章 系统架构和网络结构图123.1系统架构123.2系统网络结构13第四章 系统功能概述131 公共事务管理142 人力资源管理143 库存管理143.1基础信息143.2库存事务143.3库存核算153.4库存帐表154 采购管理154.1库存采购申请单154.2零星采购申请单164.3采购计划164.4采购订单161物业资源管理161.1项目基本信息管理161.2楼宇、仓库、车场基本信息管理171.3房间、仓库、车位管理信息模块172客户信息管理184收费管理184.1收费项目定义184.2应收款管理184.3实收、欠费管理194.4预收款管理194.5押金管理194.6业户抄表194.7费用分摊194.8费用减免194.9收费统计查询194.10收费核算194.11收费帐表205工程设备管理205.1设备台帐管理205.2设备保养维护205.3巡检管理215.4运行管理215.5维护管理225.6监视和测量装置管理225.7外包工程管理226能耗管理227保安消防管理268保洁环卫管理269客户服务管理269.1日常服务管理269.2客户投诉管理279.3报修管理279.4社区活动管理329.5特殊情况报告表321决策支持331、1查询统计331.2分析决策352系统维护系统372.1系统初始化设置372.2系统编码管理382.3系统权限管理382.4系统综合数据管理382.5报表设置38四、系统接口部分39第六章物业管理信息系统实施39一、HBIS 软件开发过程与全程质量管理（软件开发能力）391、HBIS产品开发过程管理392、HBIS产品开发过程中的质量控制40二、HBIS实施标准规程与质量控制（项目实施能力）421、项目实施过程规范422、项目实施过程过程控制46三、HBIS产品服务中的质量控制（售后服务能力）481、HBIS 售后服务流程介绍482、客户支持方式流程与支持响应时间要求503 问题严重程度定义 与 响应时间514 客户问题申请的处理525 客户技术问题的负责人526 软件升级问题527 软件二次开发52四、物业项目实施周期521、软件实施计划522、接口开发阶段工作任务内容（可选）53第七章物业管理信息系统报价55三、软件实施费及服务费用标准说明56第九章公司简介56第十章公司产品线概述58二、产品线技术特色59三、产品线应用特色60第十一章公司最近一年典型客户61第十二章公司相关资质62第一篇 技术方案概述n 您可以从本部分获得的信息1. 项目建设目标定位与分析（第一章 第二章）2. 项目技术解决方案明细（第三章 第四章 第五章）第一章 项目概述物业管理行业是在传统的房屋管理基础上演变而来的新兴行业，近年来随着我国国民经济和城市化建设的飞速发展产生了日新月异的显著变化，特别是，随着人们生活和工作环境水平的不断提高,建筑实体功能多样化的不断发展,使得物业管理作为一门科学的内涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴,发展成为集多种手段对物业实体进行综合管理, 为客户提供规范化、个性化服务，并对有关物业的资料进行归类汇总、整理分析、定性与定量评价、发展预测等。这也充分表明了物业管理行业正在朝着正规化、系统化、专业化的方向发展。但在当前的物业管理实践中,物业管理涉及的专业和范围较广，管理内容繁杂，不少企业仍还采用最原始的手工操作模式，因而已经直接影响到了物业管理企业的管理水平和持续发展。从长远来看，物业管理必须采用计算机信息技术管理手段，来进一步提高管理的质量和效率。1.1 项目背景北京京仪科技孵化器有限公司是北京京仪集团有限责任公司直属全资企业，以京仪集团的雄厚实力和资源为背景的大型专业型孵化器，总孵化面积18000余平方米。致力于对自动化控制系统和仪表、科学仪器、电力电子、新能源、环保、光电子、节能、安全等八个领域的高科技产品研发中小企业引进与孵化。目标是为在仪器仪表领域内创业的科技人员和处于创业初期的科技型中小企业提供全方位的资源和服务，降低创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，加速高新技术项目商品化、产业化、国际化进程。大厦包括北侧的12层高档会议住宿，南侧为5A级写字楼。5A级写字楼共7层，地上建筑面积18000平方米。地上4层为科研办公写字间，地下3层为车库、员工餐厅等服务设施。提供全天24小时智能化服务、物业管理。中央空调、光缆入户、多媒体通信等设施，集实验、会议、展览、培训、商务、餐饮等功能，配有娱乐、休闲等功能设施。作为京仪集团科技研发平台的重要标志，位于中关村科技园区（海淀区大钟寺）的京仪科技大厦已开始基础施工，预计年底结构封顶，2007年竣工。京仪科技大厦占地面积31711平方米，建筑面积92660平方米，为A级高级智能型综合建筑，即将成立的京仪设计研究总院将入住该大厦。 京仪科技大厦位于海淀区北三环西路25号。东侧为太阳园小区；南侧为北京市国家级文物大钟寺；西南侧为金五星电子科技广场；西侧为农科院试验田；北侧为汉荣家园小区。地处中关村科技园区核心地带，中关村科技园是经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区，覆盖了北京科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，汇集诸多跨国公司在京的研发基地，为入住高新技术企业提供了良好的软件环境，如企业孵化体系、人力资源体系、中介及社会服务体系、金融服务体系等。南离北三环约200米，东临财经东路，附近有城铁13号线大钟寺站和知春路站，西临中关村东路。享受中关村科技园区对高新技术企业的多种优惠政策，如土地政策、水电暖优先供应政策、所得税实行国家规定优惠政策、支持高新技术企业发展的专项资金等。建设单位：北京京仪控股有限责任公司; 投资额19800万元; 建筑面积92660平方米; 结构层次：框架剪力墙檐高45米地上12层地下3层; 投资商：北京京仪控股有限责任公司; 多种户型40平米160平米不等，可任意组合分割。1.2 物业管理现状及存在问题目前国内不少物业管理企业在管理上仍采用最原始的手工操作模式，与企业的发展以及整个城市化进程的步伐不相适应，无法保证向用户提供准确、及时、规范和周到的服务。其存在的主要问题有以下几点:1) 许多业务的处理和操作工序繁杂，统计汇总工作量大、信息可靠程度差；2) 客户服务界面繁琐、复杂，使得客户提出服务申请时无所适从，企业内部易于产生扯皮现象，造成服务响应的延迟和服务质量的低下；3) 对客户的计费和收费不能直观监控和催交，导致业务人员经常性的不能按时出帐和结帐；4) 对于设备的保养不能严格按照设备的要求来定期完成，往往在出现故障才去维修，这样不但不能做到“防患于未然”,反而会大大缩减设备的正常使用寿命；5) 库存材料、物品的管理不清，采购、入库、出库价格体系混乱，数量变动频繁，导致经常性的出问题；6) 对于数据资源的管理不能用科学的方法去编码和分类，退、调、换等档案记录可靠程度差，而且很难进行决策数据的统计；7) 各管理部门之间的数据信息不能共享、信息交换缓慢、管理成本高、工作效率低，时常出现一个作业在多个管理部门重复作业的情况。而且，随着物业公司的扩大，承接的物业增多，所属单位地域分散等，出现公文下达上传速度慢、上下勾通困难，信息传递失真，团体工作失控等问题；8) 各种经营决策所需的数据采集难、准确率低，所得数据具有滞后性；9) 企业领导无法对业务过程进行监控，对企业资源无法进行科学地、有效地、及时地最优化配置；10) 大量的极其有价值的历史数据（特别是维修保养记录）被丢失，对企业业务的长期发展造成了巨大损失。因此，物业管理企业想要降低服务成本，提高服务质量，必须首先完善其管理手段、规范管理流程，依托现代计算机技术、通信技术和网络技术，建立现代化的综合管理信息系统，提高业务处理的效率和可靠性，并进而对各类管理信息进行系统整理和分析，为企业的运营决策提供依据，才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。1.3 计算机管理系统的优势1.3.1 全方位的快速查询，减少重复劳动物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文件档案的数量庞大，手工整理、统计汇总工作量非常大，而且繁琐，查询某房产或业主资料往往需要较长的时间。通过计算机辅助管理，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，减少大量重复工作，大大提高工作效率。1.3.2 完整的工程及服务档案，提高管理水平物业管理除了涉及房产、业主和客户管理之外，更需要提供工程设施维护、维修、装修服务与管理。计算机网完整的工程档案与服务档案可以使管理人员随时了解最新的情况，更可以规范维护、服务标准，帮助管理人员合理安排工作时间。1.3.3 各项费用自动计算，减少人工差错与负担物业管理中一项重要的工作是各项费用的计算、统计、汇总，然而由于费用项目较多、计算方法繁琐，手工除了操作差错率较高，而且工作负担繁重。计算机管理利用了计算机运算速度快、准确率高的特点。使得各项费用的计算、统计、汇总工作既简单、方便，又能轻松自如。1.3.4 自动控制各项费用收缴，保证公司收益管理费用的收缴是管理公司能够正常运营的保证。通过客户自觉缴费和人工催费，往往效率较低，难以应付自如。计算机管理可以随时监控客户交费和欠费情况，自动打印缴费通知书和催款通知书，提高收费效率，使收费工作应付自如，提高资金的回收速度。1.3.5 灵活、准确的收费，提高财务工作效率管理面积越大、户数越多，财务工作越繁重，大量水电费、管理费等其他费用收费不但繁杂，而且容易产生差错。用计算机管理收费，灵活性、准确性大大提高，。客户不但可以分项付款，还可以预付各项费用，大大降低财务收费人员的劳动强度和工作1.3.6 全面的统计分析，提高决策依据在物业管理的市场竟争中，计算机快速、自动、强大的统计汇总功能和丰富的报表打印系统，使各项数据的统计汇总、分析表格一应俱全，物业公司领导可以随时查阅最新的详细情况，并依次快速、准确地做出决策，提高物业公司的管理水平与竞争力。1.3.7 加强企业内部信息沟通，提高工作效率网络化的物业管理系统，能够实现系统内部信息及数据资源的共享，以加强企业内部的信息沟通，提高整个企业的团队协同工作能力和工作效率，构建企业扁平化管理架构。1.3.8 动态、合理调配企业资源采用ERP软件思想设计的物业管理系统，能够实现企业动态资源的过程控制。 1.3.9 规范物业管理企业内部管理符合ISO9002物业管理实施与操作规程的物业管理系统，能够规范业务处理流程,加强过程控制。1.4 系统设计原则 先进性 可扩展性 易用性 可靠性 规范性 经济性1.5 我公司软件相对竞争对手的优势1.5.1 B/S(浏览器/服务器)架构A、 零扩展成本（无限客户端）：新增计算机不需购置新的软件授权，也无需安装任何软件B、 既支持局域网也支持广域网：无论在家中还是外地出差，只要能够上网就可使用本软件！C、 软件终身免费升级：系统升级只需对服务器软件升级即可，客户端无需做任何改动!1.5.2 支持用户自定义开发无论功能模块还是数据表单、表单属性信息都可实现用 户自定义功能。简单的表单与报表用户可自定义设置！1.5.3 强大的设备管理功能引入国外先进设备编码技术，根据不同的设备资产类别、不同的设备系统、设备所处的不同位置信息可自动生成设备编码，进而自动生成设备台帐，批量生成设备保养计划，并且到期自动提醒，根据设备编码就可很直观的区分出设备的各种信息！1.5.4 直观明了的销控图显示 领先同类产品设计 对物业项目的入住情况、物业收费情况、维修工作量等以各种图形形式直观显示，便于公司领导人随时查看，提供有力的决策支持。1.5.5 可以集成短信平台 使业主与物业能更好更有效的进行沟通，并能利用短信系统进行报修、投诉、交费提醒与欠费催交。1.5.6 集成业主客户端使业主与物业能更好更有效的进行沟通，并能利用业主客户端系统进行网上报修、投诉、费用查询，网上定餐、会所预约等功能，物业人员可通过此系统自动对欠费业主进行交费提醒与欠费催交及公告。1.5.7 多语言平台支持简体中文版与英文版两种语言。第二章 项目目标分析依据北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦智能化物业管理系统的需求，结合本公司行业顾问及技术人员、业务人员对本项目前期开展的初步调研分析确立本项目建设实施的三个企业级核心系统目标。以下阐述系统目标的根源，目标的内容和实现目标的系统依据。一、项目总体目标定位1系统应用范围覆盖通过前期对北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦的初步了解，满足北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦的信息化系统，从整体上应该能够涵盖如下的范围：l 从物业形态上，北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦管理的物业项目主要为写字楼。l 从物业管理的规模上，管辖总面积达8 万平方米。l 从物业内部管理的范围上，包含从物业服务、工程维修的物业管理核心业务与过程，同时各个业务线条的数据都紧密地与财务部门发生关系。2系统业务功能目标覆盖本项目从软件功能结构的覆盖上出发，系统信息化的实现目标应该包含如下几点内涵：l 加强各个相关业务部门（人员）的工作协同管理，最大程度的提升工作效率。即所谓的业务自动化处理。l 优化服务过程，全面提升客户的满意度与忠诚度，达到客户管理过程的可视性与可控性。即所谓的客户关系管理。l 全面提升管理的精确度，在加快事务性业务工作的效率外（例如各项费用的归集与运算、各种资料的查询统计），通过对数据的加工整理分析，帮助管理人员做辅助决策与预测。即所谓的决策支持分析。3非系统业务功能目标覆盖本项目从系统应用特性上出发，考虑当前的系统需求和甲方未来的信息化系统建设发展要求，确定本项目对于非业务的需求，信息化系统至少应该满足以下几点：l 易用性、可靠性、系统性能的保证：由于整体上物业管理的范围较大，客户服务、工程维修、财务处理的数据量大、频繁程度高，系统必须能够满足这种快速处理的需求。同时由于涉及财务等企业敏感数据，要求系统的可靠性、可追溯性必须保障。l 系统的可扩展性要求：物业企业是个服务性的企业，企业的业务可能会随着客户要求、服务手段经常变化，系统应一定程度适应业务的可变性。同时由于北京京仪科技孵化器有限公司 实际上是一个集团型多组织结构的企业，因此软件系统不仅是在业务范围上还是在组织框架上都应能够预测到这种变化。l 系统的集成性要求：由于北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦目前已经在各个部门或者业务环节不同程度的应用了一些软件系统，例如财务部门使用了财务软件，工程部的各种楼宇自控软件，视频监控系统，安保部的车场、巡更系统等。这种情况下，要求整体的信息化系统要考虑如何与这些已有的软件系统集成。一方面保护原有的投资，一方面整合企业内部的信息化孤岛。二、本项目总体目标分析通过以上系统需求的不同纬度分析，并在充分和甲方沟通的基础上，确定本项目建设的效益目标。效益目标作为本项目建设的关键实现和执行结果要求标准。通过建立和实施智能化物业管理信息系统，目标是：1. 目标（一）：强化企业业务、财务一体化处理要求，实现财务业务一体化管理目标。从实际业务处理的每个有效结果集出发，简洁清晰的实现企业财务运营过程的可视化和业务可追溯性。2. 目标（二）：引进适用北京京仪科技孵化器有限公司 京仪科技大厦 实际业务需求和先进的自动化业务处理工具，如：即时信息系统，内部邮件系统，企业短消息中心系统等。在管理流程协同和业务处理活动单元横向和纵向两个纬度上同时提升企业的关键环节的业务效率和基础运营效率。第三章 系统架构和网络结构图3.1系统架构3.2系统网络结构第四章 系统功能概述一、企业管理1 公共事务管理1 个人事务：发起任务（可定义过程表单、是否反馈、任务评价）、工作计划（日程安排）、工作日志（任务/计划完成反馈自动添加、临时工作录入）、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划、自定义查询工作计划和工作日志、一键查询当日工作计划；2 工作流：发起审批、工作表单导入/自定义2 人力资源管理1 人员管理：人事档案、人事关系调整（转正、升职、调动、解除关系、处罚、奖励、合同续签等审批）、合同到期自动提醒、人员情况综合自定义查询2 培训管理：培训计划、培训实施记录、培训评估等3 库存管理维护存货分类和存货基础信息，并通过库存事务管理日常的出入库。最后通过 库存核算 生成每仓库，每存货的收发存情况。当前系统支持的库存核算算法有：加权移动平均法、先进先出法、月末一次平均法，通过核算来计算每笔出库的出库单价和金额.对于库存核算的结果，可以生成 收发存汇总表、存货 / 部门汇总表、存货 / 出库用途汇总表、部门 / 出库用途汇总表3.1基础信息1、库房信息：设置库房信息、所属部门、库房类型等信息2、 物料信息：设置物料分类、物料库存上下限等信息3.2库存事务入库管理：对物品入库进行登记，可进行采购入库、调拨入库、盘赢入库等出库管理：对物品出库进行管理，包括领料出库、盘亏出库等。无论出库入库都可设置不同的审批流程。3.3库存核算对当前库房的库存物料进行核算，核算当前月份入库、出库、库存数量及金额！3.4库存帐表按照不同条件查询统计当前库房、物料的库存台帐，对物料出、入库汇总查询、及收发存汇总表。4 采购管理可对供应商及供应商所供应物品进行管理，并对供应商信息进行跟踪记录。4.1库存采购申请单通过分析当前库存量和存货最小库存的定义，系统自动生成库存采购申请单，也可以通过零星采购申请单来进行采购申请；再通过勾选 采购申请单 生成 采购计划，最后根据采购计划中采购的物品和供货商情况来生成采购订单。对采购回来的物品通过库存管理中的采购入库进行实际的入库。4.2零星采购申请单各个部门及人员都可进行零星采购申请，采购申请经过审批后即生成零星采购申请单。4.3采购计划采购部门对库存采购申请与零星采购申请的物品进行分类、分批、分不同供应商制定采购计划。4.4采购订单采购计划通过相关人员审批通过之后生成采购订单，采购部门即可进行采购。二、专业物业管理1物业资源管理记录管理园区、大楼、仓库、车位、房间及配套硬件设施的基本信息。A：记录园区、大楼、仓库、车位、房间及配套硬件设施的基本信息，每项信息都有编辑功能，可以新增、删除、修改信息。B：可同时管理多个园区或大楼、仓库、车位。C：具有实时统计功能，可以汇总最新统计数据，可统计入住率并以各种图表显示。D：具有强大的查询功能，每项信息既可单独查询，又可汇总查询。E：在建立新的管理区时，可批量生成楼层和房间,最大限度降低初始化的工作量。1.1项目基本信息管理 项目基本信息管理的主要功能是管理物业社区的基本信息，实现对园区、大楼、仓库、的管理。其中在园区管理中，系统可记录所管辖园区的详细数据资料。如园区名称、占地面积、建筑面积、绿化面积、单位套数、入伙时间、投资商、开发商、建筑设计、收费托收银行、管理处电话、管理费、公共设施维护费、绿化费、保安费等。还有园区规划、康乐设施、管理制度和业主委员会章程以及园区的各种设计或实景图片、建筑设计平面图和虚拟现实图等，园区包括：仓库、楼宇、车场等等。1.2楼宇、仓库、车场基本信息管理可对园区内的楼宇、仓库、车场区域进行管理，记录楼宇信息、仓库及车位区域信息。1.3房间、仓库、车位管理信息模块 房间、仓库管理信息模块是物业管理系统的基本数据模块，对房间、仓库信息进行信息维护，对房间、仓库的装修、出租情况进行管理，可以根据编码规则批量生成房间、仓库，并能对特定房间、仓库进行批量赋值，减少工作量。 车位管理(自动批量生成车位信息)、车位申请（业主申请车位登记）、车辆出入信息管理（常客、散客等进出停车场信息管理）、异常信息管理（各种异常报警事件的录入和管理）、收费管理（停车费计算、停车费基价、单价及优惠时段、折扣设定等）、停车卡管理（发放、注销、挂失等的日常管理）。2客户信息管理凡是被物业管理企业管理的单位、个人都属于客户，所以都需要建立档案。详细记录每套物业单位客户的资料，包括：物业编号、客户姓名、性别、入住时间、入住性质、证件名称、证件号码、工作单位、联系电话、家庭成员、银行帐号、原籍、现籍、紧急联络人、紧急联络电话和备注及各项费用的收取金额等。提供对房屋编号、客户姓名、家庭成员、入住时间和原籍的查询，可对查询结果进行打印输出。A：对购房合同执行情况、房间基本信息、业主信息进行管理B：可查询购房合同C：可对业主家庭成员，车辆，电话信息进行维护。4收费管理物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要的作用。在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。具体功能是完成各类物业实体的收费管理工作，比如管理各房间的收费、交款记录、走读表修改、打印收费通知单以及催交费用通知单等；此外，还提供各种收费统计报表（欠费黑名单，收费项目统计表、大楼收费项目统计表、费用明细表、水、电、汽明细表、年度收费统计表等）。 提供收费报表、缴费通知单、催缴通知单、收据及其它灵活多样的缴费清单。4.1收费项目定义业务部门可自己设定收费项目名称并进行统一编码和设置费用的计算公式A：根据需要自定义收费项目及其收费方式，不受数量限制；B：当收费标准改变时，可以将其置为废止状态，然后定义现行的标准，保证以前的收费标准有据可查C：一个园区可定义不同收费模板，允许同一管理区内不同房间有不同收费标准，简化收费工作；4.2应收款管理A：可分别按园区、大楼、住户自动生成收费数据；B：可对生成数据进行维护，加收临时费用，费用减免等，包括房间水表、电表录入；C：提供水电表读数的快速、批量输入；D：系统自动标志出未缴清费用的住户，并对其收费数据进行维护，可增收滞纳金，费用减免等；E：可针对某一客户进行收费，也可对园区、大楼进行批量收费；4.3实收、欠费管理A：可统计查看当前及历史交费记录B：可汇总查询各类费用报表C：可查询欠费客户记录，并对其进行崔交；4.4预收款管理对业户缴纳的预收款进行管理，对于已经收取的预收款，系统可以进行应收冲转，预收退还4.5押金管理对业户缴纳的押金进行管理，系统可以对已经收取的押金进行退还4.6业户抄表对业户的能源表进行读数，并生成相关的应收款4.7费用分摊系统支持对常规收费项目的分摊和能源项目的分摊，可以定义分摊规则，最后通过计算分摊来生成分摊费用，并转移到应收款中4.8费用减免通过定义的减免规则，系统在产生应收款时自动生成减免申请单，也可以直接手动填写减免申请单，在减免申请单审核通过后，系统自动对减免的费用在应收帐户中形成负的应收进行冲抵4.9收费统计查询 1：可分别按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表 2：所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图；4.10收费核算通过核算，系统生成每房间、没收费项目的 欠费、应收、实收、预收情况，确保每月的收费数据的正确性4.11收费帐表提供应收、实收的日报表、月报、季报等报表的查询，也可以通过营业收入统计报表，应收款报表、预收款报表进行费用综合分析和收费数据的明细追踪。5工程设备管理5.1设备台帐管理1自定义设备编码规则；2根据编码规则自动生成设备基本信息库与设备台帐5.2设备保养维护各个专业设备可以设置不同的保养周期，根据保养周期自动生成设备保养计划，自动提示到期需保养的设备5.3巡检管理根据各个专业班组制定巡检任务与巡检记录登记，巡检过程发现问题进行综合维修。5.4运行管理对大型重要设施设备、配电室等进行运行记录，记录间隔时间根据设备重要程度不同可进行设置。5.5维护管理设备维修从申请，到派工、维修、验收等实现过程化管理；包括设备维护记录表、设备大修记录表、设备故障记录表、设备保养维护记录。5.6监视和测量装置管理用于确保服务（产品）符合规定要求的监视和测量装置进行控制，确保监视和测量的有效性，责对监视、测量设备的使用管理，并按时组织送检、校准。对偏离校准状态的监视、测量设备进行追踪处理。5.7外包工程管理土建、公共区域、门窗、地等外包施工工程管理。6能耗管理能源种类包括：电表、冷水表、天然气表等，设定对应的能源表类型的单价、计量单位、更新日期。能源单价允许修改，之前价格信息保留作为历史数据，费用收取以最新单价为标准。能源表安装，即对应到相应的空间位置与所属客户；能源表安装应记取能源表名称、空间位置、能源类型、倍率、级别、上级表名称。能源表安装允许按批量添加（如：按层添加、按空间使用性质添加）以客户、空间、时间段、能源类型为条件进行能源消耗统计。到期自动生成（12+N）个月能源消耗对比直方图、曲线表及本月与上月、本月与去年同月对比图表。点击“能耗对比”，选择具体项目，可以使水、电、气的消耗按年度、按房间进行对比，消耗走势一目了然。1、月度对比2、自定义分类对比3、收支对比4、按年度对比水、电、气不同年度相同月份能耗对比图,不同年度用不同的颜色显示，默认显示连续三年的数据7保安消防管理消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。其典型功能有：保安排班：对任意时间段内各岗位的保安轮班根据岗位、人员设定的情况进行排班。保安巡查：登记各时间段内的保安巡查情况，对发生的重大事件及处理情况进行详细记录。岗位设定：对各岗位每班值班人数进行初始化设置，可对不同类型岗位进行设置如门岗、定岗、消防中控、巡岗等。人员设定：对保安员安排在何岗位值班进行设置。消防管理：对片区的基本资料、消防器材的分布及消防演练的情况进行及时的登记，以方便消防管理工作的开展。工作检查：对保安员工作情况检查后的结果进行登记。8保洁环卫管理环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，外包单位及合同管理。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。其典型功能有：清洁检查：对保洁员负责的卫生片区的完成情况进行检查考核。保洁区域设置：对需要保洁的区域登记管理。对草皮、灌木进行分区管理，并记录维护记录。植物基本信息：对乔木等进行编号登记，包括编号、规格、维护历史、责任人、备注并记录维护记录保洁计划定制：对不同的保洁区域做保洁计划，自动生成一定时期保洁计划外包合同管理：维护公司与外包单位就物业所管区域所签订的合同，及合同的增加、修改、废除功能。9客户服务管理 包括客户报修管理、特约服务管理、会议服务管理、商务服务管理以及客户投诉管理等。9.1日常服务管理 为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。9.2客户投诉管理对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，本系统可实现对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。主要包括客户投诉登记、投诉处理记录、客户回访记录、自动统计有效投诉率及满意率等功能，可对特殊投诉做升级投诉，发送上级部门，信息：升级投诉理由，投诉本级状态，升级时间，升级确认。对客户满意的投诉可做销档处理，标记销档日期。对客户不满意的投诉可做反单处理，重新生成投诉记录，标记为反单！客户投诉时可显示客户相关信息，如投诉历史、欠费情况，并根据不同情况做不同处理9.3报修管理记录社区日常工程报修、业主保修等信息，并进行跟踪、派工回访、并可打印派工单。客户报修时可显示客户相关信息，如报修历史、欠费情况，并根据不同情况做不同处理。 对于报修产生的费用，系统可以转入到对于的业户应收款中，并通过业户缴费进行收取。 对于维修过程中产生的物料消耗，系统可以批量生成领料出库单，实现报修和收费、库存的联动。服务跟踪统计：各级有权限用户可以对报修单派工、处理情况进行跟踪，并且可以随时了解服务费用收缴情况，可以按照不同服务类型、不同维修人员进行工作量统计！9.3.1当日完成情况9.5点击可查看明细再点击可追踪到具体的记录明细9.3.2满意度分析点击可查看明细9.3.3按维修人员分析8.79.3.4按报修类别分析9.3.5按楼栋分析9.4社区活动管理记录社区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对园区社区活动的统一管理。9.5特殊情况报告表包括信息，编号、业主姓名、房间号、发生时间、填报时间、第一个报告人、事故地点、事故经过、确认人、以及各个部门处理意见、最后总经理批示。三、系统管理与领导决策1决策支持1、1查询统计包括信息，编号系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，经理查询主要内容： 1：可分别按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表2：可分别按管理区、大楼统计能耗情况、不同年度、不同能源表能耗对比情况3：可分别按管理区、大楼统计客户服务情况、维修及时率、满意率等3：所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图；4：生成各项指标动态统计表月报、日报及情况汇总表1.2分析决策通过图形化的界面可对人力资源情况、客户情况、收费情况、能耗情况、财务情况、库存物资情况等进行图形分析，并可对问题进行追溯。指定年度每月的合同到期情况项目收入年度走势图：不同年度能耗统计对比：不同年度：不同表、不同年度2系统维护系统2.1系统初始化设置可灵活设置系统常用选项及个性化参数。如系统启动时自动显示拖欠款、应收款等提示信息。与物业和客户相关的常用数据项设置，如：客户证件名称、户型、朝向等。通过这些系统的初始化，您就可以根据工作需要及喜好设置系统，达到最好的使用效果，减少数据录入工作量及录入错误。另外系统可进行功能自定义，即根据公司的实际管理需要，随时增加系统功能，十分方便。2.2系统编码管理系统编码管理是整个系统应用的基础。通过维护系统数据类型编码，设定系统运行参数，可建立系统运行的基本框架。2.3系统权限管理权限管理是本系统的管理模块，主要功能包括管理机构设定、管理人员设定、人员赋权、权限查询以及日志查询（用户登录日志和主要的数据操作日志）等。另外还包括离岗锁定功能，当用户暂时离开计算机，该功能可以避免他人盗用用户权限进行不当操作，保证系统的安全性，同时节省了因重新启动系统而浪费的时间。权限管理：用于设置进入系统的每个用户的操作权限，提供多级权限设置，公司可以根据每个操作人员的实际工作内容由系统管理员分配其操作权限。操作日志：记录操作动态，方便追查恶意操作者。系统实时监控所有进入系统的操作人员的操作情况，包括操作人员代码、进入每个模块的时间和退出时间等，最大限度保证系统的安全性和稳定性。系统还可详细记录每次数据变动情况，并提供数据更改依据及时跟踪已改数据，确保数据正确性与安全性。2.4系统综合数据管理数据备份:数据备份是一个完整系