物业管理有限公司企业标准.doc

物业管理有限公司企业标准

编号：

物业管理有限公司发布

目 录

第一部分 物业接管管理规程
第二部分 业主（用户）交接房管理规程
第三部分 业主（用户）入住管理规程
第三部分 相关记录
（一） 房屋本体接管验收记录
（二） 公共配套设施接管验收记录
（三） 机电设备接管验收记录
（四） 移交资料验收记录
（五） 钥匙验收记录
（六） 物业接管验收报告
（七） 物业项目移交书
（八） 物业接管移交书
（九） 业主(用户)基本信息登记表
（十） 房产验收确认书
物业接管管理规程

一、目的
明确规定了公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而保证物业管理工作的顺利开展，满足业主和用户的需求。
二、适用范围
适用于本公司与开发商或业主和委员会签订的《物业管理委托合同》所约定的各类物业项目，包括大厦、住宅小区以及公用设备、设施。
三、职责
1、管理处楼管员协助工程技术人员对物业的工程技术资料进行接管验收并由文档员归档。
2、机电工程技术人员负责对物业接管进行验收。
3、管理处主任负责组织对物业进行接管，并办理接管手续。
四、工作程序和管理办法
（一）工作流程图
1、与房地产开发商的接管验收
组建物业管理处
公司领导、综合部
组织接管验收小组
管理处、工程部、开发商
接管验收
验收小组
整 改
开发商
再 验 收
验收小组
接 管
管理处
资料归档
管理处

合格
不符合

2、与业主委员会（业主代表）的接管验收
组织接管验收小组
管理处、业委员、开发商
接管验收
验收小组
整 改
业委会
再 验 收
验收小组
接 管
管理处
资料归档
管理处

合格
不符合
明确双方责任
业委会
整 改
业委会
组建物业管理处
公司领导、综合部

（二） 接管验收的组织
物业的接管验收必须建立接管验收小组。接管验收小组的人员由委托方和接管方派人共同组成。人员由以下几部分组成：
1、 接管方的管理处主任和委托方的工程主管或代表；
2、 接管方的工程技术人员和委托方的工程技术人员；
3、 接管方的管理处客户主管或其他事务人员。
（三）接管验收的主要内容和验收标准
1、接管验收是物业竣工验收的再验收，其主要内容是检验房屋建筑主体的安全性和满足物业的使用功能。
对于接管原有物业还必须增加接管原管理处的档案资料、财务档案资料和其他物业管理资料。
2、验收的标准依据是已颁布实施的《房屋接管验收标准》（ZBP30001—90）和其他相关法律法规。
（四）验收的方法主要采取查、看、量、测试等，具体按以下几方面操作。
a) 查阅各项工程竣工验收报告；
b) 根据工程设计资料逐栋、套查验施工质量是否达到要求，并对照工程竣工验收报告，检查有否遗漏验收的项目，发现漏检项目要补验；
c) 依据设施和施工资料查验房屋的各种配套设施是否齐全；
d) 对厨房、卫生间的防水设施要进行24小时的闭水试验，检验其是否漏水、渗水；
e) 对屋面、外墙面、窗户要重点检查其是否渗水；
f) 对供排水管道，特别是预埋部分要进行压力和闭水试验，检验是否渗漏；
g) 对配电、供排水、电梯、安全监控等主要设备、设施要开机进行试运行，检验其安装是否达到设计要求和能否正常运行；
h) 查验各种配套设施是否齐全，有否漏装、漏设；
i) 查验按规定应该移交的工程技术文件、资料，包括主要设备的说明书、合格证是否齐全。
j) 在验收过程中必须逐项填写检查验收记录，并形成《物业接管验收报告》。
（五）接管验收的处理方法
1、对于查验不合格的项目，属房屋本体，查验人员应填写《房屋本体接管验收记录》；属公共配套设施，查验人员应填写《公共配套设施接管验收记录》；属机电设备，查验人员填写《机电设备接管验收记录》；属验收资料，查验人员应填写《移交资料验收记录》，属钥匙移交，查验人员应填写《钥匙验收记录》；以上记录须经查验双方签字认可，由管理处对以上不合格项目进行统计，并填写《物业接管验收报告》，并在报告上写明不合格的具体内容、处理方法、整改的意见和完工的期限，由接管验收小组签字认可，然后由委托方组织整改。委托方整改完毕，管理处应组织人员针对《物业接管验收报告》中不合格项进行复查，直到查验项目合格，查验项目合格后管理处填写《物业项目移交书》，交接双方签字认可，即可接管。
2、 对于查验合格的项目，要填写《物业项目移交书》，由交接双方代表签字，而后即可接管。
3、 物业逐个项目移交完毕，即可办理物业整体移交手续，由管理处填写《物业接管移交书》，并经双方签字认可。
4、 接管验收资料由管理处文档员整理归档备查。
（六）使用的表格、记录
序号
名 称
标识号
存放地点
存放时间
1
《房屋本体接管验收记录》

管理处
长期
2
《公共配套设施接管验收记录》

管理处
长期
3
《机电设备接管验收记录》

管理处
长期
4
《移交资料验收记录》

管理处
长期
5
《钥匙验收记录》

管理处
长期
6
《物业接管验收报告》

管理处
长期
7
《物业项目移交书》

管理处
长期
8
《物业接管移交书》

管理处
长期

编制： 年 月 日 审核： 年 月 日 审批： 年 月 日
业主（用户）交接房管理规程
一、目的
规定公司物业管理处向业主或用户交接房屋（包括住宅、写字楼房、商业用房和工业用房）的手续和管理办法，以保证交接手续完备、责任明确，既有利于物业管理，又满足业主（用户）的需要。
二、适用范围
适用于本公司各管理处各种类型的房屋和接房的每一个业主或用户。
三、职责
1、 管理处机电人员协助楼管员与业主（用户）进行交接房的验收工作。
2、 管理处主任负责与业主（用户）办理交接房事宜。
四、工程程序和管理方法
（一）交房工程流程图
查验交房文件
接待人员
房屋查验
业主（用户）、
管理处
签署《房产验收确认书》
业主（用户）
收取物业管理综合费用及相关费用
业主（用户）、管理处
向业主（用户）交钥匙
管 理 处
建立业主档案
管理处文档员
整改
再查验
不合格
合 格
登记业主信息、签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《消防安合责任书》并领取相关资料
业主（用户）、接待人员

（二） 查验交房文件
1、管理处接待人员必须礼貌热情接待前来接房的业主或用户，并请业主（用户）提供以下文件或影印件；
（1） 开发商/建设单位开出的《接房通知书》或《入伙通知书》；
（2） 业主或用户的个人[身份证]或其他有效证件；
（3） 属业主委托人接房的，其委托人应持有业主接房委托书、委托人身份证原件及被委托人身份证复印件。
（4） 属于集体单位的业主或用户还须有委托人的企业法人营业执照、单位开出的证明文件或委托书。
2、如果业主/用户交房文件不齐全的，管理处楼管员必须耐心解释，请他（她）补齐文件。
（三）签署相关协议，领取相关资料
1、应对业主基本信息进行登记，记录于《业主(用户)基本信息登记表》。
2、与业主/用户签订《前期物业管理服务协议》，业主（用户）如对协议内容异议的，接待人员必须耐心解释。
3、管理处必须向业主/用户提交《业主临时公约》、《消防安全责任书》。并主动向业主/用户宣传、解释《业主临时公约》、《消防安全责任书》，请业主/用户在《业主临时公约》、《消防安全责任书》上签字。《业主临时公约》、《消防安全责任书》一式两份，一份交予业主/用户，一份留存管理处。
4、与业主/用户签订《业主临时公约》同时，向业主/用户提供本辖区的其它管理规定，如《住户手册》、《服务指南》、《二次装修管理规定》或“细则”、“收费规定”、“服务承诺”、“用户须知”等。
（四）收取物业管理综合服务费用，包括：水周转金等。
（五）房屋查验
1、查验房屋由管理处接待人员带领业主或用户一同进行。
2、查验房屋的主要内容是
（1） 房屋里面的装修与《购房合同》中的约定是否一致，并查验有否损坏；
（2） 房屋里面的各种配套设施与《购房合同》中的约定是否一致，查验有否缺漏或损坏；
（3） 厨房、卫生间的防水与排水设施要进行闭水试验给业主或用户察看，以便明确今后防水层漏水或下水管道堵塞的责任；
（4） 查验室内的配电设施是否完好，包括开关、线路、插座、照明设备等；
（5） 查验室内给水设施是否完好，包括水表、管道、各种水阀、水龙头等；
（6） 查验室内对讲系统、有线电视系统等附属设施是否完好；
（7） 其他应查验的内容。
3、查验后的结果处理
（1） 查验合格的，由接待人员抄录水、电表底数，然后业主/用户即可签署《房产验收确认书》；
（2） 查验不合格的，由管理处接待人员将不合格项逐项记录于《房产验收确认书》“记录栏”内，并明确整改责任和整改期限；
（3） 整改后再请业主/用户查验整改项目，合格后由接待人员抄录水、电表底数，然后业主/用户签署《房产验收确认书》，并注明“整改项目都已整改并查验合格”。
（五）业主/用户签署《房产验收确认书》
凡房屋查验合格后，业主/用户都必须与管理处签署《房产验收确认书》。并在“确认书”上写明房屋查验合格和在《购房合同》中约定的配套设备及注明房产移交时的水电表底数。
（七）交房屋钥匙
1、业主/用户签订《业主临时公约》之后，管理处接待人员向业主/用户移交房屋钥匙。
2、交予业主/用户的房屋钥匙的数量必须记入《房屋验收确认书》，并请业主/用户签收。
（八）向业主/用户交房钥匙之后，管理处事务人员必须将《接房通知书》、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《房产验收确认书》、《业主（用户）基本信息登记表》等有关业主/用户文件资料整理归档形成“业主档案”。至此，交接房完毕。
五、使用的表格、记录
序号
名 称
标识号
存 放 地 点
存 放 时 间
1
《业主(用户)基本信息登记表》

管理处
长期
2
《房产验收确认书》

管理处
长期

编制： 年 月 日 审核： 年 月 日 审批： 年 月 日
业主(用户)入住管理规程
一、目的
明确规定公司各管理处在向业主/用户交房后，业主用户入住过程的管理和服务的内容以及办法，以保证业主/用户顺利入住并获得满意的服务。
二、适用范围
适用于本公司各管理处各种类型房屋业主/用户的入住过程。
三、职责
1、 管理处安勤队员负责业主/用户入住过程的交通指挥和安全保卫。
2、 管理处机电人员负责业主/用户入住过程的机电事宜。
3、 管理处客户人员负责业主/用户入过程的事务性工作。
4、 管理处主任负责业主/用户入住过程的管理。
四、工作程序和管理办法
（一）、业主（用户）入住前的二次装修
业主（用户）在入住前要对房屋室内进行装修的，按《管理处事务作业指导书》 “二次装修管理服务规程”具体规定执行。
（二）、业主（用户）搬家
1、 业主（用户）入住搬家如需委托管理处协助联系搬家公司的，管理处应主动接受委托，并按业主（用户）的具体要求联系信誉良好的搬家公司为业主（用户）搬家。
2、 业主（用户）入住搬家，管理处安勤员需负责为其疏导交通，指挥搬家车辆停靠。一方面为搬家住户提供方便，另一方面又不因搬家而造成交通堵塞。
3、 居住或办公在高层的业主（用户）搬运家具使用电梯的，有专用货梯的，安勤人员应引导使用专用货梯，以免造成事故，如无专用货梯的，安勤人员应在现场指挥及引导使用，以免造成事故。
4、 安勤人员要负责业主（用户）搬家过程的安全工作，提醒业主（用户）注意财产安全，预防损坏或遗失。
（三）、业主（用户）搬家入住，购房合同中有配置相关设施设备的，管理处客户部人员必须及时配给，并负责为住户解释相关设施设备的注意事项。
（四）、业主（用户）搬家入住，管理处客户部人员要主动为业主（用户）介绍辖区周围的环境及其各种市政服务设施的位置如：学校、医院、公交车站、市场、商店、邮局、公安派出所、街道办事处等，尽可能为住户提供方便。
五、使用的表格、记录（暂无）

编制： 年 月 日 审核： 年 月 日 审批： 年 月 日
房屋本体接管验收记录

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

楼幢号

序号
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

委托方代表： 物业公司代表：
公共配套设施接管验收记录

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

设施名称

具体位置

序号
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

委托方代表： 物业公司代表：
机电设备接管验收记录

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

设备名称

型号规格

厂 家

具体位置

功 率

电 压

电 流

数 量

设备配件

联系电话

序号
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

委托方代表： 物业公司代表：
移交资料验收记录

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

资料名称

序号
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

委托方代表： 物业公司代表：
钥匙验收记录

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

序号
钥匙名称
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

委托方代表： 物业公司代表：
物业接管验收报告

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

建筑面积

占地面积

绿化面积

楼幢数

梯位数

单元户数

在所属项目中打“√”

◇
房
屋
本
体

◇
公
共
配
套
施

◇
机
电
设
备

◇
移
交
资
料

◇
其
他
序号
不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）
处理方法
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

续
续
整改完成期限

拟
复查时间

接
管
验
收
意
见

备

注

双 方 签 字
委
托
单
位
代
表

日 期：
物
业
公
司
代
表

日 期：

物业项目移交书

年 月 日 NO：
物业名称

委托单位

建筑面积

占地面积

绿化面积

楼幢数

梯位数

单元户数

序号
移交内容
备 注

备

注

双 方 签 字
委
托
单
位
代
表

日 期：
物
业
公
司
代
表

日 期：

物业接管移交书
NO：
经双方接管验收合格， 物业从即日起交由 物业管理公司接管。移交内容详见《物业移交清单》，双方签证无误。
移交方（签章）：

日期： 年 月 日
接管方（签章）：

日期： 年 月 日
物业移交清单
物业名称

委托单位

建筑面积

占地面积

绿化面积

楼 幢 数

梯 位 数

单元户数

序号
移交内容
备 注

照
片
业主（用户）基本信息登记表

栋号： 房号：
称谓
姓名
性别
出生
年月
民族
籍贯
身份证（暂住证）号码
工作单位（学校）
详细地址
职务
职称
联系
电话

备注

业主户口
所在地派出所
户型比
建筑
面积
购房合同
号码
入住通知单
号码
房屋
性质
房屋
用途

注：1、称谓指与户主的关系。2、身份证复印件此卡背面，照片贴在右上方。
房产验收确认书
物业管理处 NO:
业主姓名

单元号
幢 室
电 话

验收项目
天花板
墙面
地面
门
门 锁
照明灯
开 关
插 座
窗 花
其 它
备 注
客厅

餐厅

卧室1

卧室2

卧室3

卧室4

卧室5

厨房

主卫生间

次卫生间

阳台

验收项目
地漏
排污管
给水管
洗涤盆
给水阀
水龙头
煤气管
水 表
电 表
其 它
备 注
厨房

卫生间

阳台

空气开关

配电箱

对讲器

门 铃

其它项目：
煤气底数
M
水表底数
吨
电表底数
度
其 它

钥匙接收

整
改
项
目
序号
存在问题
整改情况
备注
1

2

3

4

5

6

7

住户验收意见：

住户签名/日期：
管理处意见：

住户签名/日期：
注：以上项目合格的打“√”，不合格的在整改项目栏注明，整改完毕合格后在项目上打“√”。