苏州环球188房地产开发项目可行性研究.doc

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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）

题 目：苏州环球188房地产开发项目可行性研究

III

苏州环球188房地产项目可行性研究
内容摘要

20世纪90年代以来房地产业已逐步成为我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速发展，然而房地产行业投资额度大、生产周期长、经济风险高和社会环境影响大等特点决定了做好房地产项目可行性研究的重要性和必要性。本文通过对项目的建设背景、投资环境、市场的供需、所处的区位条件以及项目的市场定位、规划设计等多个方面的综合研究，利用财务评价指标和不确定因素分析等方法阐述了项目的可行性，为投资决策提供了科学依据。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

目 录

内容摘要 I
引 言 1
1 项目概况 2
1.1 房地产开发项目基本情况 2
1.2 房地产开发企业基本情况 3
2 项目投资环境分析 4
2.1 自然地理环境 4
2.2 经济环境 5
2.3 政策环境 6
3 市场供给与需求分析 7
3.1 市场供给分析 7
3.2 市场需求分析 7
3.3 市场供求关系预测 8
4 项目具体区位条件和竞争分析 9
4.1 项目具体区位条件分析 9
4.2 项目竞争分析 9
5 项目STP策划 10
5.1 项目市场细分 10
5.2 项目目标市场选择 10
5.3 项目市场定位 10
5.3.1 项目档次定位 10
5.3.2 项目主题定位 10
5.3.3 项目功能定位 10
5.3.4 项目产品定位 10
6 项目规划设计 11
6.1 项目设计方案 11
6.2 项目总平面布置 11
6.3 项目环境景观设计 11
7 建设方式及进度安排 12
7.1 项目建设方式 12
7.2 项目进度安排 12
8 投资收入估算与资金筹措 14
8.1 项目投资估算与资金使用计划 14
8.2 项目收入估算与资金筹措 15
9 项目财务评价 19
9.1 项目盈利能力评价 19
9.2 项目清偿能力评价 21
10 项目不确定性分析 22
10. 敏感性分析 22
11 结论与建议 23
参考文献 24

引 言
在即将过去的2006年里，国家宏观调控政策频繁出台，从土地、信贷、户型结构等多个方面频繁加大房地产市场的调控力度，释放了强烈的调控信号。在这样的背景下，房地产领域的不确定性越来越大，为了降低和规避风险，做好房地产项目的可行性研究对于开发商来讲显得尤为重要。
房地产项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供科学依据[1]。它的根本目的是实现项目决策的科学化，民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益[2]。
苏州环球188项目地处苏州工业园区CBD中央商务区，南临苏惠路，北临相门塘，西靠中央公园，东依“城市之眼”金鸡湖，有着显著的区位优势。开发商苏州润建置业有限公司在这样的大环境下拟推出一款集甲级写字楼、酒店式公寓和购物中心为一体的大型商业项目产品，两幢超高层建筑将刷新苏州最高楼宇的记录，成为新的地标。而由于产权式酒店公寓在园区的稀缺性，更因为产品坚持走高端路线，在同一区域内可比性不高，也没有成功的经验可以借鉴，所以说项目的可行性论证对项目来说非常重要。本文通过充分的市场调查，科学的财务评价分析，结合房地产宏观政策导向，全球经济发展趋势以及苏州十一五规划的具体内容，对项目的可行性进行了分析，并得出结论。

1 项目概况
1.1 房地产开发项目基本情况
1. 项目背景
拟建项目苏州环球188为超高层群体建筑，建成后它将成为苏州区域的标志性建筑，具有一定的地标作用。该项目已经取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
2．地理位置及现状
苏州环球188大厦位于苏州工业园区CBD中央商务区，南临苏惠路，北临相门塘，西靠中央公园，东依“城市之眼”金鸡湖。不管是交通条件还是景观环境都有得天独厚的优势。项目地块周边商业和住宅社区发展成熟，整个中央商贸区和南北两面的住宅区形成一个东西向的川字，环球188地处最中心地带（见图1-1）。纵观周边区域商业和住宅项目，因开发比较早（从1998年开始），建筑形态相对一般，环球188的屹立将成为苏州成功人士首选的高档商居空间。以下是该项目的区域效果图。
图1-1 环球188项目区域效果图

3．项目建设规模及建设内容
拟建环球188大厦规划建设用地面积14893平米，总建筑面积185000平米，总占地面积9052平米，建筑密度61%，容积率≤10，绿化率20%，停车泊位约818个。项目主要包括一栋酒店式公寓，一栋办公楼和中间裙楼部分的大型综合商业项目（见图1-2）

图1-2 环球188项目建设规划效果图

1.2 房地产开发企业基本情况
环球188项目由苏州润建置业有限公司开发建设。苏州润建置业有限公司是润地利房地产投资集团在苏州工业园区投资成立的全资子公司。集团公司是国家一级房地产开发资质企业，注册资金10118万元。
公司严格遵循市场发展规律，始终坚持“以人才促发展、以规范求发展、以精品塑发展”的企业方针，始终坚持“以人为本，科技领先，以市场为导向，建造一流产品”的企业宗旨和“传承、创新、务实、图强”的企业精神。
2006年在亚洲房地产峰会上集团公司荣获“2006年度亚洲房地产最具竞争力企业”称号，2006年9月荣获中国房地产协会授予的“2005—2006年度中国房地产诚信企业”称号。

25

2 项目投资环境分析

2.1 自然地理环境
苏州是我国历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要的中心城市之一，地理位置优越。它位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江，沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达。（见图2-1）
图2-1 苏州工业园区地理交通图[3]

苏州有着天生丽质的自然美和古朴美其生态、市貌和与时俱进的青春活力让世界瞩目。近期，苏州市政府以“商务度假、旅游生态”为特色，对城市总体规划进行的布局修编，创造了“湖、河、城、山”融为一体的城市生态环境。而作为苏州东部新城的苏州工业园区更是走在了苏州城市发展的前沿。整个园区规划总面积288平方公里，其中中新合作区80平方公里，围绕金鸡湖开发建设。金鸡湖是苏州工业园区的核心景区，总面积11.5平方公里，其中水域面积7.4平方公里，湖面水域开阔，是中国最大的内城湖泊，也是国内极少数免费对外开放的国家重点AAAAA级景区之一。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，打造了苏州二十一世纪的“人间新天堂”。
2.2 经济环境
苏州是我国经济发达地区，已率先步入小康社会，它又是近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济的持续升温，中国的旅游业有了长足的发展，现已跻身于世界旅游大国之列。旅游业也被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。旅游房地产业从旅游和房地产的交融中脱颖而出。
12年来，园区的开发建设保持持续健康发展态势，主要经济指标每年以30%左右的速度快速增长，地方财政总收入比开发之初增长240多倍。作为承接国际先进产业发展的领军园区，苏州工业园区以占中国十万分之三的土地创造了全国约3%进出口总额、3%IT产值、15%IC产值和5%离岸外包产值，初步形成了以高新技术产业为主导、先进制造业为支柱、现代服务业为支撑的现代产业体系。成为国内开发速度最快、协调发展最好、竞争力最强的开发区之一。以下是苏州工业园区自1994年成立至2006年生产总值图例（见图2-2）和地方一般预算收入图例（见图2-3）[4]。
图2-2 苏州工业园区生产总值

图2-3 苏州供应业地方一般预算收入

2.3 政策环境
2006年，从年初开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出来了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷等方面，主要从源头上控制固定资产投资的过快增长，房地产和住宅开发投资增幅有所放缓[5]。
苏州十一五规划确立了苏州工业园区将成为长三角服务业高地，金鸡湖板块规划为苏州经济、会展、金融、商业中心和整个苏州的CBD（中央商贸区）。这对于开发商业地产的本项目来说无疑是个契机。从2001年到2006年，苏州工业区固定资产投资呈快速发展趋势，并且随着园区国际化的逐步成熟，其他产业的快速发展以及旅游市场的稳步发展，将带动酒店业、办公楼以及商业的蓬勃生机。

3 市场供给与需求分析
3.1 市场供给分析
1.办公楼市场供给情况
苏州的商业地产相对于住房来说起步较晚，2002年苏州大市范围内的办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年1-8月新开工的面积只有14046平米，同期销售面积达到了52029平米。到了2004年，办公楼项目如雨后春笋般冒出来。特别是苏州工业园区规划的中央商贸区，建园大厦、星海国际广场，高峰会，园区管委会所在的国际大厦。以下是项目周边商业地产和配套设施图（见图3-1）
图3-1 项目周边地上地产和配套

园区办公楼详细情况：
国际大厦，建筑面积6万多平米，1999年建成，2000年投入使用，2006年初园区管委会等政府部门搬走后，对外出售。
星海国际广场，建筑面积30000平米，2004年12月投入使用，对外出售
高峰会，建筑面积66000平米，2005年12月投入使用，对外出售。
2.酒店供给情况
至2006年，苏州五星级酒店17个，苏州工业园区8个，套数1649套，日均价1000-1500元，入住率72.8%。
3.2 市场需求分析
2005年，苏州GDP总产值4026.52亿，增长幅度15.36%，排名全国第五。地方财政收入316.78亿，增长幅度26.4%，人口总量606.22万，人均可支配收入16275.9，进出口总额1400亿美元，增长幅度35.7%，仅排名上海和深圳之后。固定资产投资完成1870.14亿，比上年增长20.3%，高额的固定投资不仅会带动房地产发展，更会拉动经济的稳步发展[6]。
特别是苏州工业园区，近几年积极抢抓全球产业布局调整机遇，大力开展择商选资，加快转变经济发展方式，提升发展质效。主导产业能级提升77家世界500强企业在区内投资了148个项目；全区投资上亿美元项目140个，其中10亿美元以上项目7个。经济的发展必然对于商务、休闲、娱乐提出了新的更高的要求。
酒店客人来源
2006年苏州接待入境游客181万人，
2006年接待国内游客4135万人，
2006年苏州旅游总收入524.92亿人民币。
苏州工业园区常住外籍人士2.5万人，
苏州工业园区港澳台人口1万人，
苏州工业园区截止2006年，累计吸引14500家国内外著名企业落户，其中外商投资企业3299家，77家世界500强跨国公司。
3.3 市场供求关系预测
苏州十一五总体规划，将苏州工业园区建成苏州新城。新城区定位是城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功能，并将其建设成为品质较高的居住集中地。到2020年人口数量从现在的38.9万人增加到110万人。一方面，经济的稳步快速发展，增强了投资者的信心，吸引了部分原来准备投资住宅的消费者，另一方面，随着外资企以及外籍人士在苏州安家落户的增加，市场对于高端的一体化商住产品需求增加。环球188以其得天独厚的地理优势和景观优势以及几乎没有竞争对手的产品形态出现在人们眼前，必将受到市场的热烈追捧。

4 项目具体区位条件和竞争分析
4.1 项目具体区位条件分析
1.苏州位于中国沿海经济带与长江经济带的交点，是我们经常提到的中国经济“弓箭”之锋芒所在。同时苏州又位于世界第六大都市圈16个城市的中心位置，在现代话城际高速和传统高运能街道网络的支持下，到达上海、南京、杭州的时间大大缩短，特别是规划中的沪宁城际铁路园区站建成后，从园区到达上海、南京、杭州的时间分别为20分钟、80分钟和100分钟。这为苏州及园区在接受上海这个国际都市经济、商业辐射，以及与江浙诸经济大市进行区域经济合作方面，有着独特的区位优势。
2.根据规划，苏州工业园区将成为长三角服务业高地，金鸡湖板块规划为苏州经济、会展、金融、商业中心和整个苏州的CBD（中央商贸区）。目前这里已成为苏州国际化生活社区最集中的板块，周边商务氛围浓厚，吸引了大量外籍人士及涉外商务人员聚集于此。环球188项目所在的金鸡湖西CBD经过多年的发展，更是成为中心的中心。
项目周边公建配套齐全，学校、医院、银行、公园、展览中心等。周边高层次居住小区，为本项目提供所需要的部分消费人群；拥有一线湖景资源对于办公、酒店式公寓意义重大。规划中的轻轨一号线将度假区-吴中区-新区-古城区-园区连成一线，不仅可以带动沿线及周边200万左右消费人群，还可以给酒店式公寓带来苏州西部各自然景区的旅游人流，预计每月有70万人次左右。
4.2 项目竞争分析
目前，园区CBD区域内一线湖景的产权酒店尚无一家，拥有一线湖景的尼盛万丽酒店和金鸡湖大酒店，没有一家发出产权销售的信息。园区引入产权酒店概念的房地产项目并不多见，环球188的产权酒店在市场上可以说是独领风骚。而在未来几年内，随着苏州经济的快速增长，现有的高档智能化办公楼房难以满足市场的强大需求，在此背景下，开发建设本项目无疑适时而上，一方面提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

5 项目STP策划
5.1 项目市场细分
本项目地块为商业用地，项目选择甲级办公楼+产权式酒店公寓+综合型商场的模式。
5.2 项目目标市场选择
在园区，拥有一线湖景的产权式酒店公寓几乎空白，市场有着无限的想象空间。
5.3 项目市场定位
5.3.1 项目档次定位
本项目档次定位为高级酒店公寓、甲级写字楼和高端综合型商场。
5.3.2 项目主题定位
——绝版湖景视野，一生度假计划
——站在苏州之巅，赚世界500强的钱
5.3.3 项目功能定位
本项目集甲级写字楼、酒店公寓和购物中心多元业态于一体，各种购物、娱乐、美食、休闲等相融合，成为城市一个高效率多功能综合中心。
5.3.4 项目产品定位
结合市场分心，根据地块的属性，本地块拟建一栋超高层办公楼和一栋高层产权公寓楼，两楼中间为综合性商场。
设计中根据功能需要创造出各具特色的空间环境，如办公部分以大空间为主，可以根据使用需要分割空间，具有一定的灵活性；公寓部分强化景观客厅，入口玄关，空中花园等概念，拟设置双套间，面积120平米，约占40%，三套间，面积144平米，约占20%，四套间，面积180平米，约占40%。
项目将充分利用金鸡湖一线湖景的资源优势，建成全苏州、也是全长江三角洲五星级休闲、办公、度假式酒店公寓的标志性建筑。

6 项目规划设计
6.1 项目设计方案
1.本项目总占地面积9052平米，总建筑面积185000平米，其中：地下总建筑面积37000平米，地上总建筑面积148000平米，包括商业建筑面积23000平米、酒店式公寓建筑面积45000平米和办公楼建筑面积80000平米。
2.结构设计
办公楼：地上48层，地下3层，结构总高度为187.65米，拟采用钢筋混凝土框架——核心筒结构。
酒店式公寓主楼：地上31层，地下3层，结构总高度控制为100米以内，采用钢筋混凝土框架——剪力墙结构。
6.2 项目总平面布置
项目中的办公楼布置在地块东侧，位于苏惠路和星海街的交叉口，酒店式公寓布置在北侧，沿河布置，商场在两栋楼中间沿苏惠路布置，三部分相对分开，办公楼入口设置在东侧，酒店式公寓入口设置在北侧，商场入口设置在南侧，由苏惠路进入，各入口通过环通车道相同有互不干扰，分区明确。详细布置见图6-1。
图6-1 总平面布置图

6.3 项目环境景观设计
景观设计充分体现了总体设计的理念，是总体设计的进一步延伸。本项目由于基地内建筑物满铺，因此景观设计的空间较小。基地内景观应充分考虑与建筑空间及城市景观相结合，以借景为主，利用金鸡湖、中央公园及相门塘的景观，再辅以人工化铺地、绿地小景，充分结合建筑形态体现室内外空间的融合。

7 建设方式及进度安排
7.1 项目建设方式
项目建设采取采用公开招标的方式选择施工单位，并聘请工程监理单位监理，从而有效的控制项目的工期、成本和质量。
7.2 项目进度安排
项目拟用三年进行，具体见表7-1。

表7-1 项目实施计划表

2006年
2007年
2008年
2009年
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
七通一平

基础

结构

装修

8 投资收入估算与资金筹措
8.1 项目投资估算与资金使用计划
1.土地取得成本
土地出让金共计22350万元。
2.建安工程费
在这个项目中，建安工程费按超高层建安成本费用计，76054.4万元
3.前期工程费
工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种手续、许可证，进行招投标，水文地质勘察、施工设计等。经估算，前期费用总计为3592.1万元。
4.基础设施配套费
基础设施配套费包括小区道路建设、智能化、绿化等，总计为351万元。
5.不可预见费
基本预备费按10%考虑，计8040.3万元，涨价预备费按6%考虑，计7323.3万元，两项共计15363.6万元。
6.开发费用
开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用总计3176万元。
7.总成本费用
总成本费用为以上6项之和[7]，共计120887.1万元。
项目投资总成本费用估算见表8-1
表8-1 项目投资总成本费用估算表
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地出让金
22350

2
建安工程费
76054.4

3
前期工程费
3592.1

3.1
筹建开办费
450.9

3.2
可行性研究
36

3.3
勘察设计费
1152.7

3.4
其他
1952.5

4
基础设施配套费
351

4.1
道路及配套工程
90

4.2
智能化工程
36

4.3
绿化工程
225

5
不可预见费
15363.6

6
开发成本
117711.1

7
开发费用
3176

7.1
销售及管理费用
440

7.2
贷款利息
2736

8
总成本
120887.1

8.2 项目收入估算与资金筹措
该项目设计规划如下：
酒店式公寓45000平米，地上31层，可售面积40500平米；
商场面积23000平米，地上7层，对外租赁满级19550平米；
办公楼80000平米，地上48层，实际可用面积72000平米，其中10%自用，其余90%计64800平米对外出售。
地下机动车818个泊位，70%计573个对外销售，30%自用。
1. 销售单价及分期比例的确定
（1） 办公楼部分：
项目建设期第三年办公楼预售30%，预售价为10780元/平米
项目建成第一年办公楼销售40%，预售价为11855元/平米
项目建成第二年办公楼销售20%，预售价为12936元/平米
项目建成第三年办公楼销售10%，预售价为13475元/平米
（2） 酒店式公寓部分：
项目建设期第三年酒店式公寓预售30%，预售价为12397元/平米
项目建成第一年酒店式公寓销售40%，预售价为13636元/平米
项目建成第二年酒店式公寓销售20%，预售价为14876元/平米
项目建成第三年酒店式公寓销售10%，预售价为15495元/平米
（3） 地下机动车位
地下车位拟70%对外销售，30%自用。第一期销售43%（以底价促销），第二期销售57%，以底价作为优惠销售房产。底价（售价12万元/车位。
（4） 商业用房
暂考虑整体租赁给酒店经营管理公司，第一年租金为1647元/平米，年计3220
万元，以后年份在上一年基础上每年上涨5%。（租赁期为40年）
销售分期比例见表8-2。
表8-2 销售分期比例计划表
销售计划年度
类型
比例（%）
数量
分年度销售额（万元）
3
4
5
6
3

酒店式公寓
30
12150
15062

办公楼（90%）
30
19440
20956

车位(70%)
43
246
2952

商业用房（租）

0

4
酒店式公寓
40
16200

22091

办公楼（90%）
40
25920

30736

车位(70%)
57
327

3924

商业用房（租）
100
19550

3220

5
酒店式公寓
20
8100

11653

办公楼（90%）
20
12960

16765

车位(70%)
0
0

商业用房（租）
100
19550

3381

6
酒店式公寓
10
4050

6275
办公楼（90%）
10
6480

8731
车位(70%)

0

商业用房（租）
100
19550

3550
2.销售收入小结
本项目采用滚动运转，分期销售的方法，能够实现较好的销售目标，在销售
部分完成后(预计为项目建成后第三年)，该项目销售收入总计为139139万元，租赁收入为10151万元，未来37年租金收入共计378824
销售收入计划见表8-3。
表8-3 销售收入计划表 单位：万元
项目
合计
计算期
说明
3
4
5
6

酒店公寓
55081
15062
22091
11653
6275

办公楼
77188
20956
30736
16765
8731

停车位
6876
2952
3924

120000*818*70%
商场
10151

3220
3381
3550
19550*1647
合计
149296
38970
59971
31799
18556

3.投资计划和资金筹措
本项目共需资金121887.1万元。其中资本金62917.1万元，分两年投入；从银行贷款20000万元，第一年投入10000万元，第二年投入10000万元；第三年资金需要量为38970万元，由预售收入解决。本项目采用滚动销售模式，既可以减少资金量，填充资金缺口，又可以保证项目销售成熟期的利润，实现利润最大化。
投资计划及资金筹措见表8-4。
表8-4 投资计划及资金筹措表 单位：万元
项目
合计
计算期
1
2
3
1.项目总投资
121887.1
44175.1
38742
38970
1.1开发建设投资
120887.1
44175.1
38742
37970
其中：财务费用
2736
342
1026
1368
1.2流动资金
1000

1000
2.资金筹措
121887.1
44175.1
38742
38970
2.1自有资金
62917.1
34175.1
28742

2.2银行贷款
20000
10000
10000

2.3预售收入回报
38970

38970
4.销售税金及附加的估算
销售税金及附加税率为销售额的5.55%。其中营业税为销售收入的5%，城市
维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的4%。
销售税金及附加的估算见表8-5。
表8-5 销售税金及附加的估算表 单位：万元
序号
项目
合计
计算期
3
4
5
6
1
销售收入
149296
38970
59971
31799
18556
2
销售税金及附加
8285.94
2162.84
3328.39
1764.85
1029.86
2.1
营业税
7464.8
1948.5
2998.55
1589.95
927.8
2.2
城市维护建设税
522.55
136.4
209.9
111.3
64.95
2.3
教育费附加
298.59
77.94
119.94
63.6
37.11

9 项目财务评价
9.1 项目盈利能力评价
1.利润表与静态评价指标
（1）利润表[8]
设所得税为33%。利润总额和税后利润的估算过程见表9-1。
表9-1 利润表 单位：万元
序号
项目名称
合计
计算期
3
4
5
6
1
销售收入
149296
38970
59971
31799
18556
2
总成本费用
102818
28381
41525
21231
11681
3
营业税金及附加
8285.94
2162.84
3328.39
1764.85
1029.86
4
利润总额
38192.06
8426.16
15117.61
8803.15
5845.14
5
所得税
12603.38
2780.63
4988.81
2905.04
1928.9
6
税后利润
25588.68
5645.53
10128.8
5898.11
3916.24
根据上表，进行静态指标分析（所得税暂不做调整）
①投资利润率=利润总额/总投资额=38192.06/102818=37.15%
②资本金利润率=利润总额/资本金=38192.06/62917.1=60.7%
③资本金净利润率=税后利润/资本金=25588.68/62917.1=40.67%
本项目以上3个指标与房地产行业内项目相比较，应该是比较好的，故项目可以考虑接受。
本次评价重点针对该项目销售部分及在销售计算期内的商场租赁部分财务情况进行评价，因项目商场租赁期为40年，在销售完成后的37年中企业的收入和费用相对稳定，下面是以计算期第七年为例的利润表，见表9-2
表9-2 项目第七年利润表 单位：万元
序号
项目名称
计算依据
计算期
7
1
销售收入
第六年的租金收入*1.05
3728
2
总成本费用
工资及福利费、动力费用、折旧、维修费、其他管理费
2029
3
营业税金及附加
（1）*5.55%
206.9
4
利润总额
（1）-（2）-（3）
1492.1
5
所得税
（4）*33%
492.39
6
税后利润
（4）-（5）
999.71
在接下来的项目指标评价中将省略该部分数据。
2.现金流量表与动态评价指标分析
（1）项目投资现金流量表（ic=9%）（见表9-3）
表9-3 项目投资现金流量表 单位：万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
4
5
6
1
现金流入

38970
59971
31799
18556
1.1
销售收入

38970
59971
31799
18556
2
现金流出
44175
38742
38970
6723
4301
3214
2.1
开发建设投资
44175
38742
37970

2.2
流动资金

1000

2.3
经营成本

1734
1397
1285
2.4
所得税

2781
4989
2905
1929
3
税后净现金流量
-44175
-38742
-2781
53248
27498
15342
计算指标：
项目投资财务内部收益率[9]=11.14%
项目投资财务净现值[9]（ic=9%）=9357.02万元
（2）项目资本金现金流量表（ic=9%）（见表9-4）
表9-4 资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
4
5
6
1
现金流入

38970
59971
31799
18556
1.1
销售收入

38970
59971
31799
18556
2
现金流出
34607
29768
47919
20709

2.1
资本金
34175
28742

2.2
预售再投入

38970

2.3
借款本金偿还

4800
15200

2.4
贷款利息支付
432
1026
1368
520

2.5
所得税

2781
4989
2905
1929
3
税后净现金流量
-34607
-29768
-8949
39262
28894
16627
计算指标：
项目投资财务内部收益率=14.13%
项目投资财务净现值（ic=9%）=22834.3万元
根据项目投资现金流量表和资本金现金流量表的计算，可以看出，本项目中的财务净现值均大于零，内部收益率均大于ic，说明该项目是可行的。
注：上述指标计算的现金净流量算至第30年，因篇幅有限，数据未列入表中。
9.2 项目清偿能力评价
借款还本付息估算表（见表9-5）
表9-5 借款还本付息估算表 单位：万元
序号
项目
计算期
1
2
3
4
1.
借款还本付息

1.1
年初借款累计

10000
20000
15200
1.2
2本年借款
10000
10000

1.3
本年应计利息
342
1026
1368
520
1.4
本年还本

4800
15200
1.5
本年付息

1368
520
1.6
年末借款累计
10000
20000
15200
0
2.
还款资金来源
342
1026
6168
15720
2.1
分摊的成本

28381
41525
2.2
税后利润

5645.53
10128.8
2.3
自有资金
342
1026

2.4
自有资金
342
1026

10 项目不确定性分析
10. 敏感性分析
敏感性分析[10]见表10-1
表10-1 敏感性分析表
序号
项目
变动幅度（%）
资本金（税后）
净现值（万元）
净现值变化率（%）
1
基本方案

22834.3

2
项目总投资
+5
15292.63
-33.03%
3
销售收入
-5
17843.54
-21.86%
从表中可以看出各变量因素对净现值的影响结果。在各个变量因素变化率相同的条件下，按净现值对各个变量因素的敏感程度来排序，投资额在前，销售收入在后。也就是说投资额的变动对净现值的影响程度最大，每增加5%，净现值下降33.03%。因此，在项目开发过程中，应对成本进行有效的控制，这样才能保证项目的各项经济指标得以实现。
11 结论与建议
通过以上各项分析，我们发现，项目的投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论是市场上、操作上还是财务上都是可行的。
任何项目项目的计划都是对未来事件的安排，都是基于预测和估计进行的策划。因而，任何项目都存在风险。按照风险的性质，风险有4类：