交楼现场及装修期间管理方案.doc

无锡·首创悦府园
交房入住及集中装修期管理方案

为了使交楼现场井然有序，为业主提供一个良好的收楼交付环境，以展现物业服务品质及开发实力，针对现场常见的突发问题能及时有效的处理及随之而来的集中装修期间园区品质的保障，特拟定以下方案：
交付现场管理方案
一、交付现场秩序维护
（一）入口区域
1. 由于交付之日前往现场的业户及车辆非常多（因为通知业主入住日期为同一天，前来办理手续的业主数量无法估计），且悦府园大门出入为同一车道，为了避免聚事业主用车辆堵住大门无法通行，建议所有车辆停放于苏巷路上（请开发单位与交通部门取得联系，达成停车共识避免张贴罚单）
2. 对来宾车辆的疏导及指引：苏巷路上安排人员2名，对前往现场的业户车辆进行指挥停放，使车辆停放有序。
3. 大门与苏巷路交界处安排人员2名，阻止要强行进入园区的车辆，避免大门口堵塞。
4. 大门入口处设置业户身份核实人员2名，对持有开发发放的入住通知书的人员准予放行，避免推销及闲杂人员进入小区，并在此处设礼仪岗1名。
5. 大门口处设置队长1名，负责该区工作的督导与协调。
（二）交楼手续办理现场
1. 根据开发设置2处交付现场的方案，每处的业主身份核实区域设置固定岗1名，物业办理交接手续区域设置固定岗1名。
2. 每个交付现场外围设置机动岗2名，负责现场秩序维护及安全监控。
（三）秩序维护人员配置及费用
根据以上岗位设置，执勤人员为14人（不含物业原配岗位人员），根据交付现场工作量较大且结束时间不可预测，上班时间分为2班制，人员共计为28人；执勤时间：7:00-19:00；费用：250元/人/天*28人合计7000元/天；预计3天，合计21000元（按天现金结账）。
二、现场突发事件处理
1. 与当地派出所建立关系，请警员现场维护秩序。
2. 建立现场突发事件处理小组，组长由开发客服人员及物业秩序维护负责人担任，对整个现场的秩序维护工作进行指挥调度；每个区域设置1名安全监控队长（由现场机动人员担任），对现场的事态进行监控，发现情况及时上报组长。
3. 如发生单体业主与交付工作产生纠纷，区域安全监控队长第一时间通知应急小组组长现场及时处理，避免事件扩大升级。
4. 如现场发生群体聚众闹事事件，所属区域的安全监控队长立即上报应急小组组长，组长到达现场进行协调，并根据情况决定调动备勤人员实行人墙隔离，同时通知派出所驻场人员。如事态进一步扩大，组长须向开发及物业现场领导汇报。
5. 其他突发时间处理方案详见附件
三、交付现场物业人员配置
根据开发设置2处交付现场的方案，每个现场物业配备人员明细为：客服2人（办理业主身份核实、业主资料档案收集、文件签署等）；财务1人（收取物业相关费用）；钥匙管理员1人（负责验房小组钥匙借用及收房业主钥匙交接和其他物品的交接）；验房工程人员5人（协助开发交房人员对业主提出的房屋问题进行记录）；文员1人（负责验房问题的电脑录入汇总，便于信息及时反馈于整改小组）。以上每处工作人员10人，共计20人。

集中装修期管理方案
一、看护时间：2012年12月21日-3月20日
二、看护范围：
1. 园区：对进入小区送货车辆及其他车辆进行跟踪监控，杜绝占道卸货、乱停车、随意弃置装修垃圾现象，同时对道路、景观小品等环境造成损坏的及时管控。
2. 大堂：对进入楼宇的外来人员进行监控，发现推销人员、粘贴小广告现象及时管控。对出入大堂及电梯轿厢的装修材料、装修垃圾搬运进行管控，减小大堂装修及电梯的损坏。
3. 楼内公区：对楼道及装修户附近的公区进行巡视，避免公区装修的损坏及推销广告张贴现象。
4. 地库：定期巡视，避免流动人员大小便及对设施设备的损坏。
三、岗位编制：
1. 园区：3岗5人，区域定岗3人，机动2人。
2. 高层：每栋1岗4人，大堂1人，楼内巡视2人，机动1人。
3. 洋房：每栋1岗3人，1层1人，楼内巡视2人。
4. 地库：1岗2人，区域定岗1人，巡逻1人。
5. 队长：2人
四、费用明细：
岗位名称
数量
工资标准（含餐贴及倒休、超时加班、保险、税金等费用）
月数
金额
（元）
工作时间
队长
2人
4000元/人
3
24000
7:00—19:00
队员
33人
3500元/人
3
346500
合计
40人

370500

备注：鉴于集中交房期间的秩序维护与集中装修期间的成品保护时间衔接紧密，为了便于操作，建议此部分合二为一。

附件：
1、异常天气应急处理
l 出现雨天，如有暴雨等异常天气，应立即在交楼现场大厅及出入口竖立小心路滑标志。
l 活动现场摆放的物品应及时妥善收好。
l 恶劣天气来临前检查并准备清理水浸工具及清理积水工具等。
l 安排工程人员检查窗户是否有漏水到交楼现场室内现象、交房现场周围有无积水情况，发现有情况时及时上报处理。
l 秩序维护当值人员应随时关注交房现场，室外各类设施和广告牌在恶劣天气下的情况，发现异常即使向上级汇报。
2、盗窃的应急处理
l 任何工作人员遇有客户报警和异常情况时要立即就近通过秩序员的对讲机通知应急小组组长，立即报警。
l 禁止闲杂人等接近现场，以及禁止任何人士在警务人员到场前触动任何物品。
l 秩序维护员要维护好现场秩序。
l 要加大巡视力度，加大对人员较多点的检查，严禁脱岗现象，加强警惕。
3、发生斗殴的应急处理：
l 立即制止，同时劝阻围观者散开，查明损失并保护现场。
l 及时上报现场情况，如有重伤者及时送医院抢救。
l 协助公安机关辨认斗殴者。
l 事件处理完毕后，须上报书面材料。
4、违例车辆堵塞交通的应急处理
l 如发现交房现场有违例车辆堵塞时，应立即劝阻车主，指引车主将车辆停入指定的车位。如车主不听劝阻应及时上报，协调警方配合劝阻。
l 如怀疑该车上有攻击性武器，须立即报告警方。
l 如违例或遗弃车辆违规停放，要联系车主请其尽快离开，如无法联系车主，须上报应急小组组长，决定是否车辆推离现场。
l 秩序维护员要注意在违例车辆停放时及时发现制止，处理时注意态度和方法，不要触碰客户的车辆，以免激化矛盾。
5、火灾的应急处理
l 发现火警后，秩序维护员侦察火情后，根据“大火报警，小火自救”的原则及火警范围大小、火势大小、燃烧物质、起火部位，确定是否报警。
l 通知应急小组组长到达现场。　
l 备勤人员接到火警后，2分钟内赶到现场。
l 立即抢救受困人员和疏散物资。
l 立即运用消防器材扑灭火灾，并调查起火原因。
l 秩序维护部安排疏散交房现场的客户及工作人员。
l 工程维护人员接到火警后，立即到现场协助扑救火灾。
l 迅速侦察火情起因及火势情况：
l 电气起火应立即切断起火区域的电源。
l 物品起火立即转移易燃物品。
l 保证消防所需的电力、水力的正常运行。
l 公安消防队到场后，给予密切配合。
l 清除路障，对现场车辆、行人进行疏导撤离，为消防队灭火创造有利条件。
6、发现客户受伤或生病的应急处理
l 当发现有客户在交房现场突然晕倒或因意外受伤时，必须通知应急小组组长现场处理。
l 劝离其他客户或闲杂人等不要围观，尽量将伤者或病人与围观者隔离，减少恐惧，并保持空气清新。
l 妥善保管伤者财物，直至医护人员及家属到达时，转交家属处理。
l 假如客户受伤有现场工作人员的责任，工作人员在抢救时保持沉默，等待应急小组组长处理。
7、可疑物件处理
l 各员工在交房现场如发现可疑物件，必须镇定不要触摸并立即通知应急小组组长到场查看，并在可疑物件范围内指导人员远离。如确认为危险或爆炸品等，立刻通知110支援。
l 当公安人员到达现场后，要把掌握的资料详细汇报，便于调查，要注意保密工作。
8、停电／电力故障
l 若有电力公司或项目部预先通知临时停电，应立即就有关详情和文件报告现场负责人，有关停电通知应预先通知。
l 工程值班人员应清楚知道交房区域内各路电源开关的位置并必须随时准备电筒和其他照明物品，以备晚间突然发生停电时之用。
l 当交房区域发生突然停电事故时，工程值班人员须立即维修。
l 无论任何情况下，除维修人员外，任何人员均不得自行修理，此举可能引致生命危险。
9、爆喉、跑水应急措施
如发现交付现场有漏水现象，必须立即到现场观察及采取以下措施：
l 检查漏水的位置及所属区域，及时处理。
l 检查漏水是否影响各种设备，如配电房、电线槽等。
l 利用沙包及可用之物件堆筑，防止漏水渗到设备，以免被水浸而影响机件受损。
l 通知保洁人员利用现有设备及工具清理现场积水。
l 处理时尽量避免弄脏墙壁和地面，移动物品时要小心拿放以免损坏，应将环境打扫干净，如为公共区域要放置暂停使用和小心地滑牌。
10、电梯故障：
l 中控室应通过监控画面留意电梯运行情况，当发现电梯出现故障时，应及时通知应急小组组长，并用轿厢应急对讲与被困者联络。
l 派秩序维护员至故障电梯停留楼层，协助了解情况，配合工程人员开展救援工作。
l 在未解救出轿厢内乘客的情况下，应注意了解：被困总人数，轿厢位置，乘客年龄，询问健康状况、通风及照明等，及时通知工程维修人员和客服人员。
l 如有伤者应配合做好施救工作。
l 当被困者获救后，与客服部人员一起询问被困者身体状况。
l 做好相关记录并上报。