城区物业管理规定样本.doc
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1、星游城物业管理要求一、序言为规范“星游城”物业使用、维护和其它物业服务管理,发明安全、整齐、有序经营环境,明确“星游城”项目物业使用人和全部些人对物业使用权利、义务,参考相关法律、法规相关条款制订本要求。适用范围注解:01. 本要求所称“星游城”项目(以下简称“商场”)之物业,是指在上海市天钥桥路580号(邮政编码:30)星游城商场及其仓库、多种设备、设施、隶属场地、停车场、道路、绿化和市政配套设施。02. 本要求所称商场之物业全部些人,是指拥有该商场物业全部权“上海新欣建设发展”(以下简称“业主”)。03. 本条约所称商场之物业使用人,是指和业主签署租赁协议物业承租人,包含联营、联销、促销单
2、位和其它实际使用物业使用人(以下简称“租户”)。04. 业主委托“沃华商业管理(上海)”(以下简称”管理企业”)负责商场运行管理、物业管理。项目介绍:商场在上海市徐汇区天钥桥路、斜土路、零陵路交汇处,是上海鹏欣集团和上海锦江集团协力打造一座以休闲、娱乐、餐饮、零售为主综合性商业设施。商场总建筑面积46000平方米,共有地上6层,地下4层,其中地下34层为停车场,共有地下泊车位200余个。租户商铺区域及楼梯间楼板承载力为350kg/m2。二、管理企业、物业管理部01. 管理企业下属物业管理部(以下简称“物业部”)代表管理企业负责对租户进行全部物业类目管理,管理企业其它部门帮助配合物业部工作。02
3、. 物业部管理责任:02.01 确保商场全部设备、设施及服务正常运行,并确保在其在有效工作状态下维护及保养;02.02 保持商场全部公共区域(包含内外广场、入口大堂、电梯间、楼梯间、外墙和卫生间等)清洁,并对损坏部分立即维修;02.03 做好商场保安工作,保持商场之良好秩序;02.04 维持停车场秩序,确保其顺利运转;02.05 解答租户相关商场物业之相关问题,处理租户意见和投诉,处理租户报修;02.06 协调租户和政府机关之间相关问题;02.07 审批、协调处理租户商铺内部装修事宜;02.08 公用事业费抄表、代收代付(水、电费等);02.09 突发事件处理。03. 物业部工作时间及办公地点
4、:内容时间办公地点电话备注营业时间内09:3022:30商场四层办公区年中无休营业时间外22:3009:30商场 层年中无休04. 物业部内部职员管理:04.01 物业部职员皆以各自明确岗位权限和职责范围为准则,严格遵守行为规范;04.02 物业部严禁任何职员在工作时间内做任何超越其工作范围或任何和本职员作无关事;04.03 物业部严禁任何职员向租户索取任何利益;04.04 期望全部租户全部能配合物业部工作,对其职员工作实施监督,一旦发觉违规行为,请立即向物业部投诉。05. 投诉和提议:如有任何问题或有相关改善商场管理、服务水平提议,请书面或口头向物业部用户服务人员提出,用户服务人员将会书面统
5、计投诉或提议内容,并立即实施对应调查方便采取对应方法。三、营业时间01. 商场正常营业时间为:每日10:0022:00,年中无休。02. 管理企业有权依据商场整体经营需要而合适调整营业时间,包含但不限于节假日、政府活动、社会公共活动等。管理企业事先以书面方法通知各租户,各租户须实施该通知03. 租户因为经营所需要求延长其营业时间,须最少提前三日向管理企业提出书面申请,得到同意后方可实施,并实施星游城物业管理收费措施要求。未经同意私自延长营业时间,管理企业有权要求租户更正,租户不予更正,管理企业有权进行处罚。04. 非营业时间内租户人员如需进出商场(如清点盘存、摆放陈列品等),需提前1天以书面方
6、法报运行部同意,经同意后至物业部办理相关手续。四、设备设施使用要求01. 中央空调系统使用要求01.01 物业部负责提供整个商场正常营业时间内下列标准空气调整:夏季( 6月15日前后至9月15日前后)温度为26C(3C);冬季(11月15日前后至2月15日前后)温度为18C(3C)。上述中央空调实际提供时间,物业部将依据天气情况作合适提前或延后。01.02 中央空调使用中其它要求商场正常营业时间以外,需延长或提早中央空调使用时间租户,须提前最少两日向物业部提出书面申请,得到同意后方可实施,并实施星游城物业管理收费措施要求;为节省能源,预防设备过分损耗,营业时间内租户须紧闭商铺门窗。物业部有权暂
7、停不合作租户中央空调供给,待其整改后恢复供给;租户不得私自改动、封闭、阻碍商场原有出风口、回风格栅和风道等任何中央空调设备。如需改动,须事先书面向物业部申请,由物业部指定专员进行施工,不然,租户须负修缮、赔偿责任;不得在商铺内外进行焚烧、蓬尘及其它产生有害气体作业和行为;餐饮租户厨房须安装符合规范要求排油烟装置至物业部指定排放口,并负责定时清洁、维护,保持管道密闭、通畅,严禁将油气排入吊顶、通风孔道内;未经物业部书面同意,租户不得在商场任何墙体、窗户、屋顶处安装空调设备。02. 电力系统使用要求02.01 除另有尤其要求以外,管理企业向租户收取物业管理费中只包含向租户提供在正常营业时间内下列用
8、电费用:租户店铺内中央空调用电;商场公共区域中央空调、公共照明、电梯、消防设备、监控及其它公共设施设备用电;经本企业书面同意其它用电。02.02 商场原有各开关箱内接线、表具,租户不得私自更换及改动。02.03 租户如需增加用电设备、改动用电线路,须向物业部提出书面申请,经准许后方可安装、使用。02.04 租户事先须向物业部书面申请用电量,并在商铺内便于察看位置安装电度计量表,由物业部委派专员监督实施(由业主或管理企业设置集中电表房除外)。物业部定时抄取电度计量表读数,并向租户开具书面结算通知,租户须在收到该结算通知后5个工作日内支付该笔费用。02.05 租户须安全、节省用电,不得超负荷用电。
9、对违反安全用电规程造成线路、设备损害和损失,租户须负修缮、赔偿责任。02.06 租户使用电器,其安全性能必需符合国家相关安全标准要求。02.07 严禁租户私自接驳、拆卸和改动商铺内天花板以上及其它公共区域电线、设施、设备。02.08 租户闭店后或长时间离开商铺时必需关闭商铺内电器电源开关。02.09 临时用电租户,须办理临时用电手续,由物业部负责安装和到期拆除,租户须支付对应费用(详见星游城物业管理收费措施)。03. 煤气系统使用要求03.01 租户使用煤气须向物业部提出书面申请,物业部向租户提供煤气表房或层面煤气管口,其它管线、设备及其安装、维修由物业部会同租户向煤气企业提出申请,由煤气企业
10、实施,所需费用由租户负担。03.02 租户须经过煤气企业安装单独煤气计量表,由物业部委派专员监督实施。租户须按时向煤气企业缴纳煤气计量表中显示煤气费。03.03 租户须按要求安全使用煤气,绝对遵守相关操作使用规范,常常对煤气管线、用具进行检验。如因使用不妥造成业主、管理企业或第三方损失,租户应负修缮、赔偿责任。04. 用水使用要求04.01 租户如需经营性独立用水,须向物业部提出书面申请,并按商场要求上水、下水接口,由租户负责安装对应管线和为符合国家要求排放标准而必需设置隔油器等。04.02 租户须在商铺内便于察看位置安装计量水表,由物业部委派专员监督实施(由业主或管理企业设置集中水表房除外)
11、。物业部定时抄取水表读数,并向租户开具书面结算通知,租户须在收到该结算通知后5个工作日内支付该笔费用。04.03 租户所安装管线、设施在使用过程中如有损坏,应立即修理,对因漏水、溢水造成业主、管理企业或第三方损失,租户应负修缮、赔偿责任。04.04 租户须遵守环境保护相关排放要求,因违反要求造成处罚及造成污染治理,由租户负担相关费用。05. 通信系统使用要求05.01 商场为每间商铺预留了2门直线电话线,租户需开通,可向物业部提出申请,并支付相关费用,超出上述标准安装直线电话,租户也可向物业部提出申请,并支付相关费用(详见星游城通讯设备管理措施)。05.02 物业部向租户提供移机、修改等级、查
12、询话费等有偿服务(详见星游城物业管理收费措施)。05.03 租户不得自行移机、拖接副机、使用没有邮电入网许可证电信终端设备等,如使用数据终端设备,须按电信局要求由物业部申请,统一办理登记入网手续。05.04 任何租户不得利用商场提供线号进行电信经营、牟利和其它违法活动,因违反要求而造成一切后果,由使用人负担责任。05.05 管理企业委托“上海美域天腾信息技术”负责商场电话、宽带网络申请安装和日常设施和线路维护(详见星游城通讯设备管理措施)。驻场办公地址:工作时间:联络人:联络电话:06. POS系统使用要求06.01 商场为每间商铺预留了1根POS连接线,并向租户出租特定POS机,该POS机附
13、带商场统一向银联申请账户特约编号(相关费用详见星游城POS设备管理措施)。06.02 不管租户是否使用另外POS机,在每日营业结束后,租户当值职员必需将商铺当日营业(总)额录入商场提供该POS机内,并确保该营业额真实性。06.03 租户不得虚报、漏报营业额。管理企业设专员负责检验该上报营业额真实性,对查出虚报、漏报行为,管理企业将根据查处金额十倍对租户和当值营业人员进行处罚。06.04管理企业委托“上海科传信息技术”负责商场POS系统软件、线路及设施维修、维护(详见星游城POS设备管理措施)。驻场办公地址:工作时间:联络人:联络电话:07. 消防设施使用要求07.01 商场喷淋、消火栓、烟雾、
14、温度报警器、手动报警器、防火卷帘门、防火门、安全疏散门、通道和安全指示灯、紧急广播等消防设施、设备均是按政府消防要求,考虑整体原因而设置,任何租户未经物业部同意,严禁进行下列行为:拆除、改动、改装、挪用或损坏消防设施,毁损消防报警系统和装置;减小、隔断安全通道或在安全通道上堆物,保持消防区和出口通畅;在安全门上加装锁舌,插销;在防火卷帘门下堆放物品;摆放、设置物体遮挡手动报警器,妨碍其使用动能;非紧急情况下使用消防栓;吊顶、设置隔断时,遮挡或影响烟感设计探测区域和消防喷淋;在消防设施、设备、管线上安装或利用其固定其它物体;挂置广告物遮拦安全指示标志;经营道具遮挡墙式消火栓;在单元内摆放易燃易爆
15、化学物品;燃放烟花爆竹,燃烧香火;电焊等明火作业(如为必需须提前书面向物业部申请,得到同意后方可实施);商铺使用易燃之装修材料;私自从公共地方接驳电源进入商铺;超负荷使用电器;其它可能影响消防设施使用和功效行为。07.02 物业部负责对消防设施进行定时或不定时检验、测试,确保其一直处于正常、良好状态,检验、测试时,各租户应给必需帮助和配合,对违反上条之要求,物业部有权要求违反人立即整改,并视情节给对应处罚。07.03 物业部将定时组织消防联动演练,各租户须最少指定一名“星游城租户义务消防员”,并向物业部提供名单,以备紧急状态下联络。08. 电梯使用要求商场共配置:自动扶梯十二部,由地下二层通达
16、地上四层;垂直电梯六部,其中两部为主力店专用,由地下三层直达地上五层;两部货运电梯兼消防电梯,荷载0.8吨,由地下四层通达地上六层,逐层停靠;两部为客梯,由地下四层通达地上四层,逐层停靠。电梯是商场关键设备之一,正确维护和合理使用是大家责任,所以必需严格实施以下要求:08.01 租户全部进/出货均须在商场指定理货区集中处理,并只能利用货梯运输。任何时间内,严禁使用客梯及自动扶梯运货。08.02 任何非正常开放时间内货梯使用,均需提前12小时向物业部申请。08.03 租户送/出货时间应选择非营业繁忙时间,并尽可能不影响用户及其它租户。装修期内租户/装修单位欲使用货梯,应提前12小时向物业部申请。
17、08.04 任何租户职员、访客、持证人均不许可携带过大型包裹、货架等任何占用空间过大物品进入客梯,搬运全部上述物品仅限于使用货梯。若租户有大宗货物及重物需进/出商场,需提前12小时通知物业部并填写星游城大宗货物电梯使用申请表。08.05 货物进出货梯时不能碰撞电梯门及内壁,造成损坏、污染,须负担清洁、维修责任。08.06 使用电梯时需文明操作,严禁用硬物按动或拍打显示按键及随意按动警铃。电梯在运行中发生意外,严禁拍打按钮、内壁及强行撬门,须拨打紧急电话,等候物业部人员处理。09. 停车场使用要求09.01 机动车停车场:停车场限高为 2.2 M,限重为 1.6 吨;停车人必需接收物业部停车场管
18、理人员管理;车辆必需停放在指定停车区域内,不许可将车辆停放在车道上,严禁在车道上嬉戏;停车人严禁涂改或覆盖车道及停车位原有标识及号码;停车人必需在停车场指定区域内修理或清洗车辆。物业部提供有偿洗车服务;未经物业部同意或紧急情况,严禁停车人使用停车场内消防设施;租户需长久租用客车位,须到物业部办理相关手续,并在指定区域内停放,停车费详见星游城物业管理收费措施)。租户如需更换停泊车辆,必需立即通知物业部。长租客车位只供商场租户使用,不得转售或转租;租户送货车辆可在停车场无偿停泊一小时,超时须按要求缴纳停车费。租户其它临时停车,按通常停车收费标准交费(详见星游城物业管理收费措施);业主、管理企业对在
19、停车场内发生车辆破坏、物品失窃、人员伤亡等概不负责;严禁任何漏油、漏气、漏水车辆及装载或携带易燃、易爆、易腐蚀车辆进入停车场;停车人在使用停车场时,造成停车场设施损坏应照价赔偿;物业部停车场管理人员有权严禁违反商场管理要求车辆进入停车场;全部违反商场管理要求及对商场造成损坏车辆将被严禁离开停车场,直至事情妥善处理为止。09.02 非机动车停车场:租户职员需长久停放车辆,应到物业部办理相关手续,并按指定区域停放,交纳相关费用(详见星游城物业管理收费措施)。临时停放车辆,按临时停车收费标准交费(详见星游城物业管理收费措施);停车人必需接收物业部停车场管理人员管理;在停车场内严禁骑行;业主、管理企业
20、对在停车场发生任何车辆损坏、物品失窃、人身伤亡概不负责。维修管理要求01. 下列设施、设备由租户负责维修:归租户全部或安装;归商场全部,经租户装潢、装修;归商场全部,但未经管理企业同意、租户私自改动过、未恢复原样;其它约定由租户负责维修。02. 租户对其负责维修设备、设施应常常进行检验、维护、保养,发觉故障、损坏应立即修复,以确保商场、商铺整体安全和良好观瞻。03. 租户对商场内上述外设施、设备损坏和故障,可至物业部填写星游城设施设备报修单报修,紧急故障可先行电话报修,事后补填报修单。租户须负担对应修理费用和材料费用。04. 因租户过失造成设施、设备损坏,租户应支付修复费用。05. 租户如对物
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