青岛公司营销部规章制度样本.doc
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1、营销部规章制度8月青岛吉盛联行房产经纪目 录第一部分 组织架构及关键岗位职责在房地产开发市场价值链中,销售是最关键一环,它直接关系到企业成本回笼、利润实现和前期所作各项努力能否得到表现,所以,销售就是盈利连接点。一、 人员组织架构 销售主管 置业顾问 置业顾问 置业顾问项目经理 销售主管 置业顾问 置业顾问 置业顾问 营销总监 销售助理 项目策划二、 关键岗位职责:1.营销总监:1)负责在总经理指导下,主持本部门日常管理工作,协调和其它部门工作关系。2)负责依据企业下达定员编制和部门职责范围,组织制订和修订本部门组织架构、工作步骤、定岗、定编、职员岗位职责、相关规章制度和岗位作业指导书,做到责
2、任分明,办事有据,提升工作效率。3) 负责本部门新聘职员招聘、面试和试用期考评工作,并公正、客观地提出转正提议。负责本部门职员辞职汇报审核及上报工作。4) 负责本部门职员业务培训组织安排工作。5) 负责根据企业制订考评方案和规章制度, 对本部门职员进行日常业务考评,依据职员实际表现,提出晋升、奖罚等相关提议。6) 负责本部门核定费用控制,做好费用开支审核,用车审批,杜绝不合理费用发生。7)负责本部门办公用具、家私和设备日常维护和使用管理工作,并依据需要对购置、领用或报废处理汇报进行审核。8)负责组织编制和修改以下各项汇报、方案和要求: 1、企业房地产开发项目标市场调研汇报; 2、企业拟投资房地
3、产项目标可行性汇报; 3、企业房地产开发项目标项目市场定位方案和营销策划方案; 4、企业房地产项目标销售定价方案、付款方法及优惠要求; 5、企业出租物业租金定价方案及优惠要求; 6、企业售楼员分成方案; 7、企业房地产项目标促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动策划方案; 8、企业房地产项目营销费用(含媒体广告公布)预算及调整补充方案。9) 依据企业房地产项目开发计划,立即督导办理下列相关手续: 1、 房地产初始登记手续; 2、 房地产转移(二、三级市场)登记手续; 3、商品房房产证申办手续; 4、 商品房退购立案登记手续; 5、庆典活动露天环境部署等相关城管部门申办手续。10)负责提出企业拟开发房
4、地产项目标计划设计思绪,参与企业房地产项目标总体和单体设计。11)负责房地产项目租售方案跟进、调整和实施,确保租售计划完成。12)负责房地产项目促销活动组织实施,适时做好媒体广告宣传,严格控制营销费用开支,并在事后督导完成总结汇报。13)负责对广告企业、礼仪企业等外协单位业绩和策划水平调查评定,提出比选汇报,做好和企业选定外协单位之间沟通和联络工作,参与广告策划、广告创意审定和广告设计制作工作。依据营销需要,适时开展广告公布,并负责广告效果测评工作。14) 负责售楼书和多种宣传资料委托设计、校对审核、印制发放工作。15) 负责组织实施企业房地产项目开盘各项准备工作,包含: 1、编制销售手册;
5、2、现场售楼员招聘、培训及考评上岗; 3、售楼模型设计制作; 4、售楼现场和楼盘环境设计和部署.2. 项目经理:1) 负责案场日常监督管理,下达销售任务2) 组织市场调研,立即了解和项目相关市场信息,将市场改变反馈给企业,并依据市场改变,立即调整销售策略3) 负责连续培训工作4) 负责营销策略落实实施5) 负责业务实施督导6) 和企业各部门或合作部门做好协调工作7) 处理案场突发事件8) 关爱团体,培养骨干,激发斗志,加强和提升团体凝聚力9) 监督规章制度实施,对销售人职员作表现做奖惩方法10) 按企业要求完成相关报表。3. 销售助理:1) 负责企业销售协议及其它营销文件资料管理、归类、整理、
6、建档和保管工作。2) 负责各类销售指标月度、季度、年度统计报表和汇报制作、编写,并随时回复领导对销售动态情况质询。3) 负责搜集、整理、归纳市场行情、价格,和新产品、替换品、客源等信息资料,提出分析汇报,为部门业务人员、领导决议提供参考。4) 帮助销售人员做好上门用户接待和电话来访工作;在销售人员缺席时,立即转告用户信息,妥善处理。5) 负责用户、用户投诉统计,帮助相关部门妥善处理。6) 做好部内内务、多种部内会议统计等工作。7) 逐步推广使用电脑信息系统处理营销资料,妥善保管电脑资料,不泄露销售秘密。8) 完成领导临时交办其它任务。4. 销售主管:1) 完成销售部经理下达销售任务及其它工作任
7、务2) 对置业顾问日常工作进行监督,严格实施各项管理制度3) 天天搜集来电、来访记录表,并检验填表质量,在能力范围内帮助置业顾问处理业务问题4) 配合销售部经理做好房源控制,以利于房源有计划顺利去化5) 定时安排销售代表进行市调,汇总提供有利市场信息6) 编制月度案场人员排班表,并报销售部经理立案7) 每日例会组织和召开8) 帮助销售部经理对用户投诉接待和处理9) 督促销售人员催缴房屋余款10) 对案场人员违规违纪情况做出统计和处罚意见,上报销售部经理。5. 置业顾问:1) 熟知项目情况及周围市场情况,做到灵活利用、对答如流并随时反馈市场信息;2) 根据销售布署工作方针,负责用户接待、看房、解
8、答、回访、谈判、直至和用户签定认购协议、购房协议;3) 严格根据轮班制度接待来电、来访用户;4) 负责对本人接待来电来访用户、成交用户进行归类统计、填报及分析,并立即上报销售部经理;5) 负责自已用户及指派用户联络、沟通、跟踪及催款工作,完成销售任务;6) 负责开发新用户,帮助建立完整用户资料;7) 负责贷款用户,并帮助用户办理贷款多种事宜;8) 负责通知用户各项代办事宜进程及结果,若用户出现违约现象有义务通知该用户;9) 作为企业直接对外形象代表,负责对外展示企业形象,外界信息搜集及反馈;10) 对用户服务要热情、周到、专业、善解人意,提供最高品质服务,不得和用户发生争吵;11) 熟记本身项
9、目标各项数据,并切记销售说辞,不得给用户销售说辞以外任何相关承诺。12) 定时进行周围市场市调工作,熟悉并了解市场最新信息13) 主动学习房地产等相关知识,努力提升本身综合素质。14) 案场之内,明确上下级制度,服从命令,听从指挥。15) 认真完成上级领导交予其它工作。三、 薪金体系(一)各岗位薪金组成及标准佣金总平均为回款额1.6。具体分解以下:薪金标准一览表职位岗位基础工资佣金(业绩系数)备注营销总监依据企业和项目总业绩分成项目经理依据项目总业绩分成,可依据实际情况分配给案场主管销售助理依据总业绩分成项目策划依据总业绩分成销售主管个人业绩,依据实际情况略会调整置业顾问个人业绩实习置业顾问个
10、人业绩设计、办证、财务、司机、保安等直接服务于销售工作人员总业绩依据考评情况分配销售部门销售部机动使用累计注:岗位基础工资每个月依据出勤考评情况进行发放,出勤率为100%,工资满额发放。 (二)佣金计提方法根据实际完成情况实施(三)佣金发放制度1、佣金按销售回款额提取,销售回款额是指全款到帐金额。2、享受特殊折扣(正常销售折扣以外)销售回款,佣金按50计算。3、团购如成交价和明折明扣一致(未享受特殊优惠)系数为1;如享受特殊优惠,每优惠1个点,系数降低0.2,依这类推,但最小系数为0.1。4、房款抵顶工程款、广告费,不计分成。5、退房销售分成不予计算,假如退房分成已经发放,则从下次分成中扣除。
11、6、销售人员中途经同意离开企业,办好交接手续且无欠帐或违规处罚行为,企业可按要求发放销售(走时已经到帐销售额)分成;销售人员中途不辞而别或未经同意离职,不发放分成。7、佣金按月随工资一起发放,月份发佣金80,余20%年底一次性发放,中途离开企业不补发此项余佣金,集团企业之间调动除外。8、每个月初销售部经理将上月销售部人员考勤及工资实发情况上报企业。(四)佣金发放步骤 销售主管上报签字 销售助理制表 销售部总监及经理签字 财务中心核实签字 分管销售副总签字 总经理签字 财务中心发放(五)末位淘汰连续两个月销售回款额排名末位置业顾问,企业将给予警告或给予淘汰除名处理。第二部分 管理制度销售是直接面
12、向市场和用户窗口,代表了企业形象。为确保项目销售工作开展统一性、规范性、严厉性,提升企业专业形象,特制订本管理制度。一、 工作守则1. 微笑服务:销售人员职责包含推销企业楼盘及推广企业形象,是帮助企业和用户建立良好关系基础,所以销售代表应任何时间全部要维持专业态度,“以客为尊”,常常保持笑容,态度诚恳,工作主动,并不停改良,让自己做得愈加好。2. 守时:守时应是一个销售人员所含有最基础工作习惯,不仅上班时间不迟到、不早退外;约见用户时一定要按时,切忌让用户等候。3. 纪律:销售人员必需遵守企业各项规章制度及管理条例。4. 保密:销售人员必需遵守企业保密标准,不得直接透露企业用户资料,不得直接或
13、间接透露企业职员资料,如薪金、佣金等;不得直接或间接透露企业策略、销售业绩或相关企业业务秘密。5. 着装:在售楼处(或和项目相关各类活动中 )必需根据要求统一着装,而且佩戴司徽、胸卡。二、 考勤制度1. 上班实施指纹打卡签到制,不得迟到、早退,无故缺勤、离岗。严禁代签,一经发觉将严厉处理。工作时间:在青岛总企业上班打卡时间为早8:30,晚间视情况而定。(依据项目情况具体排班)。2. 休息安排:销售主管经销售部经理同意依据项目实际情况,在周一至周五天天安排一名或多名案场人员休息。一旦确定,必需严格根据值班安排表实施,如有改变,须提前通知,在安排好替班后方可轮休。标准上周六周日不安排轮休。3. 节
14、假日及广告日:视项目具体情况调整上下班时间及休息安排。4. 每日实施值日、值班制。5. 请假手续1) 病假:因病需要休息,须有正规医院证实并由销售部经理审批;2) 事假:事假手续必需最少提前一天书面申请,由销售部经理审批,事假不足半天者按半天计;3) 调休:如要调休必需提前一天申请销售主管,非特殊情况,销售人员不能当日打电话通知调休;4) 凡外出人员,在外出之前须填写外出记录表,并由销售部经理签字确定方可外出(若经理不在现场,则由主管代签),返回时,须注明返回时间,不然按矿工处理。6. 立案1) 销售部经理每个月提前一周把下个月排班表发回企业立案,企业主管部门会按售楼处排班表不定时地在上下班时
15、间进行抽查;2) 销售部经理于每个月首个工作日将上月考勤统计,销售人员实发工资标准(罚款未交月底加倍扣罚等情况说明)送回企业,以确保薪资正常发放。 三、 仪容着装规范每位职员需着统一制服上岗,应保持良好精神面貌,着装要整齐大方,女士须化淡妆,餐后要立即补妆。1. 头发:头发最能表现出一个人精神状态,要求精心梳洗和护理,不能留比较新潮或前卫发型。男士头发长度前不能遮额,两侧不能过耳,后不能盖衣领;女士过肩长发及头发蓬松者要扎起,头发前不能过眉,两侧要露耳;2. 耳朵:耳朵内外须洁净。男性不能佩戴任何耳环、耳饰。女性耳环和耳饰不能过于夸张,应该保守部分,表现出端庄、大方风格;3. 眼睛:眼睛应该洁
16、净,不能有任何看着不洁净东西留在眼睛周围。女性眼睛化妆不能过于夸张,以淡妆为宜。眼镜也要保持洁净;4. 鼻子:鼻子要保持洁净,鼻毛不可露出鼻孔;5. 嘴巴:牙齿要洁净,不留异物,假如显著能看出烟熏痕迹,应该清洗洁净,口中不留异味;6. 胡子:男士不能留胡须,胡子要刮洁净。不可留大鬓角;7. 手部:指甲要修剪整齐不留污垢,指甲长度男性不超出1mm, 女性不超出2mm,双手保持清洁。女性若涂指甲油应该选择淡雅颜色;8. 衬衫领带:衬衫最好能天天更换,注意袖口和领口是否有污垢或破损;领带颜色不宜太鲜艳,图案不宜太夸张。领带打法要严谨,长度以下摆恰好遮盖皮带扣为好;9. 西装:女士衣服纽扣必需全部扣住
17、;西裤长度以穿鞋后距地面1cm为宜,束黑皮带;上衣口袋不要插笔,和两侧口袋一样不要放东西,以免衣服鼓起不平整。衣服要熨烫平整,不得有破损和污垢;男士须着正式西装,以深蓝为宜,不得穿休闲装;10. 鞋袜:一律黑色皮鞋,男士配深色袜子,女士配肉色丝袜,穿裙子时要求穿连裤袜,并须保持袜子完整,能看到破洞抽丝袜子不能穿。鞋子粘上泥土要立即清理,保持皮鞋洁净光亮。女士须穿包头包跟黑色中跟皮鞋。四、 业务规范1. 全部案场工作人员必需严格遵守案场各项管理制度,服从现场统一管理,项目组各级人员应在本身权限范围内开展业务工作,在工作中如有任何问题,不得私自处理,私自越级对接,必需逐层上报,实施统一规范化操作步
18、骤;2. 工作期间,随时保持各自岗位及洽谈桌整齐和整齐,和工作无关杂物、水杯、书刊等一律不得置于销控柜台上,每位置业顾问在用户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位,保持销售大厅整齐;3. 上班期间,销售人员要保持良好坐姿,随时留心门口用户到访情况。严禁伏桌休息、大声喧哗喧华、嬉戏,不得在工作期间吃零食、抽烟、喝酒、闲聊、玩手机游戏、看无关书刊及不文明言谈举止等全部影响工作和有损售楼处形象行为发生。4. 销售人员应保管好各自资料、物品;下班前,自觉清理前台及自己办公桌,将全部文件尽数归档,并收存好自己办公用具;5. 全部工作人员应有成本控制意识,不得随意浪费任何宣传资料和物品,不得有损害企业
19、和合做部门利益行为发生;6. 销售人员严禁将售楼处电话做非工作用途,或长时间占用电话,不得打声讯电话,以上情况一经发觉,严厉处理。若给用户、企业造成损失或麻烦,影响企业利益和形象,将给予开除;7. 销售人员之间应团结协作,亲密配合,发扬团体精神,共同维护公平竞争标准,对蓄意制造任何形式恶性竞争、惹事生非、拉帮结派、诋毁诽谤等破坏业务工作不正当行为应果断杜绝;8. 销售人员业务说辞必需严格根据最新确定项目销讲资料实施,凡有疑问应向销售部经理或销售主管请示,严禁向用户承诺相关不祥、不实事宜,或有影响业务正常进行言行;9. 销售人员应含有独立完成销售工作能力及较强应变能力,不停提升房地产专业知识及销
20、售技巧,有意识培养本身用户分析及判定能力,经过业务情况、用户资料整理,为制订和调整广告策略提供依据;10. 房源销控统一由销售部经理管理,出现差错,责任由销售部经理及发生差错员工负担。落定前必需认真查对确定,以免发生一房两卖。严禁对用户私自转让房号,如有特殊情况应立即通知销售部经理,销售人员不得蓄意参与任何形式“炒楼”或私下洽谈转让房号,对未交定金用户,销售人员不得私自承诺保留房号;11. 销售人员严禁超越自己权限和用户谈价格,不得随意承诺用户任何优惠条件,更不得以任何形式暗示用户向企业领导或政府主管部门等寻求优惠关系,除财务外,全部业务人员不得经手用户各类现金钱款;12. 全部销售文件全部属
21、于内部关键保密性资料(包含认购书、各类销售报表、相关协议协议书等文件),除企业领导、销售部经理、销售主管外,其它销售人员不可随意翻看,不得以任何形式向外界透露案场销售及业务情况;13. 销售人员应立即做好用户登记、成交登记和值班工作统计,对自己用户资料做好保密工作,不得以任何形式向外界泄露用户信息资料。14. 以上情况如有违反,销售部经理有权据情节轻重做出批评警告、罚款或开除处理。并视情况上报企业领导。五、 审查制度1 考勤制度审查1) 上下班请人代签考勤,则代签及被签者各扣罚20元;忘签者每次扣10元;2) 职员上下班因迟到或早退而未真实填写考勤表者,每次扣款20元;3) 职员因私事外出未上
22、报或虚报者,扣20元;4) 按要求时间职员迟到10分钟以内(含10分钟),扣10元;11-30分钟,扣30元;30分钟以上,视为旷工半天;5) 职员每个月累计迟到三次以上(不含三次),当月全部迟到加倍处罚;6) 早退当日按旷工处理,未办理任何请假手续而缺勤者按旷工处理,未按请假程序实施均以旷工处理,旷工按情节轻重扣罚三倍当日工资额。7) 每个月迟到四次或旷工两次以上,职员做自动离职。2 仪容着装要求审查1) 未根据仪容要求留染发型怪异或其它仪容不端,限期更正;未达成标准,当日不得上岗接待用户;限期未更正,处以50元罚款,并处以行为过失单。2) 未根据着装要求着装,每次扣20元罚款,并处以行为过
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