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企业物管部岗位职责手册样本.doc
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1、物管部职责手册第一节 任务和岗位设置一、任务物管部是实施企业辖区范围内工程管理,保障设备、设施正常运行职能部门。物管部管理含有严密科学性和较高技术性,它是为用户发明安全、文明、舒适、方便商住环境基础确保和坚强后盾,是反应企业服务水准、良好形象和声誉关键标志。物管部职责范围以下:l、负责企业管辖范围内商住房电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统运行管理、维护保养和故障检修和保安保洁等。2、负责企业公共设施、设备维修保养。3、负责用户室内二次装修申批、监管。4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责大楼外委工程监管工作。6、负责企业管辖范围内保安、消防工作。7、负责企业管辖
2、范围内保洁工作。8、负责企业管辖范围内土建维修工作。二、物管部组织结构图第二节物业管理部岗位职责(一)物业管理部经理1、在企业总经理领导下,全方面负责物管部各项工作。2、负责企业所辖房屋建筑,公共设施,机电设备、消防设备等技术和管理工作;3、负责制订本部门各项管理制度及应急方法,确保质量管理体系在本部门有效运行;4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组工作进行检验,指导;6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模装修验收工作;7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制订楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业机电设备运行调试工作;8、负责对本部门
3、发生重大事故,组织调查分析及处理工作;9、对采购物资和提供服务供方进行评价;10、负责审核本部门提交物品申购汇报,交主管领导审核并报总经理同意;11、负责本部门水、电等各专业技工工作技能培训及考评计划制订,并配合物管部组织实施;确保其正常运行。12、监督、组织实施和物业管理相关计量检测设备定时校准工作。13、全方面计划企业服务设施、消防设施添置、安装、调试、运转和维修等工作,为质量管理体系正常运作提供保障;14、负责搜集设施、设备运行原始统计,并进行统计分析,为提升运行质量提供依据。15、组织领导工程技术人员岗位培训。(二)设施设备组组长1、 在物管部经理领导下,全方面负责设施设备组各项工作。
4、2、安排实施所辖设备定时保养要求及参与实施相关技改项目。 3、监督实施部门工作指令。 4、负责跟踪工作单作业情况。 5、定时组织班组职员进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组技术档案、维修保养统计和交接班统计等原始统计管理和存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目标进展情况。 8、立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。9、负责企业维修设备、材料采购。10、负责本小组劳动纪律考评,并每个月上报综合部。(三)强、弱电维修员1、在设施设备组组长领导下,管理强、弱电系统所辖设备。2、制订并监督实施强、弱电系统设备定时保养要求及技改项目方案。3、填写本系统操作要求和工作指令。4、提出
5、本系统备料计划,帮助采购专业性较强工具或零件。5、负责本系统外委项目(含外委工程、代维修工程和仪器、仪表、工具送检)洽谈审定,监督并验收。6、负责和相关业务主管部门进行业务联络。7、负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。8、负责管辖范围内弱电系统(包含消防系统和通讯系统)日常运行、保养、维修。 9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话开通及维修联络。 10、负责配合电信部门对用户电话系统维护。11、负责对消防系统中水系统和风系统设备进行定时检验和维护保养。帮助水电维修组对消防系统中电气部分进行维护保养。12、负责管辖范围内全部公共设备应急维修。13、设备责任人每七天一次巡查责任设备;每个月一次清
6、洁责任设备及周围环境卫生。(四)空调给排水维修员1、在设施设备组组长领导下,管理空调及给排水系统所辖设备。2、制订并实施空调及给排水系统设备定时保养要求及技改项目方案。3、填写本系统操作要求和工作指令。4、提出本系统备料计划,帮助采购专业性较强工具或零件。5、负责本系统外委项目(含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检)洽谈审定,监督并验收。6、负责和相关业务部门进行业务联络。7、负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。8、负责空调系统(包含风机)日常运行和维护保养。帮助水电维修组对空调系统中相关电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统(包含阀门、管道)维护保养。帮助水电维修组对给排水系统中相
7、关电气设备进行维护保养。10、在非供冷期内设备责任人每七天一次巡查责任设备;每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11、负责大楼管辖范围内全部公共设备应急维修。(五)电梯维修员1、负责监视和掌握各电梯运行状态,确保电梯正常运行;2、完成电梯定时保养;3、电梯机房发觉故障时,应立即进行检修,并做好统计,如无法修理,应立即和厂家联络,同时做好统计;(六)水电维修员1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室日常运行、维修、保养。2、负责管辖范围内全部公共设备应急维修。3、每个月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具启、停。5、负责用户室内水电设备有偿维修服务。6、负责电气设备、各配电箱(柜)表
8、面清洁。7、设备责任人每七天一次巡查责任设备;每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 (七)给排水维修员1、在设施设备组组长领导下,负责管理给排水系统设施设备;2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修;3、负责本系统各类图纸资料搜集、保管;4、负责天天两次巡视给排水设施设备,并做好统计;(八)土建维修管理员1、在物管部经理领导下,负责房屋维修,并管理杂工。2、制订房屋定时保养要求及改造方案。3、负责房屋维修外委项目标洽谈审定,监督并验收。4、负责和相关业务部门进行业务联络。5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料搜集、分类。6、负责室内二次装修初审。(九)保安消防管理员1、在企业物管部经理领导下,
9、全方面负责保安消防组行政管理工作,组织和引导部属职员学习法律法规和业务技术知识,培养和提升改善整体政治思想素质和业务工作能力;2、督促保安人员严格实施企业相关要求,对成绩突出人员给和奖励,对工作渎职人员进行教育和提出处理意见,维护企业和用户利益,预防各类事故发生;3、认真学习消防安全要求、消防法、重庆市消防安全条例,落实实施上级相关指示精神和消防工作方针,坚守岗位,负责编制消防工作计划,定时向领导汇报相关工作及存在问题,提出整改意见;4、常常对关键防火部位和易燃易爆物品进行检验,加强消防设施维护管理,对检验出隐患督促整改,立即消除隐患,帮助主管领导和相关部门建立健全各项安全防火责任制。5、负责
10、指导监督企业管理物业范围内安全防范和消防管理工作,协调公安机关处理相关重大刑事案件和火灾事故;6、负责应聘保安员资格审核;7、负责做好保安,消防用具采购、验证、监督管理,并对需要维修品提出申请。8、负责消防器材管理。(十)保安员1、在指定岗位认真值勤,根据企业要求,主动完成工作任务;2、依据指责要求,负责做好本责任区防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作,确保安全;3、依据值勤要求,夜间检验出入人员证件,预防未经许可人员、车辆、物资私自进出责任区,维护责任区内治安秩序;4、坚守岗位,认真做好巡查、检验、防卫、守夜等工作,预防责任区内发生刑事案件和治安灾难事故;5、帮助处理责任区内发生相关治安事
11、件,立即汇报上级并作好值班纪录;6、服从命令,听从指挥,主动完成上级领导安排临时性工作任务。(十一)保洁库房管理员1、制订分管清洁卫生区域标准和要求;2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需清洁剂,并依据所需量进行购置;3、和小区清洁服务保持联络,重视商场外部形象;4、天天对商场各楼进行卫生检验,不低于四次;5、对原材料进行妥善保管,有计划进行发放,每个月盘点一次;6、协调保洁部和其它相关部门工作联络,维护企业内、外清洁卫生形象。(十二)保洁员1、熟悉分管清洁卫生区域情况,掌握清洁工作必需标准和要求;2、熟悉掌握各类清洁工具,清洁剂使用方法,熟知各类建材、玻璃、不锈钢等保洁方法;3、严格按清洁
12、规范操作,以防损坏设施、设备;4、保持分管区域清洁水准,工作次数天天不少于4次;5、节省使用清洁原料,珍惜使用多种清洁用具;6、接收主管、领班监督检验,不停改善工作;7、对待商家和用户要热情、大方,为我们提供方便;8、文明用语,着装整齐,佩带工作牌上岗。(十三)库管员1、在保洁库房管理员直接领导下,负责处理本小组日常事务。 2、对入库物品进行安全检验,熟悉储存物品分类、性质。 3、负责库房物品安全保护工作,预防物品丢失。 4、每个月进行一次防火检验,消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿建立、登记,并保管好统计。内部管理要求一、值班管理要求1、值班职员必需严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经同
13、意私自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失,追究其经济责任。2、值班职员必需集中精力,保持警觉,认真工作,不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。3、值班职员必需服从组长安排,听从调配,实施组长工作指令。4、值班职员必需严格实施巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,立即发觉隐患,快速排除故障,确保设备安全运行。5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机,保持联络。6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件,应保持冷静,果断处理。7、值班职员必需做好事故现场保护工作,搜集相关数据和原始统计,等候上级到场处理。8、值班人员必需做好当班工作统计,按栏目要求认真如实填写。二、值班员
14、(巡视值班员)交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运行情况;2、正在检修设备情况;3、设备故障处理经过和结果。(二)交接班程序1、按要求时间由交班职员主持交接班。2、交班职员宣读本班工作情况及设备运行情况,设备故障处理结果和经过。3、交接班双方会齐共同对关键巡视内容进行巡检,接班检验,交班随从巡查。4、汇报检验结果。5、正常:接班人员签字,交接班结束。6、不正常:由交班人员处理,接班人员配合;一时难以完成,转由接班人员进行。7、交接班情况统计在交接班统计表中,双方签字认可。(三)交接班暂停凡有下列情况不得交接班,必需时立即通知主管到现场处理。1、巡视统计和实际情况不符时。2、交接班人数不齐
15、或不在场时。3、接班人员精神状态不良,包含倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中,而又必需交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电值班员交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运行情况;2、正在检修设备情况; 3、仪表指示是否正确;4、设备故障处理经过和结果。(二)交接班程序1、按要求时间由交班职员主持交接班。 2、列队于模拟图板前,交班背对图板,接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次,接班检验,交班随从巡查。 5、汇报检验结果。 6、正常:接班人员签字,交接班结束。 7、不正常:由交班负责处
16、理,接班配合;一时难以完成,转接班继续进行。 8、交接班情况统计在当值日志上,双方署名确定。(三)交接班暂停凡有下列情况不得交接班,必需时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备统计和实际运行情况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良,包含疲惫、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中,而又必需交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。四、运行统计管理制度1、巡视值班统计表每班统计一次,电气设备运行统计、每半天统计一次,设备运行统计表(空调系统)每班统计一次,由相关专业管理员检验后每个月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。2、设备维修保养统
17、计由维修人员填好后交班组长,相关专业管理员审查后署名,每个月月底将统计表格汇总交设备设施组组长存档。3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名,由相关专业管理员抽查监督,月底汇总后交设备设施组组长存档。4、巡视值班统计表每日由当值职员填写,每七天经物管部经理署名后交设备设施组组长。5、值班表每个月月底由维修班长填写,物管部经理审阅后交设备设施组组长。6、设备检验必需认真、仔细,统计须填写认真、字迹清楚。7、全部统计必需按时完成,不准弄虚作假。五、工程档案管理制度1、工程设备档案由资料管理员管理。资料管理员者应严守企业档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类:强、弱电;给排水;暖通、空
18、调;消防报警;房屋结构;资料管理员存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录,内容应和档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收,并将相关图纸交各相关专业管理员查对实物,图纸无误则由资料管理员按系统归档;图纸有误,则由资料管理员联络交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养关键依据,应妥善保留。6、借阅档案须经对应系统管理员以上人员同意,资料管理员登记并指定归还日期,由资料管理员按期追还,需续借要重新登记。设备设施管理第一部分总则一、承包商监督要求对须持有政府部门颁发资质证书方许可从事专业,如消防自动报警系统维护保养和定时试验,及一些专业性较强项目,如电梯维修保养等可将项目外委给
19、承包商作业。(一)承包商监督要求为规范对承包项目标管理,特制订本要求。1、承包商进场前,必需提供工程图、施工程序、工期计划各三套,经审查同意后方许可入场。2、其相关专业管理员应协调、监督承包商工作。3、承包商进场作业期间,必需遵守大楼各项管理要求。4、督促承包商严格按国家规范(如环境保护、劳保条例等)及协议要求施工。5、承包商用料,必需和协议条款要求相一致。承包商用料任何变更须事先经该工程主管人员签认,不然作违反协议处理。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺,必需提出书面汇报,经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后,方许可实施。7、承包商完工汇报、资料、图纸等,必需先交该工程主管管理员检验
20、查对,双方填写技改工程验收汇报书,经物管部经理、总经理审查同意后,方可通知财务结算。二、设施设备巡检要求为确保设备正常运行,立即发觉并消除故障隐患,设施设备组必需对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。2、巡视值班人员外出巡检,必需随时和部门保持联络。3、巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。4、巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况,对“手动”运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点,发觉设备运行状态指示灯有损坏,发觉安全保护元件有改变,均应
21、即时通知维修人员调整或更换,确保设备监控元件在完好状态下运行。6、发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除,必需立即汇报维修人员,并采取合适防护方法,预防事故发生或扩大。7、相关专业管理员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查,发觉问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。三、设备管理要求1、设备维修保养分月度、季度、六个月、年度,由相关专业管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划,交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后,责任人和班组长填写保养统计并存档。3、设备维修分小修、中修、大修三种,由相关专业管理员依据设备性能等计划编制维修方案,交班组实施。4、如检修保养中发觉有可能造
22、成严重故障缺点事项,必需立即填入维修保养统计表,上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必需填写对应表格,设施设备组组长负责监督实施。四、机房管理要求物管部辖下设备机房有:开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等;它们全部是生产重地,为规范各机房管理,特制订本要求。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称,并张贴“机房重地,拒绝来访”或“生产重地,请勿进入”通告牌。2、凡易燃易爆设备场站,高电压、高温等设备场所,在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态通告牌。
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