地块竞买可行性研究报告样本.doc
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1、目 录第一章 总论第二章 市场营销策划第三章 项目初步计划和方案优化第四章 项目实施进度计划第五章 投资估算第六章 经济评价第一章 总论 一、项目名称 苏园()01号地块土地使用权竞买可行性研究汇报。 二、汇报编制单位苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。 三、地块坐落位置及环境1地块坐落当地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内金鸡西岸,呈东西向长条形,长372.87米,宽144.75至176.5米。东临湖畔,湖边当地块界址外,由园区政府修建湖滨大道及其景观;北面和澜韵园别墅区隔河相望,河道已修好,宽度45米;西面隔河为星港街,河道还未修建。南面为计划道路及
2、用地性质和当地块基础相同空地。当地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施工程将和地块开发同时,政府答应不会影响本项目。 2环境计划 苏州工业园区开发建设7年多来,取得了令人瞩目标成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就,园区房地产不仅发展快,而且销售旺,成为大家向往安家落户之地。 园区总体计划:苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发举世著名开发区,以金鸡湖为中心,总体计划70平方公里,计划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体、包含金融业和旅游业中心区;第二期围绕秀美金鸡湖,将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区
3、;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集制造业和加工业基地。 金鸡湖景观计划:金鸡湖在园区70平方公里计划区中心地带,占地7.4平方公里。依据园区总体计划,周围8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初,园区管委会委托国际著名跨国企业美国易道(EDAW)企业编制景观总体计划,围绕金鸡湖计划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖总体计划已经中国、新加坡和美国教授审定,并取得了中国国家发展计划委员会同意。最新进展情况,湖滨大道、城市广场已投入使用,其它六大景观之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元,施工期4至5年。
4、 环境:中新双方教授从苏州工业园区开发伊始,就坚持国际化标准,重视融合现代国际城市计划和开发建设经验、新特点,力邀国际著名大师参与,编制设计了含有世界一流水平科学计划体系。同时,本着“先计划、后建设”和“先地下、后地上”指导方针,主动实施高标准基础设施开发,不仅形成了和高科技产业发展相适应投资环境,而且也发明了舒适怡人高品质生活环境。 配套设施:苏州工业园区借鉴新加坡经验,住宅区全部商业服务、社会服务设施全部集中在邻里中心,在70平方公里计划区内计划19个邻里中心,园区住宅围绕集商业、文化、小区服务于一体邻里中心部署,这种小区服务设施设计新理念设施为小区居民提供了综合性、全方位、多功效服务;同
5、时,园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制星海学校、新城花园小学及隶属幼稚园、新加花园幼稚园、新馨花园幼稚园、华新国际幼稚园等教育设施,又配套了大交通,极大地改善了生活环境。工业园区小区服务设施设计新理念实施,是园区住宅开发建设成功关键原因。 当地块环境综述: 当地块位置极佳,沿湖风景优美,地块北面澜韵园二期工程正在开发,45幢独立别墅尚在施工,已基础售完,而且,价格由十二个月前一期工程每平方米4200元上涨到二期工程7500-8000元。另外,开发区政府工作效率高。由此得出结论:该地块投资环境很好。四、汇报编制依据和用途依据苏园土拍()第1号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告,
6、苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技充足发挥其技术优势和人才优势,组织市场营销、计划设计、工程造价及经济评价等专业著名教授,利用苏州铭星软件科技开发房地产开发项目经济评价软件,在深入研究拍卖文件和现场调查基础上,经过营销策划、初步计划、投资估算和经济分析,和多方案分析论证,提出了苏园()01号地块竞买最高限价及其风险决议指标。供参与拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。 五、评价指标和决议方法1评价指标土地拍卖项目标可行性研究,其目是确定企业能够接收土地最高限价,和接收该限价取得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反应,即:土地最高限价,财务内部收益率
7、期望值(加权平均值),财务内部收益率达成基准收益率累计概率(成功可能性),财务内部收益率低于0累计概率(造成损失可能性)。土地最高限价定得越高,取得土地机会就越大,企业赢利能力越差,所冒风险就越大;反之,较低土地最高限价风险较小,但取得土地机会越小。所以,决议者不仅需要勇气,更需要智慧。本项目评价提供了多个决议方案,供投资者决议。每个方案均列出了土地最高限价,财务内部收益率期望值,财务内部收益率达成基准收益率累计概率,财务内部收益率低于0累计概率等四个决议指标。(见表1)2决议方法决议能够按以下步骤进行:企业先确定目标收益率-基准收益率,每个企业对取得土地迫切程度是不一样,企业伴随土地存量降低
8、,其迫切程度加剧,对项目收益水平要求也会降低,所以,因每个企业现实状况不一样,基准收益率是不一样。从表1中选择内部收益率期望值基准收益率方案。此时,可能有多个方案符合条件,则还需要深入经过“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”和“财务内部收益率低于0累计概率”作出决议。排除风险大方案,当“财务内部收益率低于0累计概率”很大时说明方案风险很大,这种方案应该排除。当若干个方案“财务内部收益率低于0累计概率”全部很小时,各方案风险几乎是相同,应该依据“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”来最终定夺。“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”越大则成功可能性越大,但取得土地机会就越小。到底多大才适宜
9、,由决议者依据对取得该地块迫切程度等原因确定。土地最高限价风险决议指标表1方案土地最高限价(万元)基础分析内部收益率(%)内部收率期望值(%)内部收益率10%累计概率(%)内部收益率8%累计概率(%)内部收益率6%累计概率(%)内部收益率小于1概率(%)方案一146009.9411.13659.9070.0083.100方案二148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.40
10、64.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90 第二章 市场营销策划 一、市场需求估计 1用地要求及产品定位 当地块计划要求临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用地,别墅价位较高,市场怎样?其它可建为多层或中高层住宅,市场较大,关键是价位怎样?别墅容积率小,只有在土地价格很低情况下,才能拥有较大用户群,在土地价格昂贵情况下,如本项目每套独立别墅成本不会低于200万元,只能针对境外和中国极少数用户。别
11、墅有独立别墅和联体别墅等形式,独立别墅建三层每套面积太大,所以多为两层。联体别墅能够建三层,但土地成本仍然较高,境内用户能承受极少,国外用户又不一定能看中联体别墅。所以,理论上分析,建联体别墅可能比独立别墅更难销。所以,本项目评价未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高部分。 2、现在市场行情 据相关资料,购置园区住房人员中,园区公积金会员占43.6%,城区人占43.3%,外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升,1997年为92人,1998年659人,1999年987人,1713人,1-8月1780人,累计5231人。园区现有公积金会员30900
12、人,还有很大潜力。 3、市场需求估计 依据计划,苏州工业园区以金鸡湖为中心,总体计划70平方公里,计划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体包含金融业和旅游业中心区;第二期围绕秀美金鸡湖,将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集制造业和加工业基地。60万人口,按三口之家计算为20万户,每户平均面积140平方米,则需要2800万平方米,估计园区住宅每十二个月需求量见表2。在累计可达成2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发,到用22年时间达成60万人口,珠江三角洲发展已经有先例,苏州照现在速度发展,估计
13、是完全可能实现,甚至可能提前。今年开工面积50万平方米左右,园区政府估计今年整年可达成80万平方米左右。开发量1997年至平均增幅31.6%,因为销售量等于开发量,估计至需求量仍将以1420%幅度增加。由此可见,存在较大潜在需求量。价格涨幅1997年至,平均涨幅9.5%,1997年至,平均涨幅13.2% 。需求量统计和估计表2 单位:万平方米年份1996199719981999增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累计14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331
14、442570价格15561694189920452555年份增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769 二、产品策划 1土地计划用途 土地计划用途:居住用地。 拟建产品类型及要求: 1)独立别墅、半独立别墅,建筑层数不超出3层,建筑檐口高度不超出12米。 2)多层住宅,建筑层数不低于4层。 3)中高层住宅,建筑层数不超出14层 地块面积5.24公顷,容积率小于1.2,临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用地。 2套型分析 独立别墅基地面积57
15、6平方米,建筑面积350平方米。 多层住宅每户130平方米左右,中高层住宅每户145平方米左右。 3拟建规模 拟建规模关键受到地块大小和城市计划约束。依据计划要求,建筑容积率小于1.2 ;建筑密度不超出30%;建筑层数14层以下;绿地率大于40%。 确定三个产品方案:全部为独立别墅方案;独立别墅+多层住宅方案;独立别墅+多层住宅+中高层方案。详见计划设计中方案比较。“独立别墅+多层住宅+中高层”方案为推荐方案。 初步计划确定产品规模:独立别墅12250m2 ,35套;多层住宅29900m2,230套;中高层住宅(12层)19140m2 ,132套;商业店面房500m2;汽车库8000m2,36
16、2个车位。 三、销售价格 独立别墅:邻近地块澜韵园二期工程,还未完工,45幢二层别墅只剩6-7套,每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低,若经过拍卖取得土地,成本通常不会低于8000元,所以,存量土地用完以后,湖边别墅价位应该还会提升,首期拍卖苏园()01#地块,即使还未开盘,据传别墅价格将定位在10000元左右,我们认为价位在800010000元之间很有可能。所以,本项目评价基础分析,别墅售价取8800元。 相关多层住宅和中高层住宅之间价格比较,分析认为,当每平方米土地价格超出1500元以后,多层住宅成本将超出小高层。当地块土地起拍价已超出元,所以,多层住宅成本高于小高层。小高
17、层使用年限比多层长,但物业管理费用稍高,所以,二者售价应该相近。故本汇报改变高层价格高于多层习惯做法,将二者定价相同。当地块因为湖边风景优美,拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房向往,参与本项目咨询教授一致认为应该比其它地段同类产品售价高1020%。基础分析每平方米售价定为4000元。若干教授估计平均值,产品价格及收入概率分布以下表:售价分析表表3产品项目加权平均售价及概率独立别墅售价910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多层住宅售价39433500360038004000420044004600概率
18、0.0750.150.250.250.150.0750.05高层住宅售价40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075销售额(万元)3073726964279442941530641318663333734808销售额概率007011020021018014008 商业配套按每平方米3000元计算,汽车车位每个约7.7万元。 四、销售计划 独立别墅,开盘销售当期预售20%,完工前预售达成70%,完工后十二个月内销售余下30%。 多层或中高层,开盘销售当期预售40%,完工前预售达成90%,完工后十二个月内销售余下1
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