地块竞买可行性研究报告样本.doc

目 录

第一章 总论
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步计划和方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 经济评价

第一章 总论

一、项目名称
苏园（）01号地块土地使用权竞买可行性研究汇报。
二、汇报编制单位
苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。
三、地块坐落位置及环境
1．地块坐落
当地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，湖边当地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面和澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道还未修建。南面为计划道路及用地性质和当地块基础相同空地。当地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施工程将和地块开发同时，政府答应不会影响本项目。
2．环境计划
苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目标成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为大家向往安家落户之地。
园区总体计划：苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发举世著名开发区，以金鸡湖为中心，总体计划70平方公里，计划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包含金融业和旅游业中心区；第二期围绕秀美金鸡湖，将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集制造业和加工业基地。
金鸡湖景观计划：金鸡湖在园区70平方公里计划区中心地带，占地7.4平方公里。依据园区总体计划，周围8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国企业美国易道（EDAW）企业编制景观总体计划，围绕金鸡湖计划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖总体计划已经中国、新加坡和美国教授审定，并取得了中国国家发展计划委员会同意。最新进展情况，湖滨大道、城市广场已投入使用，其它六大景观之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。
环境：中新双方教授从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，重视融合现代国际城市计划和开发建设经验、新特点，力邀国际著名大师参与，编制设计了含有世界一流水平科学计划体系。同时，本着“先计划、后建设”和“先地下、后地上”指导方针，主动实施高标准基础设施开发，不仅形成了和高科技产业发展相适应投资环境，而且也发明了舒适怡人高品质生活环境。
配套设施：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区全部商业服务、社会服务设施全部集中在邻里中心，在70平方公里计划区内计划19个邻里中心，园区住宅围绕集商业、文化、小区服务于一体邻里中心部署，这种小区服务设施设计新理念设施为小区居民提供了综合性、全方位、多功效服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制星海学校、新城花园小学及隶属幼稚园、新加花园幼稚园、新馨花园幼稚园、华新国际幼稚园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区小区服务设施设计新理念实施，是园区住宅开发建设成功关键原因。
当地块环境综述：
当地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基础售完，而且，价格由十二个月前一期工程每平方米4200元上涨到二期工程7500-8000元。另外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。
四、汇报编制依据和用途
依据苏园土拍（）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技充足发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、计划设计、工程造价及经济评价等专业著名教授，利用苏州铭星软件科技开发《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，经过营销策划、初步计划、投资估算和经济分析，和多方案分析论证，提出了苏园（）01号地块竞买最高限价及其风险决议指标。供参与拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。
五、评价指标和决议方法
1．评价指标
土地拍卖项目标可行性研究，其目是确定企业能够接收土地最高限价，和接收该限价取得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反应，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达成基准收益率累计概率（成功可能性），财务内部收益率低于0累计概率（造成损失可能性）。
土地最高限价定得越高，取得土地机会就越大，企业赢利能力越差，所冒风险就越大；反之，较低土地最高限价风险较小，但取得土地机会越小。所以，决议者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决议方案，供投资者决议。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达成基准收益率累计概率，财务内部收益率低于0累计概率等四个决议指标。(见表1)
2．决议方法
决议能够按以下步骤进行：
企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对取得土地迫切程度是不一样，企业伴随土地存量降低，其迫切程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，所以，因每个企业现实状况不一样，基准收益率是不一样。
从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要深入经过“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”和“财务内部收益率低于0累计概率”作出决议。
排除风险大方案，当“财务内部收益率低于0累计概率”很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案“财务内部收益率低于0累计概率”全部很小时，各方案风险几乎是相同，应该依据“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”来最终定夺。
“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”越大则成功可能性越大，但取得土地机会就越小。到底多大才适宜，由决议者依据对取得该地块迫切程度等原因确定。

土地最高限价风险决议指标
表1
方案

土地最高限价（万元）
基础分析内部收益率（%）
内部收率期望值（%）
内部收益率≥10%累计概率（%）
内部收益率≥8%累计概率（%）
内部收益率≥6%累计概率（%）
内部收益率小于1概率（%）
方案一
14600
9.94
11.136
59.90
70.00
83.10
0
方案二
14800
9.40
10.587
59.90
70.00
82.00
0.70
方案三
15000
8.95
10.121
49.40
64.00
82.00
0.70
方案四
15400
7.96
9.1252
43.10
59.90
70.00
4.20
方案五
15800
6.68
8.1487
39.10
49.40
64.00
7.40
方案六
16200
6.04
7.1393
29.60
43.10
59.90
13.60
方案七
16500
5.38
6.3792
23.90
39.10
49.40
13.60
方案八
16800
4.75
5.6919
20.60
29.60
49.40
16.90

第二章 市场营销策划

一、市场需求估计
1．用地要求及产品定位
当地块计划要求临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场怎样？其它可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位怎样？
别墅容积率小，只有在土地价格很低情况下，才能拥有较大用户群，在土地价格昂贵情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于200万元，只能针对境外和中国极少数用户。别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立别墅建三层每套面积太大，所以多为两层。联体别墅能够建三层，但土地成本仍然较高，境内用户能承受极少，国外用户又不一定能看中联体别墅。所以，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。所以，本项目评价未考虑联体别墅方案。
多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高部分。
2、现在市场行情
据相关资料，购置园区住房人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，1713人，1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大潜力。
3、市场需求估计
依据计划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体计划70平方公里，计划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包含金融业和旅游业中心区；第二期围绕秀美金鸡湖，将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集制造业和加工业基地。
60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，估计园区住宅每十二个月需求量见表2。在累计可达成2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到用22年时间达成60万人口，珠江三角洲发展已经有先例，苏州照现在速度发展，估计是完全可能实现，甚至可能提前。
今年开工面积50万平方米左右，园区政府估计今年整年可达成80万平方米左右。开发量1997年至平均增幅31.6%，因为销售量等于开发量，估计至需求量仍将以14～20%幅度增加。
由此可见，存在较大潜在需求量。
价格涨幅1997年至，平均涨幅9.5%，1997年至，平均涨幅13.2% 。
需求量统计和估计
表2 单位：万平方米
年份
1996
1997
1998
1999

增幅

-80%
276%
111%
65%
88%
20%
18%
16%
14%
数量
14.47
2.78
10.44
21.99
36.22
68.18
81
96
111
128
累计
14.47
17.25
27.69
49.68
85.9
154.1
235
331
442
570
价格

1556
1694
1899
2045
2555

年份

增幅
12%
10%
10%
10%
10%
8%
8%
8%
8%
8%
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二、产品策划
1．土地计划用途
土地计划用途：居住用地。
拟建产品类型及要求：
1）独立别墅、半独立别墅，建筑层数不超出3层，建筑檐口高度不超出12米。
2）多层住宅，建筑层数不低于4层。
3）中高层住宅，建筑层数不超出14层
地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用地。
2．套型分析
独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。
多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。
3．拟建规模
拟建规模关键受到地块大小和城市计划约束。依据计划要求，建筑容积率小于1.2 ；建筑密度不超出30%;建筑层数14层以下；绿地率大于40%。
确定三个产品方案：全部为独立别墅方案；独立别墅+多层住宅方案；独立别墅+多层住宅+中高层方案。详见计划设计中方案比较。“独立别墅+多层住宅+中高层”方案为推荐方案。
初步计划确定产品规模：独立别墅12250m2 ,35套；多层住宅29900m2，230套；中高层住宅（12层）19140m2 ，132套；商业店面房500m2；汽车库8000m2，362个车位。
三、销售价格
独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，还未完工，45幢二层别墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低，若经过拍卖取得土地，成本通常不会低于8000元，所以，存量土地用完以后，湖边别墅价位应该还会提升，首期拍卖苏园（）01#地块，即使还未开盘，据传别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在8000～10000元之间很有可能。所以，本项目评价基础分析，别墅售价取8800元。
相关多层住宅和中高层住宅之间价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超出1500元以后，多层住宅成本将超出小高层。当地块土地起拍价已超出元，所以，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，所以，二者售价应该相近。故本汇报改变高层价格高于多层习惯做法，将二者定价相同。
当地块因为湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房向往，参与本项目咨询教授一致认为应该比其它地段同类产品售价高10～20%。基础分析每平方米售价定为4000元。
若干教授估计平均值，产品价格及收入概率分布以下表：
售价分析表
表3
产品
项目
加权
平均
售价及概率
独立
别墅
售价
9109
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率

0.075
0.1
0.175
0.15
0.175
0.2
0.125
多层
住宅
售价
3943
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率

0.075
0.15
0.25
0.25
0.15
0.075
0.05
高层
住宅
售价
4070
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率

0.05
0.075
0.15
0.25
0.25
0.15
0.075
销售额（万元）
30737
26964
27944
29415
30641
31866
33337
34808
销售额概率

0．07
0．11
0．20
0．21
0．18
0．14
0．08
商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约7.7万元。
四、销售计划
独立别墅，开盘销售当期预售20%，完工前预售达成70%，完工后十二个月内销售余下30%。
多层或中高层，开盘销售当期预售40%，完工前预售达成90%，完工后十二个月内销售余下10%。
五、回款计划
签定协议预付定金1万元，30天内签定协议，首付30%。
中高层造到三楼再付 20%
封顶再付 20%
土建结束再付 20%
交房再付 10%
六、竞争能力分析和对策
刚刚实施土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，经过土地拍卖取得土地和过去经过协议取得土地二者并存，现在协议取得土地占多数，而且竞买土地价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提升带来好处使得协议取得存量土地能够取得超额利润，而对于竞买土地来说房价提升带来好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前利润空间也受到挤压，所以竞争力远远不如协议取得存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买取得土地受其影响首当其冲。所以，土地最高限价确实定应充足考虑产品售价风险。
当地块计划条件许可建多层和中高层住宅，许可容积率比首次拍卖苏园（）01#地块高，若采取“别墅+多层+中高层”方案，容积率由全部建别墅0.5左右提升到靠近1.2，经分析表明，每平方米土地土地费用承载能力比单纯建别墅可提升500元以上，若以相同价格取得土地和开发商取得经济效益相同，则每平方米别墅价格盈亏平衡点可降低1000元左右。

第三章 项目初步计划和方案优化

一、苏园（）01地块计划技术条件
该地块为居住用地，地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用地。
1．建筑退线
1）建筑退后小区地界
建筑须退全部地界5米，其中沿界最少3米为绿化带，最少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。
高层住宅退各边界线大于8米。
如界外是已建或计划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。
2）低层住宅最小建筑退后户基地线
主建筑正面：5米； 侧面：2米； 后面：3米。
停车房正面：0米； 侧面：2米； 后面：0米。
2．日照间距
日照间距系数低层住宅取1.4，多层住宅取1.2，计算方法应满足《苏州工业园区计划管理技术要求》要求。
中高层住宅需做日照分析汇报，满足相关要求。
3．小区建筑密度和每户基地参数
1）小区建筑密度不超出３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超出40%。
2）低层住宅每户基地参数
独立式住宅不得小于400平方米。
半独立式住宅不得小于300平方米。
排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。
3）每户基地面宽：
独立式住宅不得小于10米。
半独立式住宅不得小于8米。
排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。
４．场地地坪标高和住宅建筑高度
1）沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。
2）低层建筑不超出3层，建筑檐口高度不超出12米。
3)多层、中高层层数不超出14层。
５．绿地
绿地率不少于40％。
６．道路和停车位
1）通车道路：路面大于６米，路面两侧至每户基地/地界不得少于３米作为绿化种植带。
2）非通车道路：两侧设大于２米绿化种植带。
3）停车位：每户１个小汽车位。
７．出入口
小区出入口设于地块南部，出入口宽度4-8米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口和出入口之间间距大于５０米。
８．围墙
围墙高度通常不得超出1.8米，宜采取金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米，沿相邻单位围墙中心线可和地界线一致。
９．其它
1）计划设计、人防、消防、环境保护、抗震等方面应符合国家规范及相关管理部门意见。
2）服务于本区内商业面积不超出总建筑面积1%（具体功效设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施意见》）。
3）除低层别墅外，用作公共活动空间架空层面积最少应达成建筑基地面积３０％，且不能用作停车等其它用途。
4）阁楼标准上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽方法，不影响城市美观。
5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。
6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目计划同意呈递申请清单”上要求提供其它文件。
二、苏园（）01地块界址点报表
01#地块界址点报表
表4 地块面积：30000平方米 界址点数：12
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
44265.94
59528.16
176.50
J0451
002
44154.06
59883.85
372.87
J0452
003
44016.66
59838.32
144.75
J0453
004
44079.39
59656.97
191.89
J0454
005
44083.59
59643.36
14.24
J0455
006
44086.86
59629.50
14.24
J0456
007
44089.18
59615.45
14.24
J0457
008
44090.56
59601.28
14.24
J0458
009
44090.97
59587.04
14.25
J0459
010
44090.58
59508.12
78.92
J0560
三、套型
独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。
多层住宅每户130平方米，中高层住宅每户145平方米。
四、计划方案
本项目标计划标准以下：
1．拍卖文件要求设计条件
2．产品方案
根据拍卖文件要求别墅用地不低于50%，依据产品开发成本和销售难易程度，产品优先考虑次序是多层、小高层。
3．车库、架空层及汽车车位
在中心绿地地下建汽车车位，和人防结合。
在多层住宅底层建自行车、摩托车库。
在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。
多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层面积不低于30%。
4．容积率
现在小高层、高层住宅全部能为用户接收，容积率是决定经济效益关键原因，所以，使容积率靠近拍卖条件要求1.2是计划设计优化方向。
全部建别墅首先销售压力较大，别墅和多层住宅组合，容积率极难靠近1.2，别墅+多层+小高层（北面沿河部署）能够满足要求，为此，本项目初步计划拟订了三个方案。计划指标见下表。
计划方案指标表
表5
指标名称
单位
层数
方案一
方案二
方案三
1、方案特征

全部独立别墅
独立别墅+多层
独立别墅+多层+中高层
2、用地面积
M2

52415
52415
52415
3、建筑面积

独立别墅
M2
2层
24150
12600
12250
多层住宅
M2
5层

39600
29900
中高层住宅
M2
12层

19140
4、架空层面积
M2

2640
2640
5、自行车库面积
M2

5240
5172
6、道路面积
M2

8000
9000
9000
7、总户数
户

69
36+300
35+230+132
8、商业配套面积
M2

250
500
500
9、公建面积
M2

150
300
300
10、地下汽车位面积
M2

7000
8000/362
11、绿化面积
M2

30000
33000
33000
12、总建筑面积
M2

24550
53000
62090
13、容积率
%

0．47
1．01
1．18
备注
架空层及地下汽车车位未计算建筑面积

五、方案比较
方 案 比 较 表
表6
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
方案一
方案二
方案三
1
开发项目总投资
万元
19358.89
23834.72
26212.27
2
自有资金
万元
6000.00
6000.00
6000.00
3
长久借款
万元
8600.00
8750.00
8800.00
4
经营收入
万元
21327.00
29528.00
32786.00
5
总成本费用
万元
19358.85
23834.72
26212.33

其中：土地费用
万元
13000.00
13000.00
13000.00
6
经营税金及附加
万元
1183.66
1638.79
1819.66
7
土地增值税
万元
0.00
998.13
229.67
8
利润总额
万元
784.49
3056.38
4524.33
9
所得税
万元
258.88
1008.59
1493.03
10
税后利润
万元
525.61
2047.79
3031.30
11
全部投资内部收益率
%
5.17
11.66
14.65
12
自有资金内部收益率
%
4.22
17.22
23.48
方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为13000万元，可见，因为容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。
“别墅+多层+中高层”既可满足计划条件，又能满足消费者对多层住宅需要（多层最热销），同时又能提升容积率使之靠近于要求上限，可提升经济效益。故为推荐方案。

第四章 项目实施进度计划

依据土地拍卖条件，协议要求开完工日期：.3～.12，共22个月。最迟不得超出.6～.12，共31个月。因受完工日期受限制，所以，必需在要求时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发条件。协议要求土地付款和工程进度要求详见表2。

土地付款和工程进度要求
表7
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
3
4
土地第一次
√

土地第二次

√

土地第三次

√

要求开完工日期

—
—
—
—
限期开完工日期

—
完成50%工程量时间

土地付款和工程进度要求
续表7
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
5
6
7
8
土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50%工程量时间

√

土地付款和工程进度要求
续表7
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
9
10
11
12
土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期
—
—
—
—
—
—

限期开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50%工程量时间

土地付款和工程进度要求
续表7
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

项目/计划时间
37
38
39
40
41
42

项目评价分期
13
14

土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期

限期开完工日期
—
—
—
—
—
—

完成50%工程量时间

第五章 投资估算和成本估算

一、项目总投资和成本估算结果
拍卖文件要求起拍价1万元，设定基准收益率10%，以10%内部收益率推算土地价格临界点为14600万元，以此为基础方案。土地费用由14000万元至16800万元，测算了多个方案（各方案投资只有土地费用和财务费用不一样）。基础方案项目总投资组成情况详见表8。
项目总投资估算表
表8 单位：万元
序号
项 目 名 称
总 投 资
备 注
1
开发建设投资
27795.72

1.1
土地费用
14600.00

1.2
前期工程费
593.64
可研及勘察设计费按建安工程费5%，场地平整费35元/m2
1.3
基础设施建设费
1620.30

1.4
建筑安装工程费
8108.30

1.4.1
独立别墅
1470.00
单方造价1200元
1.4.2
多层住宅
2541.50
单方造价850元
1.4.3
中高层住宅
2296.80
单方造价1200元
1.4.4
车库
1760.00
地下车库兼作人防，单方造价2200元
1.4.5
商业配套
40.00
单方造价800元
1.5
公共配套设施费
32.00
按要求面积计算
1.6
间接开发费
0

1.7
财务费用
778.19
贷款利率5.49%
1.8
管理费用
180.00

1.9
销售费用
784.20

1.10
开发期税费
313.68
房修基金1%
1.11
其它费用
185.41

1.12
不可预见费
600.00

2
经营资金
0.00

3
项目总投资
27795.72

二、开发成本估算
开发产品完工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用根据每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则依据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表8。
开发产品成本估算表
表8.1 单位：万元
序号
项目
累计
独立
别墅
多层
住宅
中高层住宅
汽车
车位
商业
配套
1
数量
69790.00
12250.00
29900.00
19140.00
8000.00
500.00
2
开发产品成本

2.1
土地费用
14600.00
7272.25
5454.19
1818.06

55.50
2.2
前期工程费
593.65
107.64
186.09
168.12
128.87
2.93
2.3
基础设施建设费
1620.29
293.78
507.92
458.86
351.74
7.99
2.4
建筑安装工程费
8108.3
1470.00
2541.50
2296.80
1760.00
40.00
2.5
公共配套设施费
32.00
5.80
10.03
9.06
6.95
0.16
2.6
间接开发费

2.7
财务费用
778.19
141.10
243.94
220.38
168.93
3.84
2.8
管理费用
180.1
32.64
56.43
50.98
39.07
0.89
2.9
销售费用
784.21
142.19
245.83
222.08
170.24
3.87
2.10
开发期税费
313.67
56.87
980.33
88.83
68.09
1.55
2.11
其它费用
185.41
33.62
58.12
52.51
40.25
0.91
2.12
不可预见费
600.01
108.79
188.09
169.92
130.25
2.96

开发成本累计
27795.74
9664.68
9590.47
5555.60
2864.39
120.60
3
单位成本（元）
3982.77
7889.53
3207.52
2902.61
3580.49
2412.00

第六章 经济评价

一、投资计划和资金筹措
项目计算期以季为单位，计算起始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品最终一笔收入到帐为止，计算期3年（12期）。
1.投资使用计划
依据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让协议”要求，土地费用可在签定协议之日起7日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在签定协议一个季度内付款，第三次付款在第二季度（期）完成，详见表7“土地付款和工程进度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。
建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其它费用在工程和业务开展期间均匀使用。
财务费用依据每期借款余额计算实际发生额。
2.资金筹措计划
1）资金结构
资金筹措计划根据项目融资或抵押贷款通常要求，银行贷款不超出项目总投资70%或土地出让金70%，其它由资本金和预售收入处理。
2）资金使用次序
通常第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达成贷款条件后（投入使用自有资金通常不低于土地价值或项目总投资30%。），在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售以后，应尽可能使用预售收入，不足部分使用贷款。
3）本项目资金筹措计划
企业计划投入自有资金8075.00万元，同时由银行开始提供贷款9000万元，用作投资预售收入10720.73万元。
详见表10“投资计划和资金筹措表”。
二、销售收入、销售税金及附加计算
产品定价、销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基础售价及价格改变详见表3“售价分析表”。独立别墅8800元/ m2 ,多层住宅4000元/m2 ,中高层住宅4000元/m2，汽车车位3500元/m2，商业配套房3000元/m2。销