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地产企业发展战略研究报告样本.doc
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1、富力地产企业发展战略研究1富力地产发展概况11.1 富力地产企业概况12 富力地产企业战略12.1 富力地产企业总体战略目标12.2富力地产企业总体战略定位12.3 富力地产战略布局计划22.4 阶段性发展战略模式32.5 富力地产商业地产发展战略33 富力地产企业文化53.1 富力企业文化之雏型“家文化”53.2 富力企业文化之发展“给能人一个空间”53.3 富力企业文化之补充“没有任何借口”63.4 富力企业文化之关键“能人所不能”63.5 富力企业文化之创新“富而思进,力创新高”64 富力地产管控模式和运行体系74.1 富力地产企业管控体系74.2富力地产组织架构74.3商业地产管控策略
2、84.4 富力地产总体运行管理体系95 富力地产人力资源105.1 重视团体帮助精神115.2 内部提拔管理层人才115.3 专业化、高素质职员队伍115.4学习为创新企业发展源动力115.5 组织多项活动126 富力地产成本控制126.1 富力地产控制成本策略126.2 城市化发展战略成本优势146.3 富力地产财务管理157 物业管理158 企业品牌建设168.1 品牌之道168.2 品牌计划(品牌定位、品牌目标、品牌系统)168.3 品牌建设策略168.4 品牌管理及传输策略181富力地产发展概况1.1 富力地产企业概况广州富力地产股份是中国综合实力最强房地产企业之一,取得由国家建设部颁
3、发房地产开发企业一级资质证书。7月14日,富力地产在香港联合交易所主板成功上市。从广州起家富力地产,经过近发展再进入北京后,快速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运行商”企业口号,还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”发展道路。富力产品已经包含到住宅、商业、写字楼和超五星级酒店等多个业态领域。从广州大本营至北京、天津、西安、重庆,富力地产已成功布局五大关键城市,现在拥有约70个物业项目,土地贮备约万平方米,在建面积约400万平方米。而单项建筑面积超出50万平方米全国旗舰项目更是其中扛鼎之作。它们是:北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富
4、力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。 富力地产在继续打造理想人居同时,开始向商业地产领域进军,全力打造二十一世纪优尚商务环境。在广州,富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城超出十个地块,约140多万平方米建筑面积商业楼宇,另外,富力地产还和全球著名连锁酒店管理集团万豪国际集团和凯悦酒店集团合作,共同打造两家超五星级酒店。展望未来,商用物业投资、开发和管理将会为富力注入一股更值得期待鲜活生命力。在北京,富力地产也增加了商业楼宇开发力度,商业地产拓展,不仅能满足了企业长久投资收益需要,更提升了中国现代化商业地产顶级标准。2 富力地产企业战略2.1 富力地产企业总体战略目标住宅年营销总额
5、110亿元。2.2富力地产企业总体战略定位做一体化地产运行商,“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”发展道路。集团化:地产开发各步骤专业化和规模化专业化:专注于地产开发,做大做精品牌化:品牌传输系统化全国化:南拓北进,全国化布局市场化:强势介入商业地产,商用、住宅、租赁等一体化国际化:资本国际化,香港上市2.3 富力地产战略布局计划(1).总体布局模式:以广州为关键华南区域及以北京为关键华北区域富力地产成长于广州,以后主动向全国其它城市扩张。截至12月,其土地贮备达700万平方米。以前,富力地产业务关键集中在广州和北京,除广州和北京外,富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展,其在天
6、津营业额将占到12%。(2).南北富力平分秋色富力地产现在已拥有46个物业项目,其中已开发项目18个,开发中及待开发项目28个。富力地产现有土地贮备约1000万平方米,在建面积约300万平方米。 南富力,南富力管辖广州取得41亿元销售额中,纯住宅销售总套数4400套,销售总面积47万平米,住宅销售金额32亿元,住宅均价7000元/平米。其中,单盘销售金额超亿元8大项目为富力桃园、富力现代广场、富力天河华庭、富力广场、富力科讯大厦、富力千禧、富力尚溢居、广州富力城,广州单盘销售冠军富力桃园总销售金额13亿元,住宅套数为1952套,面积约20万平方米。在富力推出珠江新城首个写字楼项目富力科讯大厦,
7、共取得4亿多元收益。 北富力北富力管辖北京及天津地域,5大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城,总销售金额为41亿元,其中纯住宅金额为36亿元,共2800套,销售总面积39万平方米,住宅均价为9400元/平方米。其中北京富力城总销售金额28亿,住宅套数为2730套,面积约39万平方米,成为富力地产状元项目。中才开售天津富力城在六个月内销售金额也超出6亿多,实现首战告捷。(3).土地贮备富力共拥有总建筑面积约940万平方米土地贮备,其中地上可售建筑面积约为780万平方米。这些土地贮备分别在广州、北京、天津、西安及重庆,可售建筑面积分别为约350万平方米、250万平
8、方米、69.8万平方米、85.9万平方米及23万平方米。另外,集团近期正在办理用地手续、还未取得土地使用权证土地贮备建筑面积共约300万平方米。现在,总土地贮备建筑面积已达约1,400万平方米。2.4 阶段性发展战略模式富力地产,已经完成了从产品主导向品牌主导,从价格竞争到价值竞争,从一般地产商到一体化地产运行企业转变。为了突破老城区住宅地产限制,富力董事长李思廉在富力地产年度新闻评选活动中讲话;,富力将以住宅建设为关键,向商业地产,商贸项目等多元化,多领域纵深发展,是房产业写字楼年。 (1).第一阶段:旧城改造1993年,富力从旧城改造开始走上一条独特快速成长之路,关键在市区中拆迁旧厂,现在
9、在广州富力“版图”上已经有21个花园小区,富力也以黑马姿态快速成为广州楼市“大鳄”。(2).第二阶段:全国扩张,富力地产开始进行全国性扩张。进军北京建设北京富力城。,富力正式进入天津市场,开发天津富力城,开辟了该集团北伐又一战场。10月,富力地产又在西部重庆关键取得近200亩地。(3).第三阶段:进军商业地产,富力地产进军商业地产市场,在广州一举拿下包含富力中心地块在内八个地块。并在广州CBD地域珠江新城计划建设了两家超五星级酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。在北京,世界著名投资银行摩根士丹利整栋购置富力“双子座”写字楼,表现了其对富力商业地产信心。(4).第四阶段:国际化进程7月14日
10、,富力地产在香港联合交易所主板成功上市,上市主编号2777正式登陆国际资产市场,成为首家被纳入恒生中国企业指数内地房地产企业,并荣登市值最高企业之一,富力开始了国际化进程。开始以突费猛进燎原之势在中国扩展更大生机。富力地产已成功布局广州、北京、天津、西安、重庆五大关键城市,现在富力地产已经含有强大房地产项目标开发、建造及实施能力,形成以住宅为主,商业地产为辅大型地产运行企业,在广州CBD中心珠江新城55层富力中心及两家国际顶级酒店将正式启用。富力地产将继续以“富而思进,力创新高”企业精神,向下一个成长巅峰进发2.5 富力地产商业地产发展战略(1).商业地产战略定位及战略目标富力地产在商业地产方
11、面定在“塑造商务地产新高度”。在城市CBD关键地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。在广州,富力地产商业突破集中在珠江新城13个地块上。在北京,富力关键则是东三环商务综合体项目,经过这个项目,和现有富力城、富力双子座、富力星光大道等项目形成一个影响力巨大“富力城商圈”。富力上市后,富力地产制订三年目标是:在营业收入中,75%来自楼盘销售,25%未来自租金收入。加大对商业地产开发百分比,并合适持有。商业地产战略发展方向(2).商业地产战略布局及土地贮备伴随中国经济日益繁荣,市场对商业地产需求量也和日俱增。富力地产凭籍敏锐商业触角和不停挑战自我发展态度,分别在华南、华北两大方阵中布下了商
12、业地产战旗。相关键地发展商业地产、酒店、物流地产等业态。 华南地域在广州,富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城9个地块,近86万平方米建筑面积商业楼宇包含盈隆广场、富力中心和科讯大厦等将在这里拔地而起,到时富力旗下商用物业年租金将达成10亿元。 华北地域在北京,富力地产也增加了商业楼宇开发力度,其中以商业为主大型综合业态建筑群“北京信然广场”和集写字楼,公寓及商业为一身“北京爱丁堡公馆”正在建设当中(3).商业地产阶段性发展战略富力通常全部是在城市CBD关键地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。第一阶段:立足广州关键集中在珠江新城CBD地段大规模拿地开发。第二阶段:走向全国在北京
13、、天津和重庆等城市关键地段开发商业物业。(4).商业地产发展模式 在经营管理上,选择项目企业管理和专业管理企业管理相结合管理模式. 富力集团依据本身实力,选择和部分管理企业合作,以保持项目良好发展或经过本身经营管理,表现操纵大型商业运行实力(5).富力商业地产发展策略解析作为中国房地产业界龙头企业,富力地产在商业地产这块全新领域这些大举动,无疑为企业多元化发展带来无限生机,也为企业长久稳定发展带来了源源不停资金后盾。展望未来,商用物业投资、开发和管理将会为富力注入一股更值得期待鲜活生命力。3 富力地产企业文化富力致力打造团结、务实、向上企业文化,经过多种培训和内部活动,充足调动起每一个职员主动
14、性和发明性。3.1 富力企业文化之雏型“家文化”企业很多部门全部悬挂着这么一个金属牌,上面刻着这么几行名言:“多沟通,少埋怨;多自省、少斥人;严律己、宽待人;多绿灯、少红灯”。富力职员进入企业开始,就被反复灌输着这几条富力“家训”。“家训”精神很简单,就是要大家在一个“大家庭”里生活,每个人全部是“大家庭”中组员,而两位老板李思廉和张力不仅是“大家庭”组员,更是这个“大家庭”家长。家长职责是关心每一个家庭组员工作、生活、让她们感觉到每做一件事情全部是正为“大家庭”做事,为自己事业工作,而作为家庭组员,一是强调友好沟通;二是讲责任;三是相互学习,四是提倡勤奋。正如张生所说:“企业机构就像一个机器
15、一样,一环扣一环,要求自己严格部分,对同事要宽容部分。每做一件事情全部要想到企业利益高于一切,“大家庭”就是关键,要围绕这个关键转,做好事情。这几句话长久被富力人奉为“治家格言”,富力地产职员低流动率和这种“家文化”有很大关系。即便是在今天富力地产,一提到企业文化,很多职员仍然会把家训视为尚方宝剑。尽管尚显稚嫩,却奠定了富力企业文化雏形。3.2 富力企业文化之发展 “给能人一个空间”“给能人一个空间”意味着将能人放在最适合发挥其才能位置上去,这是富力又一个鲜明企业文化特点,不仅是富力从成立早期就长久坚持人事管理准则,也在企业发展中不停得到强化。这种企业气氛为处理人才问题提供了一个很好平台,在人
16、和企业结合中起到了黏合剂作用。 “给能人一个空间”是要让能人留下来,这需要处理好能人和能人之间关系。新人和“旧人”之间关系。外地人和当地人关系,企业里面有很多奋斗了十几年老职员,现在全部已成为企业骨干,在各个岗位上发挥着关键作用。把企业成长和本身成长紧密联络在一起。同时也有很多新职员,凭着专业技能和开阔视野逐步成为企业发展中中流砥柱。这是这种企业文化和富力高速成长,为“能大家”提供了宽广空间和舞台。反过来,也吸引了更多能人加入到富力这个大家庭。然而作为企业文化整体概括,“给能人一个空间”略显局促和片面。3.3 富力企业文化之补充“没有任何借口”伴随企业发展壮大,对于企业文化要求也深入提升。,富
17、力地产提出了一个新口号:“没有任何借口”。即使是新口号,却也是富力坚持多年传统。很多职员往往受不了张生在视察工地时“严厉”:富力半岛花园人行道石缝中间夹了些泥,立即让人来洗;北京富力城门槛质量不对,立即要求更换;北京富力城大量工地用水无法积蓄浪费了,要求工程部门在二十四小时内必需给出处理方案。所以,让每个职员感到快乐,舒畅,并不是富力企业文化全部。任何一个有战斗力部队全部需要严明纪律和严厉实施。所以,在企业快节奏工作中,为了实现外界看似不可能完成任务,就不能容忍任何寻求客观原因推诿。于是,富力人全部只道,“老板不会听你讲这事过程经历了多少难关,她只关心你是否按要求达成了预期目标。”这就是“没有
18、任何借口”要求!没有任何借口能够看作是温情脉脉“大家庭”文化补充,但对于单一天性也使它在描述富力整体文化方面有余而力不足。3.4 富力企业文化之关键“能人所不能” “大家庭文化”是富力企业盾,那么“能人所不能”就是一个最好进攻利器;“没有任何借口”强调是一个过程,而“能人所不能”强调是一个结果。所以,“能人所不能”和其说是对富力企业文化描述,不如说是富力人在十多年企业发展中所饯行,所验证。即使业内人全部公认富力地产职员福利好,待遇高,不过只有富力人自己才知道,在富力地产汗水和鲜花全部是成正比,优厚薪酬是建立在主动工作态度和高效业绩基础上。在富力,就意味着极大奉献精神,在富力,就代表着“天天全部
19、有进步”!3.5 富力企业文化之创新“富而思进,力创新高”企业文化理论奠基人劳伦斯.米勒说过:“企业家不可沉湎于过去和现有成功,必需不停扬弃过去,超越自我,展望未来,建立新价值观和企业文化坚持创新,改造自己,追求卓越,才是企业文化创新和企业文化力量源泉。”伴随富力地产一路高歌猛进,企业文化也和时俱进,不停发展。有了“能人所不能”斗志和万众一心“大家庭”凝聚力,还需要有创新精神和和时俱进姿态。在现阶段,富力企业文化又有了全新诠释“富而思进,力创新高”。假如说“家训”出台是富力企业文化意识觉醒,那么“富而思进”是企业客观环境转化后思索,“创新”则意味着富力地产实际上已经意识到了发展中企业文化存在问
20、题,开始探索理性地去构筑本身系统企业文化体系。从企业文化发展角度来看,“富而思进,力创新高”是对富力精神最高度概括。永远不懈怠,一直最努力。富力文化表现形式将伴随企业发展不停完善,不过富力精神却不会消散。用努力成全梦想,能将富力带到一个连我们自己全部不敢相信高度。4 富力地产管控模式和运行体系4.1 富力地产企业管控体系本集团自成立以来,一直完善企业管治制度。并遵从中国对企业及其它境内外企业法规要求,其中以联交所上市规则附录十四所载之企业管治常规守则条文及标准来提升本身管治水平。本集团会继续改善其企业管治尤其着重维持及提升董事会管理质素,内部监控,对股东透明度和股东对企业可信性。企业并深信良好
21、管治制度会令企业及其股东带来长远利益。 本集团设有审核委员会,专责相关正确汇报和足够内部监控,委员会组员大多数为独立非实施董事。同时亦设置薪酬委员会。其它相关保护股东权益方法包含本集团高效率董事会和立即向股东披露讯息机制。本集团向股东于以下讯息公布作立即和高透明度披露: 年报和中报 不时发放公告全部以上讯息均会于企业网页上发表。本集团并会于业积公布后举行记者招待会和分析师讨论会。在会中,企业董事及高级行政人员会亲自回复各项提出问题。4.2富力地产组织架构富力地产集团以房地产全线业务为龙头,集房地产开发前、中、后期工作为一体,业务范围遍布房地产开发、设计、施工、监理、销售、物业管理等多个领域。富
22、力地产经过十多年发展,形成了以房地产为关键产业企业结构,现在下属企业共有40多家,业务辐射华南华北两个区域。广州富力地产股份富力地产集团中山富力房地产开发广州市住宅建筑设计监理重庆富力城房地产开发广州天富建设工程监理富力地产(香港)广州美好置业发展西安富力房地产开发广州天力物业发展北京富力城房地产开发广州吉浩源房地产开发富力地产(北京)地产开发广州天富房地产开发北京富力欧美园林绿化工程广州金鼎房地产开发北京富力京城市政工程广州富力恒盛置业发展北京富力天创广告广州富力兴盛置业发展北京恒富物业管理广州富力鼎盛置业发展北京天越门窗制造广州恒富担保北京富力会康体俱乐部广州富力亿盛置业发展北京地源达房地
23、产开发广州嘉盛置业发展北京华恩房地产开发广州中夹房地产开发北京鸿高置业发展广州富力智盛置业发展北京龙熙顺景房地产开发广州富力超盛置业发展天津富力城房地产开发深圳市奔望实业发展西安滨湖花园房地产开发深圳市鼎力创业投资西安保德信房地产开发4.3商业地产管控策略(1).商业地产管理控制模式在项目管理上,采取了“操作管理型”管控模式。具体操作是集团做出决议后,成立项目企业,由项目企业全程运作。集团 项目企业(2).商业地产项目运作模式同下富力集团“项目运作模式”,具体由项目企业操作。(3).商业地产管理组织架构4.4 富力地产总体运行管理体系(1).区域分布富力地产经过发展,形成了以房地产为关键产业企
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