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青岛地产策划方案样本.doc
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1、一、青岛及房产市场概述(一)、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”独特地理格局,造就了青岛海洋性气候特点,冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是中国东部沿海较关键经济中心和港口城市及旅游胜地,中国五大港口之一,全国15个副省级城市之一,计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市(县级)。底,全市共有720.68万人,其中,市区246.77万人,其中市内四区登记暂住人口(1个月以上者)25.39万人。青岛市中心区计划以公共建筑为主体组成,形成一个主中心和五个副中心多中心均衡分布结构,是城市发展关键地域。五四广场成为
2、青岛市新市区标志。“花中皇后”月季为青岛市花,山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。 “相约奥运,扬帆青岛”,青岛成为北京奥运伙伴城市,令青岛成为世界聚焦点。综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位,综合经济实力在全国城市位居 11 位。居民生活人均可支配收入到底已达10075元,恩格尔系数降至40%以内(60%以上为贫困;50-60%为温饱;40-50%为小康;40%以下为富裕)。在居民消费支出中,衣着、日用具等生活必需品支出也和恩格尔系数同时下降,而表现享受和发展需求住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出比重快速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准温饱型生活向以享受和发展为标准小康型乃至
3、富裕型生活转变。1、高低收入家庭收入差距深入扩大据抽样调查资料显示,占全部调查户10%最高收入户人均可支配收入28208元,10%最低收入户人均可支配收入3263元,高低收入户收入之比为8.65:1,比深入扩大。2、不一样收入阶层家庭房屋资产有质和量区分住房制度改革,商品房市场发展,使越来越多家庭拥有了自己房屋产权。调查发觉,由三成城市居民家庭购置了商品房(包含二手商品房),近四成家庭拥有了售后住房产权,拥有房产居民家庭达成98.0%,不过不一样收入阶层家庭房屋资产质和量情况有很大区分。其特征之一,绝大多数高收入家庭购置了商品房,大多数中等收入家庭拥有是售后住房产权,而半数低收入家庭中没有房屋
4、资产;特征之二,高收入家庭购置商品房集中在100平米以上,中等偏高收入家庭购置最多是80-100平米住房,中等偏低和低收入家庭则大多购置50-80平米住房;特征之三,有30%以上高收入家庭拥有两处以上住房,中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房约分别占26%和16%,绝大部份低收入家庭仅有一处住房。伴随城市居民生活质量改善和提升,房屋资产将成为居民家庭财产中最关键一部分资产,不一样收入阶层居民家庭房屋资产价值差异,深入验证了各类收入家庭之间收入差距。3、不一样经济类型、职业和行业收入差距也在扩大改革开放年以来,各行各业收入全部有不一样程度地增加,但行业间收入档次拉开了较大距离。从统计看,国
5、有企业、集体企业、和其它单位平均工资比为1:0.47:0.61。调查资料显示,以户主收入为关键经济起源家庭,因为户主职业不一样,家庭收入情况差异显着。在高收入家庭中,户主职业集中在各类专业技术人员、效益好企机关办事人员、私营企业主及国家机关企机关责任人等;低收入家庭中,户主大全部是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员。据此看来,从大方向上本案作为商品房项目和一、二期不一样,应该以中等收入家庭一次二次置业为主,吸纳部分低收入家庭一次置业,吸引部分看好本区域升值潜力高收入家庭三次四次置业。因为项目(含三期、四期)体量较大,兼顾定位逐步提升和项目标连续发展,推广策略上受众设
6、定不应局限于李沧区本身,能够李沧区中高收入家庭为主,广泛吸收市内其它三区置业投资人士,尽可能避免目标用户群定位狭窄,造成市场空间狭小,增加后期操作难度。(二)、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地产开发投资 同比增加(%) 111月 同比增加(%) 施工面积 1747.7 23.1 1957.2 31.3 住宅 1417.0 31.4 1575.7 29.9 完工面积 537.8 2.8 411.2 56.2 住宅 453.3 18.1 318.7 42.1 销售面积 453.2 5.6 384.8 39.4 住宅 402.7 9.1 324.7 33.3销售额(亿元) 106.5 15.
7、8 109.7 61.4 住 宅 92.0 24.5 84 43一至三季度累计,全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4%,青岛市涨幅为13.8%,高于全国平均水平4.4个百分点,仍列全国三十五个大中城市第七位。排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波以后。从三季度各楼盘开发情况看, 住宅商品房开发大多集中在市南区宁夏路以北和市北区东部一带三级地段区域,价格在每平方米5500元至6500元,房价比去年同期上升20%左右,且多为高层住宅,而多层住宅楼盘开发较少。如在宁夏路万事兴家园多层砖混住宅商品房,去年开盘起价为每平方米5300元,今年该楼盘房屋售价已达成每平方米6780 元,价格上涨20%之多
8、。在五、六级地段市郊李沧区房价也由去年每平方米3000元上升到3600元,较去年也升高20%。2、居民住房情况青岛市民住房条件显著改善。到底,城市居民人均现住房建筑面积为20平方米,比20年前7平方米增加了两倍多,绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权单元房。到底,居住成套住房家庭占85.9%,拥有自主产权住房家庭占86.9%,使用燃起家庭占99%以上,冬季享受到集中供热和使用空调取暖家庭占48%。3、房产市场特点A、房产市场相对规范、成熟度较高。因着青岛独特城市发达程度和经济状态,青岛房产市场起步较早发展较快,成为山东省房产龙头,成熟度极高。表现在三个方面。一是新土地审批制度较早在
9、青岛实施,经过几年运行,土地招拍挂成为青岛唯一土地出让路径,很好地规范了土地市场和开发经营活动,确立了公平市场竞争秩序,并使开发向着规模、品牌靠拢。海信地产大规模圈地能够视作开发资源二八定律有力表现。二是有序、高层次开发促进了青岛地产极大活跃,不仅拉动了当地买方市场,而且吸引了大批外来投资置业者融入这片热土。三是青岛立即开启了经济适用房工程,大量不间断适用房建设极大满足了低收入家庭住房需求,同时丰富了青岛房产市场层次,避免开发失衡,使青岛房产稳定健康发展。仅仅从青岛销售价格涨势就可见一斑。B、市场层次分明,区域性强。青岛是一个极具历史和个性城市,青岛房产市场特点也极其显著。地域上,因为历史发展
10、、环境资源和城市计划原因,市南区、崂山区和市北区房产市场高度发达,不管房产投资开发和买卖市场均展现一派繁荣景象,以高层、高价为关键特征。其它区(包含李沧区)因为配套、环境等原因房产市场起步较晚,且大多早期以经济适用房为主体,逐步向商品房开发过渡,从长远看开发运作、升值空间较大。价格分布上,青岛市形成了梯次分明落差格局,从崂山区、市南区沿海地带到市北区再到四方区,接下来是李沧区依次以元/为级差呈南高北低态势。本项目在青岛房产市场末端区域,但含有一定升值空间。所以在本项目发展定位、策略推广上要兼顾其在整体市场格局中现实位置和作为上升区域中高品质项目可连续发展性。C、市场需求旺盛。遍观山东,历来没有
11、一个城市含有青岛这么旺盛需求力。即使近几年政府加大了经济适用房开发力度和商品房土地入市批量,尤其商品房开发面积深入扩大,供给速度似乎仍有跟不上需求增加趋势,能够用购销两旺来形容房产市场。旺盛购置力从哪里来?答案很明确。一是市场成熟运作、良性开发;二是地域经济强大、居民购置力坚挺、收入预期利好;三是城市魅力和开发烧潮吸引外来人员包含务工务商和投资客青睐。炒作泡沫在这里并不多见,价格比较遵照价值表现标准。D、整体运行水平较高,特色鲜明。市场规范肯定带来理性开发。不管从土地获取、产品塑造、项目定位还是计划建设、营销推广等等各个步骤,青岛开发商表现出了极高专业水准,充足表现了项目所含有地段、环境、建筑
12、、景观、营销力方方面面整合营销效力。在营销推广上应该说已经形成了青岛特色,和省内其它城市不一样,青岛房产发展到今天,其营销层面已经摒弃了泛泛而论,愈加重视人工作、学习、生活等原因,定位层次感、诉求针对性,无一不表现对人心理需求重视和把握。这也是外来置业增多不可忽略原因之一。二、李沧区及房产市场概述(一)、李沧区概况李沧区在青岛市区北端,辖11个街道办事处。东依崂山山脉和崂山区接壤,西临胶州湾,南邻四方区,北靠城阳区和流亭国际机场相连,是进出青岛咽喉之地,属经典城镇结合部。李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。含有较强辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加
13、工等行业为支柱综合性加工工业体系。也所以造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱先天不足,生产总值即使高于市南、市北、四方,居住适宜指数却不能相提并论。李村城区内北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成份并存大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。李沧东部开发区(含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园)占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发投资宝地。按青岛城市计划,自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主主城中部副中心,并建成市级商贸区,三大蔬菜集散中心之一。在沧口城区内振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一
14、。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。 从李沧区和市政府计划看,未来李沧区中心仍在李村城区,本项目所在沧口城区将会在一段时期内较多保持老工业区和配套旧居住区面貌,短时间内极难有比较大改观,所以就限制了沧口城区内房产开发品次提升,较大突破需要项目本身竞争力整合提升。(二)、李沧区房产市场概况1、开发概况序号 案名 地址 起价 均价 户型面积 开发性质 备注1 北苑风景 振华路 原3500 商品房 结案2 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 结案3 胜利花园 胜利桥 3800 3400 商品房 结案4 永平家园 四流中路 3800 4000 商品房 在售5 百通馨苑 金水路 3400元 8
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