市房地产市场调研报告.doc

徐州市房地产市场调研汇报

一、 徐州介绍
徐州市在江苏省西北部，人口约900余万，徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积11％。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海和中部地带、上海经济区和环渤海经济圈结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国关键水陆交通枢纽和东西、南北经济联络关键“十字路口”。徐州历史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。
徐州是历史形成区域性商贸全部会和物资集散中心，多年来，商业设施不停完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业高速发展，使得徐州向辐射淮海、沟通全国、连接国际区域性商贸大全部会快速前进。
二、 徐州市宏观经济指标分析
相关经济指标以下表所表示：
表2-1（起源于江苏省统计局网站）
指标项目
国民生产总值（亿）
城镇固定资产投资（亿）
房地产开发投资（亿）
城镇居民人均可
支配收入（元）
在岗职员平均工资（元）

1095.80
0.21
318.75
0.40
30.91
0.03
9840
0.10
15809
0.17

905.66
0.14
227.18
0.28
30.10
0.20
8954
----
13551
0.14

791.44
0.11
177.60
-0.38
25.01
-0.20
----
----
11887
0.13

715.71
----
287.85
----
31.34
----
----
----
10502
----
由上表能够看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提升，平均工资稳步上升。从这些原因能够看出：徐州市居民生活水平逐步提升，消费能力逐步增强。对新商品房需求会不停提升，长久来看，徐州房地产市场有效需求会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远发展。从上表还能够看出，房地产开发投资增幅较缓，而同期市场需求不停提升，会给徐州市房地产市场价格带来一定幅度上涨。
三、 徐州市房地产市场行情分析
第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市房地产市场上价格表现平稳。
1、徐州市各区住宅市场价格走势
季度
均值
中心区
东区
南区
西区
北区
05-3
2283
4.29
3146
3.79
1637
1.80
2421
-1.43
2475
-1.08
1691
10.52
05-2
2189
6.94
3031
8.68
1608
8.80
2456
2.98
2502
16.26
1530
3.59
05-1
2047
8.18
2789
8.68
1478
1.16
2385
1.75
2152
8.25
1477
2.86
04-4
1892
2.05
2687
3.80
1461
4.96
2344
3.26
1988
2.85
1436
9.12
04-3
1854
1.20
2604
3.19
1392
-0.50
2270
4.75
1933
6.50
1316
5.96
04-2
1832
-2.39
2592
0.78
1399
6.47
2167
-5.74
1815
12.45
1242
-2.05
04-1
1879
--
2572
--
1314
--
2299
--
1614
--
1268
--
由上表能够看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增加，在一季度和二季度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。
中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周围更为昂贵，促进该区域房价较高。估计以后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。
东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。因为该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。伴随城市化发展和大家生活水平提升，估计以后房价走向为稳中有升。
南区：南区生活环境比很好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策出台、还有相关媒体对房价将会下调一个估计，造成了购房者即使有需求但临时持币观望，部分房地产商迫于回款压力而被迫下调楼盘价格。伴随房地产市场逐步回暖，估计本区域住宅市场房价将会是逐步小幅度上升。
西区：上季度当地域住宅市场房价上涨很快，达成16.26％，原因在于西部多个新增楼盘项目标带动和该区域居住条件和周围环境不停改善。本季度房价有所下调原因如南区。估计以后房价不会有太大波动。
北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨基础商继续快速上涨，高达10.52％。原因在于本区域新住宅楼盘增多，居住环境到不停改善，同时当地域房价基数原来较低，故有一定上涨空间。估计北区房价以后是稳步上升。

从上图能够看出，徐州市房价保持着稳步增加，一季度增速较快，随即房价即使继续上涨，但涨幅逐步下降。原因在于两个方面，一是伴随徐州市经济发展，大家生活水平提升，对购置新房需求逐步释放出来，同时伴随土地成本提升和新楼盘质量提升，即楼盘成本提升肯定会造成房价上涨；二是伴随国家各项调控政策实施，对房地产市场造成了一定影响，一般购房者持币观望，使有效需求受到压制，故房价涨幅有所下调。
2、房地产交易情况
三季度增量住房交易为1670户（宗），交易面积为17.6万平方米，交易额2.84亿元，比二季度分别下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易为2601户（宗），交易面积为16.39万平方米，交易额2.31亿元，比二季度分别下降39.83%、36.45%、31.86%。相关具体情况见下表：

年、季度
户数
交易面积
交易金额
增量住房
（商品房）
第三季度
1670
-37.57
17.6
-38.14
2.84
-42.28
第二季度
2675
62.71
28.45
46.50
4.92
69.71
第一季度
1644
--
19.42
--
2.91
--
存量住房
（私房）
第三季度
2601
-39.83
16.39
-36.45
2.31
-31.86
第二季度
4323
29.90
25.79
23.63
3.39
25.09
第一季度
3328
--
20.86
--
2.71

由上表能够看出，第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度三项指标较二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降原因在于国家政策陆续出台，给了大家一个房价将会下降预期，加上各项媒体推波助澜，加强了大家这种心理，有效需求受到压制，交易量就会大幅下降；同时，7、8、9月份天气炎热，是房地产市场传统淡季，销售量通常不高。
3、商品房预（销）售情况
三季度商品房同意预（销）售面积为41.67万平方米，同比三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但对比第二季度而言，供给量有所下降。
季度
商品房预售面积
改变情况
第三季度
41.67
-49.83
第二季度
83.05
225.81
第一季度
25.49
---
4、徐房指数分析
第三季度徐房指数为2700点，比上季度上涨111点，涨幅为4.29％。（基期为第三季度，基期指数为点）
季度
03-3
03-4
04-1
04-2
04-3
04-4
05-1
05-2
05-3
指数

2054
2220
2167
2193
2238
2421
2589
2700
涨幅
---
2.70
8.08
-2.39
1.20
2.05
8.18
6.94
4.29

总结徐州市房地产市场情况，能够看出，房地产市场价格有所上升，交易量和交易额却大幅下降，原因能够从以下多个方面来分析：
①国家新政影响。121号文出台，大幅限制了开发商贷款门槛，因为开发商融资渠道相对单一，所以融资难度大幅提升，开发商迫于快速回笼资金压力，只有快速将手上楼盘出手，而在徐州市房地产市场同质楼盘较多，要想快速出手，只有降低价格。5月份国八条出台，其中关键一项是在住房转让步骤征收营业税，这项政策对二手房影响甚大，所以二手房交易快速降温。同时，各项调控政策综合效应也逐步发挥出来，购房者普遍认为房价将会有所下降，加上媒体推波助澜，更是加深了购房者这种心理预期，购房需求受到了极大压制，故交易量和交易额会大幅下降。同时，这也造成了部分楼盘房价下调。宏观调控是交易量和交易额下降关键原因。
②通常来说，在房地产市场，7、8、9月份是销售淡季，这多个月天气炎热，大家通常全部不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量和交易额下降第二个原因。
③因为前两个原因存在，房价应该有所下降。但从总体来看，房价为什幺还有所上升呢？关键原因是成本拉动型房价上涨，近些年来，土地实施招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环境保护等要求提升，还有建筑材料价格上涨，使楼盘开发成本逐步提升，这些原因全部造成房价上涨。

四、 徐州市土地市场分析
1、土地挂牌信息（9.15—10.27）

编号
地块坐落
性质
面积
（㎡）
容积率
楼面地价
（元）
底价
（万元）
备注
16知春园
下淀小学东，白云山北
居住
69746
1.3
551.5
5000
拆迁
17橡胶厂
火车东站西北角
商业办公
居住
36785
4.8
712.5
6000
（6580）
半拆迁
18纺织厂
二环西路湖滨路口
居住、商办
125753
2.8
2.1
766.6
24100
---
19印染厂
迎宾路和塔东路交叉口
商办、文娱
25219
1.5
872.4
3300
---
20云龙山庄
云龙山南坡
旅服、文娱
12185
0.5
2626.2
1600
----
22A
关庄小区
湖北路中段北侧
商业
居住
93740
2.7
73.6
7000
毛地
拆迁
22B
韩山小区
湖北路西端
商业
居住
213293
2.7
毛地
拆迁
22C
中院北面
中级人民法院北侧
居住
81471
1.5
----
23A 地块
解放南路和和平路交叉口
商业
19679
2.6
----
暂无
----
24汽运企业
响山北侧
居住
8007
1.05
951.6
800
----
25朱庄仓库
祥和小区东侧
商住
10419
1.4
685.6
1000
----
26五金市场
三环东路北端两侧
市场
119502
1.1
273.7
3600
拆迁
累计10宗
----
----
815799
----
----
59250
-----
注：1、出让年限，商业40年，市场40年，居住70年，综合50年。
2、21号地块为珠江文化旅游区地块，因为比较复杂，暂未在此表中反应。
3、楼面地价是依据挂牌底价所测算，不是最终止果，仅供参考，如22号楼面地块和事实显著不符；综合底价不含相关税费。
2、土地成交信息
编号
地块坐落
性质
面积
（㎡）
成交
时间
容积率
楼面地价
(元/㎡)
成交价
（万）
竞得人
15
世纪大道东淮塔东路南
商业
17446
05-6-19
0.6
1528.5
1600
徐州名城置业
8
铁货中街南，宣武市场西
商业
2883
05-6-19
1.1
3184.8
1010
徐州宣武小商品市场
7
淮海西路北，工农路西
住宅
33440
05-6-19
2.4
782.5
6280
徐州市财苑房地产
12
食品城南， 姚庄东
综合
316959
05-6-29
1.2
570.5
21700
徐州天力房地产
11
民祥园东，庆丰路西
商住
商办
270722
05-6-29
3.5
3.0
222.8
19600
上海绿地集团
10
民祥园东
庆丰路西
住宅
354242
05-6-29
1.5
713.3
37900
上海绿地集团
13
食品城南
综合
169832
05-7-20
1.5
824.3
14000
徐州中川房地产
累计
----
----
1165524
----
----
----
102090
----
3、土地市场分析
从徐州市土地市场出让情况能够看出，一是土地出让面积多。出让土地总面积大幅提升，在短短两个月内，土地成交面积达1165524㎡，估计建筑面积达150万㎡左右。现在，挂牌信息还有土地面积100万㎡左右（包含21号地块）。二是出让单价较高。住宅楼面地价平均达700左右，而且还不包含相关税费。商业楼面地价达左右，如8号地块楼面地价达成3000余元。三是每块土地出让面积大，金额高。住宅平均每块土地出让面积达50000㎡左右，出让金额达成5000万元以上，如21号地块综合地价达成9个亿。
依据以上相关资料，我们能够得出以下结论：土地出让面积大幅增加肯定会造成以后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供给大幅增加，会造成竞争很猛烈，唯有经过差异化竞争手段，才能赢得市场。楼面地价提升肯定会造成以后房价上涨，而未来几年房地产市场竞争会很猛烈，楼盘价格会受到压制，房地产开发商利润空间会大幅下降。每块土地出让面积提升，金额提升，将众多小开发商排除在房地产市场门外，这项方法加速房地产行业洗牌速度，能存活并能好好发展开发商肯定是融通资金能力强、相关键竞争力企业。依据部分地块挂牌信息，如部分地块要求开发商注册资金达成6000万元以上，或有其它方面要求，这些全部在提升中小型开发商进入土地市场门槛，从另外一个角度看，是在为部分大型开发商取得土地增加筹码。
五、地产企业动态
1、久隆集团8周年庆典举行
10月27日，久隆集团8周年庆典在徐州电视台演播大厅举行。庆典具体介绍久隆集团8周年来成长历程和所取辉煌成绩，具体活动由颁奖仪式、企业文化知识问答和各项活动组成。庆典举行极大提升了久隆集团在徐州房地产市场著名度；同时极大鼓舞了新老职员士气，为集团下一步发展打下了良好开端。
2、首届“写字楼专题论坛”立即开幕
一个城市写字楼市场兴旺是否能够从一个侧面反应这个城市一定阶段内经济发展水平，所以又被称为区域经济晴雨表。由徐州日报社、徐州金凯隆房地产开发、名杨（杭州）房地产全程策略机构联合举行徐州市首届“金凯隆商务大厦·徐州写字楼市场专题论坛”将于近日开坛。论坛将邀请相关教授从经济学、社会学等不一样角度对现在现有写字楼市场进行研讨，为消费者和开发企业之间搭建起一个沟通桥梁和互动平台，为投资者和开发商出计划策，为徐州市写字楼市场引驾护航。
3、华厦集团盐城拍地200亩
10月10日，江苏华厦融创置地集团在盐城市土地部门举行竞拍会上，顺利拍得200余亩地块使用权，华厦集团将投资1亿多元进行开发。华厦集团将立足徐州，继续将眼光瞄准有潜力外埠市场，尤其是目前中国经济最活跃长三角地域，以异地大项目标成功开发为集团发展壮大作有力牵引。
4、房产中介迎来“关键时期”
新政影响下今年已过大半，对于中介机构而言，这是一个契机，还是一个挑战？本市房产中介行业现实状况到底怎样？现在楼难卖了，发展商会更需要中介，中介机构将在房地产市场中饰演更关键角色。
中介机构竞争将在服务上展现两大特色：一是规范化，过去无序经营和以利润为指标管理将有所改变，转而重视品牌和专业化培育；二是透明化，只有公开透明服务才能赢得广泛用户认可，中介机构也才能有长足发展。
六、相关提议
1、基于三季度房地产市场行情：房价略有上升，交易量和交易金额大幅下降，估计在第四季度房地产市场还难以恢复至二季度水平，市场估量要在一、二季度中逐步恢复过来。因为市场低迷，回笼资金应该就是集团现在最关键目标之一，怎样增加凤凰城项目标销售，快速回笼资金？依据市场情况，结合企业发展战略和凤凰城项目具体情况，个人认为应该从以下方面来做：
①对凤凰城项目标价格进行调整。凤凰城项目是一个大盘，她目标用户应该是徐州市高收入阶层和中产阶级，和周围城市高收入阶层。假如仅仅针对高收入阶层，楼盘就难以在短期内被市场所消化。现在凤凰城项目别墅部分平均价格已经达成3700元/㎡左右，个人认为已经超出了中产阶级承受能力，一旦超出购房者承受能力，再好营销手法也无济于事。能够采取明升暗降营销手法，经过买方赠予礼品，如装修，销售打折等来吸引购房者。
②快速消除企业在外部负面影响。唯有消除负面影响，才能打消购房者疑虑，增强购房者信心。现在负面影响关键表现在：东祥园、子房项目迟迟不能上房，部分上房没有达成协议上相关要求，凤凰城后面几期没有按时开工等等。对于这种情况，企业应该筹集资金全方面复工，不过对于资金要求很高工程，不是追求速度，而是要让购房者看到已经开始施工，给购房者信心。对于部分其它反面负面影响，假如消除它是经济，即不用花多少钱，能够快速为其办妥。
③切实切断企业负面影响内部传输路径。从内部职员传输出去负面影响，外面人士往往深信不疑。而大家说话往往是添油加醋，经过多重传输，影响越来越坏。应首先加强职员信心。能够给愈加好补助等方法，同时采取经济制裁等方法，如发觉有职员有此现象发生，一定要给对应处罚。激励职员做好各项正面影响宣传工作，对于做好果断给奖励。
同时，对于部分负面影响说词一定要统一，只有统一才有可能让购房者深信不疑。而不能是一时一个说法，这么会让购房者感觉到自己被胡弄，从而对企业产生反感。
④针对现在房地产市场较为低迷情况。企业作为徐州市房地产市场领跑者，能够联合其它房地产企业和相关政府机构进行托市，经过多种媒体宣传、部分房地产相关论坛举行来叙述房地产市场具体情况，如徐州市房地产根本没有泡沫，房价还有很大上涨空间等等。这么话，造成徐州市房地产市场价格立即上涨预期，从而达成快速销售目标。
2、徐州市土地市场特征关键表现在：土地出让面积大幅增加，挂牌面积也大幅增加；土地价格上涨，住宅楼面地价平均达成700元/㎡左右；地块出让面积大，金额高。土地是企业未来发展源泉，没有土地，就谈不上开发，更谈不上发展了，所以企业只要有资金，就要拿地。当然拿地块，必需考虑到企业长久发展战略，同时也要量力而行。在拿地之前，个人认为要考虑以下多个方面：
①拿地要有超前战略眼光。拿地前要充足研究房地产市场，关键研究城市发展计划，所拿地块在未来数年内能否快速升值，这应该是考虑首要原因。其次要对想拿地块进行充足市场分析和投资估算。现在企业开发项目分两种，一个是现金流项目，一个是利润项目，对这两类项目应该有两套不一样经济指标，假如对土地评定指标不符合要求，该块土地就应该放弃。
②拿地前要土地出让机构进行充足调查研究。对政府出让该地块各项标准性问题进行充足研究（如在缴纳出让金方面、在拆迁安置方面情况），同时对土地多种隐形问题全部要充足挖掘出来，只有和土地出让机构人员多了解，做好其公关工作才行。同时要尽力做到部门政府配合，在土地出让时，设置相关门槛，该门槛我们能符协议时能将众多开发商排除在外。
③考虑到现在企业情况，资金链相对比较担心。我们现在应该对土地市场进行充足研究。假如想拿地，个人认为有两种方法，一个是暂拿部分相对比较小地块，做现金流项目。一个是和其它开发商合作拿地，对该开发商应该考虑两个方面原因，一是该开发商必需有一定资金实力；二是要考虑该开发商领导性格。