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市房地产市场调研报告.doc
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1、徐州市房地产市场调研汇报一、 徐州介绍徐州市在江苏省西北部,人口约900余万,徐州东西长约210公里,南北宽约140公里,总面积11258平方公里,占江苏省总面积11。地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海和中部地带、上海经济区和环渤海经济圈结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇,京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北,公路四通八达,北通京津,南达沪宁,西接兰新,东抵海滨,为全国关键水陆交通枢纽和东西、南北经济联络关键“十字路口”。徐州历史悠久,是历代兵家必争之地,古称彭城。徐州是历史形成区域性商贸全部会和物资集散中心,多年来,商业设施不停完善,商贾云集,市场繁荣,商品流通业高速发展,使得徐州向辐射淮海、
2、沟通全国、连接国际区域性商贸大全部会快速前进。二、 徐州市宏观经济指标分析相关经济指标以下表所表示:表2-1(起源于江苏省统计局网站)指标项目国民生产总值(亿)城镇固定资产投资(亿)房地产开发投资(亿)城镇居民人均可支配收入(元)在岗职员平均工资(元)1095.800.21318.750.4030.910.0398400.10158090.17905.660.14227.180.2830.100.208954-135510.14791.440.11177.60-0.3825.01-0.20-118870.13715.71-287.85-31.34-10502-由上表能够看出,徐州市国民生产总值
3、逐步上升,城镇居民人均可支配收入稳步提升,平均工资稳步上升。从这些原因能够看出:徐州市居民生活水平逐步提升,消费能力逐步增强。对新商品房需求会不停提升,长久来看,徐州房地产市场有效需求会逐步释放出来,房地产市场会有一个长远发展。从上表还能够看出,房地产开发投资增幅较缓,而同期市场需求不停提升,会给徐州市房地产市场价格带来一定幅度上涨。三、 徐州市房地产市场行情分析第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米,二季度住宅均价为2189元/平方米,一季度住宅均价为2047元/平方米,房价继续上涨,但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下,徐州市房地产市场上价格表现平稳。1、徐州市各区住宅市场价格走势季
4、度均值中心区东区南区西区北区05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.78
5、13996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表能够看出,徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增加,在一季度和二季度增速较快,到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高,但南区和西区住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。 中心区:中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓,该区域在市中心,属于商业服务区,生活便利,商业发达,地价相对于周围更为昂贵,促进该区域房价较高。估计以后房价走向为以小幅度上涨,稳中有升。 东区:东区住宅市场价格继续小幅度上涨,但较上季度上涨幅度减缓。
6、因为该区域基础设施不够发达,生活设施还不齐全,故房价保持在较低水平。伴随城市化发展和大家生活水平提升,估计以后房价走向为稳中有升。 南区:南区生活环境比很好,有大量购房者在这里购房置业,带动了南区房价上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调,原因在于国家房地产调控政策出台、还有相关媒体对房价将会下调一个估计,造成了购房者即使有需求但临时持币观望,部分房地产商迫于回款压力而被迫下调楼盘价格。伴随房地产市场逐步回暖,估计本区域住宅市场房价将会是逐步小幅度上升。 西区:上季度当地域住宅市场房价上涨很快,达成16.26,原因在于西部多个新增楼盘项目标带动和该区域居住条件和周围环境不停改善。
7、本季度房价有所下调原因如南区。估计以后房价不会有太大波动。 北区:北区本季度住宅市场价格在上季度上涨基础商继续快速上涨,高达10.52。原因在于本区域新住宅楼盘增多,居住环境到不停改善,同时当地域房价基数原来较低,故有一定上涨空间。估计北区房价以后是稳步上升。从上图能够看出,徐州市房价保持着稳步增加,一季度增速较快,随即房价即使继续上涨,但涨幅逐步下降。原因在于两个方面,一是伴随徐州市经济发展,大家生活水平提升,对购置新房需求逐步释放出来,同时伴随土地成本提升和新楼盘质量提升,即楼盘成本提升肯定会造成房价上涨;二是伴随国家各项调控政策实施,对房地产市场造成了一定影响,一般购房者持币观望,使有效
8、需求受到压制,故房价涨幅有所下调。2、房地产交易情况三季度增量住房交易为1670户(宗),交易面积为17.6万平方米,交易额2.84亿元,比二季度分别下降37.57%、38.14%、42.28%;存量房交易为2601户(宗),交易面积为16.39万平方米,交易额2.31亿元,比二季度分别下降39.83%、36.45%、31.86%。相关具体情况见下表:年、季度户数交易面积交易金额增量住房(商品房)第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.28第二季度267562.7128.4546.504.9269.71第一季度1644-19.42-2.91-存量住房(私房)第三季度26
9、01-39.8316.39-36.452.31-31.86第二季度432329.9025.7923.633.3925.09第一季度3328-20.86-2.71由上表能够看出,第二季度三项指标较一季度由大幅上涨,而三季度三项指标较二季度有大幅下降,大致和一季度持平。幅度下降原因在于国家政策陆续出台,给了大家一个房价将会下降预期,加上各项媒体推波助澜,加强了大家这种心理,有效需求受到压制,交易量就会大幅下降;同时,7、8、9月份天气炎热,是房地产市场传统淡季,销售量通常不高。3、商品房预(销)售情况三季度商品房同意预(销)售面积为41.67万平方米,同比三季度上升49.89%,其中住宅34.87
10、%,同比上升45.84%。但对比第二季度而言,供给量有所下降。季度商品房预售面积改变情况第三季度41.67-49.83第二季度83.05225.81第一季度25.49-4、徐房指数分析第三季度徐房指数为2700点,比上季度上涨111点,涨幅为4.29。(基期为第三季度,基期指数为点)季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指数20542220216721932238242125892700涨幅-2.708.08-2.391.202.058.186.944.29总结徐州市房地产市场情况,能够看出,房地产市场价格有所上升,交易量和交易额却大幅下降,原因能够从以下
11、多个方面来分析:国家新政影响。121号文出台,大幅限制了开发商贷款门槛,因为开发商融资渠道相对单一,所以融资难度大幅提升,开发商迫于快速回笼资金压力,只有快速将手上楼盘出手,而在徐州市房地产市场同质楼盘较多,要想快速出手,只有降低价格。5月份国八条出台,其中关键一项是在住房转让步骤征收营业税,这项政策对二手房影响甚大,所以二手房交易快速降温。同时,各项调控政策综合效应也逐步发挥出来,购房者普遍认为房价将会有所下降,加上媒体推波助澜,更是加深了购房者这种心理预期,购房需求受到了极大压制,故交易量和交易额会大幅下降。同时,这也造成了部分楼盘房价下调。宏观调控是交易量和交易额下降关键原因。通常来说,
12、在房地产市场,7、8、9月份是销售淡季,这多个月天气炎热,大家通常全部不愿意出来看房,故销售量会有所下降,这是房地产市场交易量和交易额下降第二个原因。因为前两个原因存在,房价应该有所下降。但从总体来看,房价为什幺还有所上升呢?关键原因是成本拉动型房价上涨,近些年来,土地实施招、拍、挂等制度,土地成本大幅上涨;各项制度实施,如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环境保护等要求提升,还有建筑材料价格上涨,使楼盘开发成本逐步提升,这些原因全部造成房价上涨。四、 徐州市土地市场分析1、土地挂牌信息(9.1510.27)编号地块坐落性质面积()容积率楼面地价(元)底价(万元)备注16知春园下淀小学东,白
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