市房地产业商品房市场调研报告样本.doc

XXXX市住宅商品房市场调研汇报

目   录

一、市场调研总结  …………………………………………………………1
二、X X X X市房地产市场现实状况调查 ……………………………………1
（一）实施小结  …………………………………………………………………1
（二）X X X X市房地产市场整表现实状况调查  …………………………………………2
三、X X X X市消费者调查 ………………………………………………7
（一）实施小结 …………………………………………………………………7
（二）被访者基础资料 ……………………………………………………………8
（三）X X X X市居民对本市房地产市场认知程度调查 ………………………………10
（四）X X X X市居民购房需求调查  ………………………………………………13
四、X X X X市房地产市场现实状况调查分析  ……………………………17
（一）X X 区住宅平均价格高于X X区原因分析  ……………………………………17
（二）X X 区住宅房价格下跌原因分析   ……………………………………………18
（三）X X X X市房地产价格增加过快原因   ………………………………………19
五、X X X X 项目分析  …………………………………………………20

X X  国 际 住 宅 项 目

市 场 调 研 报 告

一、市场调研总结
此次市场调研关键针对X X X X市现在房地产市场现实状况和居民消费特征等方面，进行了全方面市场调研。共出动市场调研人员112人次，调查范围包含X X区、X X 区，调查内容包含上述地域内楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面关键信息。采取调查方法包含：问卷调查、暗访，二手资料分析等方法。数据录入采取软件Excel、Epidate3.02处理，数据处理采取软件Spss13.0处理。
此次市场调研共历时14天，共分三个阶段：市场调研前期，市场调研实施期，市场调研后期。市场调研前期工作，共历时6天（8月28日至9月2日），工作内容关键包含调研内容确实定、调研范围选定、问卷设计、访问员培训，调研整体框架设计等工作。市场调研实施阶段，共历时4天（9月3日至9月6日），工作内容关键包含对调研范围内楼盘、消费者进行调查。市场调研后期工作，共历时4天（9月7日至9月10日），工作内容关键包含数据录入、数据处理、调研汇报撰写等工作。

二、X X X X市房地产市场现实状况调查
（一）实施小结
针对X X X X市房地产市场现实状况调查，采取了一手资料调查和二手资料调查相结合方法，一手资料调查，共走访了X X X X市X X区、X X 区、康巴什区在内34个楼盘，针对这些楼盘位置、基础资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。调查方法采取暗访形式进行。二手资料调查采取相关资料搜集、分析方法进行。
此次汇报选出其中25个含有经典代表性楼盘进行分析。分析时，选择参数指标为楼盘价格。

（二）X X X X市房地产市场整表现实状况调查
，X X地域计划开工房地产项目65个，建筑面积386.22万平方米。今年开工项目中，总建筑面积 171.72万平方米，其中住宅面积占总建筑面积88.3％，共13035户，其中120平米以上住宅共4328户，占总户数33.2％，120～80平米住宅共7549户，占总户数57.9%，80平米以下住宅1158户，占总户数8.9％。可见现在开发及销售项目中，以80平米以上大户型为主。
上述资料起源：《房地产简讯》第3期

分析：从上述数据不难看出，在以后X X X X市住宅房市场上，关键销售是80平米以上户型，按现在市场上X X区住宅房屋均价2400元/平米计算，以后，市场上所出售住宅房，其总价，90％以上最少全部在19万元以上，33.2％住宅房总价最少在28.8万以上。可见以后市场上出售住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。
1、        X X X X市楼盘最高单价统计

针对25个楼盘最高单价数量图1：

楼盘最高单价和楼盘所在区域交叉统计见表1：
表1 最高单价和楼盘所在区域交叉统计
        楼盘所在区域        Total
        X X 区        X X区       
        ～2300元        0        5        5
价        2301～2500元        1        2        3
格        2501～2800元        4        4        8
区        2801～3000元        1        1        2
间        3001～3300元        1        0        1
        3301～3500元        0        1        1
        3500元以上        2        3        5
Total        9        16        25
总结:从图1中能够看出25个楼盘中，最高单价比较集中出现在2501～2800元之间，72％楼盘最高单价在3000元/平米以下，其中，最高单价在3500元/平米以上5个楼盘分别是：磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城，占总体调查楼盘数量20%，其中阅微佳苑、太阳城属于X X 区楼盘。而5个最高单价在2300元以下楼盘全部在X X区，分别是颐景园、万业家园、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。
分析：5个单价最高楼盘住宅，全部是带有电梯高层住宅，所以造成最高单价超出3500元/平米，单价中最高是金帝财富中心，其最高单价在全部楼盘中是最高为3739元/平米，它住宅全部是高层建筑，而且周围开发全部是高级商业和写字楼。5个最高单价在2300元/平米以下楼盘全部在X X区，地理位置并不优越，而且关键是多层一般住宅小区。
2、X X X X市楼盘最低单价统计
针对25个楼盘最低单价数量图2：

楼盘最高单价和楼盘所在区域交叉统计见下表2：

表2 最低单价和楼盘所在区域交叉统计
        楼盘所在区域        Total
        X X 区        X X区       
        1800元以下        0        2        2
价         1800～元        2        6        8
格        ～2300元        3        3        6
区        2301～2500元        1        4        5
间        2501～2800元        1        1        2
        2801～3000元        2        0        2
Total        9        16        25
总结：从统计数据能够看出，最低单价在1800元以下只有两个楼盘，而且全部在X X区，分别是：佳泰小区、颐景园。而最低单价在2801～3000元之间也只有2个楼盘，这两个楼盘全部在X X 区，分别是：今典花园、太阳城 。
分析：最低单价在1800元/平米以下楼盘佳泰小区和颐景园最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米，这两个楼盘全部是一般多层住宅小区。最低单价在2800元/平米以上楼盘是今典花园、太阳城，其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。这两个楼盘全部是X X 区高级楼盘，其针正确目标市场全部是购置力在30万以上人群，这部分人群在X X X X市属于部分高收入人群，所以，这两个楼盘在X X 区就开始了争夺这个市场容量并不是很大目标市场。
3、X X X X市住宅房平均价统计（X X区、X X 区）

总结：取每个价格区间中间值，乘以该区间内楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们得到X X X X市住宅价格平均价格P平均为：P平均＝（3150×6＋2650×4＋2400×5＋2150×7＋1900×3）/25＝2490（元/平米），这个价格是X X X X市现在住宅商品房平均销售价格。

针对25个楼盘平均价格和楼盘所在地域交叉统计见表3：

表3 均价和楼盘所在区域交叉统计
        楼盘位置        Total
        X X 区        X X区       
价        1800～元        0        3        3
格        ～2300元        2        5        7
区        2301～2500元        2        3        5
间        2501～2800元        2        2        4
        3001～3300元        3        3        6
Total        9        16        25

按区域划分，取每个价格区间中间值，乘以该区间内楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们分别得到X X区住宅价格平均价格P平均＝（1900×3＋2150×5＋2400×3+2650×2+3150×3）/16＝2403（元/平米）
X X 区住宅价格平均价格P平均＝（2150×2＋2400×2+2650×2+3150×3）/9＝2650（元/平米）

分析：经过加权平均计算，我们得到X X 区住宅价格平均价是2650元/平米，而X X区住宅平均价格是2403元/平米。X X区是市中心区域，但这里住宅商品房均价却低于整个城市平均价格，而X X 区是一个正在计划建设中区域，这里住宅商品房价格竟然高于全市平均价格。众所周知，一个楼盘平均价格，除了取决于其建设成本外，还取决于这个楼盘周围环境内：居住环境、配套设施、交通情况等，和市场供需关系。那么，X X 区楼盘价格高于X X区，是因为其建设成本高？还是因为楼盘周围环境优于X X 区？还是因为市场供需关系造成呢？在第三章“X X X X市房地产市场现实状况调查分析”中，我们将具体分析其中原因。

4、X X区、X X 区购置住宅所需最低总价

表4 楼盘位置和房屋最少总价交叉统计表
        楼盘所在位置        Total
所需最低总价        X X 区        X X区       
        10～12万        0        1        1
总        12～15万        0        1        1
价        15～20万        4        7        11
区        20～25万        3        5        8
间        25～30万        1        1        2
        30～40万        1        1        2
Total        9        16        25

分析：从表4统计数据里能够看出，在X X 区，购置一套住宅用房，最少要花费15～20万元，总价在15万元以下住宅，现在在X X 区无法买到。在X X区，有总价低于15万元住宅楼盘仅有两个，分别是新时代小区、佳泰小区。 也就是说，要想进入上述两个地域商品房住宅市场，就最少要有15万购置力，不然极难找到总价相适应住宅。而依据各楼盘均价及主力户型面积，能够推算出现在市场上出售大部分商品房住宅价格总价基础全部在20万元以上，也就说现在大部分楼盘全部把自己目标市场定在了含有20万以上购置力人群。
用加权平均法分别计算出，在两个区内购置一套住宅平均总价为：

地域        平均所需最低总价        地域        平均所需最低总价        差额
X X区：        20.4万        X X 区：        22.2万        1.8万

总结：从上述统计数据中能够看出，X X 区住宅房平均价格比X X区住宅房平均价格每平米高出247元/平米，而在X X 区购置一套住宅，要比在X X区购置一套住宅平均最少多花1.8万元。

5、25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计
表5 25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表
楼盘名称        区域        最大户型m2        最小户型m2        最高单价￥        最低单价￥        均价￥
太阳城        X X 区        246        130        3518        2968        3240
名仕花园        X X 区        169        92        2950        2300        2625
万业家园        X X区        220        127        2200        1920        2060
颐景园        X X区        158        129        2138        1700        1919
阅微佳苑        X X 区        153        70        3560        2650        3105
佳泰小区        X X区        137        65        2088        1748        1918
今典花园        X X 区        142        98        3188        2868        3028
华宇名门        X X区        136        82        3310        2410        2710
澳林花园        X X区        146        76        2598        1998        2298
富兴宛小区        X X区        146        98        2398        1988        2193
知乐苑        X X区        104        80        2509        2409        2459
新时代小区        X X区        104        67        2298        1988        2143
紫薇花园        X X区        107        103        2088        1820        1954
中华园        X X 区        142        88        2600                2300
东方怡景园        X X区        140        99        2800        2100        2450
磐恒花苑        X X区        144        131        3540        2580        3060
金帝财富中心        X X区        136        97        3739        2299        3019
天骄苑        X X区        148        118        2868        2300        2584
亿利城市华庭        X X区        256        104        3620        2380        3100
富兴花园        X X区        120        80        2398        1968        2183
紫金苑        X X区        246        98        2548        2348        2448
微泰家园        X X 区        147        106        2800        2200        2500
巴音孟克家园        X X 区        153        82        2500        1985        2225
学府领地        X X 区        137        88        2800        2400        2600
民联E区        X X 区        140        90        2600        2200        2400
三、X X X X市消费者调查
（一）实施小结
针对X X X X市消费者调查，共走访了X X X X市所属X X区、X X 区、康巴什区，针对这些区域内居民、我们进行了调查，调查内容关键包含消费者对X X X X市房地产市场认知、个人购房需求，个人资料等方面。调查形式以问卷形式进行，调查方法采取街头随机拦截方法进行。共随机抽查了104位消费者，发放问卷104份，收回97份，其中有效问卷95份，有效率91.3％。

（二）被访者基础资料统计
1、被调查者年纪分布统计

从上述统计数据来看，这次调研所随机选择消费者中，靠近73.4％消费者年纪在25～45岁之间，这十二个月纪层符合通常家庭中，在购置住宅时，起关键决议作用年纪层。也是市场上对住宅房需求最大一个年纪层。
2 、被访者家庭月收入统计

总结：从统计数据能够看出，这次调研所抽取人群，几乎平均分布在各个收入水平上，所以这次调研所产生数据，能够在一定程度上代表各个收入水平人群见解。
3、 被访者工作单位性质统计

4 、被访者工作职务统计

5、 被访者学历统计

综合上述数据，能够看出，这次市场调研所包含人群，范围广泛，遍布各行各业，年纪符合通常家庭中，购置住宅时，起关键决议作用年纪层。也是市场上对住宅房需求最大一个年纪层。所以，这次调研数据和实际市场信息是基础吻合，是能够代表真实市场信息。
（三）、X X X X市居民对本市房地产市场认知程度调查
1、X X X X市居民对本市中心区域住宅价格单价认知

尽管被访问者给出认知价格比较含糊，但对数据进行统计分析后，我们能够看出来，53.2％消费者认为在X X X X市X X区中心地段，住宅房每平米单价在～2500元之间，另外各有16.5％和22.8％消费者认为价格在1500～元或2501～3000元之间。结合楼盘价格分析，均价在～2500元之间楼盘共有12个，X X 区4个：巴音孟克家园、中华园、民联E区、微泰家园，X X区8个：万业家园、新时代小区、富兴花园、富兴宛小区、澳林花园、紫金苑、东方怡景园、知乐苑。

2 、消费者对现在X X X X市房价评价

总结：从上图统计数据能够看出，有37.9％消费者认为，现在住宅房价格根本承受不起，超出86％消费者认为现在住宅房价格偏贵，仅仅有12.6％消费者认为现在住宅房价格是适中。
分析：结合家庭月收入水平，我们来分析一下消费者给出这种选择和家庭月收入之间关系，经过交叉分析后统计数据表（见表1），我们能够看见，伴随家庭月收入降低，选择“很贵，接收不了”人数逐步在增多，从表1中也能够看出，在选择“适中，全部是这个价格”消费者中，有66.7％消费者家庭月收入在3500元以上，更有50％消费者家庭月收入在4000元以上，所以她们对现在X X X X市X X区中心地段住宅房价敏感程度较低，但这一部分高收入人群，在X X X X市百分比不高，仅占这次调研百分比14％。

        表6 家庭收入和评价交叉统计表
        对现在住宅价格评价        Total
        很贵，接收不了        比较贵，有些承受不起        适中，全部是这个价格        廉价       
        500元以下        1        0        0        0        1
        500～1000元        12        3        0        0        15
家        1001～1500元        6        7        0        1        14
庭        1501～元        5        7        1        0        13
月        ～2500元        1        7        0        0        8
收        2501～3000元        4        4        1        0        9
入        3001～3500元        3        7        2        0        12
        3501～4000元        1        5        2        0        8
        4000元以上        2        5        6        0        13
Total        35        45        12        1        93
    由此可见，现在，在X X X X市，绝大多数消费者，不管其收入水平在哪个范围，她们全部对现在住宅房价格均不满意，她们全部认为现在价格偏高。
3、X X X X市居民对本市房地产市场预期

总结：48.4％消费者认为，在以后一、两年内，X X X X市房价会下跌，认为楼市仍然会火爆，占总体消费者36.6％。
分析：使大家产生这种预期原因关键有两个，一是X X X X市房地产价格增加速度过快，超出了大部分消费者承受能力，二是炒房行为使得X X 区住宅价格下跌，使大家对现在市场情况感到混乱不清。结合上述两方面原因使得大家降低了对X X X X市房地产市场预期。
4、消费者对现在X X X X市房地产存在问题统计
97.9％消费者认为现在X X X X市房地产市场存在着问题。存在关键问题分别是：住宅房屋价格过高、从业人员服务态度差、协议欺诈、配套设施不完善、开发商在蓄意哄抬房价、面积“短斤少两”。
76.8％消费者认为住宅价格过高，18.9％消费者认为面积“短斤少两”，45.3％消费者认为开发商在蓄意哄抬房价，28.4％消费者认为配套设施不完善，13.7％消费者认为协议欺诈，6.3％消费者认为从业人员服务态度差。

分析：从现在市场调研统计上数据能够看出，大家比较最集中反应问题是房价过高，第二比较集中问题就是消费者认为开发商在蓄意哄抬房价。房价过高，已经超出大部分人购置力，是现在X X X X市房地产市场表面上最直接问题，而消费者意识到，这种不正常房价过高，是一个蓄意炒房行为造成，也说明消费者对市场认知已经逐步从表面向实质发展。所以，从消费者对现在X X X X市房地产市场关键存在问题比较集中反应能够看出，消费者对房地产认识已经逐步成熟和理性，以后消费者购置商品房住宅时，“跟风”式或“冲动性”购置行为将逐步降低，取而代之是愈加理性和成熟购置行为。
（四）X X X X市居民购房需求调查
1、 消费者未来购置住宅房意向

总结：70.5％消费者表示，她们计划在未来购置住宅房。
2、 消费者计划购置住宅房时间段

总结：在有意向在未来购置住宅房消费者中，共有71.9％消费者表示，计划在三年内购置住宅用房，28.1％消费者表示，她们计划在三年以后购置住宅用房。
分析：结合1小节和2小节，来分析现在X X X X市住宅房市场需求，从上述两个小节数据能够看出，还是有相当一部分人对住宅商品房是有需求，约50％消费者全部计划在三年内购置住宅房，而现在，市场出售住宅房远远要多于13000套，面对这么大供给量，仍有相当一部分人群表示想要购置住宅，很显著，造成这个现象原因就是市场提供产品只能满足部分人群需求，而市场上提供住宅商品房在价格、面积、户型等方面，仍不能满足相当一部分人需求，于是造成了这种住宅商品房市场供给量大，但市场需求仍未得到满足现象。下一步，将具体分析出现这种现象原因。
3、 消费者购房面积需求

总结：有31.8％消费者表示，需求面积在90平米以下住宅， 16.7％消费者表示需求130平米以上户型，51.5％消费者表示需求面积在90～130平米之间。
分析：从统计数据结合现在市场供给量，综合分析得出，有31.8％消费者表示，需求面积在90平米以下住宅，而现在市场上提供，面积在90平米以下户型数量，约在9％左右。16.7％消费者表示需求130平米以上户型，而现在市场上提供130平米以上户型数量约30％左右。从这两项数据对比中分析，见下表：

表7：市场供给和市场需求统计表
        90平米以下        90～130平米        130平米以上
市场需求量        31.8％        51．5％        16.7％
市场供给量        约10％        约59％        约30％
潜在市场需求        21.8%        －7.5％        －13.3％

从上图能够很显著能够看出，现在市场上对住宅房需求，在两个面积区间上出现了显著供需差异：
需求大于供给：现在市场上对90平米以下住宅需求量很大，而市场上所提供对应面积住宅量却极少，二者相差21.8％
供给大于需求：现在市场上提供130平米以上住宅量约占市场总额30％左右，而现在市场上对这个面积需求仅为16.7％，二者相差13.3％
4、 消费者所能承受总价
依据消费者对房屋面积、单价需求统计，我们对消费者所能承受房屋总价进行了统计分析。统计结果见下图17：

总结：从统计图能够看出，购置力在12万～25万区间里消费者数量最多，占到总体65.2％。从区间改变图中能够看出，根据上述总价区间划分，现在市场购置力人群分布成正态分布，这么分布符合社会生活实际情况。

图18 消费者承受总价改变区间图
分析：从上述统计数据中能够看出，31.8％消费者所能承受住宅房总价在15～20万之间，这个价格区间人数是最多。上图曲线表示伴随总价区间改变，承受各区间总价人数改变情况，图中以15～20万元为一个峰值区间，在其两边区间内，人数均展现递减趋势，展现正态分布趋势。这表明现在市场上对总价在15万～20万左右住宅房消化能力是最强，该目标市场内目标用户也是最多。伴随总价区间改变，区间内消费者数量也在递减，也就是说，市场上对对应总价住宅商品房消化能力在逐步降低。而依据调研25个在竞争个案楼盘均价及主力户型面积，能够推算出现在市场上出售大部分商品房住宅价格总价基础全部在20万元以上，也就说现在大部分楼盘全部把自己目标市场定在了含有20万以上购置力人群。这么目标市场和实际市场消化能力是有一定差距。
四、X X X X市房地产市场现实状况调查分析
X X区是现在X X X X市市中心区域，生活配套设施完善，交通便利，学校、银行、医院、商业等全部集中在这个区域内，是一个成熟完善生活区。而X X 区是一个正在开发建设中行政区域，现在大量住宅类项目正在建设中，居民量十分少，很多生活配套设施，如：银行、学校、医院、商业等全部还没有入住。恰恰是这么一个正在计划建设中行政区内，住宅价格竟然比成熟完善X X区还要高。
1、X X 区住宅平均价格高于X X区原因分析
分析X X 区住宅平均价格高于X X区原因时，我们从三面寻求原因：建设成本、周围环境、市场供需关系。
首先，在建设成本上，X X 区开发早期，土地价格并不比X X区高，而且政府激励投资X X 区，很多政策是有优惠。另外，X X 区因为是新建城区，所以很多建筑用地不包含到原来居民拆迁问题，由此可见，X X 区建筑成本不会比X X区高。
其次,在周围环境上，对比X X区和X X 区在居住环境、配套设施、交通情况三方面情况：
        X X区        X X 区
居住环境        发展成熟，配套完善        正在计划建设中
配套设施        各大银行、超市、学校、商业中心、医院        暂无
交通情况        市汽车站、各路公交车辆        1路公交、5路公交
从两个区域对比能够看出，X X区生活环境要因为X X 区。即使政府现在正在大力发展X X 区，但X X 区现在生活环境比不优于X X区，很多生活基础配套设施全部没有，比如医院、银行、超市等，有小区甚至还没有通水，而且从调查过程中，大家全部反应，成熟X X 区应该在3年以后形成，这么来看，X X 区现在价格高于市场平均价，是不正常现象。
最终，在市场供需关系上，众所周知，大家在选择住宅房屋时，在不考虑价格前提下，关键考虑就是生活环境优劣。根据正常市场调控能力，和现在X X区和X X 区生活环境对比来看，大家应该更倾向于购置X X区住宅，所以大家对X X区住宅需求量应大于对X X 区需求量，即使有部分人群看到了X X 区未来发展空间，想提前购置一套住宅，以求远期能够取得一定回报，那么这么购置目标就是投资，假如这么购置人群数量庞大，或购置量庞大话，那么这么购置行为就不是单纯投资行为。另外，X X区住宅商品房开发量远不及X X 区，也就是说市场上X X区供给量小于X X 区。结合上述市场供需关系，正常情况下，X X区住宅房屋价格应高于X X 区。
不过，事实是X X 区住宅价格却高于X X区，而且均价高出247元/平米。平均一套住宅，X X 区也比X X区最少高出1.8万元。从我们暗访情况来看有相当一部分X X 区住宅楼盘已经销售一空。
这种不正常现象，只能说明现在，在X X X X市，有相当一部分人在购置X X 区住宅时，并非出于居住目标。在X X 区计划建设早期，房价并不高，很多有钱人，看到X X X X市房价发展空间，于是便纷纷购置多套住宅，以期“奇货可居”，这么一来，市场上供给量少了，而真正想购置住宅居住人群需求量却并未得到满足，所以造成短时期内，住宅房出现“供小于需”情况，使得X X X X市住宅房价大幅度提升。所以出现了上述怪现象：X X 区住宅平均价格高于X X区。
2．X X 区住宅房价格下跌原因分析
在这次市场调研中，经过我们调查和了解，在X X X X市很多个人全部持有X X 区房屋价格下跌见解，说明价格下跌是个不容争辩事实，而我们在X X 区楼盘进行暗访时，全部楼盘公开市场价格均没有出现下跌情况。这么情况说明，现在，X X 区房屋公开市场价格并没有下跌，但在部分非公开交易市场上，价格已经低于市场价格。
伴随8月1日出台个人二手房交易征收“个税”政策，国家在政策法规上，又一次宏观遏制了炒房行为发生。仔细分析数据能够看出，X X 区出现房屋价格下跌正是在这个政策出台前后时间段内。这一时期，很多并非以居住为目标购房者，为了避免被征收个人所得税，所以，纷纷赶在8月1日以前，以低于市场价格，但并不低于其购置价格价格出售房屋，所以出现了X X X X市X X 区部分房屋价格下跌现象。
现在，X X 区房屋价格下跌，已经给X X X X市房地产带了很多负面影响：
⑴降低了X X X X市居民对房地产市场预期值
⑵降低了X X X X市居民购房热情，使很多居民对房价持观望态度
⑶影响了X X X X市房地产市场对价格正常调控
⑷使很多开发商在自己项目标价格制订上“举棋不定”
⑸使得X X 区现在楼盘项目标销售几乎处于停滞状态
3．X X X X市房地产价格增加过快原因
结合X X X X市房地产市场调查和居民消费者调查能够看出，现在住宅商品房价格过高，没有真实反应出市场供需关系，而且也不符合X X X X市市场消化能力。这么价格出现，是一个不正常市场现象。从消费者调查中能够看出，认为现在房价过高人群达成了总体86.3％，可见现在价格已经远远超出大家承受能力。
十二个月以前，全国煤炭价格普遍上涨，而且涨幅很高，对于X X X X市这么一个拥有丰富煤炭资源城市来说，势必会使相当一部分人群收入大幅度提升。而此时，面对市场上每平米1000多元，甚至有还不到1000元住宅，市场消化能力瞬间提升，所以造成了短时间内住宅商品房热销局面。
开发商根据这种表面市场供需关系，提升住宅商品房价格，是一个合理市场行为，但市场上猛增消化能力，并不代表市场真实需求量。有相当一部分购置目标并非出于居住。假如这么市场消化能力真实反应了市场上供需关系，那么在二手房交易征收个人所得税政策出台之际，就不会出现X X 区房屋价格下跌现象。
总而言之，X X X X市房地产价格增加速度过快并不是一个正常市场现象，开发商假如根据表面市场现象来制订产品策略、价格策略、营销策略话，势必需给项目带来极大风险。伴随国家宏观调控政策出台，炒房行为得到深入遏制，所以，以后，X X X X市房地产市场将逐步走向正常、合理。
4．X X X X市商业底店价格
依据市场调研所了解到相关X X X X市商业、写字楼情况。现在，在项目周围商业底店租金全部不是很高。
项目正南X X X X大街上，租金基础在30元～35元/平米/月，底店面积基础在35～50平米之间，推算这一代底店租金在1.2万～2.1万之间，根据市场正常平均投资回报年限计算，这一带底店现在每平米市场价格应该在4800元/平米～5040元/平米之间。项目西面准格尔路上底店租金基础在38元～50元/平米/月，底店面积全部在30平米左右，推算这一代底店租金在1.3万～1.8万之间，根据市场正常平均投资回报年限计算，这一带底店现在每平米市场价格应该在5200元/平米～7200元/平米之间。
依据上述市场租金推算，能够看出来，现在在项目周围底店每平米市场价格应该在5500元/平米左右，这么价格是一层底店价格。
但从现在市场反馈回来价格信息中，底店价格远远高于上述价格，而且有些地方价格完全是虚高。以北国新天地为例，临街底商200平米，售价在2.5万/平米以上，这么一间底店总价就是500万以上，根据正常投资回报周期计算，这间底店年租金最少要在42万/年以上才能确保收回投资金额，然而现在是极难租到这么价格，也就是说这个底店售价严重虚高。在X X X X市很多地方全部出现了类似情况，根据目前市场租金，业主在正常投资回收年限内根本无法收回成本，有底店根据市场租金，甚至在房屋使用年限到期时全部无法收回成本，由此可见底店市场价格虚高严重程度。
商业底店价格虚高和住宅价格偏高有着亲密联络，但假如一味跟着住