购物中心同质化现象严重-三、四线城市连锁化管理模式显现.doc
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1、购物中心同质化现象严重 三、四线城市连锁化管理模式显现核心提示:购物中心同质化现象严重,一方面是规划设计缺乏创新突破,没有对产品进行定位区分,一方面是品牌合作资源匮乏,业态业种组合传统单一。目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展,发展的首要因素,是当地区域的消费能力和收入水平相对较高,尤其是浙江、江苏等东部区域。同时,三、四线城市本身商业模式比较传统。房地产市场整体低迷之际,购物中心建设为何马不停蹄?随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位,时下国人消费正在与时俱进齐步国际。房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长?带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景
2、的未知数, 精心策划了本月商业地产板块的专题报道,希望为广大网友和业内人士剖析中国商业地产发展模式和现状。 这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。借此了解目前商业综合体在国内的发展,以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。当然众所周知,银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个,希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。 武斌先生也是我们搜狐焦点网的老朋友了,作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身,在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。在北
3、京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。并多次受邀MALLCHINA中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。 为什么各地购物中心发展迅速?地区消费力能否支撑? 只有不断引领生活 才能激发消费增量 武斌先生介绍:“关于你说到中国零售业的增长,我想不仅仅在一线城市,现在二三线城市的消费增幅也是很大的,尤其是经济发达的东部沿海城市。 对于零售业发展思路,我认为,零售商业是要引领消费的,这样才能激发出新的销售增长点,这种增量是从无到有的,而非消费转移。当国际国内知名品牌在一线城市慢慢做到饱和很难激活新的消费时,尤
4、其是在国际竞争的压力下,慢慢削弱或失去了引领时尚、引领消费的作用时,自然会选择进入二三线城市发展。 为什么像大润发、乐购这类国际超市连锁,甚至像ZARA这类快销品牌都开始在往二线、三线城市扩张。核心还是“引领消费”。 目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展,发展的首要因素,是当地区域的消费能力和收入水平相对较高,尤其是浙江、江苏等东部区域。同时,三、四线城市本身商业模式比较传统。很多商业街多数是自发形成的,缺少系统科学的规划。商业形态比较初级,商业杂乱,零散商业居多,大品牌商家、知名品牌不是特别多。介于以上因素,购物中心连锁企业选择进入该区域后,自然成为城市商业的地标,成为当地唯一的
5、汇集生活、休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的一站式家庭型时尚生活广场。前面也说到了,“商业是要引领消费的。”这种强调体验式的、同时具有国际化的、环境优美的公共空间无疑成为当地居民时尚生活的聚集地。这种定位在三四线城市的大型购物中心,它所能引领的、覆盖的是整个城市的消费力。由于区域总量的限制,它不仅具有垄断性,同时会激发出新的消费增量,而非为什么银泰近几年推出这么多商业综合体,选择在宁波北仑、奉化、慈溪等三、四线城市开发的原因是什么? 城市商业综合体 3-5年未来城市商圈 目前城市综合体产品已经遍布国内一线、二线城市。像我们银泰,也在不断摸索和研究商业综合体产品,尤其对于综合体中不同功能配套对整个综
6、合体物业价值的提升和客流人流的提升。就像我们位于北京CBD的银泰中心,写字楼、酒店、公寓、奢侈品购物中心之间形成强有力的互补和支撑。奢侈品荟萃的购物中心在彰显时尚与奢华品牌文化的同时,自然吸引了众多塔尖阶层的青睐,随着高端人士的广泛关注,品牌价值的提升,我们柏悦酒店的客人数量和品质也在不断攀升,与此同时,酒店客人多了,购物的顾客多了,我们写字楼的出租率、租金也在不断拉升。反过来,写字楼租户公司多了,酒店客人多了,也会更有力的支持购物中心的长久经营与发展。 久之,形成非常良性的循环。 在宁波,作为银泰战略发展的区域核心城市,除了银泰百货集团在宁波已成功布局四家店之外,银泰商业综合体产品银泰城,也
7、在宁波各大重点区域迅速展开。目前奉化银泰城、北仑银泰城已进入施工阶段,临海项目也在规划设计中。这些商业项目都分布在宁波未来重点发展的核心区域。宁波商业区已经从传统的天一广场商圈,发展到鄞州万达广场两个商圈。随着未来城市的不断扩容,像北仑、奉化、慈溪这样的新城区必然会发展出更多的商圈。尤其在慈溪、余姚、奉化等地,城市与城市之间的界定越来越模糊。很快宁波下面的几个县级市将连成一片,宁波也继而成为特大型城市,出现多个商圈也是很正常的。 2010年发布的中小城市绿皮书显示,按照市区常住人口50万以下的是小城市,50-100万是中等城市,100-300万为大城市,300-1000万是特大城市,1000万
8、以上是巨大型城市。2011年我国的城市化率是51.3%,居住在100万以上大城市人口占比我国是17%,远落后世界发达国家。今后10-20年是我国城市化快速推进的时期,国家更加希望,城市化的提高应当是以中小城市和小城镇扩容为主,特别是50-100万人口城市将成为快速城市化、城镇化的战场。所以现在的中小城市就是未来的大城市。 现在房地产市场持续低迷,很多开发商转型商业地产,购物中心同质化现象越来越严重,是否会呈现恶性循环的趋势?银泰是否受到其影响? 首先,这种现象是可以理解的。很多开发商确实需要转型,以便不断提升企业竞争力和多种收益渠道。保证现金流的有效补充。但是冒然进入商业地产领域,其风险也是很
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