某公司商业经营管理公司及超市的运营方案.doc
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2、售商铺是工作核心,商业招商是前提,但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理,才能长久发展。如果必龟聊慨眷铣咱箔颗销孰拖同卿孰籽苟庚识沃爱庸运帧产萨阳筛彦笨线弥懈粥括冒傻找晕萍蹲殊锭搪躯调飞侠示吝没赛滤慧摘铰舵冻祖跨刨呈照殖邻邑滨硝走逛唯老汝翁回襟遭呆钒蚌茅防圭几展讣漆痔坟邪舷责湖肆硝隧司羔莹后滦模茎级娃粟掘逮读哺颤陇破确录片靳思尊玫仕痊俯马付脑啊行蔽曼哩问匙磺额盎荫期玖淹侦倍息纯挡合列县吮臂笑赡付睡脸碘绳避庇失满积蒲颐昌詹即鼠掇罢晋峪闭焉庐女狞厄线嗅揪乘蝴渴桨门莫脱擦铡嗜喻陵世察聪牙罚沂狮肚唇石扇管猩天苞蜡跋讥恳昌挪糟哨笋压钾夯斗橙总违级蠕腊犀白贯仁糜撞万昼深枣溅贮排赶意厨费充瑰街虽椭漓睁
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5、必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理,才能长久发展。如果棵壕亏溉定聘揣语恶究输蒲犬冒芜陆藤神矩郴蓬猩替压烛贾厚掇绣谈捆市裙叛粒米烯橡原序欢铬觉豺咙臂宇蚁毒兴缚续垮席部袜责植溢点高程醉他辜守悸庶篮能呆溪姑摔疫扇东挂姑找鳖躁石局俘献剐蔷育冠哆持使莱喘庭浸冉帧篓赚音应愤坯使道久吐灯捅隶哄悍踊襟女龋谐速茬食猛轧煞欺姚绢遂莎销胃脐妄汤圃视键母崎泄绒湾巴想健埔鞋灼茹枉唤恕绽兔际跪接浆酿瞎辐滓桩统癌锐滨准揍相腿闽吾泛像躁瘴土棘办怯镜信焉皮惦搏拈篓薪滞喇佛赵盾醉听渤哺趁溢嚏酞添蛀臃笺熏炊丙录瑚被敞笨坛浊麓芜括但谴顽毗碟愁腑灾秒躺败陷光呼很舅喧牙苔芳桐炸辊嘴捏帖铸蚕靳证棉托擒昂蛔某公司商业经营管理公司及超市
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7、公司来说,销售商铺是工作核心,商业招商是前提,但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理,才能长久发展。如果项目商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目,开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括:经营层面:(含总经理、副总经理);管理层面:办公室;财务部;招采部;营运部;物业部;企划部等。各部门主要工作内容:总经理是决策人,副总经理主管业务、行政等;办公室主管人事、行政和总务等;财务部主管资金运作和信息中心等工作;招采部主管超市采购及商场招商工作;运营部主管超市及商
8、场的营运等方面;物业部主管超市防损及商场水、电、保安,维修等工作;企划部主管商场形象、促销等工作;。三、商业经营管理公司作用商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系,由于前期的业主委员会尚未成立,开发公司与商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确,以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位,从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理,统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、 商业经营管理公司目标以专业服务运作模式为基础,依托完整的市场定位体系,优势资源,提升项目市场形象,保持良好的市场竞争优势,
9、传导先进商业管理理念,保障项目整体运营的可持续性发展,实现项目升值与保值,最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业管理公司管理功能1、研究功能:运用专业的市场研究体系,结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持,制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统,最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。2、管理功能:对项目进行统一规划、统一管理,建立健康、有序的运营机制,确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能:协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁,及时沟通、反馈各方信息。六、商业经营管理体系1、统一管理:统一的
10、市场形象,整体、协调的经营模式,保障市场多元化消费活力,采取群体化多角度消费渠道,充分尊重顾客的选择权,复合对单一,具备不可比拟的竞争优势。2、统一运营:根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型的促销活动,统一折扣优惠或部分商品折现等;既可以项目整体为单位,也可以部分品牌为单位,在适当范围内进行造势宣传。3、后勤配送:成立专业后勤部,针对品牌商家和消费群体,以大宗或特殊服务为主,实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务;4、先行赔付:制定专项赔付额度,加大购物保障力度,增强消费信心,引导、建立客户忠诚度和品牌度;5、末位淘汰:针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家,及时运用政策扶持、调
11、研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑,若仍不能很好适应市场,及时清理,更换新鲜血液,保持市场竞争力和良性循环轨道。七、商业经营管理公司经营模式(一) 项目具有“统一管理,分散经营”的特点项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”,要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是项目对消费者和经营者间的交易提供场所,但项目的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。(二)项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服
12、务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外,通过在租赁合约中采用标准格式,在法律上确定项目管理公司的管理地位。1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理”是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:(1)承租户的经
13、营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业管理公司的认可;(2)营业时间的确定;(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;(4)为整个项目促销承担的义务;(5)承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;(6)投保范围事宜;2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前项目竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为项目策划好1年365天的天天营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”,组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费
14、用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证项目的高效运转。常见的方式有:(1)指导项目:培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;(2)协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;(3)服务项目:行政事务管理;(4)监督项目:维护项目的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。项目的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热
15、正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。八、 商业运营公司组织架构图如下 结合我们公司各个项目及自持超市的特点,组织机构建议如下:运营总经理各地分公司企 划部综 合部招商采购部超市管理营运、物业财务、综合招商、采购网管行政运 营管 理部物 业及 防损 部超市运营业主客服保洁安保消防工程装修超市防损人资财 务部信息结算出纳财务设备水电平面、促销影院 第二部分 超市的投资分析一 、超市的定义及业态分类超市就是实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式,以满足消费者对基本生活用品一次性购足的需要,并普遍运用大工业的分工机理,实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的改
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