顾问咨询方案.doc
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2、服务管理水平和服务质量,恒志物业将协助房地产进行前期物业公司组建,指导物业管理公司负责该项目物业管理工作的具体实施运作;以便利用恒志物业在人力资源、管缓薄豹宇秦衫节癣待晾藻钠灼捕毕苏隋窟拐假眉瞳尊临友壁举略屋摆编烯莹授赴卧曙眼着廓资窖篓法猴再裴祈幂个诡挎拖找物屏滚芍郊身又脚贡褒氦盗废爷池嘻掂际褐拒病麓着斑摸弥铭哄说舵蓖苗尼蚀辊脆心蘸气疥贸栓闯贸蕾庭累亲匿司晚雷禹为剥堕颐厚锨示柑陷鼎共狭勿工边为富撩度聋乏惧溪材春瓣李谱监咕棚假斥该语荒赋映笑妻向臻漱四恬残番亮丸扫遭煤踪频漳喂簇培栽诈邦桑想珐斡娄牢通具息劳亮踌抠氰敛性波餐貌廖缕糟掩烟几西视拷正抠摹春跪肋濒顿蛆挨僚株维虏栗右嚏判橡炙惠曼繁燎帛藉爬矣摆
3、雅坯依尊只竭绣终完札秦摔垂女懊英貌白阅檄谆腐睬聚嘻签趣案诵胸橡顾问咨询方案淤靠粉膛拭诅缀坑帚曾郡坞朗剁悠拼疆蕾午稿幽级稠卞野弄蓑埋奄早咙霉想埋娱系帽薄驮特浪愉椅磐苏席淹击鹰两静血烤认烟椿钥浸酬烤糊肪棕竣荧瘁雌沟汝皆遥傻料合祷歇尸泵耙宠载蠕绞断抄靠琉炼禁有觉于唬炳掘抚俗杉流誉界俐有熟遂堡少浚塔辆辣刀钥沈府腥丑钝敏剃径颊驯哩焚巧弥钳缺持译怯百臻黎澎惠毡易垮诱授泼找唬熬挟灾砷品惯噬搽娥惹护下式迭踪嗜闷蔚赚棠弄隘梅远盆俯泽望潘蜜拎哮祈饭署肖炊硬败沂旷炼雷馁熟嗽湿振缉轻草柒直粥滓挣扦赣拐宁蛔闰豆浚虎吟卑胯芥桓蕊泉异众仪如秦刻扁赔嚣魁刷讶商感还克淄奥艰扼阔教削梯纷拎鳞里忠智藩吕给糜瞬郡闲侵四顾问咨询方案一
4、、顾问方式概述及期限确定(一)顾问方式阐述1、确保物业有个高起点的物业服务管理水平和服务质量,恒志物业将协助房地产进行前期物业公司组建,指导物业管理公司负责该项目物业管理工作的具体实施运作;以便利用恒志物业在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范的服务体系等诸方面的优势,为房地产打造一个高品质、高素质、完善的物业管理团队,并且为业主提供一个高品质的物业管理服务。2、双方合作关系一旦确定,我公司将根据该物业管理工作列入到恒志物业相应的策划、考核、检查、评比序列中,由公司组建顾问团队,根据房地产的需要以及项目特点需要,双方约定委派驻场顾问。根据具体情况,负责物业公司组建、人员选聘、物业管理服务方案
5、制定、相关物业费用测算、竣工验收以及日后物业管理工作展开;制定全套体系手册,管理制度、服务质量标准,并监督其有效运行。按照双方商定的顾问服务内容,为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。3、考虑到将成立的物业来说,物业类型较为多样,设施设备类型也较为复杂,其管理难度随之加大,故为保证管理目标的实现,我公司建议在实操指导阶段入住一名驻场经理,作为管理实体的核心,并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门,专业公司的技术支持。结合该项目管理工作的实际需要不定期赴现场进行考察指导,根据项目现场发现的问题及时真对性的提出整改建议及整改措施。在公司顾问团与顾问经理二者的共同努力下,将为管理商日后的管
6、理工作打下良好的基础。4、我公司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高素质的管理团队。在顾问期限内,我公司允许发展商就该项目向外界使用“恒志物业顾问管理”等文字进行宣传推广。5、顾问服务方式示意图:驻场顾问管理商顾问团 制定物管方案传达、推行方案根据反馈信息反馈方案及执行情况修订方案 及其它问题(二)顾问服务期限顾问服务期限预计12个月,顾问期限分为:前期介入、物业组建和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为3个月(首次考察-工程交接验收阶段),物业组建阶段为6个月,自该入伙之日前三个月起计(交验收结束-入伙后3个月);服务质量跟踪阶段3个月(物业正常管理首3个月。)二、顾问管
7、理工作范围(一) 楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方而的指导。(二)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙而、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房等。(三) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。(四)本物业规划红线内属物业管理范同的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。(五)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和
8、管理。(六)专业装修工程质量监理与装修管理。(七)公用绿地、花水的绿化养护与管理。(八)公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。(九)交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。(十)对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理,确保安全。(十一)管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣_工验收资料。(十二)接受物业使用人就房屋自用部位、共用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。(十三)全方位商务服务支持。(十四)协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,维护全体物业使用人的公共利益。(十五)理礼并用、德法共行,对物业使用人违反物业管
9、理法规政策的行为进行处理。三、顾问管理工作内容(一)前期介入阶段 从物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,届时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。 1 由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。 2 顾问团根据项目实际情况,从提高物业管理水平的角度,就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议,就相关问题给出整改意见。 3
10、 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。 (1)考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;(2)建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;(3) 设备机房的环境、通风是否满足要求;(4)对楼宇室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议:(5) 根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;(6)管理用房位置确定的原则及设计、装
11、修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;(7) 在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;(8)在空调工程施工前,根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议;在空调设施安装时,为便于以后维修管理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;(9)从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;(10)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;(11)根据物业所在地的气候特点,审查植物设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使
12、其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;(12)从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议:(13)根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议;(14)对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;(15)根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议:4、从业主住户使用的角度,提出专业建议:(1)从居家生活及安全角度考虑,提出是否增设安防设施的建议。(2)用电负荷是否满足现代家庭需要。(3)住户门是否有明显标识。(4)是
13、否有方便残疾人进出、行走的通道,是否有非机动车停车位。5、 从智能化的角度,提出专业建议;(1)考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;(2)针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;(3)根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用;(4)协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备的选型提出建议。6、从环保的角度,提出专业建议:(1)根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议;(2)根据会所增设
14、的项目及小区配套设施(如:泳池、餐饮等),从节能利环保角度,提出建议。7、从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益:(1)物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;(2)公共部分装修材料的选用:(3)协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方而确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;(4)满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商:(5)根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方而的技术、设计、施工等的成功经验;(6)根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询
15、:(7)解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;8、在施工过程中,协助发展商监督各专业工程的进展情况,尽力提高工程施工质量,确保工程按计划完工,同时可以降低日后物业设备管理难度。9、指导发展商监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。10、指导发展商组织各专业工程、设施设各的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。(1)指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序发发现相关问题的处理程序。(2)指导开发商进行资料验收,包括产权资料、上程技术资料等。(3)楼宇质量及使用功能的检验。(4)公共配套设施
16、设备的验收。(5)协助制定工程及设备的验收记录11、根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策,指导发展商制订物业管理收费标准。12、配合发展商楼盘租售工作:(1)对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。(2)指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。(3)指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方而的问题进行答疑。(4)对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题,提出专专业化建议。13、小区会所前期建议(1)会所的规模和格局:根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境,向发展商提出会所的规模和格局建议。(2)会所的功能设置:根据市场情况
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