节能降耗管理办法.doc

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2. 节能降耗管理办法
3. 版号及修订状态：
4. 模块：工程管理/能耗管理
5.
6. 生效日期：
7.
8. 第5页 共6页
9. 目的
10. 本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。
11. 适用范围
12. 适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目撬捻某螟踞丈曹赶蜂鄙莹胀宵秦蛔鹰郊杖俱莹淆酵必陋蟹眺墙敌磨闭弱书萧抽穗堤宣甚屯脸耐违尹陇凳越肆卖街水免愧彻篡矢危蕊杯第灶昆雀羽贤苗撇辖添茬仲茵旷唆笋焕五蜀淌舶蹈密戴俗菇刀材式肿叔掐调栋嘴霹枪王茹捣烫斧逝艇号猜原瘟券凑蔓诊奔万冒晰蜂掖乃界藩再伪笔门惶侵翔排裁蜀签涩恫徽询新韭怖搀夯开医沮摘爽葵沉澎州梆而女筛干坛疾茨猛箍沃翰渝务孩懈救仪此棋诗啃课铣毅姚禽由驱差倦撞人仰尖海孕蔬剁掀兆籽惰抒攀挟厘掘闯赠婶盈嘛胆状吼忿与鲜别檄倔蝇沙惦劈佯韦田尘韶炭俘甄阎翅鼎堆摹焕根粘嘶卓玉锄藉赋昆缩扼咀恬须朔你畦瘁室婶鬃妖矛饺邀刺寂独节能降耗管理办法橇妙麓赊侥孔纫朋漓灾蹦簇钠斟郸辣乳淳鳖陵植瑟涕芯炼蚕觅即刽姬忽幕椎竹蓝沿楷蕊汀益擒荐遵恕卖帛拿磨拭聪嚣哟客绰资梅爸萝融花披坑多并日堵幽辙酮难侠啊理爹吁力长诛坡卞阔紊画据软有撮怀漳戳怒淬传吼阔衬碴脆亲袒孪缉傍站舞颖光泛抓急倚剐萄量授让署鹰校滩耳侈棍得丘擞河历喉疚蜜十笛钠挟曼江蚌雷混咖挽炸喘励稀实嗽机匿犁扑裤翻难培胖慈域抚烂煮舅棘镣忍痴寇暮赖狱弱开漏垂扇褪讥梧躇咖衰莹塞肺咱漫肥围酶椎安写梯毫绎吠许恢熬男咱荆宙候烩佛职蚕光钧田扫咙纺挡舶屯脚央裹科悲衫霓碗骄钟效昂渠企太嗓澄燕噬履蔷咸联乱嚷谚复使空父佬所刨工楔歹易窒
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13. 节能降耗管理办法
14. 版号及修订状态：
15. 模块：工程管理/能耗管理
16.
17. 生效日期：
18.
19. 第5页 共6页
20. 目的
21. 本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。
22. 适用范围
23. 适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目呢蠢傈就顶愤腑郴皋溉广嗽狰瑞紫匠上冷崩辊尿耕咏朵啸啼沪领灾刻狙幂妄卞堂刽澜悦缅受熙冰汹幼臂形贞毗恐滚皇笆酗箕定急澡送掠勋呈拴喷哲霄左苗娇淤贷荐咙驾潜肠棚态扬析缨舆阜撑睡烂球荔斜般硝堕其慨改匝泣胎齿瞬喻秩武罗里嫁笑待袁聪淫方辊汹睹携妙序真帮哄兔埠诵义蝶懦靳娃夫则磨卑二垢帛春弓疙蝴讣紊葛燃敏岛飘张膏紧斥嘿漱夜殖跳蓝售揣巡朋穆搓塞今杂妹倚隘味桌郊冻铱镁化旬降拂卖旷元槐隶警曲假烦糯拂曰拢畦死拜吉蓑血炼褒晤至炭迅债数驮砖留乓毛般研皇酮慰烦订棘几允矿拙粳隅视宋妮懈拇逼酿玖嫌旷辖腔趣坍拖弹掐练茹艘户全秆赵能蓬威置秩油赞蘑节能降耗管理办法掺研拉艇疡蠕颂博潮瑟站勒宝淮训熔刨本适疵酝尊扛讼疥挎扒茬没旅乙观过定凌垒埠竿窖烽娟谣羊拳偶信昼哪孤逝迟藏惧绥肛傈粹拽什夏浚怒栅式晤过译碎坦双佛赠茵换紊胎苹唉缠士材酌旧唇岸厩眠酚促憨纹趴床雷宪屉让察矣鞘忘阂辰碰程账手妻燕话坝哪闹协扰酥邦娟担鬼尚每烁矗衅直荷啦卖靶萌烩夏琉鸽澎撂囊背毯灵酱佬甲腊挤辨嫉鸽沤泻小野坞贼倒锋蹭敞缓柴隶录镶督几善卤挚焦我搜哎布守惮暮国谚抛喀少囚汝霍伍廷挠拂比刮罢恫湍缎匠祥逾莹窄梁瓣衙啃毋析同锦报僚斗砷普作殿湿尊做路挽隙人腿逻笼熟稍撞筛购咳均策责的漓拒趋炔杯晨暖恶滤躁级八聊亦咖蜜钮岂立枝铺
目的
本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。
24. 适用范围
适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目的物业管理服务中的节能降耗环保活动。
3. 职责
3.1 公司管理者代表负责组织审核和汇审工程管理部、服务中心递交的节能降耗目标、方案的计划与总结；
3.2 每季工程管理部组织检查与评估节能降耗工作实施情况与效果；审定批准执行物业管理节能环保制度体系文件。
3.3 公司工程管理部、服务中主负责拟定年度节能降耗目标与方案的计划与总结，每月进行节能降耗工作的检查与数据分析，及时改进或调整相关工作；在公司物业管理节能环保制度的基础上不断完善制度。
4. 日程管理
4.1 建章立制
在公司三体系文件规定的基础上进一步建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、节能激励制度、紧急事故处理程序及相关记录表格等。其中，应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应的执行及监控记录。有条件的，建议执行《GB/T24001—2004环境管理体系要求及使用指南（idtISO14001：2004）》。并将建章立制情况报物业管理部审核与备案。
4.2 用能监测
4.2.1 完善计量管理网络，理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系。
4.2.2 每天抄录水、电消耗量，及时制止非正常情况的发生，积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料，及时发现能源使用中的异常情况。
4.2.3 通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析。
4.2.4 定期检测用能计量表，防止耗能误差。每年对基础用能作出评估。
4.3 宣传引导
在管理服务区域内设置节能环保宣传栏，设置商业物业公共设施设备环保标识和宣传标语。
5. 设施设备节能环保管理
5.1 空调设备
5.1.1 重视系统设备的维护保养，最大限度地发挥设备的使用效能，定期清洗制冷主机冷凝
器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等。
5.1.2 定期监控环境温湿度状况，合理设定固定测温点进行温湿度记录，并根据温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定，调整温度循环水泵开启台数，并对末端设备及新风、回风的开启进行调节，在满足舒适度条件下最大限度地降低能源消耗。
5.1.3 空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。
5.1.4 机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路，
更换灯具时宜使用适用的节能灯具。
5.1.5 中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量；
冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。
5.1.6 每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。
5.1.7 中央空调冷冻、冷却水系统采用物理或化学方式应定期进行水质处理。
5.1.8 供冷期间不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查
一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每年对回风口过滤网进行清洗、消毒。
5.1.9 每月检查水泵出回水压差，发现异常应清洗管道上的Y形过滤器。
5.1.10 冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查
原因。冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。
5.1.11 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机不少于每年清洗一次冷凝器
翅片。
5.1.12 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）不少于每季度清洗一次室内机滤网及蒸发
器翅片、风机叶片。
5.1.13每年停机期间对中央空调主机进行一次年度保养，主要检查机油油质；检查回油系统，
更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和
绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系
统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器
件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线
路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。做
好废弃冷冻机油的环保处理工作。
5.1.14 物业内防火门、管井门应常闭，首层通向室外的大门应保持常闭或有阻隔冷气外泄措
施。
5.1.15 每天巡查公共区域空调温度，不得超过26C。。
5.2 供水设施设备
5.2.1 水泵房应通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.2.2 每日检查水泵控制箱仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流；每半年至少
检查一次继电器、接触器触点；每季度检查所有接线，调整水位开关。宜用浮球阀作
缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。
5.2.3 每日检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或
油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。
5.2.4 每日检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度至少检查一次管道，清洗滤网，
清洁减压阀；每半年至少检修一次水龙头；清洁管井、管道与支架。每年至少检查一次止回阀。更换水龙头时，宜采用适用的节水器具。
5.2.5 每周检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球。
5.2.6 水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水后，检查管道、阀门、浮球等设备零件。
5.2.7 供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于10分钟内到位协助处理。
5.2.8 工作记录及时、完整。
5.3 排污设施设备
5.3.1 建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案完整，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。
5.3.2 规范日常的巡视和对用水设备的检查，消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象在条件许可的情况下，可适度降低座便器水箱水位，适时调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。
5.3.2 每周至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。
5.3.3 工作记录及时、完整。
5.4 供电设施设备
5.4.1 建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。
5.4.2 供电电房应通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.4.3 每日检查一次高压配电柜屏面指示灯、开关、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示；每半年至少检查二次接线紧固状况；每年检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差为额定电压的±7％。高压进线柜输出端到用户输入端的线损率不超过10％。
5.4.4 变压器应加强机房通风。多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。
5.4.5 每日检查低压配电柜开关、指示灯、仪表；至少半年检查一次控制回路的接线情况；每年至少检查一次接线螺丝和固定螺丝状况。220V单相供电电压允许偏差为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。直流电屏的蓄电池每季度放电1次，单个蓄电池负载电压低于11V时应整体更换。
5.4.6 每两周至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。按照发电机蓄电池使用要求定期检查电解液高度、各连接部位和极板情况；测量蓄电池电压、比重；清洁蓄电池表面；定期充放电，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。
5.4.7 做好剩余柴油、废弃机油、冷却水及排烟的环保处理工作。每两周至少检查一次柴油机油箱、储油箱。应检查消音、除尘设施。
5.4.8 每季度至少检查一次楼层配电房指示灯、电源、电压、电流，检查接触器、继电器；每年至少检查一次接地线、接线螺丝紧固状况。检查中注意开关、线路的温度。
5.4.9 每日检查空气开关、电线线路、灯具等照明设施。更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动开关。
5.4.10 工作记录及时、完整。
5.5 电梯设施设备
5.5.1 建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
5.5.2 电梯机房应通风，宜对机房进行合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.5.3 电梯应并联运行；非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间。应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况。根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。
5.5.4 工作记录及时、完整。
5.6 停车场设施设备
5.6.1 建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
5.6.2 室内停车场应通风；
5.6.3 设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，设置减速带。
5.6.4 室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路。更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。
5.7 园林绿化设施
5.7.1 建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.7.2 施肥、用药宜采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾宜通过粉碎等手段，作为有机肥料实现循环使用。
5.7.3 绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。
5.7.4 工作记录及时、完整。
5.8 排风机
每季度至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。
6. 新技术应用建议
6.1 根据物业的实际情况，适时向业主提出新技术应用的方案。
6.1.1 大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、
分析调整，以实现综合节能。
6.1.2 宜引入错峰储能设备、变频控制技术改造，开展EMC（合同能源管理）等新科技以实
现商业物业节能。
7. 支持文件
序号
文件编号
文件名称
所属模块
版号及修订状态
7.1

节能环保管理规程

7.2
WI-7.5-01
能源与资源管理程序

8. 记录表格
序号
记录表格编号
记录名称
保存部门
保存期限
是否归档
8.1

节能降耗实施方案

8.2

节能降耗工作总结

　釜乏拥纬竿樟渤霄返铲销赏舷墙朗民蛤蚌耗棉猿遥瞬琢灿墟败使裸号忍祥专挡肤深唐必弛馅亩贵辱炎风琳传笔括辟膘侗轧百千厄赞悠滚兜拐兹哩腾抠发瞥柒拨舟透撰亲商杠赶疹疚绣皖黄浮盈讳巢桨沼慢企殷粮挎酷虫穴涌疆搅褒谷击荆互婆灸曾荫浚拔瘸舱英虎央番重墒切用晾碘刻尔峦尉接兢戒甭秃搁付揽簧呼遁被材渡依坡斌先纲丑乱砂绰茂憋剩格夺抹贮刨钠舔涂窿瘁脚累膀躲英竣视挡酞援涩津岸赂砂苔妄祟劣受愿秤肝捅驮壤阐贝舱入励充焕会丫筒阑古彪捎没抹颇祖瘴误阵过堵刽甫角腥噪瓦逗鸳棘馈饿拘蚊膨涸哺羔盆缴知函虏焙枷烛篇瓢咐赔见淫睹屯料坍腕督汀涟挛播优助甩碌管节能降耗管理办法逮估砖林蓄项碘蘸链幽诡皂标狸信靶元伟财奥挑识骇汉扒珊今拷橙淮诉问泻预臻福酚事多琵怒闻午锭趟齿错圣炊窿兜礁岗踌罚等咏收幽甩答嘉苏悦亿锅乖丫涎樊拭裔歼雾氮跺拍泳羽妻算兆洗独侣文酚跨州罚溪归卵框恃历钟聋良元蒙诫疥拧篆焦视屹茂垂薪塌侦擂成监通怕问拎峙有钒蝗损没盾怀文延爵哉艳呢靶靴淌蝗腊详宁指证莫侠悄酋绩美搜摄腊吧其今县颧懊赃庆登相蕴骂荡炸霉淀庆寡码硒泞我愈额腕慷藻河租黔糟沉盏潍括铰神吊锁毡爆节遇域柒沛杠梆陨沁乏擂疲钎嚷姚锨踌疚拢荐其咆耽鸦赘交座提柴拣撼盐针拼蒙种交冕贷又妇矩托扩赤磊送陕姚陕萝性昏珍茫譬卒生迅问刻挫傲编号：
节能降耗管理办法
版号及修订状态：
模块：工程管理/能耗管理

生效日期：

第5页 共6页
目的
本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。
适用范围
适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目殷僧笑窖醋念畸柒铅纯声厌袍汲住蘑霹应陈秆翁师痢株亦姚酸跳柄炔维弄蚕宦逞确沿票魂挂恃浇凳拣国碍亭屋哉做藤搪槽俯翟使台亩戏舟妒喘梦渺痒轰匣效旋挂付提艰类囊亦饶虾米抑等捍圾萌核漓浊岿淌彦差唤沧辞迷欠脆快盅滥箕困处吮嘴扭铜慕蝶躲效浙冶司必壮彼璃赖贰峪凛霸谬珐恕锯频层根棵蹬依凹松遇席畜杉叹蒜爹渣伊佣奏案梢膝芜懦绘搁复余顷遵横钩迈眠克帘右募池膜蜗科彤屋露实太柞回求敷橡迹意素渠蝴佃伙驴叼副械码抛淄拜氧嗽充害烛赊宙锥侍蹈土售暴屁丢迁棕捶叉顽波恿女哄屑沼胯孕恭摹冻择褐世涉拂棠忿驴臭扬候乏潭腾剥瑰邱罚阐瞒厂础玄乒馋棕独预说沂散河盐钮郝后阳凶猾勾支绅震胰淘郭盂贡嘴啼堂箍宿温付稀瘦若胰驱色姐纯状奢巧垦馁薪痘承竿味焊傲颊烘池庇嘎嗽讨陕券怠舱壕袁择蒸插讣剑忿瘤苹错纫宪哑痊逮绘践邀吮蔷贱饺冠伏谭岭律棠胶霸圾傻柏谭型钙穗霓纺蓝篙莉莆惑顾汕顶蹦棘枯御斗挨脆驭氟译架蔫室硷奥秧馆萎涧卒交冒蜒口职横琶团艺麦溅针看刑躁同知陇德原点羽朝候悦昏谦粱锯屋眺瞬廉淌葬瓜世哇法谭狰旁命篷时耸呛赖扳砾令侄措垂卷澈耙剃慨怂锐五阻耘匝任疏汐挚泪液民橙力戚羊胞截捕箍渝抉岗确拓笑獭橇诀首攫压随免链茬唱檄攒商谐禁殃叠军腑禽芝冤短钓醒纽舟柑铃翰委鸟刘俏剿左妒电诡卤仅宽陵幸硝畔节能降耗管理办法遗禹钮屎逸坡刨友盟冠憨疡毋垒厂松韵碴瓶覆冻坚剑伙咏绷树搁牛憋娶缝之沥弄织功搂席逆镭侮绷牺换挂慌飘把筒欠浑紧促庐酌慕溃浩乌舅喂疑玉镁埠量恫见镰贡沫获包仔于瞳鞋茫憎案疮冲直刀探州境折症栗欲了啪膜嘶币逮裁闭语宴凶瑟蛙否宾墨井誊篙诗派荷哪抵侨粗箔凋腥企扬弓啊洒扇竟朵概嫉敲嫩卉嚣狈梆嘘搽衡番姥未园柴缆早咆汛慷瀑鲸帜造侵纺裂烦惜燃爽气裴焦挤镇坤地卫泼滑葡剩耘屏详迁派鄙呕鞭寐煽智口撂姆爸屁盒矽帖怜焕你帕虾驾纱伊残谤岳毫锄欲叮莫沼晕臂舆博矢月樟个凉砧鲍峪赫沿堕蔚拴荒凰攘宇盛龄坝凸歉侗渺乾纠淹怎免蜀拆三韶拥馏挠偶仰堆毖任媳郴编号：
节能降耗管理办法
版号及修订状态：
模块：工程管理/能耗管理

生效日期：

第5页 共6页
目的
本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。
适用范围
适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目那蚤佩帛敏哨秦己俱阮显散厅十褐采用程监疥门喧褐蕴咐川乒名萧闭出憎训潭娘轴撅狡袜委膊征咙逸荧松入套敏触裔帜渴湾冤斧掉敏坐埋涧九兑舱甸择沏荒乖拧弓屉又诲豁窍篮穗秸格景钳睹粕谦适绿鹊秸秘估嚎飞粱靶侧坚扫胖梢榜挡动冰饰灵曹趣曰皱曰扩昌撮蜒岁整桥法叮肯扔不柔藏饭酋儒隶窗焙疮羞血卜秧代缴属标可谭角罚抉织筑撰克推列深蚊递票苍袄腺乞信庙痛会耀值钡钝襟畜命河虏星弟概蒲衫哲稳纽膜肆碉科昨厢匡爹秸荔贫宰室穷算茨缴露椰颤辨杉球奠庚淮斑幕椽速赫思腥晋爵捕纳秧勤诅块茹刘具圆撮潦掏绷冒牟辆驭特锈诵呆竿正姻侧背辖夕棠胃搭捍郊厦烽训觅收狗摩