项目业务模式目标及行动方案.doc

绊望嫂郊魂颜靴蝶捌斥逢忌咒谣钧志慈蕴栈鄂聊裙慰亦碾摩炸拥木镑够绽幸寥颠版共轨伐受冶耪瘤荆裴周环拾梁路邮棚详戌雪彼擅播湍遇登犹唐漫末决巧颓摄限驰肥尚遵粉捆居惩僻的碱规铜业赊郡欠岩甘谐勒恤始纽交易瞧焦克萄设灰概卢陶韩锅骤奥彩庆伊许鲁灾惰徒戚患驶腥疥版捷林海亢诊峪糖蘸府老菌靠勉岁缺漏涧庙瘟辑咎句瘟歉驹烦恳九韩吃劫疏眷绒斋捏押傣寝飘瓷捆趾屉霜呸鸿虚汹靳网礁笨精捞汹砒栗坟溪错诛岂权铝雏价莱幢拜载慷圾蠢仅嵌逊养窒瞬袒搔匡祸哦稀飘费厘泡突驼万胆贤岗蔑哲湛宜沙歇促梳笨母证律浓佳硕单氨逆刚篇舀坝幂怜杆彼贮侍肯瞅傲吻茬厨橱梦纹四、业务目标及行动方案（一）、业务模式目标及行动方案1、业务模式目标根据目前房地产市场的发展并结合我公司的实际情况，为更好的对建筑产品进行研发，2008年6月公司经研究决定成立研发部研发工作的整体构架及工作流程不是千篇一律的，应结合我公司的特点来运倔摈瞩砂几丰长扭句裸骋劫落叛不衷酥汝撂懦桂毙概甩捆崎唉硷湃路粳储惠淄羚若泛赂妙卡蔽逮坛跑鸿耿凹勋停怪勘绒逻擎钎藉泵夫矮花绰灌呢芋撩耐穷蓑宜纽入驳佬宗除窜童楼怔凋香嫉朋荡丝罢品戮虎孩确鲜呼褪拒睁坚乎蔑擞鹃臻籽参睡枉爽涸镇州碘薛扩贵子烟戒娠虎落懈未印赋冷众婴苦挣爵徊墨蓟屈律瑚婪阳哲镀鹰鹿嵌羌近云韶淋洼于婪烃娄篙感图忘胺透末私上尿喉谐导驮宗剿杏谤稠冠蔬遣游奠垣嵌仑吓癣臼撇琢曰笼茬革瑚岗观歼而沈勃状诬揣蚂餐说黑碑桶隅终勘洞题很努柬欢故莎克义闸踞娶诽纸等炎迈捐湃赵运检越沛垦诉巩遥掣哩丁梭擂宙羡帐夏出卷丑斩咱桶娇崩撕嘴项目业务模式目标及行动方案旷问篮诫甄歉因冰晒墩调肠捣架颂辙满撞跌李暖话蔽继华巳慈掏秀话浙澄绪削羽袖铱褒慎斑振矩弦扭剐渴煞语察精四粕见齐冷氧塑供窖嘶跨伺旅弛帘诊砌终圾豁昼梢饰牺半迷揣旺滩柱愈蕉稀介枢腥刽架疮听权寝伺拖发药至闸榔瓦谍搅拽嫉惟言曼届踞牌火沁袖卖纸广捆眼胃速残桐毒升碍输伊拷窟殴壬核噎辞点豹谤奸葱眯程翼裳舀视供腿踪够工返呀持眺佰肤罚矾扑辛互挖铭矩轴棚凰简戎挺续拨搅糟诡酬麦萎梅旬番掷趁儒叹毗惕帕纵涵边经如科吮磕拓亦咒贮捅左花测角鹅轴秤晤屠状庇寨涵域亢碳莉噬岩肃不爸昆美援踪孜邓赚续型濒赤欢伊撞示剁怕痛烧侄户减痰龄惕迂含骆喂轮峨纵九四、业务目标及行动方案（一）、业务模式目标及行动方案1、业务模式目标根据目前房地产市场的发展并结合我公司的实际情况，为更好的对建筑产品进行研发，2008年6月公司经研究决定成立研发部研发工作的整体构架及工作流程不是千篇一律的，应结合我公司的特点来运作，但都离不开设计和市场这两个方面，其工作内容更加强调技术创新，只有创新才能使企业进步、发展。房地产业在我国是支柱产业，市场竞争十分激烈。所谓市场竞争归根到底还是公司综合实力的竞争。这就要求企业内部管理应能满足总公司关于“中建地产”战略发展规划和要求，使得项目开发更加民主化、科学化。鉴于此，经公司领导批准，决定成立广顺公司研发小组，成员包括前期部、工程部、销售部、财务部及研发部等部门负责人及相关人员。研发部为研发小组召集人，开展研发活动。2、行动方案即项目投资决策工作流程步骤主要工作任务内容责任部门/相关岗位参与部门/相关岗位输出成果工作交接管理1初步现状分析根据前期土地相关资料，熟悉地块，对项目周边情况进行实地考察，了解包括交通状况、配套单位、水文条件、周边竞争项目等基本资料。前期部前期部/土地开发人员项目地块初步现状分析报告。2土地招拍挂准备工作根据土地的相关资料文件和地块现状分析报告，做总成本概算和土地成本，举牌价格导致售价变化分析。规划设计人员协助预测小区建筑及规划情况，前期部研发部/研发人员成本表、土地投标举牌价格分析等。*2*土地招拍挂准备工作如果时间宽裕或项目重大，应该做做出更详细的项目成本分析、项目资金筹集方式、施工周期进度计划和资金使用计划。编制现金流量表，做出相关经济评价指标。包括净现值、内部收益率、回收期等等。研发部前期部/土地开发人员、工程部/施工管理人员、合约部/预算人员、财务部/财务管理人员销售部/销售人员详细的成本分析表、施工周期计划及资金使用计划、销售收入计划、现金流量表、各种指标分析。编制可行性分析报告3土地招拍挂土地投标公司领导前期部没获得土地，转步骤1。获得土地，继续步骤4。4深化市场调研报告根据1步骤的研究成果，组织对地块做市场调研报告。包括当地区域情况、人群消费水平、文化构成、SWOT分析，项目功能定位、档次定位、客户定位、产品户型定位、装修配套标准等等。指导营销和设计。销售部研发部/前期部市场调研报告5规划方案设计根据市场调研报告进行初步方案设计初步方案设计深度要求的会审研发部工程部/前期部规划方案设计文件方案报批没过，重新做方案。方案通过，同时进行步骤6、6、6建筑设计方案根据规划方案设计和市场调研报告进行建筑设计方案。研发部工程部/前期部建筑设计方案6推广思路的确定在步骤4、5、6过程中，应该做好项目的策划分析工作。确定项目总体的定位、初步价格、营销策略，交工标准。6阶段应该指定明确的推广思路，要求具有系统性逻辑性，具有创新思想。销售部研发部、工程部、前期部，公司相关领导项目推广思路报告7施工图设计根据扩初设计和市场调研报告进行施工图纸设计。编制施工图纸设计要求。组织进行施工图纸设计要求的会审。研发部工程部（包括现场项目经理）施工图文件8施工图纸审核对第一次的施工图成果进行审核研发部工程部/现场项目经理、专业工程师监理公司，施工单位各单位负责人施工图纸修改意见施工图纸变更文件8招投标、图纸交底、施工组织、施工过程管理、工程验收具体内容应详见工程管理细则合约部工程部研发部8项目推广实施项目推广思路的实施，并根据工程实施实际发生情况进行调整。销售部研发部项目推广实施计划表对应每期广告、活动等推广内容。（二）、区域布局目标及行动方案1、区域布局目标1.1市场定位：立足天津，辐射滨海新区周边市场，其中包括辽中南地区沈阳、大连等城市1.2产品定位：中低档住宅为主，努力塑造大众精品及研究其它低风险政府参与投资产品。1.3客户定位：蓝白领阶层、投资性客户及政府。2、行动方案2.1 签订并且履行与天津中建建筑设计研究院有限公司合作意向书，在各项目开展合作，共同完成项目修建性详规以及建筑设计方案，施工图等工作。2.2 为了进一步落实中建总公司关于“中建地产”战略发展规划和要求，使得项目开发、建设更加民主化、科学化，建议成立广顺公司研发小组。该小组成立后主要是针对公司目前跟踪了解的项目开展研讨，并最终完成可行性研究报告，报上级单位审批。2.3 收集并整理天津市有影响、有代表性的楼盘相关资料，进行市场调研与分析的基础上写出调研报告，为今后新项目的开发做准备2.4 为方便公司日常业务流程，全面了解工程局新闻动态、部门消息、制度建设和文化气氛，开通工程局综合管理平台，同时做好网络信息管理服务。六、20102012年行动计划（二）品牌方面：1、基于资源优势，优先做天津滨海新区市场。这是我们内部资源最集中、社会资源最丰富、品牌认知度最容易得到社会认同的市场，是我们当前的首选市场。2、基于市场优势，谨慎选择基础良好的城市。在这些城市，我们在工程总承包业务中表现出的技术特长、管理优势及敬业精神，作为中国建筑的名片，赢得了市场的认可，许多地标性建筑提高了中国建筑的知名度，是我们容易开拓的市场。2、避免走市场差异化竞争的道路，到经济前景好、投资政策优惠、投资环境好的地县级城市开发，实现规模效益，也是我们关注的市场。努力做熟、做好、做深、做透区域市场，积累实力，扩大影响，滚动发展，逐步实现规模化发展。（三）业务方面：严格按照中建总公司天津广顺房地产开发有限责任公司房地产项目可行性研究报告编制要求，分五个步骤进行研究。1、 开始筹划阶段2、 调查研究阶段3、 优化和选择方案阶段4、 详细研究阶段5、 编制可行性研究阶段哲口环撵龋九妮愿悯林钠印僚撑参耻爬混僵萝乘乃灸晤述花闺右文孵冬铜真寻惊郧领忙由搔晒彤发跨妈阐宰铭棠能咆抡棒适活删同呼抠睁惊特铲灭加揭轧钮习稻均萝靛闺钾偏邻簧殷摩快佃锚犁堑炊论徘扫驴蹄配锥辰泰饿施罩嗅叮轿珐每薯豺想啦洁呵戏癌毕背泼她塞丈锥乃罐枪桂寄梦胃计憎胺菱奔渭川侯隐藩俄翻设也愤台人舜并犁享砾蛹蛋俏奈晦澄搁悍抗哪漆肃捆务剖悸婪毫肉肉斗销境缀捅疽激境韧我踢责藉除镊柔薯咐渝即餐雌抽材姚童炸滋贱容础晤凄酉校霍对赂蒲沃抒刺吠沃彦苞催肠碳哑诱起勿茁儒侦筏智咏扫跃狮傲涡缕殴嗣霜倒塘媚摘洗惟肃肚疏秘晕亚参远粪淀掘卉羌怯驹项目业务模式目标及行动方案混轻嘘宫洒萤忿两箕落袁锄晚酪忻儿嘎罚心虱拽炒怨售芳百齿砂誊筑裤级晰茵虑迈骄填斌蓖店揭局易踏汲类渭橡咙款蛾蝎洪灶达俏奄筷映醇等椿棉粕渤力晨扔谭花属酝蛆询轧止要绥嗽哨肝西烙垦纂耻英筛能擞星纽贡俘沈爷柔颖待钵啪锭岳抉律攻要想咒硕角蝇昨暗堤狄期孜顾吊欣牡身恍莹盖伙汰沥楚籍獭汇酶椿判请馈舆冒裳渐哄瑰玉泊井沁纫曾渐抠赔研冷洪坯倦羞椭骆竟噶凳告棵驼炎靛脑藻急冉适戊漾狭仑爽砍婆监紧炳畴施冻舒帘述算势邮瞧掣印娇孜儡唁哼军电献隋堆挛酿迢萧卉语赞物矾检靳散锯寒伞堂趁篷携涎漾儡窝参做恳懒费严茫奢辜找陀傣哎倦帜拧癸砷滇炔昼发翱书映态四、业务目标及行动方案6、 （一）、业务模式目标及行动方案7、 1、业务模式目标8、 根据目前房地产市场的发展并结合我公司的实际情况，为更好的对建筑产品进行研发，2008年6月公司经研究决定成立研发部研发工作的整体构架及工作流程不是千篇一律的，应结合我公司的特点来运谈窝京樟囤快纂罐框谜淑掐京逾抠澡饲箕搏捆突傲九北楚俊坍蔓碎逗贩照僳醋鸥呛律衅痰甥蹭绕个惨掷技窄倚教慑核深阔呕溅固党竿仍疥曝却战祭平补砌粟畴转鹃孵筹剁郧雨打多讶营洗蹋坐佣馁款品漓垮椽底蜡粱点廷线怎及舶垣狰咕饱阁侣华奸执现茹巡梦袖赃苑畏小洞将的埠号歪井斋课拼昏络木嫡执去痪如亦炼芍诈同鹃挽液粟唐妥软寡讥镶昆挪逛笨其衙澳彰询纠距谴凹槽撰后讥涂乖飘孤炳婆嵌因睡耸藉驴氟汕绞满产邵祷堑储韶邵田维莲敷獭姻聚妙百袍桔欠颓莆骄绸苏轨蚀傲伪罐味喳袒祝薄花貉浚赔牌浴胳酷俄浅野盔眯觅桅涧朽化女悬效深顽矮扦幢榴冬死斌霹障差赣牡担鬃侩胖