土地一级开发项目实施方案.doc
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7、一、项目现状情况1二、项目规划情况1三、土地一级开发成本1第一章 项目基本情况2一、项目背景2二、项目区位情况2三、土地利用现状分析4四、现状地上物状况5五、项目规划情况6第二章 编制依据8一、法律法规依据8二、项目依据8第三章 项目市场分析10一、XX市房地产市场分析10二、XX市土地市场分析11三、XX区市场分析12第四章 一级开发实施主要内容及开发进度15一、土地一级开发主要内容15二、本项目实施进度安排16第五章 征地实施方案19一、征地情况概述19二、征地补偿方案20三、征地费用构成23四、征地工作进度计划26第六章 拆迁实施方案27一、现状调查27二、拆迁补偿方案28三、拆迁工作进
8、度计划34第七章 市政基础设施建设方案35一、道路工程35二、给水工程37三、排水工程规划39四、电力工程规划40五、电信工程规划41六、燃气工程规划42七、供热工程规划44八、工程管线综合规划44九、实施要求45十、工作进度46十一、市政建设投资46第八章 土地供应方案47一、土地供应模式47二、土地供应计划47三、土地一级开发深度47四、一级开发成本及入市交易底价的确定47五、资金回收计划48第九章 项目投资方案49一、项目一级开发总投资估算49二、土地出让金估算52三、入市交易底价估算52四、土地销售收入估算52五、项目分期测算54六、现金流量和财务指标分析55第十章 项目管理方案57一
9、、建设计划管理57二、项目的进度计划管理57三、项目管理58附 件59摘 要一、项目现状情况本项目位于XX村,总用地面积为101.94公顷,具体四至为:东至规划XX,南至XX路,西至XX路,北至XX路。项目需完成整个XX村的拆迁工作(含同步实施拆迁范围),根据XX村委会提供地上物情况说明,共涉及XX落村居民约1098户,户口薄登记人口约3000人,宅基地总面积约263520平方米。本项目非居民住宅,涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位,非住宅建筑面积约182600平方米。二、项目规划情况依据XX镇中心起步区(暨XX落新村建设)控制性详细规划及项目普测成果,本项目规划用途主要为
10、居住及商业配套,总用地面积为1019400平方米,其中建设用地面积为740400平方米,代征道路用地为159868平方米,代征绿化用地为119100平方米;地上容积率为0.6-2.0;规划总建筑面积为1122300平方米,其中二类住宅为784500平方米,公共服务设施45900平方米,公共设施(商业金融)为260600平方米,配套中小学为31300平方米。三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元,具体如下表所示:土地一级开发总成本测算表序号项目本项目总成本(万元)所占比例1前期费用1522.63 0.32%2征地费用117919.19 24.86%3拆迁费用2068
11、79.73 43.61%4征地拆迁不可预见费24983.93 5.27%5市政基础设施建设费44370.39 9.35%6财务费用21111.09 4.45%小计416786.97 87.86%7土地一级开发投资回报额(8%)33342.96 7.03%8两税一费(5.5%)24257.44 5.11%合计474387.37 100.00%楼面地价(元/平方米)4227 -地面地价(元/平方米)6407 -第一章 项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部,由于地处XX镇中心地带,该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区,随着道路等基础设施建设的启动,呈现出了蓬勃发展的态势。然而,
12、由于整体规划的滞后,这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心,“自管自顾”的发展趋势,缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑,这些公共系统问题的考虑不足,一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。为了推进XX镇小城镇建设,加快启动实施镇中心区建设,XX镇政府决定分期实施镇中心区建设,结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的四至为:东至高压线,西至现状美树假日小区,南至距旧村南侧现状路,北至平海路,规划范围面积为146.87公顷。本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分,项目用地四至为:东至XX落湖滨路,西至望都东路,南至七北路,北至XX路,
13、规划用地面积为101.94公顷。2005年12月,XX人民政府向XX规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区(暨XX落新村建设)规划的函(昌政函200560号),原则同意中心起步区详细规划方案;2007年1月,XX规划委员会函复关于XX镇中心区起步区(暨XX落新村建设)控制性详细规划有关意见的复函(市规函2007116号),提出七点意见,原则同意了控规方案。考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题,急需就地解决农民安置上楼问题;同时,由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧,XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设,完善配套设施,具有积极意义。二、项目区位情况1区域位置XX镇位于XX东南端,毗
14、邻X区、顺义区。距亚运村北4公里,东距XX机场14公里,XX北部15公里,XX南北贯穿全镇6.3公里,XX东接XX机场北线高速,西接XX高速公路,横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里,辖29个生活小区(16个居委会)、19个行政村。地区常住人口23.4万人。1999年10月被XX确定为全国小城镇建设试点镇。XX落村位于XX镇的中部地区。项目位置XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷,项目位置如下图所示:2项目自然特征(1)地形地貌项目所属地区主要为平原地貌,地势起伏较小,土质大部分属于轻壤,适宜进行建设开发。(2)气候气象本地区属温带大陆性半湿
15、润季风气候,四季分明,春季干旱多风,夏季炎热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9,最低气温零下19.1;七月平均气温25.7,最高气温达40.5。多年平均全年日照时数为2800小时,年日照百分率62%。平均降雨量约625毫米,为华北地区降水量较均衡的地区之一,全年降水的75%集中在夏季。多年年平均无霜期为195天,初霜期在10月下旬,终霜期在4月上旬。(3)河流水系XX镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富,水质优良。15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过,占XX镇面积近20平方公里。(4)地质本项目宗地已经聘请XX勘察设计研究院有限公司进行
16、地质灾害危险性评估,根据地灾评估报告备案表,本地块评估级别为二级,适合进行房地产开发建设。3项目区位特征XX镇中心起步区,位于XX镇镇域中心,紧邻规划海落湖湿地公园。用地北靠政府路,南邻天通苑,西靠国道XX路,东临XX高速,区位优势明显。现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路,均在地块用地范围内,交通可达性强。同时,地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接,景观资源得天独厚。XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点,也是体现XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X汤快速路东侧,定泗公路南侧,具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻XX路。东、北两侧均有通往六
17、环路的通道,西侧可直达XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系,七星路南北贯穿项目用地,从而使该区域形成了较为完善的路网系统。三、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目用地范围面积约为101.94公顷(合1529.10亩),全部为XX镇XX落村集体土地。2、规划用地现状性质根据XX镇中心起步区(暨XX落新村建设)控制性详细规划、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算,项目用地范围土地利用现状情况如下表所示,具体数据以项目完成钉桩工作后,国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表1-1:项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积(万)比例()1耕地35.44 34.77 2果园2.
18、56 2.51 3苗圃2.65 2.60 4农村居民点23.12 22.68 5独立工矿15.26 14.97 6交通用地5.72 5.61 7坑塘水面12.21 11.97 8沟渠4.98 4.89 合计101.94 100.00 四、现状地上物状况本项目总用地面积101.94公顷,根据XX落村委会提供地上物情况说明,共涉及XX落村居民约1098户,户口薄登记人口约3000人,经过现场查勘,并依据村委会提供的数据,获知平均每户宅基地面积约240平方米,故宅基地总面积约263520平方米。根据现场调查,房屋的成新率大多为8、9成新,建筑容积率约为1.0。根据村委会提供的数据,本项目非居民住宅涉
19、及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位,非住宅建筑面积约182600平方米。项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下:1农作物合计590亩。其中:玉米210亩;苜蓿120亩;黄豆150亩;小麦110亩;2树木。道路两侧及项目范围内树木:槐树约800棵,杨树约5000棵,柳树约3000棵;3机井22眼;4坟冢73座;5电线杆50根;6配电室3座;7鱼塘433.95亩;8承包果园:苹果园110亩,梨园115亩,苗圃286亩;9现状乡村道路14300米。图12:项目用地现状遥感图五、项目规划情况依据XX镇中心起步区(暨XX落新村建设)控制性详细规划及项目普测成果,本项目建设用地主要为二
20、类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地,规划设计指标如下:(1)总用地面积:1019400平方米;其中:建设用地面积:740400平方米代征地面积:278968平方米其中:代征道路用地:159868平方米代征绿化用地:119100平方米(2)地上容积率:0.6-2.0;(3)总建筑面积:1122300平方米其中:二类住宅:784500平方米公共服务设施:45900平方米公共设施(商业金融):260600平方米(根据征地意向协议,其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁)配套中小学:31300平方米规划情况如下图所示:表12:项目建设用地地块控制指标一览表地块编号用地性质用地面积(公顷)
21、建筑面积(万)容积率建筑密度()建筑限高(m)绿地率()备注11R53.221.930.60301240中学12S30.43停车场14R214.236.351.5030184016R214.086.121.5030184018R221.642.461.5035123022R221.422.131.5035123024R212.323.481.5030184026R219.6514.481.5030184028C21.402.802.0040303032R214.216.321.5030184034C23.637.262.0040303035R52.001.200.60301240小学37R21
22、10.0715.111.5030184038C23.937.862.0040153042R211.462.191.5030184044R2110.6515.981.5030184046C22.094.182.0040153048R215.638.451.5030184049C21.983.962.00401530合计74.04112.261.52第二章 编制依据一、法律法规依据1中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第8号);2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号);3XX土地储备和一级开发暂行办法(X国土市2005540号);4XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法;5XX建设征
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