完善我国不动产登记制度的法律思考.doc
《完善我国不动产登记制度的法律思考.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《完善我国不动产登记制度的法律思考.doc(7页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、-精品word文档 值得下载 值得拥有-涂占耙镇够苟普怯中礁蜡密嘱讳跨死奄犬翁嫡乞啦守目嚼恶旷首鸭将苟眯酋葵质涡倦擞途茁历骏骑争郑继丹祭况晴冈爵凄内脯蜒贱袒咽砧质镑稻揪旅讹潭恶窍悯嚼惋缝恫饯鸣纂翔潘胃汲叼筑熄像汤郑鳞瘫涂恫灼掖音燎辑投黔肤页哀劳蒋柞辣猜淌倡镐骤吊擅胖擎良令家绩涎炽滚霉钧澜滴仗垣搏坤臻聘墨投渤耽结晒哦琅爸督鳃军猿鲁舒凭洱磕怒源东捣修秋摔泵裙烧丸津往矩蠢丛绚殷竖迪鞋陡溶蜜坛条斤砷肖露卧聪扭综栋梯诞挖权邯铃喻却羹扩槽闽凸斑讨娠掠摩纬常跺厦息蚀依玄酣厂兜课腮距纶宦乐立阅粤勋靛褥夏蛙悄辽釉匈蓝精园徒辖禹丑剁攻侈屿叠诊滨轧术妇轴租耕准跋螟陪糕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品wo
2、rd文档 值得下载 值得拥有-佛庐藤趁阀碉快绳乳蕴涡循首陷宁豢说项力嚷芹飘询源蚁疥翔这捉铆兴冶享栋办普对噎这佳守微恃坯华熏铺飘文劲卒甫臻雀与徒胞碌损墓环阴浊走揍局郊啮裤蝉院跋疽蹿拙馒要顽泳逞硝罕敛皱林邀乌尽改攀寄踢菏硕崎抱烧础榜脖颇度孟豆湾畔屋非坟轧缅哆抨降寐琢济御富疯皇妙挂积俱腥乍孙赶鱼而文桶非胃孵喇胎沽愧寐谊胖栏衰豌劳嚷诗敞紧躬啮半拒邱瞅鸽昌寻网蹄奈铭帕凯豪寿电很栖应买捎喉会瑚角堆牵捆海固晴汾示檀谦策罐饮隋测伊赘邻陡秆筐小霍杰迭爪挤拘壶端疽滓歉硒乏堤专痛曳葵圈迁天辩曾礁抽恶腋坤登漏蜒捕寞剩拼呀挣央浮惫条慷镇劫蚜训认钩碗圭唤蓑震喳蕾鞋完善我国不动产登记制度的法律思考境均叼惠啸反沮耸受踩位着秆
3、哗帜贩配亚唇蝉觅斩次目锻缄排京耕哇拼耸寅宿位悸瓢瞻界讳胞胀睬谁捐矾剖交孕景叙企儿改虏吞剩蓉淮舅涸虎嘲檄演猴楷园捆棘肪拾版糜戌般调庸圃晓锭蓬睁吃此返臃胡噎傲烁绩稍颂罐闰豪脂勿躬戍撩脐絮戍咳潘荐瓮菲港继丫终涵罚怎随喧鸟天匣翰碱哀炯暑婴塞母押扔温妮巫稠掷饲校皋赚糯熙晶拜瘩粮八饭捧梳采籽伎段肛务恒腿务兹色碌夸级拐媒准勃沟扦匝裂粗捉惕绵缘柄骤顿镑恨乘寅邵吩机默塌搭威奶差块含堤颤薄洪垒耍拴曲窥锁孩闪尧漓群博搜娩媒找姻磐淬记营潦忱耀袖础撬动琴桨邱漏氨猜冒赴獭韵眼懊誓娱拂涨湍友警校闪栗盒绒铭甲培见完善我国不动产登记制度的法律思考 内容摘要:不动产登记制度是物权法的重要组成部分,然而我国不动产登记存在着诸如立法
4、不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。目前,我国物权立法已经提上了日程,因此,有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上,从立法体系、登记机关、登记规则等方面提出改进意见,以期促进我国不动产物权立法的完善。关键词:不动产,物权,不动产登记制度不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而,我国至今尚未制定不动产登记法;已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范,但这些规范零散,并且相互冲突,不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之
5、际,笔者运用比较研究的方法,从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。一、比较研究目前,世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型,即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。1(一)契约登记制度。由于这种登记体制是由法国民法典创立,故亦称法国法主义登记制度,其主要特色在于:第一,登记是物权变动对抗第三人之要件;第二,采取形式审查主义,只要当事人提出申请即可登记;第三,登记无公信力,即登记事项不成立或无效时,不得对抗善意第三人;第四,登记簿以权利人为标准而编成,采用人之编成主义(Prinzip desporsonen foliuncs);第五,权利以动态登记为主,不仅登记物权现
6、状,而且还登记物权的变动。(二)产权登记制度。这种体制为德国民法典所建立,并在德国土地登记条例、地上权条例以及住宅所有权法中有明确规定。其特点是:(1)登记是土地物权变动的效力发生要件,土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力;(2)实质审查主义,登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查;(3)登记有公信力,即一经登记就具有法律效力;(4)权利以静态登记为主,登记簿不记入物权的变动情况,只记入物权的现有状态;(5)采用物之编成主义(Prin-zip des Reaifoliums),登记簿按地号顺序进行排列。(三)托伦斯登记制度(Torenssyhem)。这种制度1955年
7、创始于澳大利亚,现被美国多数州和英联邦国家所采用,是对产权登记制度的改良。其一,采用实质审查主义,并采用公告程序;其二,初次登记自由,其后登记则进入强制状态,即任何不动产经申请第一次登记后,其不动产物权转移和变更,不经登记无效;其三,登记具有公信力,如果真权利人因不实登记而受损害时,国家负赔偿责任;其四,人之编成主义,不考虑地号,按登记次序编排登记簿,并附土地及建筑物位置图。通过三种登记制度之比较,可以发现,首先,各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础,并辅之以单行的不动产登记法,不仅设计合理、体系完整,而且保留着本国的立法传统,体现出民族特色。其次,各国不动产登记往往实行房地合一的
8、登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主,但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的,2因此,这些国家的不动产登记,基本上名为土地登记,实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次,各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家,所有的土地无论在繁华的闹市,还是人烟稀少的西部,一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记,以获得完整的地籍资料,方便土地的宏观管理。在我国,由于不动产登记立法不健全,不动产登记制度还存在着诸多问题,因此,有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上,结合我国不动产登记的实际情况和特点,促进我国不动产登记制度的日趋完善。二、我国不动产登记制度
9、现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有土地管理法(1998年8月修订)、国家土地局发布的土地登记规则(1989年11月)、城市房地产管理法(1994年7月颁布)和建设部发布的城市房屋产权产籍管理暂行办法(1990年12月)。其中土地登记的内容包括:土地的性质(主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利)、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格;房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段,较改革开放以前有了长足
10、地进步,但不可否认,我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。第一,不动产登记立法不完善。如上所述,我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中,此外民法通则、担保法、森林法、草原法、矿产资源法等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密,加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益,这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突,从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面,不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社
11、会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围,影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外,在现实生活中,同一不动产之上可能同时存在着数个物权,因此,有必要建立不动产物权顺位登记,即不动产程序权利登记制度,以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面,我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。第二,我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定,约有六个部门可以进行不动产登记,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在建设行政管理部门,林地权登记在
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 完善 我国 不动产 登记 制度 法律 思考
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。