高新项目市场研究报告样本.doc

高新项目市场研究汇报

市场调研内容：

序号
工作内容
序号
工作内容
• 1
高新区社会经济环境调研
• 5
高新区酒店调研
• 2
高新区总体计划调研
• 6
高新区关键酒店调研
• 3
高新区商业调研
• 7
高新区酒店配套调研
• 4
高新区关键商圈调查
• 8

汇报目录
第一部分：城市发展环境
A1 高新区社会经济发展情况
A2 高新区发展计划+瑶湖片区发展计划
A3 南昌市城市计划对高新区发展影响

第二部分：现有商业零售业调查分析
B1高新区零售商业分布
B2高新区零售商业租金及经营面积情况
B3高新区现相关键商业调查
B4现有商业总结

第三部分：商业地产调查
C1商业地产供给量分析
C2商业地产发展趋势研判

第四部分：酒店调查
D1酒店市场分布情况
D2高新区关键酒店调查
D3关键高级酒店研究
D4高新区快捷酒店研究
D5高新区计划建设中酒店介绍
D6酒店调查小结

第一部分：城市发展环境
一、高新区概括
1、总体发展方向：
坚持“产业基地和科技新城”同建发展理念，大力推进新型工业化和新型城镇化，把高新区建设成为现代化、国际化、生态化科技新城区，避免传统工业园区单一发展模式。

1.1高新区组成结构
以艾溪湖为中心高科技产业区和以瑶湖为中心瑶湖科技城建设框架，形成双核发展优势

1.2高新区概况
u 发展方向：既是园区，又是城区；现有产业，又有城市；
u 区域规模：辖区面积231平方公里，已开发面积32平方公里
u 区域交通： 地铁一号线、地铁三号线将直达高新瑶湖区域；距南昌火车站5公里，距赣江新水运港口20公里，距昌北国际机场25公里。市区5路、7路、11路、13路、28路、209路、216路、231路公交汽车直达区内，并贯通市区全部主干道，全市最大公交车总站也座落在区内。
u 瑶湖组团:日前，市里确定了将瑶湖区域打造成航空、LED及相关高科技产业、人口达80—100万综合产业新城计划思绪，并以此作为“山江湖”综合开发战略——外围“五大组团”之一
u 发展规模：全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、美国科勒、美国耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际著名跨国企业和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批中国著名企业在我区全部有投资并取得良好回报

2、高新区经济分析
1991—高新区工业销售收入突破100亿元用了时间，到突破200亿元用了2年时间，到突破300亿元只用了1年时间。现在，高新区工业销售收入保持年均100亿元增加态势。
l ，全区实现技工贸总收入618亿元，同比增加11%；主营业务收入537.79亿元，同比增加10.3％；利税总额77.9亿元，同比增加8.7％；地域生产总值完成182.9亿元，增加15.7%；规模以上工业增加值完成136 亿元，同比增加23.5%；固定资产投资完成156.66亿元，同比增加48.6％；财政总收入16.8亿元，同口径增加18.6%。

3、高新区产业和经济
南昌市最具科技实力和发展潜力新区，

* 高新开发区拥有技术企业212家，占江西总数70％，拥有 “中国名牌”产品3个、“江西名牌”产品20个（占全省三分之一）、国家免检产品5个、中国驰名商标4个（占全省四分之一）、江西省著名商标15个。上市企业30家 ，超出全省三分之一。
* 该园区内企业拥有自主知识产权专利产品1000多项，发明专利326项，国家级高新技术项目400多项，荣获国家和省市科技进步奖项目150多项。拥有研发机构60多个、各类技术中心36家、关键试验室15家、博士后工作站8个

高新区产业格局、经济实力和科研机构，为项目提供了坚实高端用户基础

4、五大产业支柱
* 南昌高新区制订了有色金属产业集群三年计划，关键围绕江铜、江钨两大有色金属龙头企业，延伸产业链，努力争取到，高新区有色金属深加工业累计完成固定资产投资70亿元，实现销售收入200亿元，利税10亿元，成为全国著名有色金属深加工产业基地。
有色金属产业集群
* 光伏产业是高新区产业集群后起之秀。以赛维为首光伏企业正在高新区打造世界级光伏产业园基地。估计五年内光伏产业园项目全部达产后，年产值将到1000亿元，税收超100亿元。
光伏产业
* 南昌高新区被国家商务部、信息产业部和科技部联合认定为“中国服务外包示范区”。现在微软、用友软件、台湾英华达、捷众药业等企业已入驻。全区软件和服务企业总数达280家，约占全市总数90%，全省85%。
服务外包产业
LED产业园

* LED产业是高新区特色产业和优势产业 ，高新区计划了800亩用地，正在打造以晶能光电等企业为龙头LED特色产业园，培养了联创光电、晶能光电、欣磊光电等一批中国LED龙头企业及30多家配套企业，园区将和金沙江投资合作共同把LED打造成为千亿产业。
南昌航空工业城
* 南昌高新区正在担心计划建设南昌航空工业城，占地约20平方公里是南昌高新区又一重大项目。项目总投资估计200亿元以上，分三期工程建设完成。全部完工后，将为南昌高新区再增加一个产值千亿产业。

5、人口

现在高新技术开发区总人口为62万人，其中开发区内企业从业人员总数为12万人，其中高级管理人员和中级以上技工为26000人余。高师生20万人，其中教职员5000余人；当地常住居民30万。

二、高新区发展计划+瑶湖片区发展计划
1、计划发展布局
※ 以艾溪湖为中心高科技产业区发展计划：
发展方向：产业集群建设要创一流，形成一批在中国外有影响力特色产业集群
高科技产业区计划工作关键：
l 产业发展由传统高新技术向战略性新兴产业转型，以太阳能光伏、半导体照明、服务外包等环境友好型低碳产业作为关键战略性新兴产业关键打造，全力建设低碳经济先行示范区，实现产业集群化发展；
l 开发理念由“产业孤岛”向现代科技城市新区转型

※ 以瑶湖为中心瑶湖科技城区发展计划：
发展方向：依据计划，“瑶湖组团”将打造成关键以航空制造业、LED产业为基础，带动其相关产业协调发展，并融合产品制造和科技研发、商务办公和生活配套功效于一体生态科技城。
瑶湖区计划工作关键：
l 一是要深入加强计划编制。调整和修编环艾溪湖区域计划，大幅增加商业、商住、金融、办公等功效性项目用地；编制南昌航空城、LED产业园和台商工业园控制性具体计划。
l 二是要加紧基础设施建设。加紧推进瑶湖大桥拓宽改造和艾溪湖大桥建设；配合市轨道企业做好地铁一号线建设相关工作。
l 三是要快速推进功效性项目建设。加紧推进瑶湖组团中央商务区、国际小区、总部基地、紫阳大道现代商业街区建设，配合省相关部门推进奥体中心、水上运动中心等重大功效性项目建设。
l 四是要加紧“森林城镇、花园高新”建设。
2、计划总体要求和目标
总体发展要求:
² 高新区关键经济指标增幅要创一流，各项指标增幅均高于全市平均水平；
² 瑶湖生态科技城计划建设要创一流，成为中国独具特色科技城；
² 产业集群建设要创一流，形成一批在中国外有影响力特色产业集群；
² 生态建设要创一流，建设生态高新、森林园区；
² 总体发展目标：
把高新区打造成为现代化、国际化、生态化科技新城区。
3、建设计划思绪
l 高起点计划，描绘出科技城美好蓝图。高新区将利用世界眼光谋篇布局，使配套设施更适宜产业发展，功效运转更适宜创业居住，城市建设更彰显绿色环境保护，着力将其建设成中国一流科技创新城。
l 在具体操作中，该区将学习借鉴杭州西湖、苏州金鸡湖、东莞松山湖等科技新城优异计划理念，从空间形态入手，对瑶湖生态科技城进行整体形象设计，关键建设好交通路网、绿地系统、重大功效性项目及标志性工程。
l 学习借鉴中国外著名商业街区理念，着力把紫阳大道打造成中国一流现代特色商业街区；在昌东大道两侧着力建设总部基地、国际小区、中央商务区等，关键吸引跨国企业和中国大企业集团（包含金融、保险）来高新区设置大区域性总部和研发、营销、运行等职能型总部，形成一条总部经济带；以艾溪湖北端拟建国际会议中心为轴心，计划建设一条区域中轴线，将周围重大功效性项目和高层建筑进行围合，融人脉、文脉和水脉为一体，全力打造南昌城东板块经典作品。
三、南昌市城市计划对高新区发展影响
1、南昌市整体计划
交通网络计划
交通网络计划
高新区

1、南昌城市总体计划
“大南昌”城市计划控制区为：“一核五片区域和桑海开发区、英雄开发区范围”。
    “一核”为：由昌南、昌北两部分组成，包含中心片区、城东片区、城南片区、朝阳片区、牛行片区、红角洲片区、长堎片区、经济技术开发区八个片区。
    “五片”为：围绕关键区外围五个城市组团，即莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团、罗家组团。其中望城组团、乐化组团和长堎片区全部是江西省新建县行政管理范围。

2、交通路网计划
新“大南昌”城市计划中已突出城市中心发展轨道交通构想，同时把现有高速公路进行外拓，围绕现有各关键城市干道、跨江大桥形成三环式交通布局：
南昌一环是快速线：南昌大桥--洪城路--解放西路--洪全部中大道、北大道--洪全部大桥--扬子洲--英雄大桥--凤凰洲--玉屏东大道--长棱解放路--红谷滩--南昌大桥
南昌二环线：生米大桥--昌南大道--昌东大道--昌北大道（蒋巷镇-扬子洲-西河-乐化镇）--昌西大道--生米大桥
南昌三环线：高速公路

3、南昌现有交通计划
航空：现代化昌北国际机场开通了直飞北京、上海、深圳、广州、香港等42条航线。南昌至香港、上海、广州、深圳、长沙飞行距离均仅为1小时航程。
铁路：京九、浙赣、皖赣、向乐四条铁路交汇于南昌，拥有98条股道全国第二大货运编组站在南昌市向塘镇。南昌是京九铁路大动脉上唯一省会城市。
公路：昌九高速、昌樟高速、昌沪高速、赣粤高速和105、316、320等国道形成辐射周围省份中心城市6小时经济圈，到上海、广州、深圳、武汉、南京、合肥仅需6-8小时；
水运：南昌在中国第一大淡水湖鄱阳湖之滨，直通长江。水运最大内河装载能力为1000吨，远洋装载能力为5000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，直达世界各地。

4、南昌整体计划对高新区意义：

从“大南昌”城市总体计划中可知，高新区瑶湖组团已成为南昌已成为五大组团之一。高新区列入“大南昌”新兴版图，必将结束郊区历史，从而使高新区城市地位提升，高新区高科技产业园区和科技城计划给高新区带来难得历史性发展机遇，已经掀起高新区新一轮城市建设和经济发展浪潮。

南昌高新区距南昌火车站3公里，距赣江水运港口10公里，距昌北国际机场25公里。南昌市公共交通总企业已在高新区内建成全市最大公交车总站，市区5路、13路、231路、209路、602路公共汽车直达区内，并贯通市区全部主干道，其中5路、231、602路公共汽车从高新区始发，直达火车站,209路从高新区始发，直达红谷滩新区行政中心。南昌整体计划发展促动了高新区快速发展。
小结：
在“大南昌”城市版图中，本项目处于高新区关键区域范围内，而高新区和南昌融合，将有效推进高新区经济发展，使城市化率快速提升，城市人口规模将深入增加，使本项目标发展前景更为宽广。
第二部分：现有商业零售业调查分析

2.1、高新区零售商业分布
高新区现在无大型集中商业，关键满足生活配套为主，以艾溪湖为中心高新科技产业区基础无商业，产业片区关键以万科四季花城、世纪风情、南天学校周围商业为代表，以瑶湖为中心科技城片区关键以现代商业学院、师大等高校周围商业为代表；
紫阳大道商业走廊
火炬大道片区
小区商业走廊

高新区主力商业范围概况
街道(路)名
关键商家业态
面积期间
经营情况
租金范围
火炬大街
餐饮、便利店
20-60㎡
良
25—40元/㎡
高新大道
餐饮、生活配套
30-60㎡
通常
50--65元/㎡
京东大道
生活配套
20-100㎡
差
12--30元/㎡
火炬二路
餐饮为主
30-500不等
良好
20—50元/㎡
万科四季花园
小区配套
30—600不等
良好
外街：40--50元/㎡；内街：20--40元/㎡
世纪风情
餐饮、生活配套
30-6000
良
一楼：35元/㎡；二楼：25元/㎡；
南天学院
零售、餐饮、宾馆等
20-3000不等
良好
30--50元/㎡
紫阳大道
零售、生活配套

良
40-55元/㎡
小结：
l 高新片区商业整体档次偏低，经营形象较差，满足部分生活配套，中高级次消费流向市区；
l 商业气氛不成熟。整体租金偏低；
2.2高新区零售商业租金及经营面积情况
一、 关键商业调查----火炬二路
商业形态分布：

经营情况： 面积区间：

经典商家租金举例：
1. 好运煨汤店：20元/m2
2. 双胞胎酒楼：25元/m2
3. 盖浇饭：18元/m2

火炬二路商业基础调查：
店铺名称
面积（m2）
业态
经营情况
店铺名称
面积（m2）
业态
经营情况
老三自行车
30
M
中
百信手机数码
20
L
差
新陆园饭庄
50
A
好
煲煲美食城
60
A
好
吃了就好
40
A
好
大食头
50
A
好
千baidu饭店
60
A
中
周末街头
15
B
中
东方汤店
20
A
中
苔丽丝十字绣
20
M
差
美兴平价超市
50
G
中
艾得隆批发部
100
G
中
老吴五金建材店
50
C
差
好运煨汤店
100
A
中
弟兄烧菜馆
50
A
中
品位源家乡菜
180
A
中
海味馄饨
15
A
中
协创广告
20
J
中
红福楼菜馆
60
A
中
老三批发平价超市
200
G
中
原汤盖码
15
L
差
升越电脑科技
20
L
中
百信手机数码
20
L
差
友友休闲衣饰
20
B
中
阳光鞋业
20
B
差
中国联通
20
L
中
凡娜斯
20
H
中
湖南特色牛肉面
20
A
中
高新药店
40
I
中
高新定做皮鞋
20
B
差
兰州牛肉面
20
A
中
大台北专卖
20
A
中
艾湖村卫生所
40
I
中
煌上煌
30
A
中
金冠马得利
20
A
中
惠中惠布艺
20
B
中
纤手
20
H
中
纬泰购物批发部
20
G
中
蛋炒饭
50
A
中
湖南牛肉面
40
A
中
欢乐谷KTV
200
E
差
摩托车修理店
20
M
中
妃妍化妆行
20
H
差
我吧台
20
A
中
原味厨房烧菜馆
80
A
好
中国福利彩票
15
M
中
好人缘炒货店
70
G
中
伟星管业五金店
50
C
中
中国移动通信
20
L
中
便士便平价超市
80
G
中
晶美摄影
20
M
中
绝味鸭脖
25
A
中
二兄网络
200
M
好
避风塘
20
A
中
山东炒货
20
G
中
老程五金店
40
C
中
中国移动手机卖场
50
L
差
核动力网络
80
M
中
盖浇饭
77
A
差
飞宇超市
150
G
中
好多多网络会所
60
M
中
精剪
20
H
中
天姿
20
H
中
仁康大药店
40
I
中
民间煨汤
20
A
中
双胞胎酒楼
80
A
中
金冠蛋糕
20
A
中
沙宣
20
H
中

三．火炬三路
商业形态分布：
经营情况：

租金区间：临街40元/m2—50元/m2 ;内街25元/m2—40元/m2

火炬三路商业基础调查：
店铺名称
面积（m2）
业态
经营情况
店铺名称
面积（m2）
业态
经营情况
好邻居超市
150
G
中
樱花超市
20
G
中
群星发艺
60
H
差
幸福宝贝
20
M
差
香港易佰家不动产
20
F
差
万科沙石供给
30
C
差
万科小区诊所
60
I
差
欧峰隐形纱窗
30
C
差
晨晨学园
15
G
差
成林隐形纱窗
30
C
差
超旺烟酒
20
D
差
松柏身
150
G
中
南翔食品
20
G
中
万科北区快餐店
25
A
差
中环地产
25
F
差
纳川置业
25
F
差
满堂红地产
25
F
差

2.3瑶湖组团现相关键商业调查
区域商业现实状况-现代学院

商业现实状况——规模小，经营较差
总商业面积5438㎡，最低租金为12元/月·㎡，最高为75元/月·㎡ ，平均租金水平为30元/月·㎡ 。关键以餐饮为主，其次是简单娱乐，包含台球室、网吧及KTV。80%店面在经营，经营很好是冷饮店及娱乐场所，服装饰品店经营情况较差。
区域商业现实状况-南昌工程学院

商业现实状况——餐饮旅馆经营良好，其它通常
总商业面积6580㎡，关键是昌东镇建简易一层临时店铺及部分农民房，平均租金水平为50元/月·㎡ 。关键以餐饮、娱乐及服装为主，70%店面在经营，经营很好是餐饮、旅馆，服装饰品店，餐馆档次参差不齐，中等带有包厢能够满足小型聚会比较受欢迎，旅馆规模小、档次低，20-40元/晚，周末生意很跑火。

区域商业现实状况-江西师范大学

商业现实状况——经营情况良好，满足需求
总商业面积7890㎡，最低租金为50元/月·㎡，最高为100元/月·㎡ ，平均租金水平为70元/月·㎡ ；餐饮类租金水平为150-300元/月·㎡，全部店面每十二个月均交10个月租金，通常经营期只有9个月。关键为生活用具类、学习用具类、餐饮类，其中餐饮所占百分比为54%。店铺大部分集中分布在学生公寓楼底层及学生食堂内。店面经营情况良好，能满足师大学生日常需求。
区域商业现实状况-外贸学院

商业现实状况——体量大，经营良好
总商业面积8990㎡，平均租金水平为70元/月·㎡ 。关键以餐饮、娱乐及服装为主，百分比为66%,其中餐饮占了44%。98%店面在经营，经营很好是餐饮、超市、剪发美容、服装饰品店，超市以文具品日常生活用具为主，特色小吃店、剪发美容店很受大学生欢迎。

区域商业现实状况-翰园小区

商业现实状况——在营店铺少，经营情况良好
翰园小区为江西师大房地产开发开发，大部分业主为师大老师。关键商业为临街店面、7-10＃楼一楼店面及21-23栋店面，总商业面积25641.9㎡，现在在经营仅有紫阳大道边上临街店面，店面面积有80-120㎡不等，平均租金水平为25元/月·㎡ 。关键为餐饮、网吧、KTV及旅馆，经营很好是餐饮，餐馆档次偏低，但价格较师大及蓝天校内实惠，吸引了较多师生去消费。旅馆规模小、档次低，40-50元/晚，生意通常。
区域商业现实状况-长胜大市场

商业现实状况——体量大，档次低，经营良好
总商业面积约为1.58万㎡，平均租金水平为30元/月·㎡ 。关键以衣饰、餐饮及旅馆为主，占了总量54%，经营很好是餐饮、小旅馆、美容剪发、服装店等，关键消费群体为蓝天学院学生及周围居民。除了宏景发购物中心外，其它全为小超市；旅馆大部分为居民家中隔出来小房间，标准间收费约为35元/间，好再来商务宾馆例外，有30间客房，标准间收费为80元/间。整个市场卫生环境差，较混乱。
区域商业现实状况-金牛购物广场
金牛购物广场是现在瑶湖片区最大购物超市，总建筑面积约为平方米，一楼经营食品，少许化妆品及瓜果蔬菜等，二楼经营生活用具，家电，衣饰等。租金约为55元/平方米，经营情况很好，关键消费群为蓝天、现代、制造及部分师大学生，周围居民。

2.4现有商业总结

l 总来讲，高新技术产业区关键是高科技工厂，工业区域基础无商业，只有片区内住宅项目有部分底商，底商以小区配套为主；
l 瑶湖区域内各所大学城内商业不管从经营业态，还是商业规模上，全部基础上满足学校人员中低端消费，尤其是针对没有经济起源大学生，商业档次及价位和之相吻合，经营情况大致上很火爆。
l 紫阳大道沿街商业极少，仅有金牛购物广场、山水青及瀚园小区10家左右临街商铺，商业体量较小。

伴随高新区大力开发，城运会临近，高新区大力开展工程建设，工程承包商、商务洽谈人员、政府机关人员等高端用户会成为主力消费群体，而紫阳大道沿街高级消费场所少之又少，高端物业甚至存在市场空白点，满足不了用户需求。

高新区域商业发展机会研判：
① 高新科技产业园片区及瑶湖组团未来发展潜力巨大；
② 高新区域未来人口规模扩张带来需求扩张；
③ 高新区人口结构改变带来需求结构改变及需求提升；
④ 城建投资大大提升了区域投资环境；
⑤ 高新区区域商业未形成规模，经营分散，存在较大发展空间；
⑥ 高端商业市场呈空白状态。

第三部分：商业地产调查
一、 高新区现在土地拍卖情况调研：
1月—.9.30号拍卖地情况：
序号
区域
宗地
宗地位置
用 途
面积（㎡）
1
高新区
JDP0927 
高新区方大科技园以东、火炬六路以北 
居住、商业用地 
115288 
2
高新区
JDP0928 
创新二路以西、艾溪湖北路以北 
办公、居住用地 
117719 
3
高新区
JDP0929 
高新大道以东、万基药业以南 
商业用地 
16788 
4
高新区
GDP1003 
高新区火炬六路以东、富大有堤以南 
工业用地 
77151 
5
高新区
GDP1001 
天祥大道以南、江西赛维BEST太阳能高科技用地两侧 
工业用地 
127325 
6
高新区
JDP1008 
学苑路以东、瑶湖以西 
公建用地(商业、办公、旅馆业等)和商业、居住用地 
186613 
7
高新区
JDG1004-1005
高新大道两侧、京东大道以西
旅游风景用地
443850
8
高新区
GDP1012
艾溪湖二路以北、创新一路以西、气象局用地以东
工业用地) 
13332 
9
高新区
GDP1020
高新区天祥大道以南、江西赛维BEST太阳能高科技用地以东
工业用地
20226 
10
高新区
GDP1021
天祥大道以南、学苑路以北、下范路以东
工业用地
78745
11
高新区
JDP1014
昌东大道以东、昌东加压站以南
二级加油站用地
8506
12
高新区
JDP1015
高新大道以东、石桥路以北
住宅、办公用地
13861
13
高新区
GDP1022
高新区艾溪湖二路以南、创新二路以东、创新三路以西
工业用地
50670
14
高新区
JDP1016
高新区江西省勘察设计研究院以西、紫阳大道以北、尤氨公路以东、光明村以南
商业、办公（兼容旅馆业）
10709
15
高新区
GDP1025
高新区火炬六路以东、富大有堤以南、灰场以北
工业用地
10000
16
高新区
GDP1029
火炬六路以南、京东大道以西
工业用地
66613
17
高新区
JDP1027
昌东大道以东、紫阳大道以南、ABB地块以北
旅馆业、办公、商业（零售）用地
13919
18
高新区
JDP1030
高新区创新一路以东、紫阳大道以南
办公、商业用地
13896
19
高新区
GDP1038
昌东工业区工业二路以北C-10-1地块
工业用地）
11494
20
高新区
GDP1039
昌东工业区铁路以南C-13-1地块
工业用地
64839
21
高新区
JDP1031
高新区火炬大街以北、建昌工业园用地以东
办公、商业用地
16364
22
高新区
JDG1010
高新大道以东、南京东路以南
金融用地（兼容办公）
29791
23
高新区
JDP1035
高新区艾溪湖三路以北、昌东大道以西
办公、旅馆业、研发用地
80207
24
高新区
JDP1039
高新区昌东大道以东、艾溪湖一路以南
办公用地
6329
25
高新区
JDP1040
高新区昌东大道以东、艾溪湖二路以南、创新一路以西
商住用地
191449
26
高新区
JDP1041
高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北
住宅、商业用地
53086.5
27
高新区
JDP1043
高新区京东大道以西、火炬四路以北
商业、办公用地
17496
28
高新区
GDP1046
高新区创新三路以西、艾溪湖三路以北
工业用地
48088
29
高新区
GDP1047
高新区创新二路以东、浩运路以南
工业用地
73311
30
高新区
GDP1045 
高新区创新三路以西、艾溪湖二路以北 
工业用地
31086 

统计分析：
1月—.9.30号高新区拍卖地情况，高新片区关键还是以工业用地为主；依据高新区整体发展计划，将高新区打造成一个生态科技城，旅游用地也占了相当一部分面积，其次是办公居住用地，纯商业用地较少。

商业地产简析：

l 现在高新区土地以工业为主，办公、商业用地为辅；
l 未来商业供给量有限，伴随区域发展，产业园区带动，人口结构调整，商业发展潜力较大
l 旅游地产将成为未来区域发展又一增加点；
l 瑶湖组团未来以低密度居住产品为主，高端人群涌入后对商业地产有较大带动作用；

旅游产业和高端低密度居住相辅相成，将深入提升区域形象档次，伴随土地供给量增加，昌东城市中心化将逐步显现，估计未来3-5年是整体区域商业地产关键转型年。

第四部分：酒店调查
4.1 高新区关键酒店分布图
东城宾馆
快乐快捷宾馆
蓝天门商务酒店
白鹿会馆
山水青国际酒店
赞城建设酒店
温馨如家
一峰宾馆
锦江之星
园中源

星级
酒店名称

小结:
² 区域内五星级酒店1家；
² 无星级商务宾馆8家；
² 三星级、四星级酒店各1家；
² 档次小旅馆不在统计范围内。
五星级
园中源
四星级
白鹿会馆
三星级
山水青国际酒店
连锁快捷商务酒店
锦江之星

商务宾馆(无星级)
快乐快捷宾馆
蓝天门商务宾馆
一峰宾馆
温馨如家
世纪商务宾馆
东城宾馆
湖东宾馆
艾湖大酒店
4.2高新区关键酒店调查

区域酒店现实状况1-师大白鹿会馆（瑶湖）
酒店介绍：白鹿会馆拥有不一样房型客房91间（其中豪华套间5间，一般套间5间，标准间77间，商务单人间4单），可同时接待近200位客人住宿；客房色彩柔和，格调高雅，其中60%客房面对风景秀丽瑶湖；全部客房均配有国际互联网接口、卫星电视、办公用具等；

一般 豪华套间

客房价目表：
房间类型
房间面积（㎡）
挂牌价（元）
单人间
40
288
标准间
40
288
一般套间
78
688
豪华套间
150
1288
酒店配套：
„ 银杉厅（中餐）：在一楼西侧，经营赣菜和川菜,提供零点和会议团体包餐，可同时容纳260人用餐。
包厢：以经营粤、川、赣菜为主，设有9个大小包房。其中水杉厅大桌可同时就坐32人分餐。香樟厅、银杏厅可同时容纳30人用餐。
„ 西餐厅：在二楼西南角，提供西餐和自助式餐厅服务。
„ 咖啡厅：设在一楼大堂西侧，提供饮料和啤酒.甜品.快餐等。
„ 营业时间：早餐:7:30-9:00，中餐11：30—14：00，晚餐17：30—20：00

银杉厅 水杉厅

娱乐休闲
人数
价目（元/次）
备注
多功效厅
30-120
1800
关键设施设备多媒体投影仪宽带网络系统视听教学设备无线\有线话筒 录音系统同声翻译立式讲台活动挂板,白板,舞台.
KTV包厢
25
880
无偿提供茶水，主席台方巾，无偿提供2块提醒牌，电子显示器，无偿提供麦克风、音响、无偿提供主席台席位卡，无偿提供花草，绿色植物点缀 。
健身房
网球场

20
50元/小时
60元/小时
年卡3800元108次（日），88次（夜）；六个月卡元56次（日）45次（夜）；季度卡1000元26次（日）22次（夜）月卡400元10次（日）8次（夜）

多功效厅
豪华KTV
健身房

其它配套设施和服务：会馆还设有羽毛球馆、乒乓球馆、商务中心、小商场、残疾人专用洗手间、贵宾接待休息区、停车场、垂钓场所； 干湿洗衣服务、商务服务、旅游和票务预订、豪华车租用、银联卡收费、代购会议用具、代购鲜花等让来宾有宾至如归感受。

区域酒店现实状况2-山水青国际大酒店（瑶湖）
酒店介绍：山水青国际大酒店是一座集贵宾接待、商务活动、旅游度假、国际会议、经贸商务及高级会员俱乐部为一身四星级商务酒店。

楼层分布：
„ 面积大小约为1万平方米，共12层；
„ 其中1楼为大堂，2楼为餐饮，3楼为桑拿洗浴；
„ 4-12层全为客房，约270套客房；
„ 有100左右个停车位，天天入住率50%以上，节假日除外；
„ 关键客群为高新区武警、工程承包商、周围乡镇领导及长胜大市场部分生意人；

豪华标准间
温馨圆床房
豪华单人间
豪华欧式套房
会议接待室
多功效展厅

u 一楼常春藤咖啡最低消费10元/人，二楼餐饮最低消费水平为100元/人/餐，客房消费费用见客房价目表：
客房类型
门市价
优惠价
总统套房
8888
2888
豪华欧式套房
1188
398
行政服务套房
888
368
温馨圆床房
688
280
豪华单人房
568
228
豪华标准房
568
228
商务标准房
428
178
加床
100
——

关键配套设施：
2f 中餐厅 大堂可容纳200人左右，7个包间可接待180人左右
3f 三水青ktv
5、6f 各有一个小型会议厅，各能容纳20人左右
7f 会议厅 可容纳200—400人
u 山水青KTV，共26个包厢，下午1点-6点、晚上7点-凌晨1点营业，在本超市买酒水、食品，打7.8折。消费者关键起源是周围学校学生、到山水青国际大酒店消费用户。
包厢类型
价格（晚间）
价格（下午）
豪包
368
165
大包
238
90
中包
198
75
小包
128
45

区域酒店现实状况3-南工学术交流中心（瑶湖）
酒店介绍：南工接待领导、外宾、贵宾及举行多种学术会议关键场所，在满足本身需求前提下，可对外经营。
娱乐休闲
数量
价目（元/次）
备注
多功效厅
1
400
关键设施设备：多媒体投影仪宽带网络系统视听教学设备无线\有线话筒\ 录音系统同声翻译立式讲台\活动挂板\白板\舞台

会议室

7

200
小会议室可容纳30人，大会议室可容纳百人，能够满足中小型会议需求。
宾馆
60
120元/天
本校学生优惠20元/天，外来住宿若预定房间多于四间，能够享受学生价优惠。

会议室
外观

4.3关键高级酒店研究

关键酒店——园中源大酒店（高新区）

酒店介绍：南昌园中源大酒店在江西省南昌高新开发区，由江西省高技术产业发展有限责任企业投资兴建，并聘用香港雅栢国际酒店管理顾问管理，根据涉外五星级标准计划设计，是南昌高新开发区唯一五星级涉外酒店。酒店总建筑面积35,000平方米，酒店建筑用地面积13,561.51平方米，主楼26层，地库一层, 附楼3层，停车场超出250个泊车位。
酒店首期拥有189间舒适温馨客房，房间平均面积为35-70平方米；

酒店房价：
房 间 类 型
房间数
门市价
一般
楼层
温馨客房（小单间）
18间
688元
高级客房（双标间）
73间
1088元
家庭客房（双床，1大1小床）
19间
1088元
豪华客房（大单间）
28间
1288元
豪华套房
14间
2888元
商务
楼层
商务客房（双标间）
14间
1588元
商务家庭房（双床，1大1小床）
7间
1588元
商务豪华客房（大单间）
11间
1788元
商务套房
4间
3688元

酒店配套：
1层： 大堂、大堂吧、戴安娜包饼店、前台、商务中心、行礼房、精品店
附1层： 游泳池（约1000平方）、健身房
2层： 四季咖啡厅、五号会议室、六号会议室
附2层： 帝皇水疗中心（面积约1000平方米，18间豪华贵宾房，男女独立浴室）
3层： 喜高扒房、龙轩中餐厅（包房装饰以不一样国家文化气氛为专题）
附3层： 碧丽宫宴会厅（1000平方米，楼高约8米，可同时容纳500就餐，800开会）
4层： 中餐厅包房（V1、V3、V6、V7、V8、V9、V10、V11、V12、V16、V17、V18、V19）
12层-14层：行政楼层（设有行政酒廊、行政楼层会议室）
23层： 2303、2304号会议室
24层： 云顶会所（集开放式酒吧、音乐演出台、桥牌室、台球室、书房等于一身，10间豪华包房）

酒店关键配套—会议功效介绍：
会议室
面积（平米）
所在楼层
可容纳人数
碧丽宫宴会厅
627
附3F
350-450人（课教型）、800人（剧院型）、200人（回字型）
五号会议室
130
2F
90人（课教型）、 120人（剧院型）
六号会议室
72
2F
30人（回字型）、15-25人（接见型）
2303、2304号会议室
30-40
23F
30-40人（课教型）、35人（回字型）
商务中心会议室
40
1F
11人（圆桌型）
四季咖啡厅
110
2F
50人（课教型）、40人（回字型）

餐 饮
可容纳人数
用餐形式
喜高扒房（三楼）
80-100人左右
通常以自助餐形式提供用餐