市物业管理实施细则样本.doc

镇江市物业管理实施细则

（征求意见稿）
说明：黑体为本市细化上位法部分

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方正当权益，营造良好居住和工作环境，促进友好小区建设，依据《中国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本细则。
第二条 本细则适适用于本市行政区域内物业使用、维护、服务及其监督管理活动。
本细则所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。
第三条 物业管理工作实施属地负责制。各辖市、区人民政府(含镇江新区管委会，下同)应该加强对本行政区域内物业管理工作组织领导：
（一）将物业服务纳入现代服务业发展计划、小区建设和小区管理体系，制订、落实扶持政策；
（二）明确住房和城镇建设或房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）、各街道办事处（镇人民政府）物业管理机构；
（三）建立由住房和城镇建设、计划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环境保护、工商等部门和街道办事处（镇人民政府）参与物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中重大问题，牵头组织相关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整改；
（四）健全由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、基层人民调解委员会等组成物业管理纠纷处理机制，协调处理物业管理中发生各类矛盾和纠纷；
（五）建立物业服务应急管理机制和长久有效管理机制；
（六）对旧住宅区配套设施不全，有计划地组织综合整改，提升配套水平，逐步实施物业管理。
第四条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作：
（一）研究制订物业管剪发展计划、相关配套政策和行业服务标准；
（二）指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作；
（三）建立健全物业服务企业诚信体系，制订物业服务企业和项目责任人信用信息管理措施；
（四）依法查处违反物业管理法律、法规行为。
第五条 辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作：
（一）具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验和物业服务企业交接工作指导监督；
（二）指导和配合街道办事处（镇人民政府）做好业主自治组织筹建、换届及日常工作监督；
（三）负责对物业服务企业日常监管及信用信息核查管理工作；
（四）指导和协调旧住宅小区物业提升相关工作；
（五）依法查处违反物业管理法律、法规行为。
第六条 街道办事处（镇人民政府）具体负责本行政区域内物业管理工作：
（一）建立小区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址；
（二）负责协调物业管理和小区管理、小区服务关系；
（三）建立物业管理矛盾投诉调解机制，接收和处理群众投诉和纠纷，指导小区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织立即协调处理物业管理中矛盾和纠纷；
（四）制订物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；
（五）负责业主自治组织筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织日常工作，建立业主自治组织档案；
（六）协调建设单位和前期物业服务企业、业主和物业服务企业关系。
第七条 计划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环境保护、民防、工商等相关部门，根据各自职责，负责物业管理活动相关监督管理工作。
第八条 市物业管理行业协会应该加强行业自律管理，强化行业监督，主动调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提升物业服务水平，维护物业服务企业正当权益。

第二章 物业管理区域

第九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域划分以有利于实施物业管理为标准，综合考虑计划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、小区布局、小区建设等原因确定。
建设单位在向计划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应该明确物业管理区域划分。计划行政主管部门在审查时，应该听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见。
第十条 建设单位应该依据物业建设用地计划许可证确定红线图范围，结合物业共用设施设备、小区建设等原因划定物业管理区域。新建物业项目标物业管理区域划分遵照以下要求：
（一）同一计划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应该划分为一个物业管理区域；
（二）住宅物业项目内非住宅物业和住宅物业，应该划分为一个物业管理区域；
（三）分期建设或由两个以上建设单位共同开发物业项目，其配套设施设备是共用，应该划分为一个物业管理区域；
（四）其它能够划分物业管理区域情形。
上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合计划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物全部权，能够划定为不一样物业管理区域。物业项目内有计划市政道路穿越且能够区分建筑物全部权，能够划分为不一样物业管理区域，但计划行政主管部门有明确要求除外。
第十一条 新建物业项目标物业管理区域划分是物业管理方案关键组成部分，建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应该将划定物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门立案，并提交以下材料：
（一）物业管理区域划分立案表；
（二）立项批文；
（三）用地计划红线图和建设用地计划许可证；
（四）土地使用权证书或使用土地同意文件；
（五）计划条件书和计划总平面图；
（六）其它相关材料。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案，并出具物业管理区域划分立案证实。
建设单位应该将物业管理区域划分立案证实相关内容在商品房买卖协议中明示。
第十二条 新建物业出售前，经计划行政主管部门同意调整原有计划设计方案，原物业管理区域划分不符合本细则第九条、第十条要求，应该重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预（销）售，建设单位调整计划设计方案报计划行政主管部门审核前，应该征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新立案。
已划定物业管理区域并实施物业管理但还未向物业管理行政主管部门立案，由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门立案。
已投入使用但还未划分物业管理区域，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应该在物业管理区域内显著位置向业主进行公告。
第十三条 辖市、区物业管理行政主管部门应该建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应该载明物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分关键情况、建设单位和其它需要载明事项。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第十四条 房屋全部权人为业主。
业主应该依据法律、法规和管理规约（含临时管理规约，下同）行使权利，自觉推行法定和约定义务。
第十五条 业主在物业管理活动中，享受下列权利：  
（一）根据物业服务协议（含前期物业服务协议）约定，接收物业服务企业提供服务；
（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议；
（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；
（四）参与业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会组员时，享受被选举权；
（五）监督业主委员会工作；
（六）监督物业服务企业推行物业服务协议（含前期物业服务协议）；
 （七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权； 
（八）监督物业共用部分、共用设施设备专题维修资金（以下简称专题维修资金）管理和使用； 
（九）认为业主大会或业主委员会作出决定侵害其正当权益，有权依法向人民法院提起诉讼； 
（十）法律、法规要求其它权利。 
第十六条 业主在物业管理活动中，推行下列义务： 
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和她人正当权益；  
（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；  
（三）实施业主大会和业主大会授权业主委员会作出决定； 
（四）根据相关要求交纳专题维修资金； 
（五）遵守物业服务协议（含前期物业服务协议）相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费，下同）等费用； 
（六）法律、法规要求其它义务。
第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。
业主户数超出300户，能够成立业主代表大会，推行业主大会职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参与业主代表大会业主应该于业主代表大会7日前，就会议拟讨论事项书面征求所代表业主意见。业主代表任期和当届业主委员会任期相同。
第十八条 符合下列条件之一，应该召开首次业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）会议：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用建筑面积达成50%以上；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数百分比达成50%以上。
第十九条 物业管理区域内符合业主大会成立条件，建设单位应该在符合条件之日起30日内向街道办事处（镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需文件资料：
（一）物业管理区域立案证实；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑计划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备清单及证实；
（六）物业服务用房配置证实；
（七）其它相关文件资料。
第二十条 符合成立业主大会条件，街道办事处（镇人民政府）应该在收到建设单位或十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会会议筹备经费依据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等原因确定，由建设单位负担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应该和街道办事处（镇人民政府）约定首次业主大会会议筹备经费，并将所需费用一次性交至街道办事处（镇人民政府）代管。街道办事处（镇人民政府）应该将筹备经费单独列账，独立核实。首次业主大会会议召开后，筹备组应该将筹备经费使用情况向全体业主公布，接收全体业主监督。
第二十一条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中业主组员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，其它组员应该由其所在单位出具书面委托书。
筹备组人数应该为5至11人单数，其中业主组员应该不少于筹备组人数60%。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。
筹备组中业主代表推荐措施由街道办事处（镇人民政府）确定，并向全体业主公布。筹备组应该自成立之日起7日内，将组员名单在物业管理区域内显著位置进行公告。业主对筹备组组员有异议，由街道办事处（镇人民政府）协调处理。
筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应该会同街道办事处（镇人民政府）对筹备组组员进行物业管理相关知识培训。
第二十二条 筹备组应该自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。
（一）确定首次业主大会会议召开时间、地点和内容；
（二）确定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（三）确定业主身份（含业主姓名及所拥有专有部分面积），确定业主在首次业主大会会议上投票权数，监票人应该由街道办事处（镇人民政府）派员担任；
（四）确定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举行法；
（五）依法确定首次业主大会会议召开方案、表决规则；
（六）召开首次业主大会会议其它准备工作。
 对前款要求内容，筹备组应该在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议，应该在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应该自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面回复。
业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或对筹备组组员有异议，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第二十三条 业主大会决定以下事项：
（一）制订和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；
（二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会工作汇报，改变或撤销业主委员会不合适决定；
（三）制订物业服务内容、标准和物业服务收费方案；
（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和同意业主委员会拟签署物业服务协议； 
（五）依法决定专题维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施；
（六）决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方法并监督使用； 
（七）改建、重建建筑物及其隶属设施；
（八）改变共有部分用途；
（九）制订、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案；
（十）法律、法规或管理规约确定应该由业主共同决定事项。
第二十四条 业主大会会议分为定时会议和临时会议。
业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开，每十二个月不少于一次。
物业管理区域内有下列情况之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议；
（二）发生重大事故或紧急事件需要立即处理；
（三）业主大会议事规则或管理规约要求其它情况。
召开业主大会会议，应该于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区业主大会会议，应该同时通知小区居（村）民委员会。小区居（村）民委员会应该对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应该做好业主大会会议统计，并妥善保留。
第二十五条 业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式；但应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。
采取书面征求意见形式，应该将征求意见书送交每一位业主；无法送达，应该在物业管理区域内公告。凡需投票表决，表决意见应该由业主本人署名。具体表决方法应该在管理规约或业主大会议事规则中约定。
激励利用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事能够采取纸质或手机信息、电子邮件、APP平台等方法实施实名制表决。
第二十六条 业主委员会实施业主大会决定事项，在物业管理活动中应该维护全体业主正当权益，推行下列职责：
（一）召集业主大会会议，汇报实施业主大会决定和决议、物业管理情况和业主委员会工作情况；
（二）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决； 
（三）实施业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业决定，负责和物业服务企业签署、变更物业服务协议； 
（四）草拟共有部分和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决； 
（五）督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其它相关费用； 
（六）草拟专题维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决； 
（七）草拟改建、重建建筑物及其隶属设施方案，提交业主大会表决； 
（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约及其它相关规章制度； 
（九）立即将业主大会相关决定和决议向全体业主公布，并负责实施和组织实施； 
（十）听取业主、物业使用人对物业管理意见和提议，监督并帮助物业服务企业推行物业服务协议； 
（十一）接收街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会指导和监督，并主动配合做好小区管理工作，协调业主之间及业主和物业服务企业之间矛盾和纠纷； 
（十二）法律、法规要求和业主大会给予其它职责。 
第二十七条 业主委员会实施任期制，每届任期3至5年，委员能够连选连任。业主委员会由5至11人单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。    
业主委员会是否实施差额选举和实施差额选举差额百分比由业主大会议事规则确定。
业主委员会实施差额选举，未当选业主委员会委员且得票数过半数候选人，能够根据得票次序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超出业主委员会委员总数50%。候补委员能够列席业主委员会会议，不含有表决权。
第二十八条 业主委员会应该自选举产生之日起30日内，持下列材料到街道办事处（镇人民政府）立案，并向辖市、区物业管理行政主管部门立案：
（一）业主委员会立案申请书；
（二）业主委员会委员名单（含委员基础情况和分工情况）；
（三）经业主大会会议表决经过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（四）业主大会会议统计、表决结果统计、业主名册；
（五）其它应该提供材料。　
街道办事处（镇人民政府）和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案并出具书面立案证实。立案材料不齐全，街道办事处（镇人民政府）应该书面一次性通知须补齐材料；立案材料齐全但存在争议，街道办事处（镇人民政府）能够暂不出含有案证实，但应该书面说明暂不予立案理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得立案，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应该撤销立案，并在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理立案手续后，持立案证实向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应该标注当选届数及任期。业主大会印章由小区居（村）民委员会代为保管，业主委员会应该在小区居（村）民委员会监督下使用业主大会印章。业主委员会应该在其职责范围内使用业主委员会印章。
第二十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主负担，能够从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也能够由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决经过后实施。业主大会、业主委员会工作经费由小区居（村）民委员会代为保管，小区居（村）民委员会应该单独列账，专户存放，监督使用。
业主委员会每六个月应该向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费使用情况，接收全体业主监督。
业主委员会委员能够取得一定数量津贴。津贴起源在业主大会、业主委员会工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接收本物业管理区域物业服务企业津贴。
第三十条 业主委员会应该根据业主大会议事规则要求及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应该在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能推行职责，能够委托副主任召集。
业主委员会会议应该有过半数委员出席，作出决定必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参与会议。
业主委员会应该于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议内容和议程，听取业主意见和提议。业主委员会会议应该制作书面统计并存档，业主委员会会议作出决定，应该有参会委员签字确定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
第三十一条 业主委员会委员、业主代表有下列情形之一，由业主委员会三分之一以上委员或持有20%以上投票权数业主提议，业主大会或业主委员会依据业主大会授权，能够决定是否终止其委员或代表资格：
（一）以书面形式向业主大会提出辞呈；
（二）不推行委员、业主代表职责；
（三）利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属和同一物业管理区域内提供物业服务企业有利害关系； 
（四）不遵守管理规约、拒不推行业主义务； 
（五）侵害她人正当权益；
（六）有不良信用统计；
（七）因其它原因不宜担任业主委员会委员、业主代表。
第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本细则第三十一条情形资格终止，业主委员会应该在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应该立即补足。业主委员会委员候补措施由业主大会决定或在业主大会议事规则中要求。业主委员会委员人数不足总数二分之一时，应该召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。
业主委员会委员因客观原因集体辞职或委员人数不足总数二分之一，新一届业主委员会产生之前，由小区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）指导和监督下，代行业主委员会职责。
业主委员会委员、业主代表资格终止，应该自终止之日起3日内将其保管相关档案资料、财物、印章等在街道办事处（镇人民政府）和小区居（村）委会监督下移交给业主委员会。拒不移交，其它业主委员会委员、新一届业主委员会能够向派出所提出帮助移交，派出所应该给予配合。
第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应该组织召开业主大会会议，进行换届选举，并汇报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。
业主委员会在要求时间内不组织换届选举，街道办事处（镇人民政府）应该责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织，能够由街道办事处（镇人民政府）参考本细则第二十一条、第二十二条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。 
业主委员会应该自任期届满之日起10日内，将其保管相关档案资料、财物、印章等在街道办事处（镇人民政府）和小区居（村）委会监督下移交新一届业主委员会。拒不移交，新一届业主委员会能够向派出所提出帮助移交，派出所应该给予配合。
第三十四条 业主大会经过管理规约应该对相关物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反管理规约应该负担责任等事项依法作出约定。
管理规约应该尊重社会公德，不得违反法律、法规或损害社会公共利益。
业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应该责令限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。
第三十五条 业主委员会任期内，立案内容发生变更，业主委员会应该自变更之日起30日内将变更内容书面汇报立案部门。
业主委员会应该同时将变更情况书面通知物业服务企业或其它管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。
第三十六条 住宅小区有下列情形之一，能够成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：
（一）不含有成立业主大会条件；
（二）含有成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业管理行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立。
第三十七条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会、小区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会业主代表能够由业主自荐，也能够由小区居（村）民委员会推荐，业主代表最终由街道办事处（镇人民政府）确定。物业管理委员会其它组员应该由其所在单位出具书面委托。
物业管理委员会组员人数应该为5至11人单数，其中业主代表应该不少于总人数60%。物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民政府）代表担任。
街道办事处（镇人民政府）应该将物业管理委员会组员名单、物业管理委员会议事规则等内容，在物业管理区域内显著位置进行公告。物业管理委员会成立之日起30日内应该持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门立案：
（一）物业管理委员会立案申请书；
（二）物业管理委员会组员身份证实（含委员基础情况和分工情况）；
（三）管理规约、物业管理委员会议事规则；
（四）其它应该提供材料。　
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案并出具书面立案证实。物业管理委员会办理立案手续后，持立案证实向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。
第三十八条 物业管理委员会作出决定，应该就相关事项进行公告，公告时间不少于30日。业主对公告内容有异议，应该在公告期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应该立即给书面回复。
物业管理委员会和物业服务企业签署物业服务协议期限不得超出3年。街道办事处（镇人民政府）对能够召开业主大会，应该指导业主召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会立案之日起停止其职责，并在5个工作日内和业主委员会办理移交手续。
第三十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋，能够以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元全体业主组成。
业主小组应该推行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内其它事项。
业主小组议事由该业主小组产生业主代表主持。业主小组作出决定应该符合管理规约、业主大会议事规则要求，不得违反业主大会或业主大会授权业主委员会作出决定，并在作出决定后七日内通知业主委员会。业主小组推行职责程序，参考本物业管理区域业主大会议事规则实施。
第四十条 业主大会筹备组中业主代表、业主代表大会业主代表、业主委员会委员、物业管理委员会业主代表由热心公益事业、责任心强、含有一定组织能力、含有必需工作时间业主担任，最高任职年纪可在业主大会议事规则中约定。
业主有下列情形，不得担任上述职务，已担任上述职务，应该终止其职务并给予公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再含有业主资格；
（二）丧失民事行为能力；
（三）依法被限制人身自由；
（四）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、私自改变物业使用性质等物业不妥使用行为；
（五）未根据要求交纳物业服务费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专题维修资金等相关费用；
（六）违法出租房屋；
（七）非法接收、索取建设单位、物业服务企业利益或酬劳；
（八）其它违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规则或其它不宜担任情形。

第四章 前期物业管理

第四十一条 新建住宅物业实施前期物业管理。激励销售后形成多个业主非住宅物业实施前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应该和选聘物业服务企业签署书面前期物业服务协议。
前期物业服务协议能够约定时限；期限未满，业主委员会和物业服务企业签署物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。
第四十二条 实施前期物业管理建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。
投标人少于3个或住宅规模建筑面积小于3万平方米，经辖市、区物业管理行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业服务企业。
建设单位应该提供前期物业管理创办费及物业承接查验所需费用，费用具体标准及支付方法由建设单位和物业服务企业依据项目规模、配套设施等原因协商确定。物业管理创办费用于购置物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主全部，由物业服务企业使用，应该在前期物业服务协议中明确载明。
物业承接查验费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务协议中约定。没有约定或约定不明，由建设单位负担。
第四十三条 建设单位应该在公布招标公告或发出投标邀请书10日前，提交以下材料报辖市、区物业管理行政主管部门立案：
（一）建设单位营业执照；
（二）物业管理区域立案证实、拟当期预销售楼宇建设工程计划许可证及建设工程施工许可证；
（三）招标公告或招标邀请书；
（四）招标文件；
（五）招标代理委托协议（适用委托机构代理）；
（六）法律、法规要求其它材料。
辖市、区物业管理行政主管部门发觉招标有违反法律、法规要求，应该立即责令建设单位更正。
第四十四条 建设单位在招投标结束后，应该在投标使用期截止时限30日前确定中标物业服务企业，投标使用期应该在招标文件中载明。建设单位向中标物业服务企业发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标物业服务企业，并应该返还其投标书。
建设单位应该自确定中标人之日起15日内，提交以下材料向辖市、区物业管理行政主管部门立案：
（一）开标评标过程；
（二）确定中标人方法及理由；
（三）评标委员会评标汇报；
（四）中标人投标文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案，并出具中标立案通知书。
第四十五条 前期物业服务期间有下列情形，建设单位应该重新向辖市、区物业管理行政主管部门办理相关立案手续：
（一）建设项目计划发生变更，建设单位应该重新确定物业管理方案，物业管理方案确实定可采取协议招标方法；
（二）建设项目交付前，因物业服务企业不能推行中标义务，建设单位应该重新组织招投标，另行选聘物业服务企业；
（三）建设项目交付后，建设单位和前期物业服务企业解除协议，建设单位应该在物业管理区域内显著位置通知全体业主，并在前期服务协议终止前30日内，根据前期物业管理招投标方法另行选聘物业服务企业。
第四十六条 前期物业服务协议应该由物业服务企业向物业管理行政主管部门、价格行政主管部门立案。
辖市、区物业管理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案，并出含有案通知书。
第四十七条 建设单位和物业买受人签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容，或同时签署前期物业服务委托协议，对前期物业服务内容给予约定。
前期物业服务费用由物业买受人根据房屋买卖协议约定标准负担，房屋买卖协议未约定，由建设单位负担。已完工但还未售出或还未交付物业买受人物业，物业服务费用由建设单位全额负担。
业主应该根据房屋买卖协议（符合完工验收条件）、入住通知书约定房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费等费用。
第四十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应该根据不低于地上地下总建筑面积4‰百分比配置物业服务用房，其中：2.5‰为办公用房，1.5‰为经营用房，低于100平方米根据100平方米配置，并无偿移交。物业服务用房中用于业主委员会议事活动用房，应该根据配置物业服务用房百分比合理确定，通常根据建筑面积20至40平方米配置。物业服务用房全部权属于全体业主。
集中建设保障性住房还应该根据不低于地上地下总建筑面积5‰增加配置物业服务经营性用房，其收益用于填补物业服务费不足。
第四十九条 物业服务用房具体位置和面积应该在建设工程计划许可证及附件附图中载明。物业服务用房应该是地面以上房屋，由建设单位装修，含有独立、正常使用功效，相对集中安排在住宅小区中心区域或住宅小区出入口周围。物业服务用房设置在住宅楼内，应该含有独立通道。物业服务用房建造基础标准，应该符合国家相关工程质量和安全要求，内墙应该刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，含有上下水、供电等正常使用功效；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，应该在物业服务用房内预留端口，含有正常使用功效。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米房屋计入物业服务用房面积。
物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，建设单位在申请办理房屋全部权初始登记时，应该注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。
第五十条 物业服务企业承接物业时，应该对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应该遵照老实信用、客观公正、权责分明和保护业主共同财产标准。
现场查验物业20日前，建设单位应该向物业服务企业移交下列资料：
（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；
（二）共用设施设备安装、使用和维护、保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需其它资料。
未能全部移交前款所列资料，建设单位应该列出未移交资料具体清单并书面承诺补交具体时限，最长不超出十日。
　 承接查验后，建设单位应该和物业服务企业签署物业承接查验协议，对物业承接查验基础情况、存在问题、处理方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。 
　　物业承接查验协议作为前期物业服务协议补充协议，和前期物业服务协议含有相同法律效力。 
第五十一条 物业服务企业应该自物业交接后30日内，持下列文件向辖市、区物业管理行政主管部门办理立案手续：
（一）临时管理规约；
（二）物业承接查验协议；
（三）建设单位移交资料清单；
（四）查验统计；
（五）交接统计；
（六）其它和承接查验相关文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在3个工作日内给予立案，并出含有案证实。物业服务企业应该在立案后将物业承接查验情况及立案证实，在物业管理区域内显著位置公告。
第五十二条 物业服务企业应该将承接查验相关文件、资料和统计建立档案，并妥善保管。 
物业承接查验档案属于全体业主全部。前期物业服务协议终止，业主大会选聘新物业服务企业，被解聘物业服务企业应该在前期物业服务协议终止之日起10日内，在业主委员会和街道办事处（镇人民政府）监督确定下，向被选聘物业服务企业移交物业承接查验档案，或向业主委员会、物业管理委员会移交。

第五章 物业服务

第五十三条 从事物业服务企业应该含有独立法人资格，依法取得物业服务企业资质，并根据资质等级承接物业项目。
外地物业服务企业在本市从事物业管理活动，应该到市物业管理行政主管部门立案。
第五十四条 业主大会成立后，业主委员会经过招投标方法选聘物业服务企业，应该根据前期物业管理招投标相关要求实施。
业主委员会招标前，应该确定选聘方案。选聘方案包含拟选聘物业服务企业资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务协议期限和选聘方法等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决经过后，业主委员会应该在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘原物业服务企业或业主大会决定自治方法，业主委员会应该将新物业服务内容和收费标准等内容，在物业管理区域内显著位置公告。
第五十五条 业主委员会应该和业主大会选聘或续聘物业服务企业签署物业服务协议。物业服务协议签署期限通常为十二个月，最长不得超出业主委员会任期届满时间。
物业服务协议应该对物业管理内容、服务标准（含人员配置）、服务费用、双方权利义务、专题维修资金管理和使用、物业管理用房、协议期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应该于物业服务协议签署之日起30日内，将物业服务协议及业主大会选聘或续聘物业服务企业表决证实报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）立案。
第五十六条 物业服务企业应该根据物业服务协议指派项目责任人。更换项目责任人，应该立即通知业主并在物业管理区域内显著位置进行公告。
业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主同意，能够要求物业服务企业更换项目责任人；要求更换项目责任人，物业服务企业应该立即更换，并在物业管理区域内显著位置进行公告。
项目责任人发生更换，物业服务企业应该书面通知辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。
第五十七条 业主应该依据物业服务协议约定交纳物业服务费、公共水电费等费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务相关费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在约定相关事项时，应该将管理规约、物业服务费用标准等事项通知物业使用人。
物业全部权发生转移时，业主应该和物业服务企业结清物业服务费用。物业转让双方应该在房屋转让协议中载明物业服务相关费用标准、缴费结算情况等。
业主、物业使用人未根据物业服务协议约定交纳物业服务费用，业主委员会、物业服务企业能够督促其限期交纳；逾期不交纳，物业服务企业能够依法追缴，向人民法院提起诉讼。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务协议和管理规约等行为，经仲裁裁决或司法判决确定后仍不推行，根据个人信用信息管理相关要求录入个人征信系统。
第五十八条 物业服务收费应该明码标价，物业服务企业应该在物业管理区域内显著位置，将