市房地产市场调研报告样本样本.doc

淄博市房地产市场调研汇报

一、淄博市整体情况
（一）城市发展现实状况
1、城市概况
淄博市是山东省年产值过千万三大城市之一，是鲁中地域关键以化工、机电、建材、冶金为主综合性工业城市。是山东省关键重工业基地，是山东省乃至全国邮电、交通枢纽和经济、文化、贸易重镇，其拥有11家上市企业，是济南、青岛两地也望尘莫及。
淄博市文物古迹众多，是全国关键历史文化古城，齐文化发祥地。市域内自然风光得天独厚，和人文景观相交辉映，含有深厚文化底蕴和旅游资源潜力。
淄博市人口密集，是山东省人口最密集城市之一。1995年淄博市人口103.06万人，，人口126万人,将达成141万。
1985年，淄博市城市计划用地80.98平方公里，1995年，城市计划用地110.12平方公里，，淄博市城市计划用地达成130.48平方公里，将达成157.47平方公里
2、城市经济发展
０３年上六个月，全市以加紧发展为第一要务，主动推进流通现代化，努力扩销增效，使全市消费品市场继续保持稳定增加，关键流通企业集团经济效益显著好转，流通经济运行展现良好态势。一是消费品市场稳中趋活，物价稳中有降。1-6月份，全市社会消费品零售总额实现118.88亿元，同比增加14.4%，增幅同比提升1.9个百分点。其中，城市消费品零售额增加14.6%，区县及以下增加13.6%。分经济类型看，国有经济增加9.1%，个体经济增加13.1%，私营经济增加26.4%。从区县完成情况看，各区县均呈不一样程度增加，社会消费品零售总额居前3位依次为张店区31.58亿元，淄川区20.47亿元，博山区17.99亿元。二是全市流通系统销售稳定增加。上六个月，六大流通系统累计完成商品销售收入549056万元，同比增加15.45%。其中，市属以上企业完成销售收入136592万元，同比增加21.23%。三是六大流通系统利润稳步提升。上六个月，全市六大流通系统共实现利润8634万元，同比增加42.12%。其中市属以上企业实现利润5470万元，同比增加88.62%，盈利企业盈利额10607万元，同比增加27.89%，亏损企业亏损额1973万元，同比下降11.09%。四是关键流通企业集团和商办工业展现良好发展态势。上六个月，10户关键流通企业集团实现销售收入262330万元，同比增加18.7%，实现利润3763万元，同比增加18.7%。
3、区域发展概况
淄博市建成区有五区，张店、淄川、博山、临淄、周村。五区以张店为关键城区，五区之间最少距离30公里以上，但全部有高速公路相通，最少３０分钟以上车程。
张店区是淄博功效和中心城区，是全市政治、经济、文化、教育中心，是淄博市委、市政府所在地。该区是淄博市交通、通讯枢纽，高新技术产业基地。各市直机关、银行、大型商业、火车站汽车站均在此处。淄博市唯一一所大学“山东理工大学”也落户于此。，张店区计划人口47万人，可达成52万人。，该区域城市计划用地50.64平方公里，可达成55.74万元。
淄川为淄博市市域副中心，以建材为主原材料工业基地和商贸中心。人口万人，估计可达成，将达成25万人。该区用地18.82平方公里，计划用地21.22平方公里，计划用地23.65平方公里。该区域以山水相融为景观特色，以服装市场、行政中心和公园为关键景观控制点。
博山区为市域另一个副中心，以机电、陶瓷、琉璃及原材料为主工业基地。是淄博市风景名胜区之一。城区以园林式山水城市为关键景观特色，以？河、沿河路为关键景观轴线，以车站、广场、公园为关键景观控制点。
临淄区为淄博市域副中心，是国家关键石油化工基地，历史文化名城。该区以现代化城市景观和齐故全部风貌景观并存为景观特色，以闻韶路为关键景观轴线，以行政中心、车站广场、高层群宅、乙烯新区为关键景观控制点。人口23万人，计划人口26万人，人口可达成29万人。该区城市用地26.15平方公里，计划用地29.53平方公里。
周村为淄博市域副中心，是淄博市丝绸、轻纺工业基地和商贸区。该区域以现代风貌和传统风貌并存为景观特色，以正阳路为关键景观轴线，以纺织大世界、行政中心、车站广场等为关键景观控制点。该区人口15万人，可达17万人，可达20万人。，该区城市用地14.96平方公里，可达16.93平方公里，城市用地可达18.89平方公里。
4、基础建设情况
淄博市政府将整个城市新区确定在张店区境内，占地52平方公里，以世纪大道为界，和老城区隔路相望。基础设施建设关键便在于此，在未来３－５年内，政府将投资５０亿元用于新城基础设施建设，同时市政府会迁至新城，并在新城修建大型中央公园，文化公园，和新淄博体育运动中心。
5、主流产业情况
淄博市以石化、铝业、制药、服装、陶瓷等为主
淄博市将关键扶持11家上市企业。今年1-4月份，淄博市11户上市企业销售收入、利润、利税比去年同期全部有不一样程度提升。销售收入累计实现58.97亿元，同比增加37.83%，高出全市工业平均水平2.7个百分点；利润累计实现5.41亿元，同比增加278.66%，高出全市工业平均水平174.64个百分点；利税累计实现8.55亿元，同比增加117.03%，高出全市工业平均水平62.35个百分点。
6、消费情况
淄博市经济发展良好，工作稳定，居民收入和消费水平较高。
中高收入家庭关键是市直机关干部、大型企业中层以上干部和私营企业老板。
自去年7月来，淄博市私家车以每个月超出1000辆速度增加。截止8月7日，淄博市共有私家车71427辆，机动车132942辆。其中，6月份新增私家车1310辆，7月份新增1191辆。
（二）1—5年内淄博城市计划和发展
1、城市人口增加
1995年淄博市人口103.06万人，，人口118.19万人。，淄博市人口将达成129.19万人。
2、城市计划面积改变
1985年，淄博市城市计划面积为80.98平方公里，1995年，城市计划面积110.12平方公里，，淄博市城市计划面积达成130.48平方公里。，淄博市城市计划面积将达成176.6平方公里。
3、城市发展基础走向
淄博市发展将以城市计划区内行政辖区为主，总面积2961平方公里，包含城区、近郊区、经济控制区、建制镇驻地、风景文化保护区、水资源保护区和远郊区为主七个层次。
淄博市张店区关键发展方向是建设新城区，政府将投资５０亿对新城区基础建设给予支持。
4、关键支持产业
淄博市将建成以张店为中心，以高新技术为先导，以基化工业为基础，以发达交通通讯为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功效完善环境优美，城镇一体，高度文明现代化组群式城市。
关键支持产业为石化、铝业、制药、服装及陶瓷。关键支持企业为上市１１家企业。
二、淄博市房地产市场情况
（一）居民居住现实状况
（简单说明：在对淄博市居住情况描述中，因为目标地块选择在张店区，所以，本部分着重描述是淄博张店房地产发展情况。）
淄博市现在居住水平相对较低，居民居住水平和居住观念正在一步步提升。现在，在张店区，较高级居住区关键集中在两个区域，一个是在老城区中心公园，另一个是在新城区和老城区结合处莲池公园周围。这两个区域，是淄博市档次较高，人口密度较大区域。
因为受该市房地产发展整体水平和居民居住观念和整体住房消费水平限制，现在商品房以多层平层为主，别墅、洋房和部分其它品类住宅建筑较少，而错层、复式和跃层等也为数不多。
中高收入家庭居民可接收面积通常在100-150平方米之间，户型偏重于三室两厅，但双卫生间设计较少。面积相对较小，但要求便利交通和完善配套，暖、气、电、宽带配套齐全。因高层建筑较少，居民对电梯要求相对要小些。
淄博现有11家上市企业，有着大量职员。但这些企业职员多数是居住在自己单位宿舍里，购置商品房则相对较少。
（二）现房地产市场开发情况
1、 市场情况综述
淄博市本身所特有地理位置决定了各个区县房地产情况发展很不平衡，张店区房地产发展显著超前于其它区，淄博五区三县人全部会到张店购房而张店居民除非在外地工作不然极少会在别区县购房。
现在淄博市实力较强9家房地产开发商正全力兴建世纪花园，所以别开发项目并不多。
现在淄博仅在开发区内有少许别墅，但因设计落后，楼间距太小、景观绿化差等缺点，现以基础停止销售。
2、关键楼盘情况
A、世纪花园
该居住区是淄博市委、市政府为加紧城市化进程确定“十五”关键工程，是全方面提升住宅功效质量和环境质量样板工程，是山东省墙体改革、建筑节能、住宅智能化科技示范工程。
世纪花园在淄博中心城区发展中轴线上，总占地面积1650亩即110万平方米，总建筑面积85万平方米，绿化率超出45%，容积率为0.8，可容纳6000户2万人居民。世纪花园和计划中淄博政务中心、文化中心、体育中心毗邻，是展现淄博市新区、丰姿标志性景观工程。
世纪花园景观环境由澳大利亚、香港、上海等中国外著名设计大师为其主笔打造，10000多平米中心小区超大人工湖，30000多平米中心花园，近40000平米中心配套（多种设施一应俱全），现在已经全部完工，能够说济南全部小区景观建设全部比此相差很多很多。它拥有一个震撼漂亮。
因为是关键形象工程，市政府要求2年内全部工程必需完工，所以现在有9家房地产企业在同时开发。现在一期工程40万平米已经基础完工，整体销售率已达成95%以上。其中市直机关购置占了相当大一部分。
现在多层均价1900元/平，小高层2100元/平。物业费全部0.5元/平米.月，
小高层另收电梯费。
整个小区由市政府组建“宜居”物业企业进行管理，开发商按每平米35元向物业企业交纳开启资金，而且小区内全部商业房40%产权归物业企业全部，以其收入贴补物业所用。
B、巴黎春天国际公寓
此项目在世纪大道以东，华光路以南俯视莲池公园。号称“淄博市第一居所”。莲池公园是淄博市最大城市生态专题花园，占地面积150000平方米。市政府关键领导所居住三宿舍就和巴黎春天隔莲池公园相望。
该项目为北京京润房地产企业在淄博市投资项目，总建筑面积靠近30000平米，共580户，车位全部为地下停车位，共700个。一期3幢17层建筑已经开始入住全部为一梯四户塔楼结构，面积从130平米到360平米不等，均价2700元/平米为淄博市最高级住宅之一，现销售已达90%以上。平米会所室内泳池也已经投入使用。二期两幢31层高层也将于年底动工。物业顾问为香港招商局物业管理企业，物业费1元/平米·月，现为淄博最高。
C、普利·建业城市花园
在张店城区西南部，总建筑面积21万平米，现已经全部销售完成。其中多层均价1600元/平米，小高层1900元平米。现工程以至收尾阶段，销售部门也已撤离。
D、中润华侨城
由山东中润集团淄博置业开发在中润大道和世纪路交汇处。占地面积1800亩，计划总建筑面积130万平米，为淄博市关键招商引资项目，将于年底首先开工兴建中心公园及大型人工湖。
中润大道东起中心路西至世纪大道为双向8车道，是连接高速公路和新城区关键道路之一。
E、中房紫荆园
其开发商为中房集团淄博市城市建设综合开发企业。该小区在中润大道和柳泉路交界处，建筑面积约50000平米，全部为多层结构。均价在1800元左右，全部现房。物业管理由中房自己组建，管理费0.15元/平米·月。车库8.5万元/个。地上停车无偿。
3、开发资金起源
淄博市银行关键已国有四大银行为主，其职员收入水平也相对较低。但银行对地产开发企业支持是较大，关键表现在贷款力度大和发放预售贷款早等方面。
４、房地产产品调研
经过调查，淄博市房地产产品关键是总价款在３０万左右，面积１００－１５０平方米之间多层平层住宅。
５、景观建设及物业管理
伴随淄博市第一个超大型小区——世纪家园出现，越来越多开发商开始重视小区景观建设，已经有很多开发商先做景观以后建房子以此来吸引更多用户，这也使得居住小区景观建设水平一步步提升。
淄博市物业管理收费相对较低，通常在０.５－１元之间。
小区车位建设通常在１：０.８—１：１.２之间。即每户平均拥有车位０.８－１.２个之间。
三、淄博市土地市场供给情况
淄博市张店区近几年开发目标定在北部新城建设上。北部新城在世纪大道以西，在整个张店西北部。新城将集政府办公、体育公园、中心广场和住宅建设和教育为主。
在全力开发新城同时，张店旧城改造也正在有条不紊进行。但尚无明确大改造工程。
现在该城市土地取得方法全部为招标出让方法。
四、房地产开发关键政策法规
１、土地出让政策
经过招标出让方法取得土地使用权。
２、相关质检及建设政策
质检及建设基础政策相同于和济南市。商品房全部为现浇结构。
商品房预售证发放部门为房管局，高层建筑在建设至６层以上即可发放预售证，而多层建筑建设至１－２层即可发放预售证。
政府对建设手续办理高度重视。高效、高透明是其关键特点，全部建委口建设手续办理能够在一个大厅内完成。
３、相关政府收费情况
Ａ、开发管理费，五区及开发区为４.２元／平方米；Ｂ、劳保统筹费用，按建安工程费２.６％提取；Ｃ、质量监督费，根据工作量０.７％。收取；Ｄ、工程交易服务费，Ｅ、监理交易服务费；Ｆ、墙改费等。（因包含费用较复杂，该处仅列举了部分项目，具体可参阅《淄博市建设工程服务中心收费明细及依据》。）
五、目标区域情况
目标地块在张店北部，在新城区边缘，地处新老城区结合地带，所以价格尚不是很明朗，但新城区世纪花园地价已达成50万/亩。该区域和老城区之间有双向６车道相连，交通便捷，环境良好、地理位置优越。