市城市住宅小区物业管理规定样本.doc
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1、台州市城市住宅小区物业管理要求第一章 总 则第一条为加强城市住宅小区物业管理,维护住宅小区生活秩序,为居民发明整齐、文明、安全居住环境,明确业主、物业管理企业和业主大会权利和义务,依据建设部城市新建住宅小区管理措施等相关要求,结合本市实际,制订本要求。第二条 本要求适适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。第三条 物业管理根据专业服务和业主自治相结合,行业管理和属地指导相结合标准,逐步实施社会化、专业化、规模型管理。住宅小区物业管理应主动创建全国和省级物业管理示范、优异小区和优异小区。第四条新建住宅小区物业管理应实施封闭式管理,封闭设施应和住宅小区房屋建筑和其它设施同时计划、同时设计、同时施
2、工、同时交付使用,所需投资纳入开发成本。第五条 台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理主管部门。县(市、区)建设行政主管部门主管辖区内住宅小区物业管理工作。其关键职责是:(一)依据相关物业管理法律、法规和规章,制订具体实施细则;(二)负责物业管理企业资质管理;(三)监督和检验住宅小区房屋维修专题资金缴纳、使用;(四)负责物业管理专职人员培训;(五)负责住宅小区物业管理创优评选工作。公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、计划等相关部门根据各自职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。街道办事处(居民委员会)应主动支持住宅小区实施物业管理。第二章 住宅小区物业管理机构第六条 住宅小区交
3、付使用且入住率达成50%以上时,建设行政主管部门应该会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第 一次业主大会或第一次业主代表大会。第七条 业主大会由住宅小区全体业主组成;业主代表大会由每个住 宅单位推选业主代表一人组成。第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利:(一)推选产生业主委员会;(二)同意业主委员会章程;(三)经过或修改业主条约;(四)同意住宅小区物业管理计划;(五)监督业主委员会各项工作;(六)决定其它相关业主权益重大事项。业主大会或业主代表大会决定问题,以组成人员过半数经过。第九条 业主委员会由业
4、主代表和居民委员会等相关方面人员组成。其中,业主代表百分比不低于百分之八十。业主委员会组成人数依据住宅小区规模确定,通常不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。业主委员会决定问题,以组成人员三分之二经过。有条件业主委员会可聘用建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。住宅小区已设置居民委员会,业主委员会能够和居民委员会合署办公。第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持,每十二个月 最少召开一次;经业主委员会或百分之十以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。包含全体业主利益重大问题,业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨
5、论决定。第十一条 业主委员会是业主行使业主管理权利日常办事机构,其工作职责:(一)维护业主正当权益;(二)制订业主委员会章程和业主条约;(三)决定选聘或续聘物业管理企业,负责签署物业管理委托协议;(四)审议物业管理企业制订年度管理计划和小区管理服务重大方法;(五)监督物业管理企业推行物业管理协议;(六)定时向业主大会或业主代表大会汇报工作,并接收监督;(七)督促落实业主对物业管理意见和要求;(八)帮助物业管理企业落实各项管理方法;(九)接收当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各相关专业管理部门监督、指导 ;(十)督促业主及使用人遵守业主条约及其它相关要求。第十二条 业主条约对全体业主含有约
6、束力。业主条约按省建设行政主管部门制订示范文本实施。第十三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出决定,不得和国家法律、法规和政策相抵触。第十四条 物业管理委托协议应包含以下关键内容:物业管理事项、 标准、权限、期限、收费标准及收取措施、双方权利和义务、违约责任、协议期满财产和技术资料移交等条款。物业管理委托协议按省建设行政主管部门制订示范文本实施。业主委员会和物业管理企业 签署物业管理委托协议应报所在地县级建设行政主管部门立案。第十五条 物业管理应提前介入住宅小区前期管理,在核发建设工程用地许可证时,由建设行政主管部门咨询开发建设单位意见,确定一家俱备对应资质物业管理企业开展前期管理,并和
7、开发建设单位签署物业管理协议。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%,由已确定物业管理企业继续实施 物业管理。物业管理成本不足部分由开发建设单位负责。业主委员会成立后,由业主委员会决定物业管理企业续聘或改聘,在相同条件下应优先续聘先前已实施管理物业管理企业。第十六条 住宅小区开发建设单位应经过同意该建设项目标县级以上建 设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料:(一)住宅小区计划图、完工总平面图;(二)单位建筑、结构、设备完工图;(三)住宅小区地下管网完工图;(四)相关设施、设备使用和维修技术资料;(五)住宅小区完工
8、综合验收资料;(六)物业管理所必需其它工程建设技术资料。业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。第三章 物业管理企业第十七条 设置物业管理企业应含有对应专业技术和管理人员,并经 所在地建设行政主管部门资质审查,报台州市建设行政主管部门审批,领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订资质标准实施。物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理业务。第十八条 物业管理企业权利:(一)依据物业管理委托协议和国家、省、市相关要求对住宅小区实施物业管理;(二)受业主委员会委托监督业主条约实施;(三)依据物业管理
9、委托协议和相关要求收取物业管理费用;(四)劝阻、阻止损害她人物业或防碍住宅小区物业管理行为,并对造成损害要求赔偿 ;(五)有权要求业主委员会帮助管理;(六)开展多个经营和有偿服务,选聘专营企业或聘用专员负担专题服务。物业管理企业义务:(一)认为业主服务为示旨,严格推行物业管理委托协议,为业主提供日常便民服务;(二)接收业主委员会和业主监督,重大管理方法应提交业主委员会审议决定;(三)接收建设行政主管部门、相关专业管理部门及所在地街道办事处监督指导;(四)发觉违法行为,立即向相关部门汇报。第十九条 物业管理企业依据物业管理委托协议对住宅小区实施物业管理,提供下列有偿管理服务内容:(一)房屋公用部
10、位、共用设施、设备维修和养护;(二)住宅小区公用设施和场地维修、养护和更新;(三)房屋公用部位、道路、绿地等公共场所清扫保洁;(四)绿地、花草树木养护、管理,绿化设施维修、养护;(五)维护公共秩序,日常治安管理;(六)车辆进出及停放管理;(七)业主委员会和物业管理企业约定其它管理服务事项。第二十条 住宅小区内管道燃气、通讯和户外水电、有线电视管 线、设施、设备维修和养护,由各相关专业单位负责;专业单位也可委托物业管理企业负责,维修和养护费用由各专业单位支付。住宅小区内路灯设施,由开发建设单位统一配套建设;路灯电费由电力部门在公用事业附加 中支付。第二十一条 物业管理企业应该配置含有房地产、建设
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