中心区办公物业市场研究报告样本.doc

深圳中心区办公物业市场研究汇报

　　●中心区伴随今年各大写字楼集中投入使用，区内办公人流量有了较大增加，区内人气开始旺盛。
　　●中心区空置率大幅下降，售价逐年上扬，现在，最大竞争对手是正在加紧改造罗湖蔡屋围片区。
　　●以后几年中心区办公用地以消化存量为主，写字楼租售价格有一定上涨空间，但应细分出适合片区发展特色市场。
　　片区物业发展情况
　　1、片区办公物业人气渐强。
　　整个中心区内可用于开发写字楼地块总面积不超出5万平米，而不考虑自用为主写字楼项目，区内面向市场销售商业写字楼项目九成以上已经开发完成或已达成预售标准，所以中心区内写字楼分布格局已经基础成形，未来新增项目数量相当有限。
　　区内建有市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心等市政配套设施，地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工，多个五星级酒店也将落户中心区，未来数年内区内商务配套预期将完善起来。但现在区内缺乏商业气氛，投入运行多个商业项目均很冷清，但伴随今年各大写字楼集中投入使用，区内办公人流量有了较大增加，区内人气开始旺盛。
　　从区内写字楼三级市场发展情况来看，今年增加速度较快，包含世联、世华、美联在内大中介商在南区设置了专门写字楼租售地铺。片区盘源较为丰富，兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、新华保险大厦（原九州创展大厦）、国际商会大厦A／B座、中央商务大厦、时代金融中心、江苏大厦、中银大厦等全部有销售和出租。
　　2、商用写字楼半数以上分布南区。
　　整个中心区已建或在建办公项目共有30个，其中70％在南区，北区只有9个，且北区除中银大厦这个早期项目外，新建项目只有江苏大厦已投入运行，其它均为在建项目。
　　中心区30个办公项目中，已建成中海大厦、丰立大厦、中国联通大厦、信息枢纽大厦，在建免税大厦、地铁大厦、中国凤凰大厦、深圳海关科技综合楼等7个项目关键以自用为目标。区内面向市场销售商业写字楼项目共有22个，其中北区6个、南区18个，而南区写字楼则关键集中于西北部，分布在益田路以西、福华一路以北区域。
　　福田中心区商业写字楼比较分析
　　1、片区物业供给量和消化速度分析。
　　总供给量为整年最高消化量6倍，消化最少需4年。
　　现在，南北区共22个商业写字楼项目总供给量达175.5万平米，为深圳全市写字楼总销售面积27.54万平米6倍以上，总量巨大。
　　片区内175.5万平米写字楼物业有七成在南区，北区约50万平米写字楼多数于面市，总建面积高达10万平米新世界中心有望于今年下六个月面世。
　　中心区近期推出项目，如华融大厦、诺德中心等项目标规模显著较早期开发卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦等大，达成了7万平米左右，早期项目标规模大多在三四万平米之间。而还未推出项目几乎全部在10万平米以上，更有大中华国际交易广场这个30万平米巨无霸。
　　区内在售项目包含推出安联大厦、诺德中心和国际商会中心，和今年上六个月推出华融大厦，总建筑面积达36万平米，考虑到各项目标销售情况，现在在售面积约在15万平米左右，加上东方投资收购后重新推出中银大厦5万平米，在售实际面积约在20万平米左右。而在建项目中，新世界中心、金中环国际商务大厦、大中华国际交易广场、卓越时代广场有望于下六个月面世，总建筑面积达60万平米。其它25万平米未售面积大多将在推出，包含荣超经贸中心、财富大厦、特美思广场等。
　　由此可看出，今年下六个月中心区还有80万平米写字楼待售，是中心区之前售完全部面积1.6倍。而明年新增推盘量为25万平米，即今明两年共有105万平米写字楼待市场消化，就算不考虑其它区域写字楼供给，按深圳全市十二个月不超出28万平米消化能力，福田中心区这105万平米最少要卖四年。
　　中心区之前50万平米供给量消化了三年，现在这么巨量供给市场到底能消化多少？要消化几年？这些问题恐怕谁也不敢断言，不过能够肯定是，今明两年福田中心区写字楼市场鏖战不可避免。
　　2、片区物业销售价格分析。利好一一实现，售价逐年上扬。
　　中心区已售完写字楼项目均价大多在11000元／平方米——1元／平方米之间，在位置等其它条件无太大差异情况下，开盘时间越晚售价越高。而现在在售华融大厦、诺德中心等项目标均价则达成了12500元／平方米——14000元／平方米。现在还未开始销售楼盘，开发商预估售价最少在14000元／平方米以上，部分楼盘甚至报出了16000元／平方米超高价。由此可看出，中心区写字楼一手售价随时间推移呈稳步上扬趋势。
　　出现这一价格走向原因关键在于伴随地铁、市民中心等大型市政设施建设完成，部分写字楼投入使用带来人气改善，中心区由蓝图逐步变成了现实，不再是一个空泛概念，而中心区现在在建大批高品质商业、酒店项目又给中心区未来发展空间提供了连续利好，这给投资者带来了较高预期，价格自然稳步上涨。
　　3、片区物业租赁情况及价格分析。
　　空置率大幅下降，租赁价格小幅上涨。
　　之前中心区原有写字楼因为较为零碎，无法形成聚集效应，造成中心区人气冷清，无法吸引目标用户进驻办公，所以写字楼空置率普遍偏高，在30％以上。后伴随卓越大厦、新华保险大厦、中央商务大厦等投入使用，中心区写字楼人气不旺现象有了根本改变，各大写字楼空置率全部有了大幅下降，出租率平均稳定在90％以上。以时代金融中心为例，其空置率由35％下降到了15％，卓越大厦、兴业银行大厦空置率更是控制在5％以内。
　　伴随空置情况改善，租赁价格也对应有了一定涨幅，现在中心区写字楼平均租价在75元／平方米／月——90元／平方米／月之间，少许位置很好楼盘租价可达成110元／平方米／月以上，略低于深圳现在租金水平最高甲级写字楼聚集区——蔡屋围片区和国贸片区。
　　4、片区物业消费群体分析。
　　保险证券机构规模大，中小企业偏多。
　　从中心区已建成入伙兴业银行大厦、卓越大厦、国际商会大厦、中央商务大厦、江苏大厦等项目内营业企业类型来看，以金融保险业、证券咨询业企业为主，另有少许贸易、物流及电子企业。其中金融、保险、证券类企业规模较大，如新华保险、招银证券、国信证券等办公区全部在5层以上，这类企业倾向于购置物业自用。而其它类型企业规模相对较小，以中小型企业居多，办公面积大多在300平方米——1000平方米之间，这类企业大多处于成长久，需要深入提升企业形象，而初创期企业则较少选择在中心区办公。
　　依据政府计划思绪，南区将建设成为深圳市中心商务区，期望吸引世界500强企业入驻，但因为华南地域，深圳辐射力度不及广州，这类企业华南总部也更愿意设在广州。另外，深圳主导产业为电子元器件加工制造业和物流产业，这些产业大多集中于关外和港口、口岸周围，中心区并不含有独特优势，所以福田中心区要达成政府意图恐怕还有一段长路要走，而它最大竞争对手将是正在加紧改造罗湖蔡屋围片区。
　　片区办公物业发展前景估计
　　1、办公用地基础开发完成，以后几年将以消化存量为主。
　　如前所述，福田中心区可用于开发办公物业土地基础已经进行了开发，剩下地块占地面积不会超出5万平米，所以以后几年中心区写字楼市场除了现有项目外，不会出现太多新增项目，写字楼销售还是以消化现有巨大存量为主，消化完成估计最少需要4年时间。
　　2、伴随商业、酒店项目建成，写字楼租售价格有一定上涨空间。
　　伴随现在正在开发建设喜来登酒店、马可波罗好日子酒店、星河丽思卡尔顿酒店、祈年酒店等星级酒店开业会带来并留住更多商务和会展人流，结合晶岛国际、怡景中心城等大型商业项目标落成，中心区人气会更旺，中心区整体结构也将得到完善，所以肯定会带动写字楼租售价格出现一定幅度上涨。
　　3、消费群体需深入细分和开拓，和罗湖会有较强竞争关系。
　　现在深圳市内各写字楼聚集区均含有各自特定用户群体，如上海宾馆片区以电子制造及代理销售企业为主，车公庙片区以装潢装饰、家俱建材制造和销售企业为主，蔡屋围片区则以金融企业聚集著名。中心区现在定位和蔡屋围片区有显著直接竞争关系，若不合理细分市场，对两个片区发展全部会有较大负面作用，因为深圳这类企业数量有限，不能细分出适合片区发展特色市场，关键仍针对金融机构话，中心区长久发展前景不容乐观。