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中山市物业管理实施细则
第一章 总则
    第一条  为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业权利和义务，保障物业合理使用，发明整齐、文明、安全居住环境，依据《广东省物业管理条例》要求，结合本市实际，制订本细则。

    第二条  本市行政区域内物业管理适用本细则。

　　本细则所称物业，是指已建成并交付使用住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其隶属设施、设备和相关场地。

　　本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业共用部分和共同事务委托物业管理企业进行管理活动。

　　本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理房屋、设施和相关场地范围。
    第三条  中山市建设委员会是本市物业管理行业行政主管部门（以下简称主管部门），负责本市行政区域内物业管理工作监督、管理和本细则组织实施。

　　本市其它相关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理相关工作。

    第四条  物业管理区域划定，应遵照有利于推行社会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提升管理质量和水平标准，由房地产开发企业或其委托物业管理企业在房屋完工验收前，向主管部门提出申请，同意后应抄送当地公安部门。
　　　　　　　　　　第二章 相关部门及其职责
    第五条   主管部门物业管理关键职责是：

    （一）制订相关物业管理政策、规范性文件，规范物业管理市场行为；
    （二）负责对物业管理企业进行资质管理；
    （三）对物业管理企业经营活动进行监督、检验；
    （四）协调处理物业管理工作中重大问题。

    第六条  火炬区及各镇、区建设行政管理部门物业管理关键职责是：

    （一）指导及帮助成立或更换业主委员会，负责业主委员会立案工作；
    （二）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；
    （三）协调处理物业管理相关问题。

    第七条  火炬区及各镇区城管部门在职责范围内，负责做好物业管理区域内相关管理工作。

　　居民委员会应按《城市居民委员会组织法》要求，主动推行本身职责，帮助相关部门及物业管理企业做好物业管理工作。
    第八条  公安部门对物业管理企业保安工作应给业务上指导和监督，加强和物业管理企业联络，支持物业管理企业做好物业管理区域内安全防范工作。
　　　　　　　　　　第三章 业主和业主委员会
    第九条  业主是指物业全部权人，业主依法享受参与物业管理相关事务权利，并负担对应义务。

　　业主关键权利：
    （一）参与业主大会；
    （二）享受业主委员会选举权和被选举权；
    （三）表决经过业主条约和业主委员会章程；
    （四）监督业主委员会和物业管理企业管理工作。

　　业主关键义务：
    （一）实施业主大会和业主委员会相关决定、决议；
    （二）遵守业主条约和相关物业管理制度、要求；
    （三）按时交纳物业管理费；
    （四）正确使用和维护物业及其隶属设施。

    第十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会行使下列职权：

    （一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会工作；
    （二）经过业主条约和业主委员会章程；
    （三）同意物业管理委托协议；
    （四）决定相关业主利益和物业管理重大事项；
    （五）监督物业管理企业实施物业管理委托协议情况。

    第十一条  物业已交付使用建筑面积达成50%以上，或已交付使用建筑面积达成30%以上不足50%，且使用已超出十二个月，应该依据要求召开首次业主大会。

    第十二条  建设单位（包含除商品房以外其它产权单位）应以首任业主身份，负责组织（或委托物业管理企业组织）召开首次业主大会，物业所在区、镇建设行政管理部门应该指导、帮助业主召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每十二个月最少召开1次。业主能够提议召开临时业主大会，临时业主大会召开，应经有20%以上投票权业主提议，业主委员会在接到提议后10日内应该召开。

    第十三条  召开业主大会应该有过半数以上投票权业主出席，业主大会决定应有过半数以上投票权参与会议业主同意才能经过。决定事项经过后应该给予公布。

    第十四条  召开业主大会，能够由业主或业主书面委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权业主同意或因物业周围场地条件限制等情况，经召集大会组织向主管部门作出书面汇报，取得主管部门同意，业主大会也能够书面代理间接出席方法召开。
　　书面方法召开大会，其过程必需有公证人员进行公证。
    第十五条  业主投票权，住宅按每个产权单位计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。

　　对物业建筑面积500平方米以下，以每100平方米为单位计算表决权，不足100平方米，按1票计算，然后每增加100平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上，每增加1000平方米增加1票，总票数最多不能超出10票。业主委员会和物业管理企业有约定，可照其约定。

    第十六条  业主身份以售房协议或产权登记为准。业主配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房协议或产权证上登记业主超出1人，均可按享受产权百分比行使业主权利。

    第十七条  开发建设单位未售出空房，由开发建设单位作为业主参与业主大会。

    第十八条  业主委员会是代表和维护全体业主正当权益物业管理区域内群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，推行下列职责：
    （一）召集和主持业主大会，汇报物业管理实施情况；
    （二）草拟业主条约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会经过，监督业主条约实施；
    （三）有权选聘物业管理企业，代表业主签定物业管理委托协议，并负责协议推行；
    （四）听取业主、使用人意见和提议，监督物业管理企业管理服务活动；
    （五）审议物业管理企业制订年度维护管理计划和大宗维修项目标维修费用汇报；
    （六）监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。

    第十九条  首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会组员可连选连任。

    第二十条  业主委员会由业主担任。业主委员会委员应该由遵纪遵法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有一定组织能力人员担任。

    第二十一条  业主委员可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，依据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下物业，业主委员会组员设5人，建筑面积5万平方米以上，每超出1万平方米可增设1人，最多不超出15人。

    第二十二条  业主委员会候选人人选，由所在镇、区建设行政管理部门征求相关各方意见后确定；也可由10%以上业主提名候选人，但只能一次性推举一名。

    第二十三条  业主委员会会议由主任定时召集，召开会议必需有过半数委员出席，会议设会议统计制度，会议作出决定须经过半数委员同意，会议决定事项应向全体业主公布。

    第二十四条  业主条约是由业主共同签订相关物业管理协议，对全体业主含有约束力。业主条约和业主委员会章程不得和法律、法规和规章相抵触。

    第二十五条  业主转让或出租物业时，应将业主条约作为转让协议或租赁协议附件，对受让人或承租人含有相同约束力。

　　转让人或出租人应该自物业转让协议或租赁协议签署之日起15日内，将物业转让或出租情况通知业主委员会和物业管理企业。
　　　　　　　　　　　　第四章 物业委托管理
    第二十六条  物业管理企业是指依法设置从事物业管理服务企业法人。从事物业管理企业必需持有主管部门核发《物业管理资质证书》，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

    第二十七条  物业管理企业必需配置建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面专业管理人员，所聘用技术安全性较强维护人员，必需持有相关专业部门颁发上岗证。

    第二十八条  物业管理企业在接收物业管理委托后，是该物业管理工作直接责任人，其关键责任是：

    （一）推行《物业管理委托协议》，按本细则要求维护管理内容、标准管理物业；
    （二）保管好物业综合验收资料；
    （三）合理收取和使用物业管理费；
    （四）对物业范围内违章和违法行为，依据业主条约及本细则要求进行处理，对须给行政处罚，应立即移交相关行政管理部门处理；
    （五）接收业主、使用人监督，定时听取业主、使用人对物业管理意见；
    （六）接收主管部门物业管理工作考评。

    第二十九条  物业经完工综合验收合格后，由建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。物业完工后综合验收前物业，由建设单位选聘和委托物业管理企业进行前期管理。物业移交后，由业主委员会选聘和委托物业管理企业进行管理。

    第三十条  物业管理委托是指业主组成业主委员会对其物业共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理活动。

    第三十一条  委托物业管理企业提供物业管理服务，委托和受委托方应该遵照平等、自愿标准签署物业管理委托协议。物业管理委托协议应该包含以下内容：

    （一）物业基础情况；
    （二）委托管理、服务事项；
    （三）物业管理服务质量标准；
    （四）物业管理服务费用标准、收费方法；
    （五）物业管理酬金标准及支付方法；
    （六）协议期限、协议提前终止约定；
    （七）物业、业主及住户资料管理和移交方法；
    （八）委托人和被委托人责、权、利；
    （九）法律责任及处理纠纷路径；
    （十）委托人和被委托人双方约定其它事项。

    第三十二条  业主委员会解聘物业管理企业应经业主大会同意，物业管理企业自行解聘，应向业主大会汇报，并经主管部门立案，双方均应提前3个月通知对方，解聘行为必需根据协议及相关要求进行并办理移交手续。

    第三十三条  建设单位移交物业管理权时，应该同时移交下列资料：

    （一）住宅小区公用设施、设备等清单；
    （二）住宅小区计划图、完工总平面图；
    （三）单位建筑和结构完工图、公用设施和设备完工图；
    （四）道路、管网、绿化完工图；
    （五）工程质量评定验收资料；
    （六）住宅小区综合验收资料；
    （七）售房资料（包含房屋使用说明书和房屋质量确保书）及其它必需资料。
　　　　　　　　　　第五章 物业使用和维护
    第三十四条  业主和使用人使用房屋不得有下列行为：
    （一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，私自改变房屋用途；
    （二）对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等；
    （三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
    （四）利用房屋从事危害公共利益和危害她人正当权益活动。
　　业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成后果，由其自负。
    第三十五条  物业管理区域内严禁下列行为：
    （一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
    （二）私自改变房屋及其配套设施用途、结构、外观，违反要求安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
    （三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；
    （四）乱停乱放车辆；
    （五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
    （六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；
    （七）喂养禽畜；
    （八）发生超出要求标准噪音；
    （九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
    （十）法律、法规和规章及业主条约严禁其它行为。

    第三十六条  业主或使用人自行聘用进入住宅小区内
进行装修、维修、检修单位和个人，应该遵守房屋使用说明书和业主条约，并须报经物业管理企业同意，办理进场施工准许证后，方可动工。
    第三十七条  业主或使用人自聘装修物业，物业管理企业可向每户业主或使用人收取不高于元装修确保金。装修完成后，没有发觉损害房屋结构、外貌和公共部位和其它违反要求行为，物业管理企业应把装修确保金退回业主或使用人。

    第三十八条  房屋及隶属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全，按要求应由业主或使用人立即修缮。

　　拒不修缮，由物业管理企业进行修缮，其费用由业主或使用人负责。
    第三十九条  相关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须通知物业管理企业，接收物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应立即清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

　　供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行相关设施抢修、检修、维护工作。
    第四十条  相关施工单位因施工或检修，破坏了区内物业，应按要求给赔偿。

    第四十一条  物业管理区域内设施或植物影响了相关专业公共设施安全时，相关专业管理部门应按专业管理要求和要求，通知物业管理企业配合处理。

    第四十二条  建筑物维修责任，如损坏责任明确，由责任人负担，其它则按下列要求负担：

    （一）房屋自有部分由业主或使用人负责；
    （二）毗连部分，由毗连部分业主共同负担；
    （三）建筑物本体共有部分，由该建筑物全部业主共同负担；
    （四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负担。

　　物业共有部位、共有设施、设备维修更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应该向业主收回。
　　　　　　　　　　　第六章  物业管理内容及要求
    第四十三条  物业管理基础内容指建筑物主体外共用部位、共用设施、设备、共同事务管理，具体包含：
    （一）物业管理区域内道路、门牌、路灯、排水管道等设施养护，定时清疏排水管井；
    （二）物业管理区域内树木花草、园林建筑小品和其它园林设施养护；
    （三）物业管理区域内环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施养护；
    （四）安全防范服务；
    （五）车辆停放及其场地管理。

    第四十四条   物业管理企业必需组建保安组织，配合公安部门维护物业管理区域治安秩序，具体内容包含：
    （一）担负小区门卫、守护和巡查护卫；
    （二）做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾难事故工作；
    （三）向物业管理区域内居民宣传治安防范和治安管理要求；
    （四）帮助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。

    第四十五条  物业管理基础标准：

    （一）建筑物管理：
    1、外墙完好、外观整齐，房屋完好率达98%；
    2、建筑物外墙防护设施按规范设置，统一有序，没有锈蚀；
    3、公共通道、楼梯、地下室整齐洁净，无障碍物；
    4、消防通道通畅无阻；
    5、建筑物零修立即率和及格率达100%；
    6、建筑物标志显著、规范；
    7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，和改变建筑物结构、外貌现象。

    （二）设备管理：
    1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；
    2、设备及机房环境整齐，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；
    3、供电系统确保二十四小时正常运行，出现故障，立即排除；
    4、消防系统配置齐全，完好无损，可随时启用；
    5、电梯系统按要求时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它隶属设施完好，梯厢、井道清洁；
    6、按要求对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
　　二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。
    7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。窗式及分体式空调安装位置统一，排列有序。

    （三）市政公用设施管理：
    1、管网设施敷设安全、美观，使用正常，没有泄露现象；
    2、管线架设安全、整齐规范、统一有序；
    3、排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺，道路通畅，路面平坦；
    4、照明路灯使用正常；
    5、公共文体娱乐设施使用正常。

    （四）园林绿化管理：
    1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象；
    2、路树、绿篱无缺株、枯萎；
    3、园林建筑小品和其它园林设施完好，整齐。

    （五）环境卫生管理：
    1、路面、公共场地保洁率达95%以上；
    2、没有乱贴、乱挂、乱画现象；
    3、垃圾日产日清；
    4、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇；
    5、化粪池使用正常；
    6、环境卫生设施完好、整齐。

    （六）交通管理：
    1、停车场、行车线路标志显著；
    2、车辆管理有序，进入物业管理区域车辆，集中停放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。
　　　　　　　　　　　　第七章 物业管理费用
    第四十六条  物业管理服务费，是指业主和使用人，为确保物业完好及正常使用，保持良好生活环境和市容市貌环境而投入管理、养护和维修费用。

    第四十七条  对物业完工后已交付业主使用，并已实施物业管理物业，经主管部门现场检验，出具交付业主使用意见书后，报价格行政主管部门同意或立案，领取收费许可证，物业管理企业方可收取物业管理服务费。
　　主管部门现场检验包含以下内容：
    （一）该物业（或部分物业）内单项工程已办理完工验收手续；
    （二）该物业（或部分物业）已含有交付业主使用基础条件。包含已接通永久用水、用电，道路和排污渠道通畅，影响居民居住安全设施已经拆除，施工余泥全部清理完成等；
    （三）预售或销售协议中向业主承诺交付使用时应有配套设施及其它使用条件已含有。

    第四十八条  业主和使用人应该遵守业主条约，根据物业管理委托协议约定和业主委员会决定交付物业管理服务费。
    建设单位未售出空置物业应该分摊物业管理、维修费用，分摊百分比应该不低于收费标准百分之五十，但不应所以而增加其它业主负担。

    第四十九条  对实施了物业管理物业，实施物业管理企业统一向住户收取综合性物业管理服务费。
　　已成立业主委员会，物业管理服务费收费标准由物业管理企业和业主委员按政府指导价约定或由双方协商确定。
    物业已付使用还未成立业主委员会，物业管理服务收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。

    第五十条   政府指导价按省公布标准，通常每十二个月调整一次。

    对取得全国城市物业管理优异住宅小区称号住宅小区，经和业主或业主委员会协商同意，收费可按要求指导价上浮30%，取得省称号住宅小区，可按要求指导价上浮15%。

    第五十一条   物业管理企业收费项目和标准应该向业主公布。

    物业管理企业在物业管理委托协议约定以外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可，业主或使用人能够不支付服务费用。

    第五十二条  物业管理企业向业主、使用人预收物业管理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月费用。

    第五十三条  物业管理企业经费起源关键为管理服务费收入、车辆停放收入、多个经营收入及其它正当收入。

    第五十四条  物业管理企业在日常管理工作以外，为业主提供专题服务收费标准由双方约定，报价格行政主管部门立案，其收入用作管理经费。

    第五十五条  物业管理企业接收委托实施物业管理，并对应收取公共性服务费，其它部门和单位不得再反复征收性质和内容相同费项；同时，不许可以多种名义向物业管理企业收取或摊派任何费用。

    第五十六条  物业管理企业可享受国家对第三产业优惠政策。

    第五十七条  激励物业管理企业发展多个经营，开展多种有偿和无偿便民服务，增加经营收入，逐步改善和提升企业经济效益。

    第五十八条  物业管理企业管理费收支帐目每三个月向业主、使用人公布一次，并报主管部门立案。

    第五十九条  业主委员会应该设置物业管理维修基金。

　　物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资2%百分比，在建设工程综合验收时，一次性划拨给业主委员会，并将其列为综合验收必检专题。该项费用应列入建设成本。
　　物业管理维修基金全部权属全体业主共同全部。
　　物业管理维修基金由行政主管部门设置专款帐号代为管理，专款专用。维修基金闲置时，可用于购置国债或用于法律、法规要求其它范围，严禁挪作她用。
    物业管理维修基金自存入维修基金专户之日起计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

    第六十条  物业管理维修基金使用，先由物业管理企业提出计划，经业主委员会同意，再报主管部门审批。

    第六十一条  建设单位有经营性用房划拨给物业管理企业，能够折价抵扣物业管理维修基金数额，经营性用房产权属全体业主，经营性收入纳入物业管理维修基金。建设单位在预（销）售物业时，承诺用经营性用房收入补助物业管理服务费除外。

    第六十二条  建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应该按要求向业主委员会移交已分摊到户用于公共服务公共用房和管理用房。移交物业管理用房，应作为建设工程综合验收必检专题。

    第六十三条  住宅小区物业管理用房，按总建筑面积1.5-2‰百分比提供，公共用房按2-3‰百分比提供，商业大厦按3-5‰百分比提供。公共用房经业主委员会同意可用作商业用房，所得收入用于补助物业管理费用。

    第六十四条  如实施分期分批综合验收，则应按当期当批物业投资额要求百分比拨付物业管理维修基金和提供物业管理用房。
　　　　　　　　　　　　　第八章 法律责任
    第六十五条  业主、使用人、物业管理企业和建设单位之间发生纠纷时，当事人能够经过协商或调解处理，协商、调解不成，能够依法申请仲裁或向人民法院起诉。

    第六十六条  物业管理企业违反本细则要求，有下列行为之一，由主管部门责令其限期更正、赔偿损失；并可视情节轻重，由主管部门降低其资质等级或注销其物业管理资质证书：

    （一）建筑物主体外共用设备、共用设施不按期修缮或养护、维修不妥，造成业主损失；
    （二）管理制度不健全，管理混乱；
    （三）服务管理不妥，使公用设施、设备遭受损失；
    （四）乱搭乱建，私自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途；
    （五）不推行物业管理委托协议要求其它义务。

    第六十七条   物业管理企业有自定收费项目，私自扩大收费范围，提升收费标准等价格违法行为，由价格行政主管部门依据《中国价格法》要求处理。

    第六十八条  建设单位不立即移交物业管理维修基金和物业管理用房，由主管部门责令其限期推行；逾期不推行，业主委员会能够依法向人民法院起诉。

    第六十九条  业主或使用者违反本细则第三十四条、第三十五条要求，由业主委员会或其授权物业管理企业给予阻止、限期更正；逾期不更正，由物业管理企业恢复原状，恢复原状所需费用和对她人造成损失，由责任人负担。

    第七十条  业主之间发生相关物业纠纷，物业管理企业有调解责任，调解不成，由业主自行到法院起诉。

    第七十一条  业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部位维修时，物业管理企业能够采取以下措施：
    （一）在小区内给予公布；
    （二）和相关部门协商，采取对应必需方法；
    （三）向人民法院提起诉讼。

    第七十二条  业主、使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用，物业管理企业能够催缴、限期交付；逾期仍不交付，按协议约定加收滞纳金，协议没有约定，可按每日加收欠缴金额1‰滞纳金；经催收仍不交付，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；

　　物业管理企业也可和相关部门协商，采取必需方法帮助催缴相关费用或依法向人民法院起诉。
    第七十三条  本细则和法律、法规有抵触，以法律、法规为准。

    第七十四条   本细则自颁发之日起实施。