地产项目市场调查报告书样本.doc

XX地产荆州项目市场调查汇报书
（项现在期调研一线资料）

一、区域宏观环境分析

湖北省在中国中部，以资源富集、交通便捷、历史悠久、文化灿烂、山川灵秀、基础雄厚、经济发达而蜚声海内外。湖北素有“鱼米之乡”、“千湖之省”之美喻，是全国粮棉油生产基地和淡水养殖基地，同时也是土特产品关键产区。湖北省是中中国陆腹地水、陆、空交通枢纽，在全国交通运输网上起着联接东西、贯通南北作用，省会武汉市素有“九省通衢”之称，长江横贯全境，溯江而上，越三峡可达西南，顺流而下，穿上海可达东部沿海，境内现有京广、京九、汉渝、焦柳四条铁路干线，组成和全国各地相连铁路运输体系，宜黄等百余条干支线，组成了干支相连、四通八达公路网，航空运输发达，拥有35条航线。
荆州市在长江中游、湖北省中南部，市区滨临长江黄金水道，座依漂亮富饶江汉平原，东望华中重镇武汉，西接三峡工程所在地宜昌。荆州市有着灿烂历史文化，荆州古城是国务院首批公布２４座历史文化名城之一，被考古界、旅游界誉称为“中国南方不可多得完璧”。荆州市交通便利，通讯条件良好。经黄金水道长江可通江达海连五洲；２０７国道纵贯南北，３１８国道和宜黄一级公路横跨东西，客货运输直达全国１００多个大中城市；荆沙地方铁路和焦枝线接轨，货运可通达全国。
荆州高新技术产业开发区（经济技术开发区）是１９９２年８月由湖北省人民政府同意设置，享受湖北省人民政府相关省级高新技术产业开发区各项优惠政策。荆州开发区在荆州市城区东端，东立２２０ＫＶ周家岭变电站，西抱二级民航沙市机场，北枕荆州地方铁路货运站，南嵌日供水２５万吨水厂和３０００吨长江外运深水码头。

公路：207、318国道、宜黄高速公路、正兴建襄常高速公路。交汇于荆州，东距武汉200公里，2.5小时车程；西距宜昌80公里，40分钟车程。过荆州长江公路大桥，沿襄常高速公路可直达湖南常德。荆州辖区内公路网通畅密布，客货运输直 达全国100多个大中城市。

水路：荆州开发区内有万吨级长江深水港一 盐卡港，是长江流域十大港口之一，为国家二类通商口岸，年吞吐能力110万吨，可停靠3000吨级江海轮，平均天天有3个航班上至重庆，下至武汉、上海。

空运：开发区内建有国家二级机场南航沙市机场，宜昌三峡国际机场距离开发区仅40分钟车程，30多条航线可飞抵中国各关键大中城市。

铁路：荆沙地方铁路终点站在荆州开发区内，和焦枝铁路接轨，货运可通达全国各铁路货运站
医疗：全市医疗体系完善，有综合医院20座（其中3甲医院2座（其中3座，专科医院7座，开发区还建有自己中心医院。

文体：全市有三、四星级酒店80余家，夜总会、保龄球、网球场、健身中心、休闲中心等设施齐全，已数次成功举行大型文化、体育等群众性节庆活动、奥林匹克体育中心可容纳3万余人。
绿化：城区绿化覆盖率为25.6%，人均拥有公共绿地面积142平方米。
安居：开发区内和市区内建有多种档次住宅可供购置和租用。各类商业网点遍布每一个居住小区，物价水平较低。
交通：市内道路纵横交错，公共交通事业发达，有近20路公共汽车从市内各处开往开发区。

区域行政区分布及人口
荆州市辖荆州、沙市2个区，公安、监利、江陵3个县，代管松滋、石首、洪湖3个县级市。8个县市区下辖103个乡镇、12个街道办事处、387个居民委员会、2891个村民委员会。全市国土面积14067平方公里，占湖北省国土面积7.6%。其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%；市区面积1558平方公里，市区建成面积59平方公里。整个荆州人口643万，其中，沙市区面积 469平方公里，人口 51万；荆州区面积 938平方公里，人口 57万。

区域宏观经济发展情况
区域经济发展情况
荆州年全市中国生产总值按可比价格计算比上年增加8.1%。其中，第一产业完成增加3.0%；第二产业完成增加10.7%；第三产业完成增加9.7%。整年关键经济指标完成情况以下：规模以上工业增加值82.2亿元，比上年增加17.8%；全部固定资产投资完成116.8亿元，比上年增加7.9%；社会消费品零售总额221.6亿元，比上年增加12.5%；出口总额2.4亿美元，比上年增加27.9%；财政收入24.4亿元，按可比口径比上年增加8.4%；城镇人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%；农民人均纯收入3108元，比上年增加3.5%元。

区域产业比重
伴随经济发展和产业结构调整，荆州市三大产业中第二产业逐步替换第一产业，发展成为处于主导地位，第二产业发展势头强劲，关键和荆州市工业园区发展和建筑业发展密不可分。而荆州第三产业则在强劲工业发展势头中，也展现出快速发展趋势。

时机、地段和质量是决定房地产开发成败三大要素，本项目初步计划为用地面积约73540平米，在土地资源日益紧缺今天，开发时机对项目开发尤其关键，系统分析宏观原因，有利于我们得出正确结论。

　　1．3．3 居民收入水平及消费情况
　　荆州城镇居民收入水平继续稳步增加，居民消费能力显著增强。农民收入继续增加。整年农民人均纯收入3108元，增加3.5%。非农收入成为农民增收亮点。城镇居民收入稳步增加。整年城镇人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。工薪收入和养老金收入仍是家庭收入关键起源。工薪收入占家庭总收入比重为87.6%。财产性收入（关键是利息收入和股息和红利收入）比上年增加280%；经营性收入比上年增加42.8%，成为居民收入增加点。居民收入增加带动居民储蓄出现了快速增加。年末城镇居民储蓄存款达成345.9亿元，比上年增加16.9%。其中：城镇储蓄存款增加17.8%，农村储蓄存款增加12.7%，居民人均储蓄存款5443，比上年增加16.9%，居民消费能力显著增强。

城市计划情况
0—，起飞阶段，实现"二个转变"，利用优良资源条件、区位条件及基础设施条件，全方面发展经济，靠近富裕水平。以后，腾飞阶段。三峡大坝建成，基础处理了荆州市"水患"影响，国家建设关键将转移到荆州市及长江沿岸区域，强大农业支撑作用和优越建设条件，将使荆州市经济社会进入全方面腾飞阶段，逐步达成中国同类城市领先水平。
城镇体系计划
城镇发展战略优先发展中心城区，主动发展中、小城市，大力发展小城镇，逐步形成和区域经济发展相适应"规模有序，分工合理，布局科学，协调发展"市域城镇网络，促进区内社会经济发展。实施"一点两线带全方面"布局战略，"一点"即荆州中心城区，"两线"指长江、207国道等两条以中小城市为主城镇发展轴线，"全方面"指市域内分布均匀各具特色小城镇。

城市人口规模
依据经济发展分析，中心城区人口规模为：近期：常住总人口 60.0万人 远期：常住总人口 80.0万人。城市用地规模和人口规模对应用地规模为：现实状况：46.84平方公里，人均建设用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建设用地90.00平方米 ；远期：74.60平方公里，人均建设用地93.28平方米。

总体评价依据地域和宏观经济分析，总结荆州未来宏观经济发展对区域房地产市场影响：
◆荆州经济在未来几年仍将保持着较高速度发展，经济发展，收入水平提升，增强了居民购置力，为荆州房地产发展提供了有利条件。
◆荆州城市计划有利于改善城市环境，提升城市价值，为房地产市场发展提供了良好外部环境，荆州市场未来发展潜力巨大。
◆荆州区域经济发展，投资力度加大，第二和第三产业快速发展，人口增多，为荆州区域房地产市场发展提供了稳定客源基础。
荆州房地产市场概况
荆州城区房地产开发投资为13.6亿元，相比去年增加40%。其中，房地产住宅投资为8亿元，相比去年投资额增加了1倍。住宅投资占房地产开发总投资58%。荆州城区商业用房投资百分比上升较快，商业用房投资为2.7亿元，相比4月上涨近1倍多。
（数据起源：荆州市统计局）
荆州房地产开发规模
荆州城区房地产开发施工面积187.5万m2,比上年增加51.1%；其中住宅施工面积129.2万m2,比上年增加56%；其中商业用房施工面积17万m2，比上年增加45.5%。
荆州房地产销售情况
现在以预售为主商品房销售体系中，商品房预售面积可基础显示一个城市房地产交易活跃程度。荆州市全市销售量相比增加了3.2万㎡，增加幅度为6.4％。但城区住宅销售量在展现出一定幅度负增涨。城区住宅销售面积比降低了3.79万㎡，下降幅度为10％左右。荆州房地产市场出现全市销售量上升，而城区内销售量下降现象，其关键原因以下：
◆伴随荆州市县地域房地产开发规模逐步扩大，城区内市场价格不停攀升，使得部分对价格承受力较弱用户群体转向市县地域市场，从而影响了城区内销售量。
◆在国家调控政策对购房者信心影响。因为政策滞后效应还在，使得政策冲击波在短期内难以释放出来，加上短期内市场走势并不明朗，使得购房者持币观望态度不会轻易改变。
荆州房地产价格情况
荆州城区房地产市场价格为1510元/㎡,比上年上涨了165元/㎡，上涨幅度为13.3％。据荆州市统计局所公布数据显示，去9年月份，荆州城区住宅成交均价达成了1632元/㎡，较之荆州市场成交均价上涨了217元/㎡，上涨幅度为15.5％。经过以上数据反应出，荆州市场仍然保持着一个连续上涨趋势。那么，支撑荆州市场价格连续上涨原因以下：
◆成本原因
土地本身稀缺性和不可再生性，决定了以后相当长时期内土地价格仍将继续上涨。作为房价关键组成原因地价，它上涨必将带动房屋建造成本增加；住房品质要求不停提升，住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面投入将深入增加，同时，伴随新材料、新技术在住宅建设中广泛应用，这全部带来建造成本增加。这些原因，将深入推进房价上涨。
◆ 预期收入增加
伴随国民经济连续快速增加，居民人均可支配收入正在得到较快提升，一部分富裕起来城市居民迫切需要经过购置住房来改善居住条件，提升生活质量。据荆州统计局数据显示，荆州整年城镇人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。并预期今年居民人均可支配收入增加幅度仍有较高水平增加。
◆ 城市化进程加紧
城市化进程推进带来了城市人口增加。城市人口自然增加和外来人口迁入，全部会带来城市人口增加，必将拉动住房消费。

总结：
◆住宅市场开发规模扩张，市场发展潜力较大
现在中国房地产行业正处于开发规模快速扩张时期，荆州市也不例外。近三年内荆州市房地产开发规模快速扩大，房地产住宅市场投资由3.2亿元增加到9亿元，增加幅度达成了180％。住宅施工工面积由64.51万平方米猛增到110.8万平方米；3年内施工面积也有70％增加。
◆商业用房快速扩张，将为住宅市场提供良好配套环境
素来是房地产开发关键---住宅用房迅猛发展同时，商业营业用房开发也开始成为荆州市房地产发展又一个热点。房地产商业用房市场投资由2.7亿元增加到4.2亿元，增加幅度达成了750％。住宅施工工面积由12.4万平方米猛增到17万平方米；增加幅度为44％。住宅规模扩张势必带来配套商业营业用房开发规模扩大，同时，商业营业用房规模扩大将为住宅项目提供良好配套环境，改善城市面貌，这将有利于住宅市场发展。
◆荆州房地产市场健康平稳增加，未来市场发展前景看好
荆州房地产市场近3年来销售量和销售价格均保持着平稳增加，房地产市场环境较为健康，未来发展前景看好。住宅市场销售量由22.03万平方米增加到42.61万平方米，增加幅度达成了78％。住宅销售价格由945.73元/平方米增到1595元/平方米；增加幅度为53.5％。经过以上数据比较，住宅市场销售量和销售价格同时增加，说明荆州房地产保持着健康发展，同时也预示未来发展前景看好。

小 结：
从去年下六个月起，国家虽数次出台抑制房价上涨方法，但在这些重拳出击下，荆州房价仍然在上涨，只是购房者购置行为更理智性。在中部崛起背景下，荆州外地资本投资建设显著增多，那么荆州经济肯定发展了、就业机会增多、收入增加，另外荆州旧城改造产生购房需求、省内周围在荆州购房者增多等原因，也是支撑房价有利原因。所以荆州房价在最近几年还会平缓上涨，对开发商来说无疑是一利好消息，但我们一定要把握住产品品质，来面对购房者审阅。从列表中不难发觉,沙市区在近段时间里,地产价格涨幅改变很快,在普遍面临销量下降情况下,其销售减量也不算太大。近郊区域发展速度超出荆州区及其它城市中心地段，其房价也将越来越向城中心房价靠近。很自然，这是城市发展，城市边缘化所形成一个趋势，离不开城市计划和基础建设完善，追赶过程自然也需要一定时间。

（二）荆州形成三园两区格局，地产开拓机遇来临
一、 荆州房地产市场：
整体良性发展和现阶段快速升温
1、湖北省宏观政策指导6月，为了促进房地产业连续快速健康发展，依据《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》，结合本省实际，湖北省政府出台《省政府相关促进房地产业连续健康发展意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，确保房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，伴随居民收入水平不停提升和消费者观念转变，消费者对商品房需求也连续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，伴随多年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了很多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些全部为荆州市商品房消费市场增添了新主力军。
4、伴随人均收入增加，人民生活水平提升，市场消费能力逐步增强。 荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消费支出5400元，增加3.3%；全市农民人均纯收入2502元，增加3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《荆州市经济运行特点、问题及对策》) 荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增加8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增加7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增加20．0％，增加速度创九年来最好水平，增加速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻讲话人办公室《经济发展情况新闻公布稿》）以上数据反应了企业和个人投资和消费仍蕴藏着较大增加潜力。多年来，相当一部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐步从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费快速增加带动了城市消费品市场活跃，汽车、住房消费增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高级次概念住宅推出，完成了对本类产品市场说明任务，大家对高级住宅已广为认同和接收，期望拥有这类高级住宅。在此基础上，本类产品推广、销售也逐步成熟，深入人心。
二、荆州房地产消费市场新机遇：
旧城改造和银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量增加 鉴于原荆州城内人口密度过大情况，为减轻市政压力， ，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”新计划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外房地开发提供了良好市场环境。
2、银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业，增加了市场需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成首付款，即可提前入住，享受房产居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
（三）沙市区商住楼盘调研分析

见附1
比较分析：
从销售市场来看，沙市房价不再是物美价廉，沙市房价和荆州城区中心区域房价差距在不停缩小，荆州人在沙市购房求低心理也逐步被改变，对地段和发展潜力认同同时，也接收着高价格现实。
2、户型配比及销售进度比较：

见附1

比较分析：
经过调研发觉面积在50---80平方米和80---105平方米左右楼盘销售情况比很好，说明消费者在购置该区域楼盘时较重视实用性，也能够说成是以居住为主消费者。另外上述楼盘户型配比较多样，能够满足不一样消费者需求。

3、楼盘关键经济技术指标比较：
楼盘名称
绿化率
容积率
紫荆御景
绿化31.5%
2.1
津泰园
绿化 34%
1.84
楚天明珠
绿化40%
6
恒生国际
绿化34.1%
3.5
新城国际
绿化45%
5.7
玉兰小区
绿化17%
4.6
御龙天下
绿化37%
2.6
浅水湾
绿化30.9%
1.8

比较分析：
从列表中发觉,在全部楼盘中，全部重视绿化和对容积率追求，但这些楼盘大多数全部是大致量、分期开发楼盘，假如没有一定用地面积，做绿化是只能是修饰性点缀，而不能将其作为楼盘设计计划关键原因来考虑，所以，经过认真研究后我们认为贵方在燎原区工业园地块项目建设上，因为拥有73540平方米占地面积，所以可含有追求低容积率和高绿化率条件。在大量同质产品中，她人“大而全”，我们完全能够做到“小而精”，同时，经过综合性物业配置，最大化增大建设体量和功效设置，不仅填补市场空缺，同时，在猛烈竞争中，以差异化市场定位，最小化市场占领份额方面阻力。

4、周围环境情况：
因为该区域楼盘所处地理位置周围全部有不一样国有企业存在，周围工厂较多，外来人员多，学生多，人口动向杂乱，环境不是很好，但伴随政府在开发前段投入不停加强，沙市开发新区建设步伐加紧，全新计划（最新计划自然是最有前瞻性，其设计和配套等各个方面全部含有科技含量最高、操作效率最高），另一个角度来看，在外来人员多新兴区域里，隐含着大量第一次置业者，伴随沙市周围环境不停完善，对应小区和公寓建设，人口管理必将得以规范。以现在开发趋势和城市运行经验来看，在未来3——5年里，沙市（开发区）片区个多种环境配套全部将达成很高标准。

5、楼盘开发商实力比较：
楼盘名称
开发商
紫荆御景
湖北兴业房地产开发企业
小天鹅 津泰园
湖北小天鹅房地产开发企业
楚天明珠
荆州神明房地产
恒生国际
湖北恒生房地产开发企业
新城国际
湖北新城国际置业投资
玉兰小区
荆州市长宏房地产
御龙天下
湖北正邦房地产开发企业

比较分析：
上述楼盘开发商实力全部较可，建筑商实力亦全部不分高下，其中亦大部分以外地开发商和外地建筑商，说明外来房地产开发建筑企业已经捷足先登看好了荆州这片热土，亦说明该地段潜力。当然开发商背景不一样，对项目标开发利益取向不一样，寸土寸金热土上，靠着实力和公关策略去争取地段和地价，贵方凭借本身资源，在开发区、未来关键区占有良土一方，可谓是占地利，又逢荆沙如火如荼大发展，得天时，不管企业大小，得天时地利，只要加以合理计划、正确定位，方能以小博大。

6、配套评价：
所调研楼盘因为全部处于北京路、荆津路，沿线交通及生活配套情况相同，交通线路十分便捷，生活配套亦较完善，相比较而言开发区在生活配套比较上稍显距离，但相信配合好销售模式，使用好销售策略，挖掘其它优势卖点，是完全能够拉近、缩小甚至是消除差距。

一、 消费市场分析

（一）区域消费市场组成背景
1、地理位置
沙市地处荆州东部，南临长江，沿江向南就是武汉、上海。全市总面积1.41万平方公里，总人口647万，城镇人口超出200万，占总人口33.0%，中心城区面积54平方公里。比去年同期人口增加5.69%。从数据显示上我们能够看出荆沙发展速度之快。从现在发展趋势能够看到，荆沙正在形成玉桥民营科技工业园、清华农业科技示范园、东方高新技术产业园、燎原现代工业区、沙龙生化工程试验区组成三园两区分布，发展中燎原现代工业区正以中央开发区定位在主动发展。

2、 政策环境
伴随荆沙新区建设拉开帷幔，沙市已明确定在了发展方向：“工业兴市”，是荆、沙两城区中明确将房地产业作为主导产业城区，政府计划支持为房地产提供了良好政策环境；基础设施深入完善，环境改造深入深入，道路交通系统深入成熟，加紧了现代商住城建设步伐，必将成为城市人置业新乐园。部分精明开发商把眼光投发到这片热土上。房地产发展现已展现加速，其开发销售现实状况出现了一个新局面。

3、 现有交通路线以北京路中山公园为中心，辐射荆沙四方。
10路
江津路－－红星路－－北京路－－白云路－－北湖路－－太岳路－－江津路
11路
三岔路--北京路--沙洪公路--江北砖瓦厂
12路
有堤路－－ 北京路－－园林路－－碧波路－－江津西口－－荆南路－－荆东路－－荆中路－－郢全部路
13路
北京路－－沙洪路
14路
荆秘路－－荆中路－－屈原路－－荆南路－－江津西路－－太岳路－－北京路－－江汉南路－－沿江路
15路
江津路－－红门路－－北京路－－红汉南路－－中山路－－沿江路－－白云路－－金龙路－－太岳路－－荆沙河南岸－－武德路--东环路--荆南路--屈原路－－荆中路－－郢全部路－－南环路－－西环路－－四机厂
16路
北环路-人民路-荆北路-荆中路-屈原路-荆南路-江津路-白云路-北京路-三岔路
17路]
南湖路-廖子河-沿江路-大湾-新沙路-北京路-园林路-洪垸二村-长港路-港门路桥-十号路口
18路
三湾路-北京路-塔桥路-江津路-荆南路-屈原路
19路
北京路-三湾路-江津路-荆南路-屈原路-荆中路
20路
南环路-郢全部路-荆中路-屈原路-荆南路-荆州大道-纪南镇
1路
三湾路-北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路
22路
人民路-郢全部路-荆中路-屈原路-荆南路-东环路-江沙路
24路
荆州大道-江津路-江汉北路-文化宫路-园林路-北京路
2路
九龙企业-金龙路-白云路-北京路
3路
北京路-江汉北路-江荆路-红门路-十号街-汉沙公路
4路
南环路-南湖路-荆沙路-太岳路-金龙路-白云路-廖子河路-北京路-江汉北路-长港路-红星北路
5路
白云路-沿江路-中山路-便河西路-北京路-月堤路
6路
北京路-鼓湖路-沙岑路
8路
荆州大道--园林北路--长港路--江农路--江津路--塔桥路--北京路--红门路--长港路
9路
塔桥北路－－ 碧波路－－园林路－－北京路－－豉湖路－－长港路
特1路
北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路
新1路
北京路-公园路-荆沙路-荆南路-黄金堂-荆东路-屈原路-荆北路-郢全部路

依据以上公交线路不难看出，荆州市公交一直是围绕着沙市区中心地段北京路及江津路行驶。这两条主干道关键性可见一斑。而项目恰好坐落在主干道之一江津路上，未来发展潜力是无法估量。

二、 项目特征及SWOT市场分析

（一）项目优劣势分析
1、项目优势简述：
1）踞沙市城市中心东方，自然环境优越，空气洁净；周遍更是有荆州XX次种高级学府，人文环境气氛浓厚。
2）沙市发展趋势，和周围建设进程快，并带来巨大增值空间大。
3）项目占地X万方，能够拥有一定环境绿化空间，能够提升居住品质感。
4）XX地产强大品质实力保障。
5）地处非繁荣地段，居住平静性好。

2、项目劣势简述：
1）项目在XX路和XX路交汇处，居城东，位置较偏。
2）同地及开发体量不大，难形成开发规模效应。
3）开发区现只处于冰封市场，需要2-3年发展期。市民们普遍消费心理偏向市中心（市民化情结）
4）城区东边普遍生活环境较差，杂乱。
5）当地块土地使用权性质假如不作变更，定会对销售带来阻碍，尤其是住宅部份；
6）家居、休闲配套较差，居住便捷性差。

3、本项目面临威胁：
1、市中心区内关键位置公寓项目，放量较大，在有限用户资源内，造成项目入市前最大威胁。
2、大型综合项目标开发实力和品质对我项目入市造成冲击，已经吸引了大量用户源，同时也对我项目造成一定威胁。
3、因为本项目不处于市中心地段，市民化情结会造成增加项目标销售难度。

4、市场机会点描述：
1）调查发觉：周围项目户型整体偏大，走中小户型，控制总价路线将是一个很大市场切入点；
2）在同区域，含有直接竞争力项目只有奥林香樟园，到现在为止XX项目销售已进尾声，其它项目全部不含有威胁我项目运作实力，假如提升产品品质，定会成为同类物业升级典范；
3）价格低开高走，同时将产品品质提升，是参与竞争市场关键基础。
4）周围学校教授、工厂高级职员较多，项目周围不缺乏实力消费人群。
5）加大生活情趣宣传，可吸引市中心区高端人群来此购房。

经过和市场有劣势等利害关系分析，抓住市场机遇，以长补短，对产品计划设计上做出对应策略性建设。

小 结：
在沙市区中央开发区之一XX现代工业区，消费配套还不够成熟和完善，人居生活市场还不够规模化、专业化，自然也有着良好市场机会。只要尽可能避开劣势和威胁点所造成对项目标影响，同时加大项目标优势宣传力度，找准市场切入点，正确切入立足，相信对项目在荆州市场份额及XX企业品牌在市场影响力全部会起到很主动作用。

策划分析结论：
以小户型为切入点切入市场，再配以“低开高走”销售模式引导计划本项目，同时加大本项目绿化、配套等，有效兼顾当地段居住环境优势，正确把握三流城市消费人群生活特点，充足挖掘地块建设价值，在发展市场中，带着前瞻性和开创思想去整合不一样物业形态。尽可能降低和控制风险，实现开发价值最大化。
只要在后面计划建设设计上，把握住科学性、人性化、智能化等现代品质住宅气质，在建筑外立面和造型用色上做足差异化，形成自我个性。同时，推广实施时，给予响亮专题概念和对消费客群思想攻击，在市场上高举高打，树立良好市场形象。
在营销推广上，依靠强有力销售实施，抓住住宅业态含有很好市场接收度，凭借强有力实施、产品优良品质，果断完成销售任务，方可快速回笼资金，达成项目开发目标。

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