中国房地产上市公司10强研究报告样本.doc

中国房地产上市企业10强研究汇报
一、序言
    3月至5月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组建"中国房地产TOP10研究组"，在总结过去三年对"中国房地产上市企业TOP10"和"中国房地产百强企业"研究经验基础上，参考国际规范，结合中国房地产行业和证券市场发展现实状况，本着"公正、客观、正确和全方面"标准，深入完善了中国房地产上市企业研究。
    在评价理论和方法体系上，TOP10研究组沿用了-中国房地产上市企业TOP10研究中反应上市企业规模实力和财富发明能力（EVA）基础指标体系，并在此基础上新增了反应上市企业经营特征、资本市场特征和财务特征"中国地产绩优股评价指标体系",对房地产上市企业进行了更全方面综合评价。
    在研究对象选择上，不仅涵盖了中国沪深两市89家房地产上市企业，还同时包含了16家在香港上市中国大陆房地产企业。在数据搜集上，TOP10研究组采集了沪深两市89家房地产上市企业年报(-)、16家在香港上市中国房地产上市企业年报(-)，和沪深两市和香港证券市场股市交易行情数据；据此，TOP10研究组评价产生了中国房地产上市企业"综合实力10强"、"财富发明能力10强"和"地产绩优股10强"。
    "中国房地产上市企业10强研究"汇报，是TOP10研究组第五次对中国房地产上市企业研究评价结果。经过对中国房地产上市企业系统研究，TOP10研究组客观分析了中国房地产领先企业在行业中地位和作用，估计了中国房地产行业发展趋势。
二、研究方法及评价指标体系
    1、综合实力评价TOP10研究组沿用了-连续四次使用、客观性较强《福布斯》500强评选标准，对中国房地产上市企业综合实力TOP10进行评选。即以总资产、主营业务收入、利润总额和市价总值作为综合实力评价指标，对这四项指标分别进行排名，如某企业在总资产指标中排名第10位，则其总资产得分即为10分，以这类推。在此基础上，给予四项指标相同权重，计算每家企业综合得分，然后根据综合得分从小到大次序得出企业综合实力排名，前10家企业即为中国房地产上市企业综合实力TOP10。
    2、财富发明能力评价TOP10研究组沿用了-连续使用财富发明能力EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，第四次对房地产上市企业经营绩效进行EVA评价，按EVA值大小排出中国房地产上市企业财富发明能力TOP10。财富发明能力指标体系以下：
    3、地产绩优股综合评价(1)地产绩优股评价指标体系此次研究中，TOP10研究组从房地产上市企业经营特征、资本市场特征和财务特征三个方面，构建了地产绩优股评价指标体系，利用因子分析法对地产绩优股进行综合评价，依据因子综合得分大小进行地产绩优股TOP10排名。
 三、研究结果
    TOP10研究组分析了89家沪深房地产上市企业和16家在香港上市中国大陆房地产企业，从综合实力、财富发明能力及地产绩优股综合评价三个方面进行研究，得到了对应10强排名结果。因为数据可取得性问题，本研究略去了对香港上市房地产企业地产绩优股TOP10评价。
（一）房地产上市企业综合实力10强排名
（二）房地产上市企业财富发明能力10强排名
（三）地产绩优股10强排名
四、结果分析
    在对89家沪深房地产上市企业和16家中国大陆在香港上市房地产企业进行深入研究后，中国房地产TOP10研究组发觉，中国房地产上市企业含有以下多个特点：
    1.中国房地产上市企业展现出区域性分化特征，珠三角地域表现突出
    在综合实力方面，G万科A、G招商局、金地集团稳居沪深房地产上市企业综合实力10强前列，深宝安A在沪深房地产上市企业综合实力排名上提升4位，跻身10强。中国海外以3个单项第一绝对优势位列在香港上市中国大陆房地产企业综合实力第一。在香港联交所上市富力地产和雅居乐地产表现不俗，分列在香港上市中国大陆房地产企业综合实力排名第3、4位。香港上市、综合排名前五位房地产企业在珠三角地域全部有房地产业务，其中4个关键房地产业务在珠三角地域。在财富发明能力方面，G万科A、G招商局、金地集团排在沪深房地产上市企业EVA10强之列。富力地产在香港上市第十二个月就位列财富发明能力第二，同年上市雅居乐地产一样表现不俗，仅次于合生创展，排在第四位。在香港上市中国大陆财富发明能力10强房地产企业中，排在前五位均来自珠三角地域。
    研究显示，中国房地产上市企业区域性分化特征显著。在深圳地产类上市企业中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实施了较大规模跨地域开发经营且业绩良好外，深圳建设控股旗下深长城、深振业、深深房、深天地等均局限于深圳当地市场。而上海地产类上市企业中，除中华企业、世茂股份等已向全国市场拓展外，其它10余家企业均立足上海当地市场；陆家嘴、张江高科、外高桥等企业业务以土地批租、基础配套设施和房地产项目建设、租赁为主。其它地域地产类上市企业中，天地源、银基发展等发展良好，但因地域限制，在创富能力、规模性、成长性等方面难和全国性地产企业抗衡。但伴随环渤海、中西部及东北等区域战略性发展，估计相关地域地产上市企业将取得很好发展机会。
    另外，研究还显示，珠三角地域业务额在很大程度上决定了上市房企业绩优劣。实际上，珠三角和长三角一向是大房地产开发企业必争之地，两地房价波动对房地产上市企业业绩影响极为显著。类似于中海、万科这么业务遍布全国大型房企，因为立即依据两地市场不一样风险程度调整了销售策略，在长三角房价涨速强劲时加紧了该地推盘速度，既取得了溢价收益，又规避了随即宏观调控风险。和中海、万科相同，金地集团也有意识地控制了高风险城市新增投资，加大了市场情况相对稳定环渤海、珠三角和华中地域开发力度，这些区域良好表现有力地促成了金地集团经营目标实现。而象江苏新城这么区域型开发企业，即使其开发领域集中在长三角，但它灵活利用长三角内部各地间因发展基础不一样存在差异，放缓上海区域投资规模和开发节奏，加大了发展平稳常州地域投资力度和开发规模，一样有效规避了宏观调控带来风险。
    2、中国房地产上市企业整体财富发明能力增强，股东回报提升
    中国房地产上市企业展现财富发明能力整体快速增加态势。在89家沪深房地产上市企业中，有17家真正为股东发明了价值，累计EVA值为23.99亿元，同比增加38.27%。16家中国大陆在香港上市房地产企业中，有13家真正为股东发明了价值，有三家EVA超出10亿元，龙头企业中海甚至突破12亿元。沪深上市房地产企业EVA10强累计经济增加值为21.26亿元，同比增加35.81%，其中有5家突破了亿元，整体财富发明能力显著加强。
    财富发明能力增强促进了企业现金分红能力提升，89家沪深房地产上市企业中有37家提出现金分红方案，拟分配现金红利总额为23.17亿元，占企业总体净利润百分比达49.6%。分配现金红利企业平均现金红利收益率为2.51%，同比增加37.87%，股东投资回报深入提升。
    从整体情况看，EVA10强整体快速增加表现为税后经营净利润快速增加。财富发明能力增强直接原因是税后经营净利润增加和资本成本控制能力增强。财富发明能力10强企业净利润增加基础上全部高于主营业务收入增加，表明房地产上市企业业绩增加关键来自销售量及利润率上升。沪深房地产上市企业EVA10强税后经营净利润较去年增加28.95%，而资本成本同比增加为22.84%。以表现突出G万科A为例，其税后经营净利润增加67.28%，而其资本成本同比增加为49.80%。税后经营净利润相对快速增加造成其EVA增加85.18%。从主营业务收入增加率和净利润增加率对比来看，G万科A主营业务收入相对上年增加37.71%，而净利润增加率为53.80%。
    值得注意是，纵观地产类上市企业年报信息，多数企业业绩表现良好，宏观调控对财务报表影响似乎并不显著。这种情况实际上是由中国现行房屋预售制度和结算制度造成：预售制度使得还未达成交付标准房屋即可面向市场销售，用户在交付20％～30％首付款后向银行申请个人住房按揭贷款，开发企业在房屋交付使用前已收回房款；但期房状态下收回房款并不能进入当年主营业务收入，而是视同企业负债，一直要等房产完工并验收合格，开发企业和用户按现房面积办理结算后，方可将以前收到期房款项转为收入，增加企业利润。如以平均开发周期2年计算，期房结算期大约滞后销售期1年，也就是说，地产类企业年报关键反应是企业期房销售业绩。所以，房地产价格和销售量高速增加，使得企业主营业务收入和利润同时展现较高增加。而宏观调控方法对开发企业期房销售造成影响，要到企业财务报表才能反应出来，需要引发投资者注意。
    3、中国房地产上市企业综合实力10强表现突出，行业集中度深入提升
    中国房地产上市企业综合实力10强企业表现突出，完成主营业务收入累计282.21亿元，和房地产上市企业10强相比增加6.81%；实现利润总额累计61.55亿元，同比增加31.44%；累计总资产达成857.10亿元，同比增加14.06%；总市值为578.42亿元，同比增加24.77%；主营业务收入、利润总额、总资产和总市值分别占89家沪深房地产上市企业对应指标36.89%，71.10%，33.64%和35.22%。和上年相比，综合实力10强企业利润总额占总体利润总额幅度提升了14.69%，其它各项指标占总体比重也有不一样程度上升。沪深房地产上市企业综合实力10强平均每股收益为0.454元，平均净资产收益率为12.53%，均远高于行业平均水平。另外，在香港上市中国大陆房地产综合实力10强企业平均主营业务收入、利润总额、总资产同比分别增加95.6%，59.44%和82.27%，综合实力10强企业总市值是上年3倍。从各项指标同比数据来看，房地产行业集中趋势显著，房地产上市企业10强在财富发明能力及规模性方面聚积效应尤为突出。
    伴随央行加息、信贷紧缩及宏观调控政策陆续出台，房地产企业融资成本提升，资金压力加大，对企业融资能力要求提升成为房地产行业资源整合连续动力。另外，参考国际上成熟房地产市场，80％市场份额集中在20％企业手中，而位列中国房地产百强企业之首万科，其市场拥有率仅为0.94%，可见中国房地产行业市场集中度较低，作为行业优异代表地产类上市企业在并购重组方面有着较大发展空间。
    在房地产企业间收购、吞并、联合案例中，土地成为最常见目标资源。如金地即抓住宏观调控使部分已交易土地回流市场机会，经过股权收购等方法在广州增城和西安取得了两个项目，为企业可连续发展奠定了基础。其次，在常规经营中，深入扩大土地贮备、跨区域开发也已成为房地产上市企业明确目标。以区域性龙头企业为例，苏州高新作为开发区背景上市企业，除继续加强其基础设施经营方面垄断优势外，又以"北扩西进"战略将高新区区域面积扩大到285平方公里，为企业发展预留了巨大市场空间。陆家嘴、金融街控股作为上海、北京两地关键功效性街区独家开发商，大力推进区域内外业务拓展，如金融街即在天津、惠州、南昌等地确立了新投资项目，并取得了对应土地使用权。城建立足北京，以二三线城市为跨区域开发目标，努力争取将土地一级开发培育成企业新利润增加点，形成土地一级开发和商品房开发联动发展。上海区域地产龙头中华企业在上海、苏州、重庆三个城市拥有超出1000万平方米土地贮备，可连续开发能力较强。在新一轮行业重组中，类似于金地、陆家嘴、金融街、中企等业绩稳定著名企业，将凭借其雄厚资金实力、土地优势和行业号召力，在并购重组中饰演主导性角色，房地产上市企业将出现强者愈强态势。
    4、沪深房地产上市企业地产绩优股10强凸显强大投资价值和发展潜力
    沪深房地产上市企业地产绩优股10强表现出市盈率低、交投活跃等特点。从市场估价水平来看，经过房地产行业调整，底房地产行业整体估价水平已经回落至32.69倍。而地产绩优股10强企业底平均静态市盈率为16.22，同比下降17.8%，远低于行业平均水平，较美国（30）、日本（47）、香港(18)、新加坡(22)、欧洲（22）等国际成熟市场上前五位房地产上市企业而言也处于较低水平，使得这些市盈率低且含有业绩支撑房地产上市企业股价含有较大上涨空间。其中，纯开发类房地产企业，如G万科A、金地集团、G中企等企业市盈率较低，介于8.16-14.28之间，低于地产绩优股10强企业平均水平，价值处于被低估状态。从股票年成交量来看，地产绩优股10强企业总成交量为573.88亿元，同比增加19.38%，占89家沪深房地产上市企业成交量36.72%，占沪深两市总成交量1.78%，交投活跃，股性良好。
    在经营特征方面，沪深上市房地产企业地产绩优股10强表现出经营规模大、抗风险能力强等特点。地产绩优股10强企业平均资产规模和主营业务收入达成81.91亿元和27.04亿元，分别为89家房地产上市企业平均水平2.86和3.15倍。和上年相比，地产绩优股10强企业平均资产规模和主营业务收入分别增加20%和12%。地产绩优股10强企业平均利润总额为6.53亿元，同比增加39%，是89家沪深房地产上市企业平均水平6.71倍。从房地产上市企业抗风险能力来看，地产绩优股10强企业值平均为1.03，低于89家沪深上市房地产企业1.12平均水平。相对房地产上市企业整体水平，地产绩优股10强企业含有更小市场波动性。其中，大型国有企业如G招商局、G华侨城、G中企、G实发展和G城建等值介于0.68-1.02之间，低于地产绩优股10强平均水平，这类企业含有较低投资风险。
    在财务特征方面，沪深上市地产绩优股10强企业表现出红利发放稳定，盈利增加持久特点。地产绩优股10强企业-连续三年平均现金红利收益率为2.14%，三年平均现金红利支付率为32.35%，显著高于89家沪深房地产上市企业0.84%及28.73%平均水平。地产绩优股10强企业三年平均净资产收益率为12.53%，高于非ST沪深房地产上市企业6.01%。其中，金地集团和新城B股分别在现金红利支付率和净资产收益率方面有突出表现，远高于地产绩优股10强平均水平，表现出良好盈利能力。G金融街现金红利收益率、现金红利支付率和净资产收益率分别为3.17%、40.2%和17.59%，均高于地产绩优股10强平均水平。G金融街之所以有这么表现，在于其跨区域发展初见成效，在重庆投资已经取得收益。另外，美国道富银行等多家海外金融机构入驻金融街，扩大了金融街在国际金融领域影响力。这些全部提升了投资者对金融街良好预期。
    另外，沪深上市房地产企业地产绩优股10强凭借强大资金优势和土地贮备，含有很大发展空间。部分全国扩张性房地产企业拥有较大存量土地贮备，土地溢价显著。如G万科A、金地集团等，分别拥有1000和600万平方米以上土地贮备，未来发展较为明朗，在房地产行业良好发展前景下，长久投资价值显著。而正向全国性企业发展企业如G招商局、G城建、G金融街等，土地贮备在300-600万平方米之间，也有很大发展潜力。另外，部分拥有垄断资源区域龙头企业比如G实发展、G陆家嘴等，土地贮备也较丰富。这类企业凭借其资源垄断性和区域影响力能够取得良好增加，维持未来几年稳定收益，一样也含有较强投资价值。