我国扬州房地产市场调查报告样本.doc

中国扬州房地产市调汇报一、全国房地产投资开发情况分析(一) 房地产开发业总体景气水平(1-10月份参考) 国家统计局最新测算全国房地产开发景气指数结果表明：月份，“国房景气指数”为点，比去年同期下降点，比今年月份上升点。月份以来，“国房景气指数”连续个月保持稳定回升势头，在相隔个月以后，“国房景气指数”再次突破点，反应出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。月份，从影响景气程度结果来看， “国房景气指数”所属八个分类指数展现出升降格局。其中，土地转让收入、完工面积和资金起源分类指数强劲增加，拉动了“国房景气指数”继续保持上升态势；而新开工面积和商品房空置面积分类指数显著下降，仍然是抑制“国房景气指数”深入上扬关键原因。(二) 关键分类指数走势(1-10月份参考)、完工面积分类指数。月份，完工面积分类指数为点，比月份上升点，比去年同期上升点。今年以来，商品房完工面积增势强劲，完工面积分类指数连续上升，是拉动“国房景气指数”上扬关键动力。月月，全国商品房完工面积，万平方米，同比增加，比去年同期增加个百分点。其中，商品住宅完工面积达成，万平方米，同比增加，是增加最快物业类型。 、土地开发面积分类指数。月份，土地开发面积分类指数为点，比月份下降点，比去年同期下降点。今年前个月，土地开发面积增速低于去年同期水平，但仍然保持较快增加。月月份，全国完成土地开发面积万平方米，同比增加，增幅比去年降低个百分点。其中，东部地域土地开发面积达成万平方米，同比增加。、新开工面积分类指数。月份，新开工面积分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点，仍然是影响“国房景气指数”下降最关键原因。月月，全国累计完成新开工面积，万平方米，同比增加，增幅比去年同期降低个百分点。其中，商品住宅新开工面积为，万平方米，同比增加。分地域看，东、中部地域新开工面积增速分别为和；而西部地域增速仅为，远低于全国平均水平。、商品房空置面积分类指数。月份，商品房空置面积分类指数为点，和月份基础持平，比去年同期上升点。商品房空置面积分类指数上升，表明商品房空置面积增幅高于去年同期。今年以来，因为商品房完工面积增势强劲，显著快于去年同期；而商品房销售面积增速趋缓，商品房空置面积绝对量深入加大。月份，全国商品房空置面积同比增加，显著高于去年同期增加水平。其中，空置商品住宅万平方米，同比增加。、房地产开发投资分类指数。月份，房地产开发投资分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点。今年房地产开发投资改变特点是上六个月快速增加，下六个月以后增速略有回落。月月，全国完成房地产投资亿元，同比增加，增幅比去年同期降低个百分点。其中，商品住宅投资为亿元，同比增加，增幅比去年同期增加个百分点；办公楼投资为亿元，同比增加；商业营业用房投资为亿元，同比增加。、商品房销售价格分类指数。月份，商品房平均销售价格分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点。今年以来，商品房销售趋于平缓，下六个月以后增速显著加紧，商品房销售价格稳中趋升。月月，全国累计销售商品房达成，万平方米，同比增加。商品房平均销售价格为元平方米，增加。其中，商品住宅销售价格为元平方米，同比增加。分地域看，东、西部地域商品房销售价格增速均达成，而中部地域平均销售价格为元平方米，同比增加，绝对值和增速均显著低于全国平均水平。(三) 各大城市楼市“数字”回首据国家统计局最新数据显示，现在中国房地产开发企业近万个。其中，资质等级二级以上个，比上年降低个，但企业平均资产总值却由上年亿元增加到亿元。这些企业完成房地产开发投资约占总投资三分之一，同比增加。商品住宅完工面积万平方米，同比增加。现在全国天天完工商品房达套。全国累计销售商品房万平方米，同比增加，商品住宅销售额亿元，增加。 全国完成土地开发面积万平方米，同比增加。新开工面积万平方米，同比增加。其中，商品住宅新开工面积为万平方米，同比增加。分地域看，东、中部新开工面积同比增加分别为和；西部为。 据国家统计局城调总队调查，私房及部分产权私房现值户均为万元，公房现值户均为万元，家庭装修现值户均为万元。房产在家庭总资产中所占比重已靠近二分之一。其中大、中、小城市该百分比分别为、和。 统计表明现在中国有人拥有第二套住房，但中房协责任人指出，实际上这个数字要达成。统计显示，在目前房地产开发资金起源中，中国贷款比重下降，包含业主定金和预收款及发展商自筹资金在内民间资本比重已升至成百分比。北京供需节节上升房价缓缓降落 截至年月底，北京市商品房开复工面积达万平方米，增加；完工面积达万平方米，增加，其中住宅万平方米，增加。全市累计销售各类商品房万平方米，增加，比月份累计增速快。 在供需稳步升高形势下，原先一直居高不下北京房价也正悄然下降。从北京市统计局得悉，年至月，北京商品房平均售价为每平方米元，比上年年底下降了元。现在北京平均房价低于深圳元，居全国第二位。教授分析，房价下降，和多个大型中低价楼盘发售关系亲密。它们面积大、售价低，一开盘便引发烧烈认购，从而使全市商品住宅平均售价有所降低。 广州楼市高位运行别墅走势凌厉 经济连续高速发展不停地为广州房地产市场注入新活力。年，广州房地产市场继续保持“高位运行”：投资高速增加，新开工面积和完工面积保持较高增加率，成交量也不停创出新高。据悉，截止年月底，广州市住宅成交面积已达万平方米，保守估量整年广州市住宅成交面积将会首次超出万平方米。 年由香港北移消费群，为广州别墅市场带来了强劲走势。相关统计数据显示，去年前三季度，广州共成交别墅套，成交面积达万平方米，成交金额亿元。业内人士测算，去年广州别墅整年销量面积会达成上年两倍以上。 深圳交易统计刷新价格趋于理性 深圳年新增住宅供给量创历史新高，成交量也首次突破了万平方米大关。成交均价去年达成了每平方米元，比前年上涨了，逐步趋于理性，实际成交也以中低价住宅为主，反应出市场实际承受能力仍在每平方米元这一区间。福州土地拍卖兴旺新区开发升温 年福州市前后成功举行场土地公开拍卖会和次土地挂牌交易，共成交地块幅，其中公开拍卖幅，挂牌交易幅，总面积亩，总成交价亿元。在出让地块幅数、总成交面积和总成交价上分别比去年同期有大幅度提升。 福州市新区房地产开发不停升温，今年初以来推出金山、鼓山、鳌峰新区地块，周围环境优越，配套设施齐全，地块升值潜力大，吸引众多发展商竞相参与，有效地推进了新区开发建设步伐。截至现在共成功拍卖和挂牌交易新区土地累计幅，面积亩，总成交价万元。 福州市在经营土地使用权招标拍卖挂牌出让方面，在很短时间内形成了以垄断土地一级市场机制为前导，以土地管理委员会为管理中枢，以土地发展中心为运作机制，以地产市场为交易平台，以招标，拍卖、挂牌出让交易为方法经营城市、经营土地福州模式。经营性土地使用权招标、拍卖纳入制度化、规范化运作轨道，经营性土地价格显著上升，今年拍卖宗地数、拍卖收入基础上占到了福建全省总量“半壁江山”。海口销量首超百万旅游房产热销 年前个月，海口市商品房交易量达万平方米，同比增加，销售金额为亿元。据悉，这是海口市商品房交易量首次突破百万平方米。在以前房地产供需大年，海口房地产成交量也仅在万平方米左右。 去年至月份，海口房地产完成投资亿元，同比增加。其中，住宅建设完成投资亿元，同比增加，占房地产投资总额。除中国贷款外，房地产开发资金起源已趋向多元化，前个月共利用外资万元，自筹资金亿元，发展商收到定金及预付款亿多元。 越来越多岛外购房者看好海口人居环境，靠近海边住宅尤其备受外地人青睐。很多外地人把海口当成治病养老、休闲度假好地方，还有把在海口买房当成一个投资。 商品房平均销售价格也有较大幅度增加，平均售价为每平方米元，比上年同期增加。在海口新开发房地产项目中，大部分发展商越来越重视小区环境建设，她们充足考虑消费者不一样需求，开发出满足不一样层次消费者户型。去年前个月，新开工住宅面积达万平方米，完工住宅面积达万平方米，部分中高级楼盘也受到了不少人欢迎。二、中国市场总体分析（一） 全国市场行情分析年中国通货紧缩压力将小于年，但物价将继续展现低水平运行走势。估计年居民消费价格将微涨，商品零售物价在之间波动，生产资料价格和工业品出厂价增加由负转正，但最高增幅不会超出，农业生产资料价格继续展现正增加，估计增加左右，比年增幅有所提升。推进物价适度上涨原因1、物价连续走低受到多方关注，年存在一定上涨压力。低物价和高增加背离成为迷惑中国经济发展关键原因，并再度成为宏观调控关键目标。最近召开计划工作会议将年居民消费价格指数预定为增加，也就是说年居民消费价格不仅要由负转正，而且还要增加个百分点增幅高于年和年水平。物价能否跃上新台阶，实现预定增加目标对各级政府来说压力很大。即使中国以上商品价格放开管理，由市场供求关系自主决定，但国家各级政府仍对决定人民生活少部分物价有调控权。为实现预定目标，年各级政府有可能在权限许可范围内采取一定干预方法，促进物价回升。2、工业生产加速增加有利于物价回升。年以来，中国工业生产展现快速增加。年月份规模以上工业增加值一直保持加速增加态势，其增加速度由月份连续上升到月份，出现了近几年少有高速增加。年中国工业生产仍将保持较快增加。一是在国民经济快速增加、国债投资作用下，重工业生产将继续快速增加，拉动整体工业增加。二是工业经济效益有望深入改善，促进企业生产主动性提升。年初企业实现利润为负增加，月份规模以上工业企业实现利润亿元，同比增加，整年有望达成亿元。三是外贸出口形势良好，工业品出口交货值大幅增加。年前个月，工业企业实现出口交货值亿元，比同期增加，同比加紧个百分点，出口对工业生产贡献不停提升。工业生产快速增加，对能源、原材料需求增大，有利于生产资料价格率先快速回升，工业品出厂价格也将对应回升，最终将推进居民消费价格上升，令全社会物价水平提升。3、货币供给量和金融机构贷款量增加，有利于物价回升。物价下降是货币现象最终表现。年前期物价较大幅度下跌和企业普遍反应实体经济货币供给偏紧有亲密联络。而年下六个月以来，中国货币供给量增加速度加紧、货币流动性连续稳步上升，金融机构贷款增加显著。年前个月累计贷款亿元，比年同期多增加亿元。年下六个月货币供给量和金融机构贷款显著增加，使实体经济货币供给环境显著改善，这种环境有利于物价逐步回升。年中国货币金融政策将深入加大对经济发展支持力度，金融环境趋于宽松，有利于物价回升。4、年消费品零售额增加将显著高于年，有利于物价回升。年整年消费品零售额增加将靠近。年消费品零售额延续年后期走势继续快速增加，存在很多有利原因：一是年消费需求低基数有利于年高增加。消费应该是三大需求中最有增加空间原因，是主导原因。二是居民消费结构升级、消费热点十分突出，对年居民消费加紧增加起着决定性作用。三是年城镇居民收入增加较快，年居民收入有望继续增加，将从消费信心和消费能力上支持和确保居民消费需求快速增加。年及以后一段时期物价继续保持低位内在肯定性 现在中国物价水平并没有随经济增加加紧而有所回升，这首先受到中国经济发展中深层次矛盾影响，但更关键是伴随中国经济发展进入新阶段，伴随生产技术水平提升，伴随中国经济越来越多地融入到世界经济大环境中，现在低物价水平已成为经济发展到一定阶段肯定表现。1、能源、原材料由供不应求“瓶颈 ”约束转变为供给充裕，抑制了工业品价格上涨源头。因为能源、原材料等基础工业不够发达，所以成为整个年代和年代早期制约中国经济增加关键瓶颈之一。那时中国能源、原材料产品增加速度一直低于经济增加，发电量、钢材和部分有色金属等原材料极为短缺，成为大家倒买倒卖对象。能源、原材料产品短缺直接造成了价格轮番上涨，进而带动了工业品价格上涨。年代中期以后，伴随中国基础工业进入日趋发达和成熟时期，原煤、原油开采技术提升，发电量和钢产量稳步增加，现在中国能源、原材料工业生产要快于经济增加。另外，伴随中国外汇贮备增加，稀缺能源、原材料能够经过进口处理，所以能源、原材料“瓶颈”约束完全不存在。近几年中国生产资料价格一直是负增加，年月生产资料价格下降。物价上涨源头被抑制住，零售物价和居民消费物价上涨空间就很小。2、产品结构调整和技术进步造成技术含量高消费品价格大幅度下降，影响到物价总水平下降。年代中期以后，居民消费增速减缓，为扩大和保持自己产品市场拥有率，行业间自发开展对年代末期和年代早期各地盲目引进和上马家电产品生产线反复建设、产品积压进行整合、压缩和优胜劣汰，前后出现了“彩电大战”、“空调大战”和“汽车大战”。为了在竞争中获胜，部分企业经过提升技术组成降低成本、压缩支出降低价格，另部分企业则人为将价格降到成本以下争取市场分额。恶性价格竞争造成家电耐用消费品价格连续急剧下降。和此同时，中国工业生产技术水平不停提升，由高价引进国外生产线变为自行开发研制，成本骤然降低，多种耐用消费品价格下降也很快。3、年代末期和年代前期高通货膨胀，使中国物价背离国际价格平均水平，近期物价下降是向国际价格合理复归。 改革开放以来，中国经历了两次物价上涨高峰，其中年、年物价涨幅靠近。正是因为这两次物价上涨高峰，造成中国物价总水平显著高于国际平均水平。相关部门监测数据表明，年中国进口关键商品价格比中国同类产品低左右而中国关键工农业产品价格又高于国际市场价格左右。因为发达国家重视宏观调控和反周期方法改善，自上世纪年代以来，通货膨胀率大幅度下降，年代后期，中国深入扩大对外开放、加速和国际市场接轨，中国市场价格开始向国际市场价格复归，尤其是年中国加入以后，中国外市场价格深入接轨，国际市场行情低迷情况比以前愈加快地传输到中国市场上来，抑制了中国市场价格回升。能够说，近两年物价下降在一定程度上是前些年物价上涨过快合理复归。4、第三产业、服务业有涨价需要，但受到本身发展速度减慢、居民收入降低、承受力减弱等原因制约，涨价幅度有限。伴随大家温饱问题得以处理，居民对第三产业和服务业需求大幅增加，中国第三产业和服务业发展落后且定价较低，不适应世界经济发展时尚，所以在发展前景和价格定位上有较大开拓空间。但因为多个原因，多年来中国第三产业和服务业发展并不快，而且因为下岗职员增加、居民对涨价承受力减弱，所以第三产业、服务业价格虽有所提升，但上涨幅度也比较有限，不能改变整体物价下降趋势。年以来中国类商品零售价格指数中，有项处于连年下降状态，而书报杂志、燃料、中西药品三项价格一直处于上升状态，充足表明第三产业、服务业有涨价需要，但受到外界原因制约涨价幅度大打折扣，这也是现在引发物价低迷关键原因。（二）全国房地产市场走势分析在已经过去，中国经济连续快速发展、城市化进程加紧、居民收入水平提升及政府开启内需政策，全部为房地产业发展注入了新活力，在很多利好原因驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。不过，在保持高速发展同时，房地产市场也出现了部分引人注意问题。商品房空置率上升，部分地域及一些产品开发投资过热，产品供给和需求不能完全平衡，市场结构性矛盾突出。国家经贸委统计数据显示，全国房地产完成投资近6000多亿元，比上十二个月度增加30，整年平均增加幅度达成30，显著高于同期全国固定资产投资增加率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全方面看好，所以纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在连续下去。另外，依据“十五”计划，到，中国城市人均住宅建筑面积要达成22平方米，户均达成70平方米，现在距离这一目标还有差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍然是投资关键和热点。同时，伴随中国房地产业快速增加，房地产开发回报比较高，吸引了资本市场参与，有越来越多上市企业加入到了房地产开发大军中或开始涉足房地产业，上市企业投资房地产业务在未来几年会越来越显著，这也会对房地产投资增加产生关键主动影响。不过，伴随市场快速发展，房地产业也出现了部分影响投资增加风险问题，关键表现在部分商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，空置房面积快速扩大，已经大大超出国际警戒线。商品房销售增加率和销售价格增加率全部低于投资开发增加率，部分地域市场过热，银行调高了贷款风险系数，这么，开发商对市场投资会变得愈加谨慎和理性起来，会逐步调整自己投资。所以，房地产投资在前几年大幅增加基础上会有所回落。 因为受趋利原因影响，投资中高级商品房产品回报率高，从1998年底开始连续4年出现第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商全部把自己要开发产品定位放在发展高级写字楼、大面积高级住宅、高级公寓和别墅上，而针对广大中低收入阶层且市场需求巨大经济房开发少之又少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，目前中国房地产业总量不足、结构失衡而造成空置率上升是关键矛盾，而空置商品住宅又关键是中高级住宅。对于房地产市场价格走势问题，因为中国加入WTO和“申博”成功，不少开发商态度乐观。认为市场价格不会降，楼市还有待于大力开发。只要建出高品质房子，发明优美环境，就能卖出好价格。有教授提出警告，今年有些地域已经因为过去房价和空置率过高而回落房价。三、区域市场总体分析（一）全省经济运行情况描述1、全省经济运行展现以下十大“亮点”亮点之一：GDP总量突破1万亿元大关，年增量超出1千亿元亮点之二：国有投资和民间投资双轮驱动，全社会投资突破3800亿元亮点之三：消费品市场稳中有升，零售总额超出3200亿元亮点之四：外需增势强劲，进出口总额超690亿美元亮点之五：国际资本流入加紧，外商直接投资将突破100亿美元亮点之六：产业结构优化升级，三次产业增加值百分比转变为10.652.137.3亮点之七：城镇建设进程加紧，城市化水平达44.7%亮点之八：经济运行效益和质量提升，工业利润突破500亿元亮点之九：财政收入1400亿元，财政收入占中国生产总值比重提升1.7个百分点亮点之十：城镇居民收入增加加紧，均量分别突破8000元和靠近4000元2、影响全省经济运行关键问题问题之一：就业和再就业压力仍然较大问题之二：居民收入差距扩大影响消费增加关键表现在：一是城镇居民收入差距呈逐步扩大之势。1990年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入之比为1.66:1，扩大到1.95:1，增至2.05:1。二是城镇居民内部收入差距扩大。城镇中有60%左右居民家庭收入在全省平均收入线以下，10%高收入户收入比10%低收入户收入高10倍以上。全省农村中约有60%农户收入低于全省平均水平，10%高收入户和10%低收入户之间收入差距约在8倍左右。三是面对住房、医疗、教育、养老等各项制度改革，大多数居民收支心理预期不稳。尤其是城镇弱势群体，对未来支出预期仍然较高，增加消费底气不足，储蓄仍是关键选择，对应抑制了即期消费。自10月末全省城镇居民储蓄存款突破5000亿元大关后，到9月末又超出6000亿元，11月末达6170亿元，短短十二个月时间内就增加1000多亿元，相当于全省中国生产总值1/10强。问题之三：物价总水平连续处于负增加全省居民消费价格同比下降0.8%，回落1.6个百分点。至此，全省居民消费价格当月同比指数已连续十四个月展现负增加。全省工业品出厂价格自4月份起当月涨幅出现负增加，整年下跌2.5%，也已连续二十30天展现负增加。物价低位运行，是生产能力过剩、供求矛盾尖锐肯定反应。据国家经贸委调查，下六个月，在全国600种关键商品中，供求基础平衡商品有72种，供过于求商品528种，没有供不应求商品。另外，依据中国承诺，中国关税总水平降至12%，伴随关税下调，刺激了相关产品进口数量，从而对中国市场商品价格产生很大冲击，造成物价深入下降。物价低位运行对经济活动现有主动影响，但同时也产生了不利影响。不利方面关键是，物价降低将造成企业微利或亏损，企业惜投，银行惜贷，社会就业机会降低；物价连续低位使居民产生买涨不买落心理，持币待购现象严重，造成百姓惜购，进而影响投资者和消费者信心。问题之四：区域经济发展不平衡性仍然突出经过多年努力，全省实施区域共同发展战略已取得显著成效，但受多种原因影响，苏南、苏中和苏北经济发展不平衡性仍较突出。全省经济景气回升关键由苏南带动，经济增量关键靠苏南贡献。从经济增加速度看，前11个月规模以上工业增加值苏南五市占全省总量近七成，同比增加16%，对全省工业增加贡献率高达73%，拉动全省工业增加11.2个百分点；苏中三市增加13.0%，苏北增加15.3%，对全省工业增加贡献率分别为13.7%、13.3%。出口方面，苏南出口总额占全省比重为86.7%，同比增加32.3%；而苏中、苏北分别占全省9.7%和3.6%，增加14.3%和14.6%。外商直接投资，苏南为80.9亿美元，占全省份额达88.5%，苏中、苏北分别仅占6.3%和5.2%。国有及其它单位投资，苏南同比增加40.3%，苏中、苏北分别增加26.5%和22.4%。社会消费品零售总额，苏南增加13.6%，苏中、苏北分别增加9.8%和10.7%。地域经济发展增加存在较大差异，不利于资源有效配置和全省综合实力提升。问题之五：微观经济运行还存在部分潜在问题关键表现在：一是国有企业效益相对较差。到去年11月末，全省规模以上国有控股工业企业亏损面为36.1，高于上年末32.5，其中纯国有企业亏损面达38.6%。尤其是750家国有控股大中型企业中，亏损企业有246家，比前年同期增加10.8%。国有控股企业实现利润增加26.1%，其中纯国有企业增加15.4%、国控大中型企业增加24.1%，均低于全省工业34.6%增幅。二是加工型外资企业在全省经济比重较大，对全省经济增加影响程度加深，受全球经济政治影响波动程度也加大。在规模以上工业中，外资企业实现工业增加值近占30%；在出口总额中，外商投资企业提供份额达60%以上。一旦国际中国环境出现改变，外资企业生产经营波动将对全省经济稳定发展产生较大影响。三是房地产企业经营存在隐患。房地产业投资快速增加，即使有利于促进经济增加，但现在房价显著上扬及部分房地产开发企业靠贷款高负债经营情况令人担忧。据对183家房地产企业调查，自有资金占18.6，即使比前年有所增加，但中国贷款及购房定金及预收款仍占到资金总量60.3，这些企业整年平均资产负债率达85.7，营业收入利润率、成本利润率均比前年下降。3、全省经济走势分析综合各方面情况分析，能够看出只要国际经济形势保持稳定，根据中央政策把各项工作方法落到实处，全省经济仍将保持良好发展态势，以平稳增加为主旋律，估计中国生产总值增速保持在1011%之间。从供给角度看，工业生产受内需扩大和企业改革深化主动影响，速度和效益还会维持在一定水平上，但在市场总体上供大于求、低物价情况下，速度不可能很快；农业增加比较平稳；第三产业有较大增加空间，在有效政策导向下继续加紧增加。从需求角度分析，固定资产投资因为基数较高、基础建设和房地产投资可能回落影响，增速将较难维持今年高位态势；消费将保持平稳增加；出口增速可能会有所放缓。从经济周期角度分析，能够作出全省经济增加已进入新一轮周期基础判定（该轮周期在、已初显端倪，经济增加率分别为10.6%和10.2%），而且关键表现为以下特征：一是经济增加平均位势较高，将在较高平台（10%以上）上运行；二是在体制变革和经济结构转换强力影响下，新周期规则性、稳定性深入提升，不会出现过去“缓升骤降”或“急升缓降”局面，而将展现出 “缓升缓降”新态势；三是周期时间拉长。判定关键理由是：党十六大提出全方面建设小康社会奋斗目标，将极大地激发全省人民为富民强省、在全方面建设小康社会基础上率先基础实现现代化而努力工作热情。含有比较雄厚物质技术基础，全省经济总量已突破1万亿元大关，年末金融机构存款超出1万亿元，加上大量引进国外优异技术设备，基础设施情况大大改善，为全省经济步入快速发展轨道提供了先决条件。含有宽广经济增加空间，全省工业化水平即使较高，但工业化历史任务远未完成，投资和消费需求潜力巨大。城市化进程加紧推进，产业结构快速提升，信息技术等部分高增加行业将引领全省经济较快稳定增加。长江三角洲地域正成为外商投资和项目转移集中地，这对于开放度较高江苏来说是一个难得历史性机遇。民间投资正在被快速激活。居民消费结构正在酝酿升级，商品房、汽车等消费热点较快增加。市场配置资源基础性作用逐步增强。江苏是在全国较早实施市场取向改革省份。股份制、“三资”和私营个体等非公有制经济加紧发展。私营企业总数已位居全国第一。加入WTO后，根据世贸组织规则和中国政府承诺，江苏主动转变政府职能，深化行政审批制度改革，深入整理和规范市场经济秩序，加强社会信用体系建设，政府和企业、市场和社会关系出现主动改变，从而为经济发展发明了良好制度和政策环境。入世主动效应将得到更有效释放。伴随中国经济融入世界经济步伐加紧，出口和外商直接投资力度仍然较强，加之全省协议利用外资增势强劲，为以后开放型经济较快增加打下了一个良好基础。（二）扬州印象中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已经有2400多年建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江全部、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北和淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西和天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江全部；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区在长江和京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15，年降水量1030毫米，年日照时间2140小时，整年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北关键货物和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。 扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。现在在扬州港开展国际集装箱运输业务船务企业近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等中国外著名船务企业，这些企业驳船每七天有近30个航次停靠扬州港，依据用户不一样需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地域货物关键中转口岸，年完成货物吞吐量700万吨左右。扬州宜港岸线47公里，已开发利用17公里。 公路：京沪和宁通高速公路连接全市，组成本市一横一纵T型高速公路骨架。长江北岸正在造防洪、运输双功效沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。正在开工建设扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东和京沪高速公路淮江段相连，和正在施工润扬大桥相接，将于12月底完成全部工程，和润扬长江公路大桥同时建成通车。扬州既是风景秀丽风景城，又是人文荟萃文化城、历史悠久博物城。这里有中国最古老运河，汉隋帝王陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多人文景观，秀丽自然风光，丰富旅游资源，多少年来吸引了大量中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优异旅游城市称号。中国最著名湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国关键文物保护单位；著名瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出国家级旅游线；扬州穆斯林旅游产品正日渐成为中国穆斯林旅游线关键组成部分。多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并深入开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，另外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江全部龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。，扬州旅游业继续保持了较快发展。接待境外旅游者10.08万人次，同比增加17.96%；创汇4001万美元，同比增加1.69%。接待中国旅游者552万人次，同比增加10.18%;中国旅游收入40.69亿元，同比增加9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增加20.32%。现在，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。（三）扬州市经济运行情况分析工业经济稳定增加。1-12月，全市规模以上工业完成产值673.44亿元，同比增加13.6；完成增加值180.01亿元，同比增加11.2，比前年同期提升5.8个百分点比全省平均水平低4.5个百分点。1-12月全市工业产销率累计达97.1，比前年同期提升0.92上百分点。固定资产投资快速增加。 1-12月全市完成全社会固定资产投资额180.22亿元，同比增加25.1。其中：基础建设完成投资63.86亿元，同比增加52.6；更新改造完成投资20.41亿元，同比下降31；房地产开发完成投资26.19亿元，同比增加45.6。消费品市场稳中趋活。1-12月全市实现社会消费品零售额128.7亿元，同比增加10.9；餐饮业实现零售额21.2亿元，同比增加13.2。利用外资连续增加。1-12月全市新批利用外资金额50960万美元，分别比前年同期增加47.6和1.7倍。外商实际投资25580万美元，增加2.17倍。财政收增加较快。1-12月全市实现财政总收55.61亿元，同比增加36.6。增幅高于省辖市平均增幅2.4个百分点。其中地方财政收30.04亿元，同比增加55%.四、扬州市房地产市场总体情况分析（一）扬州市房地产市场回顾1、市府公布重大利好 刺激楼市连续升温为了继续搞活房地产市场，市政府适时地公布了相关深入搞活市区房地产市场意见，给蓬勃发展中楼市又添了一把干柴。2、“土地革命”风起云涌 外地“诸侯”抢摊扬城 土地批租方法改变，是中最抢人眼球改变，业界称之为“土地革命”。以往，国有土地使用权关键采取“协议出让”，政府官员在其中起作用举足轻重。这种轻易诱发公务员“寻租”行为出让方法，现在被正式“叫停”，取而代之是公开、公平拍卖。 “土地革命”引发房地产市场躁动。开发商能不能取得好项目，要靠资金实力。长远来看，它将提升房地产业准入门槛。“超级航母”在房地产业主动运作，降低企业机会成本，有利于楼市品质提升。 在扬州落户外地房地产商有十来家，东瓯、新港、莱茵达、虹源她们或是成立独资企业，或是和当地企业联营。抢滩扬城开发商，动辄甩出上亿元资金，有背靠上市企业，实力雄厚，令在扬州楼市中划小舢板讨生活小开发望而生畏。3、文昌苑开工起高潮，廉租房销售有新规 ，扬州市继翠岗、连运、新民等经济适用房大量投放市场以后，又在城东建设康居工程文昌苑。小区占地面积近40公顷，建筑面积40万平方米，可容纳居民1万多人，计划两年内完成建设。 在大力建设经济适用房同时，为了堵塞销售步骤上漏洞，市府对购房对象作出了新要求。以后，经济适用房将关键出售给扬州无房户、人均居住面积不足8平方米居民家庭、政府关键工程拆迁户和实施危房改造项目异地安置居民家庭。 购房面积也有了约束，购置经济适用房面积基数是75平方，超出部分按商品房价格计算。凡已经享受过经济房优惠居民，不得再购置经济适用房。4、房展会异彩纷呈 购房人眼花缭乱 在春秋两次房交会上花花绿绿楼书广告、千姿百态企业文化、别出心裁看房热线，把房交会会场搞得热火朝天。短短三天时间内，成交额和往年比较有了成倍增加。尤其是二手房中介市场在整个成交额中，已经占有半壁江山。5、旺盛需求刺激 “房价” 涨声一片回首，旺盛住房需求, 使得房价一路凯歌，不少开发商喜形于色，销售业绩骄人。有些人说，房价上涨完全是由旺盛需求造成，不存在所谓“泡沫”，政策拉动、城市改造等多个原因刺激，是房地产市场空前火爆内在原因，所以，大可无须有“狼来了”忧虑。不过，不乏有些人告诫，好日子不可能永久维持。房地产业连续升温，已经使楼市“泡沫”浮起，泰来否极，牛熊交替登场，毕竟是市场经济内在规律。就不知，这么劝说在“大牛市”中有多少人能听得进去。6、拆迁条例新鲜出炉 货币安置尘埃落定 在众目关注下，扬州市新版扬州市市区房屋拆迁安置条例