大观园物业管理实施方案样本.doc
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1、方案编号:HSH-BSH-CD09安居房大观园物业管理方案项目: 大观园(安居工程)制作: 四川华神物业管理编制: 同意: 摘 要依据大观园安居工程小区建筑设计标准、具体物业管理服务需求分析、干道房产和新锦江企业对本项目物业管理要求,我企业为大观园项目提供一站式无忧物业管理服务,着重于管理服务每一个细节,满足广大迁置业主多种需求,以卓越物业管理理念、优异物业管理方法发明“安全、整齐、舒适、文明、”居住环境。华神物业现所包含物业管理项目包含写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等,有较长时间管理经验积累,从中总结出了大量优异物业管理经验。并严格根据ISO9000:要求,在企业内部建立一套规
2、范、系统、实用、高效质量管理体系,同时形成了完善五全服务模式,能够成为为大观园提供规范化、人性化、合理化、质量化物业管理服务有效保障。我企业将大观园管理标准定位为专业物业管理,提供物超所值物业管理服务。经测算,本项目标创办费为435411.70元,另需要管理用房512平方米。包含:管理处办公室80M2、停车场办公点20 M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室40 M2、职员宿舍生活用房320 M2,另外仓库32 M2。目 录一、序言03二、企业介绍042.1基础情况042.2企业介绍042.3企业服务理念052.4管理业绩和在管物业062.5我们优势及承诺07三、项目概况和分析093.1大
3、观园物业特点分析093.2管理思绪103.3管理目标13四、管理经费测算154.1创办费用154.2后期管理测算164.3管理条件20五、物业管理初步方案235.1说明235.2管理机构设置和人员配置235.3岗位职责285.4各部门工作内容32六、管理服务内容和标准336.1用户服务336.2安保服务356.3清洁绿化养护服务356.4工程维修服务366.5康乐服务376.6室内维修有偿服务收费标准386.7室内保洁、家政服务收费标准39七、各项工作检验标准407.1用户服务工作407.2公共秩序维持服务407.3工程维修407.4保洁服务407.5绿化服务40八、各类应急处理方法41九、结
4、语42一、 前 言首先感谢干道房产和新锦江企业对我企业信任,我企业对此次合作机会很重视,将全力以赴,努力争取把握住这次机遇,期望能够充足展示四川华神物业管理形象。我企业虽系新成立专业物业管理企业,不过已经有多年物业管理经验,管理物业类型众多。我企业近几年更是不停地到发达地域学习、取经,并聘用发达地域有经验精英人士加盟,逐步形成了华神物业管理特色和理念。我企业管理大观园,能够在管理和运作上充足发挥出新理念、新模式优势,为业主提供值得信赖物业管理服务。本方案书仅针对已建成大观园提出初步管理方案,将作为以后开展物业管理工作基础实施框架,更为详尽管理实施计划将在签署物业管理协议后提出。因为时间紧促,资
5、料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!二、 企业介绍2.1基础情况名 称四川华神物业管理法人代表李 玢注册地点成城市高新区桂溪工业园注册资本300万元物业管理面积及类型总管理面积达20万平方米,其中:住宅小区约3万平米、写字楼约6万平米、综合商业楼4万平米、工厂物业约15万平米。企业资质临时企业人才结构总数本科大专中专以上其它人员1585526833工程师会计师拥有建设部颁发物业管理经理上岗资格管理人员2225机构综合管理部、质控部、市场拓展部、经营管理部、财务部备 注2.2企业介绍四川华神物业管理是四川华神集团控股独立核实专业物业管理企业,于12月组建成立。其前身为成全部华神集团物业
6、管理部,从95年开始经营物业及提供物业管理服务。因为政策性限制,现在是四川省物业管理企业临时资质。企业以管理住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主,最近前后承接了康桥雅舍、华神集团公寓楼、四川丝绸大厦、华神科技大厦、太升丝绸大厦、华神药业生产基地、泰慷大酒店等物业。截止到现在,本企业已接管了以住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主三种类型物业,总管理面积达20万余平方米。企业拥有一批以理论扎实、经验丰富管理技术人员为骨干物业管理职员队伍,在管理过程中企业能够依靠本身人员技术和设备优势,确保物业管理工作有序和高效进行。“发明优美环境、提供优质服务、吸引优异人才。”是四川华神物业管理企业理念,在全体职员共
7、同努力下,开拓进取,精心打造华神物业品牌。我企业还在深圳等地聘用资深人士到企业任职,引进了新鲜血液,借鉴优异地域和国外优异物业管理经验,严格根据ISO9000做法不停健全管理制度,提升人员素质和服务水平,为所接管物业广大业主提供真诚周到专业服务。本企业有完整服务质量管理体系和完善监控方法,多年来所接管物业未曾出现过质量事故。在现有成绩面前,企业全方面参考国际质量标准体系服务理念,加速提升服务水平,提升管理品位,现在正在主动进行ISO9001国际质量体系贯标工作,立即经过国际质量体系认证。同时,在所接收托管物业中,为向业主提供全方位高质量服务,企业不仅在物业中配置了商务中心、美容院、健身房、休闲
8、会所等服务场所,还开设了房屋本体管理、房屋维修、代叫出租车、代理装潢装修、代购大宗物品、空调维修保养、代理IP电话、代理家政、钟点工、代请家教、干洗衣服等服务项目。一致受到业主们好评。2.3服务理念四川华神物业管理一直把业主满意度放在首位,而且经过开展各项活动来作为提升企业服务水平、适应生存和发展需要关键举措。企业广大职员一直把使业主满意、使业主放心作为工作出发点,坚持全心全意为业主服务,坚持将物业管理定位在服务上,以教授保姆身份为业主服务,经过服务来表现管理。这就是四川华神物业管理生存之本、发展之源。在实践中,企业不停追求完美服务,经过“全方位、全透明、全身心、全天候”五全服务理念提升企业服
9、务质量,强化企业企业品牌。在管理过程中,我们提倡“真诚服务,一流水准”思想,努力追求更细致、更完善服务,即以牺牲自我为代价服务。当企业或职员利益和业主需求出现矛盾时,首先考虑业主需求,时刻表现企业服务理念,以此提升业主满意度,塑造四川华神物业管理良好企业形象。2.4管理业绩和在管物业我企业凭借本身实力,成立之初就接管了康桥雅舍小区、华神药业生产基地、华神公寓楼等多个项目。在运作过程中不停提升职员本身素质和服务水平,前后从所管辖物业前后取得了业主们一致好评,业主满意率达成99.8。从而取得了社会效益、环境效益和经济效益多项丰收。康桥雅舍在成城市高新区紫荆南路56号,为中国西部首家博士定居园区。项
10、目占地40余亩(1期20亩),建筑面积为17000多平方米。康桥雅舍表现了一个典雅、厚重、就像剑桥一样学术韵味,她设计灵感来自国际学院派建筑风格,营造着一个纯学府诗境界。经过我企业真诚服务,在康桥雅舍大家能够四处感受到园区内表现出物管服务细微。雅舍内还有博士创业俱乐部、康桥沙龙、商务中心、休闲娱乐中心、儿童培育园区等。华神药业生产基地在双流县西航港常乐村内,项目占地120亩,是含有目前国际优异水平药品生产基地,我企业进驻后,关键负责管理厂区公共区域和综合楼安保、消防、绿化、清洁维修工作。我们努力取得了业主一致好评,连续几年安全事件率为零。被双流县政府评为消防、治安管理优异单位。2.5我们优势及
11、承诺2.5.1人才优势、管理优势现有各类管理人员近百名,工程技术类专业人员5名,会计师2名,物业管理经理及管理员共24名,消防安全管理员4名。我企业立即进行ISO9001:国际质量体系贯标,立即经过国际质量认证,并以“贯标”为契机,企业服务质量和水平将得到全方面提升;企业各类管理服务人员含有丰富物业管理服务经验。2.5.2:承诺:四川华神物业管理将严格推行协议,以业主为中心,以规范化操作和科学、有效管理手段,为业主发明出整齐、条理、舒适工作环境。我企业愿对大观园安居工程实施物业管理,使之成为四川省安居住宅小区一个新亮点,为政府分忧解劳,为开发企业树立在房产界品牌地位做支持,为我企业发展增加规模
12、。三、 项目概况和分析3.1大观园物业特点分析3.1.1大观园概述大观园在成城市锦江区三圣乡。总建筑面积157413.82 M2,其中住宅面积136855 M2,铺面16298.82 M2,自行车棚4260 M2。项目容积率为2.1,绿地率为30。有28幢6层砖混结构房屋,由6个单独合围房屋组团组成。有640个汽车停车位,3552个自行车车位。共1776户。大观园内关键设施有:绿色商业步行街、体育中心、幼稚园、十八班小学、综合楼、地下停车场、地面商铺、农贸市场等。3.1.2项目特点和物业管理需求分折1、本项目性质为安居小区,物业本身档次不高,是多层砖混结构,业主大多为拆迁安置人口,对物业管理需
13、求档次不高,而生活服务需求则含有多样性和个性化特征;2、大观园项目属于中等规模小区,人口众多。但业主层次不高,一部分为贫困户和失业人员,对生活高质量有渴望和追求,但难以达成愿望。所以,设置较大众化商业设施系统显得更为合理;3、本项目内设有绿色商业步行街、小学、体育中心、休闲场地、综合楼、地下停车场、地面自行车停车场、地面铺面等,配套设施较为全方面。管理难点之一在于商铺管理。关键包含到铺面在开展经营活动时出现清洁卫生、安全防范、消防、异味、噪声等众多问题;4、本项目全部房屋将以安置房形式发放,园区内人群稳定性较强,而且含有一定乡土友谊,部分业主对物业管理不是很了解,对国家相关要求没有知晓,所以对
14、固定人群服务不仅需要讲究人性化服务,更需要在服务不停创新;5、本项目标停车场除地下停车场外,还有升降车位。总数为640个,按估算够2年内使用。伴随时间发展,必会出现停车位担心情况。6、因大观园属于安居工程,物业档次不高,园区内安全、监控系统不足,而且不适合采取完全封闭管理模式,在人员流动,治安等多方面存在管理难度,必需加强安保巡查。在各合围组团内做强力监控,预防意外。7、本项目为大规模住宅小区,对安全、消防、供水、供电等设备系统管理可靠性要求较高;8、因为存在商业经营、基层政府机构管理等原因,怎样和相关工作机构合作,把大观园管理好。使之降低不安定原因,和符合国家相关要求;在房屋移交过程中,业主
15、陆续入住。有可能发生部分无法预知纠纷、争吵,极有可能发展为事件;9、针对大观园实际情况,业主属于拆迁户,在年纪结构上可能偏大。还有部分业主属于下岗职员,失业人员。因为实际原因,不能够按时缴纳物业管理费,甚至会出现拒交物业管理费用情况。3.2管理思绪 依据大观园特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思绪:1、依据大观园特点、物业管理需求分析和我企业物业管理经验,我们将大观园管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了2套管理方案,标准分别是:(1)、经过高水平物业管理将大观园提到一个较高层次上,实现高消费投资,高价值表现,将大观园变成一个表现现代社会文明价值综合性小区。(2)、收取较低费用
16、,降低大观园物业管理水平,维持在一个能够合理居住空间。两种管理方案全部能够表现我企业专业水平,符合质价相符标准。2、对大观园采取专业管理关键在于对配套设施管理和铺面等服务,我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准,针对大观园迁置业主尤其需求来确定用户(业主)服务项目、内容和标准。3、在物业接管验收上尽可能和完工验收一致,不过属于物业质量问题或设计上存在缺点等造成发生问题,开发商应明确相关事宜方便物业管理处实施物业售后服务处理。4、二期综合楼是小区活动中心和居委会、物业管理处办公地点,和通常小区活动中心在项目设置上并无大差异,区分标准在于档次高低和作用。大观园小区活动中心将作为小区业主精神文
17、化交流地点、宣传国家相关政策、法规地点、业主大会、委员会行使自己权力地点。同时1、2楼还是农贸市场,在管理上需加大强度。5、大观园内有不少铺面,还有一条绿色步行街,农贸市场等,配套商业气氛较浓,加上大观园处于三环路边,周围市政工程设施相对要落后些,所以,大观园内这些商业设施经营将大大方便1776户业主日常生活。在对这些商业设施管理上,我企业除进行基础物业管理外,还提供特色有偿服务,帮助经营。同时配合锦江区工商管理部门工作。6、大观园属于东郊一个较大小区,政府基层组织工作尤为关键。我企业和居委会、派出所等相关部门全力配合,共同维护业主利益。7、管理处服务对象多为对物业管理接触较少人士,对物业管理
18、服务费和相关费用交纳存在部分欠、拖、拒交等不好现象,同时亦存在实际困难。我企业针对此等情况,除了在服务上加强外,同时大力宣传物业管理和相关法律法规,让众多业主知晓,进而了解支持物业管理工作。8、我企业在前期业主入住期间,经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传,制作业主入住手册,业主临时条约,装饰装修管理要求发放。而且根据要求对业主房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。9、针对大观园具体情况,采取一体式安全管理体系。6个组团分别设置监控岗位,另外在园区公共道路和配套建筑上,设置巡查岗。10、在项目职员招聘上,采取有经验管理人员来管理。同时兼顾项目标实际情况。兼顾考虑部分
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