大观园物业管理实施方案样本.doc

方案编号：HSH---BSH---CD09

安居房大观园物业管理方案

项目： 大观园（安居工程）
制作： 四川华神物业管理
编制：
同意：

摘 要

依据大观园安居工程小区建筑设计标准、具体物业管理服务需求分析、干道房产和新锦江企业对本项目物业管理要求，我企业为大观园项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务每一个细节，满足广大迁置业主多种需求，以卓越物业管理理念、优异物业管理方法发明“安全、整齐、舒适、文明、”居住环境。
华神物业现所包含物业管理项目包含写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间管理经验积累，从中总结出了大量优异物业管理经验。并严格根据ISO9000：要求，在企业内部建立一套规范、系统、实用、高效质量管理体系，同时形成了完善五全服务模式，能够成为为大观园提供规范化、人性化、合理化、质量化物业管理服务有效保障。
我企业将大观园管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值物业管理服务。经测算，本项目标创办费为435411.70元，另需要管理用房512平方米。包含：管理处办公室80M2、停车场办公点20 M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室40 M2、职员宿舍生活用房320 M2，另外仓库32 M2。

目 录
一、序言………………………………………………………………………………………03
二、企业介绍…………………………………………………………………………………04
2.1基础情况………………………………………………………………………………04
2.2企业介绍………………………………………………………………………………04
2.3企业服务理念…………………………………………………………………………05
2.4管理业绩和在管物业…………………………………………………………………06
2.5我们优势及承诺……………………………………………………………………07
三、项目概况和分析…………………………………………………………………………09
3.1大观园物业特点分析………………………………………………………………09
3.2管理思绪………………………………………………………………………………10
3.3管理目标………………………………………………………………………………13
四、管理经费测算……………………………………………………………………………15
4.1创办费用………………………………………………………………………………15
4.2后期管理测算…………………………………………………………………………16
4.3管理条件………………………………………………………………………………20五、物业管理初步方案………………………………………………………………………23
5.1说明……………………………………………………………………………………23
5.2管理机构设置和人员配置……………………………………………………………23
5.3岗位职责………………………………………………………………………………28
5.4各部门工作内容………………………………………………………………………32
六、管理服务内容和标准……………………………………………………………………33
6.1用户服务………………………………………………………………………………33
6.2安保服务………………………………………………………………………………35
6.3清洁绿化养护服务……………………………………………………………………35
6.4工程维修服务…………………………………………………………………………36
6.5康乐服务………………………………………………………………………………37
6.6室内维修有偿服务收费标准…………………………………………………………38
6.7室内保洁、家政服务收费标准………………………………………………………39
七、各项工作检验标准………………………………………………………………………40
7.1用户服务工作…………………………………………………………………………40
7.2公共秩序维持服务……………………………………………………………………40
7.3工程维修………………………………………………………………………………40
7.4保洁服务………………………………………………………………………………40
7.5绿化服务………………………………………………………………………………40
八、各类应急处理方法………………………………………………………………………41
九、结语………………………………………………………………………………………42
一、 前 言

首先感谢干道房产和新锦江企业对我企业信任，我企业对此次合作机会很重视，将全力以赴，努力争取把握住这次机遇，期望能够充足展示四川华神物业管理形象。我企业虽系新成立专业物业管理企业，不过已经有多年物业管理经验，管理物业类型众多。我企业近几年更是不停地到发达地域学习、取经，并聘用发达地域有经验精英人士加盟，逐步形成了华神物业管理特色和理念。我企业管理大观园，能够在管理和运作上充足发挥出新理念、新模式优势，为业主提供值得信赖物业管理服务。
本方案书仅针对已建成大观园提出初步管理方案，将作为以后开展物业管理工作基础实施框架，更为详尽管理实施计划将在签署物业管理协议后提出。因为时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！

二、 企业介绍

2.1基础情况

名 称
四川华神物业管理
法人代表
李 玢
注册地点
成城市高新区桂溪工业园
注册资本
300万元
物业管理面积及类型
总管理面积达20万平方米，其中：住宅小区
约3万平米、写字楼约6万平米、综合商业
楼4万平米、工厂物业约15万平米。
企业资质
临时
企业人才
结构
总数
本科
大专
中专以上
其它人员
158
5
52
68
33
工程师
会计师
拥有建设部颁发物业管理经理上岗资格管理人员
2
2
25
机构
综合管理部、质控部、市场拓展部、经营管理部、财务部
备 注

2.2企业介绍
四川华神物业管理是四川华神集团控股独立核实专业物业管理企业，于12月组建成立。其前身为成全部华神集团物业管理部，从95年开始经营物业及提供物业管理服务。因为政策性限制，现在是四川省物业管理企业临时资质。企业以管理住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主，最近前后承接了康桥雅舍、华神集团公寓楼、四川丝绸大厦、华神科技大厦、太升丝绸大厦、华神药业生产基地、泰慷大酒店等物业。截止到现在，本企业已接管了以住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主三种类型物业，总管理面积达20万余平方米。企业拥有一批以理论扎实、经验丰富管理技术人员为骨干物业管理职员队伍，在管理过程中企业能够依靠本身人员技术和设备优势，确保物业管理工作有序和高效进行。“发明优美环境、提供优质服务、吸引优异人才。”是四川华神物业管理企业理念，在全体职员共同努力下，开拓进取，精心打造华神物业品牌。
我企业还在深圳等地聘用资深人士到企业任职，引进了新鲜血液，借鉴优异地域和国外优异物业管理经验，严格根据ISO9000做法不停健全管理制度，提升人员素质和服务水平，为所接管物业广大业主提供真诚周到专业服务。本企业有完整服务质量管理体系和完善监控方法，多年来所接管物业未曾出现过质量事故。在现有成绩面前，企业全方面参考国际质量标准体系服务理念，加速提升服务水平，提升管理品位，现在正在主动进行ISO9001国际质量体系贯标工作，立即经过国际质量体系认证。
同时，在所接收托管物业中，为向业主提供全方位高质量服务，企业不仅在物业中配置了商务中心、美容院、健身房、休闲会所等服务场所，还开设了房屋本体管理、房屋维修、代叫出租车、代理装潢装修、代购大宗物品、空调维修保养、代理IP电话、代理家政、钟点工、代请家教、干洗衣服等服务项目。一致受到业主们好评。

2.3服务理念
四川华神物业管理一直把业主满意度放在首位，而且经过开展各项活动来作为提升企业服务水平、适应生存和发展需要关键举措。企业广大职员一直把使业主满意、使业主放心作为工作出发点，坚持全心全意为业主服务，坚持将物业管理定位在服务上，以"教授保姆"身份为业主服务，经过服务来表现管理。这就是四川华神物业管理生存之本、发展之源。
在实践中，企业不停追求完美服务，经过“全方位、全透明、全身心、全天候”五全服务理念提升企业服务质量，强化企业企业品牌。在管理过程中，我们提倡“真诚服务，一流水准”思想，努力追求更细致、更完善服务，即以牺牲自我为代价服务。当企业或职员利益和业主需求出现矛盾时，首先考虑业主需求，时刻表现企业服务理念，以此提升业主满意度，塑造四川华神物业管理良好企业形象。

2.4管理业绩和在管物业
我企业凭借本身实力，成立之初就接管了康桥雅舍小区、华神药业生产基地、华神公寓楼等多个项目。在运作过程中不停提升职员本身素质和服务水平，前后从所管辖物业前后取得了业主们一致好评，业主满意率达成99.8﹪。从而取得了社会效益、环境效益和经济效益多项丰收。
康桥雅舍在成城市高新区紫荆南路56号，为中国西部首家博士定居园区。项目占地40余亩（1期20亩），建筑面积为17000多平方米。康桥雅舍表现了一个典雅、厚重、就像剑桥一样学术韵味，她设计灵感来自国际学院派建筑风格，营造着一个纯学府诗境界。经过我企业真诚服务，在康桥雅舍大家能够四处感受到园区内表现出物管服务细微。雅舍内还有博士创业俱乐部、康桥沙龙、商务中心、休闲娱乐中心、儿童培育园区等。
华神药业生产基地在双流县西航港常乐村内，项目占地120亩，是含有目前国际优异水平药品生产基地，我企业进驻后，关键负责管理厂区公共区域和综合楼安保、消防、绿化、清洁维修工作。我们努力取得了业主一致好评，连续几年安全事件率为零。被双流县政府评为消防、治安管理优异单位。

2.5我们优势及承诺
2.5.1人才优势、管理优势
现有各类管理人员近百名，工程技术类专业人员5名，会计师2名，物业管理经理及管理员共24名，消防安全管理员4名。我企业立即进行ISO9001：国际质量体系贯标，立即经过国际质量认证，并以“贯标”为契机，企业服务质量和水平将得到全方面提升；企业各类管理服务人员含有丰富物业管理服务经验。
2.5.2：承诺：
四川华神物业管理将严格推行协议，以业主为中心，以规范化操作和科学、有效管理手段，为业主发明出整齐、条理、舒适工作环境。我企业愿对大观园安居工程实施物业管理，使之成为四川省安居住宅小区一个新亮点，为政府分忧解劳，为开发企业树立在房产界品牌地位做支持，为我企业发展增加规模。
三、 项目概况和分析

3.1大观园物业特点分析
3.1.1大观园概述
大观园在成城市锦江区三圣乡。总建筑面积157413.82 M2，其中住宅面积136855 M2，铺面16298.82 M2，自行车棚4260 M2。项目容积率为2.1，绿地率为30﹪。有28幢6层砖混结构房屋，由6个单独合围房屋组团组成。有640个汽车停车位，3552个自行车车位。共1776户。
大观园内关键设施有：绿色商业步行街、体育中心、幼稚园、十八班小学、综合楼、地下停车场、地面商铺、农贸市场等。
3.1.2项目特点和物业管理需求分折
1、本项目性质为安居小区，物业本身档次不高，是多层砖混结构，业主大多为拆迁安置人口，对物业管理需求档次不高，而生活服务需求则含有多样性和个性化特征；
2、大观园项目属于中等规模小区，人口众多。但业主层次不高，一部分为贫困户和失业人员，对生活高质量有渴望和追求，但难以达成愿望。所以，设置较大众化商业设施系统显得更为合理；
3、本项目内设有绿色商业步行街、小学、体育中心、休闲场地、综合楼、地下停车场、地面自行车停车场、地面铺面等，配套设施较为全方面。管理难点之一在于商铺管理。关键包含到铺面在开展经营活动时出现清洁卫生、安全防范、消防、异味、噪声等众多问题；
4、本项目全部房屋将以安置房形式发放，园区内人群稳定性较强，而且含有一定乡土友谊，部分业主对物业管理不是很了解，对国家相关要求没有知晓，所以对固定人群服务不仅需要讲究人性化服务，更需要在服务不停创新；
5、本项目标停车场除地下停车场外，还有升降车位。总数为640个，按估算够2年内使用。伴随时间发展，必会出现停车位担心情况。
6、因大观园属于安居工程，物业档次不高，园区内安全、监控系统不足，而且不适合采取完全封闭管理模式，在人员流动，治安等多方面存在管理难度，必需加强安保巡查。在各合围组团内做强力监控，预防意外。
7、本项目为大规模住宅小区，对安全、消防、供水、供电等设备系统管理可靠性要求较高；
8、因为存在商业经营、基层政府机构管理等原因，怎样和相关工作机构合作，把大观园管理好。使之降低不安定原因，和符合国家相关要求;
在房屋移交过程中，业主陆续入住。有可能发生部分无法预知纠纷、争吵，极有可能发展为事件；
9、针对大观园实际情况，业主属于拆迁户，在年纪结构上可能偏大。还有部分业主属于下岗职员，失业人员。因为实际原因，不能够按时缴纳物业管理费，甚至会出现拒交物业管理费用情况。

3.2管理思绪
依据大观园特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思绪：
1、依据大观园特点、物业管理需求分析和我企业物业管理经验，我们将大观园管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了2套管理方案，标准分别是：（1）、经过高水平物业管理将大观园提到一个较高层次上，实现高消费投资，高价值表现，将大观园变成一个表现现代社会文明价值综合性小区。（2）、收取较低费用，降低大观园物业管理水平，维持在一个能够合理居住空间。两种管理方案全部能够表现我企业专业水平，符合质价相符标准。
2、对大观园采取专业管理关键在于对配套设施管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准，针对大观园迁置业主尤其需求来确定用户（业主）服务项目、内容和标准。
3、在物业接管验收上尽可能和完工验收一致，不过属于物业质量问题或设计上存在缺点等造成发生问题，开发商应明确相关事宜方便物业管理处实施物业售后服务处理。
4、二期综合楼是小区活动中心和居委会、物业管理处办公地点，和通常小区活动中心在项目设置上并无大差异，区分标准在于档次高低和作用。大观园小区活动中心将作为小区业主精神文化交流地点、宣传国家相关政策、法规地点、业主大会、委员会行使自己权力地点。同时1、2楼还是农贸市场，在管理上需加大强度。
5、大观园内有不少铺面，还有一条绿色步行街，农贸市场等，配套商业气氛较浓，加上大观园处于三环路边，周围市政工程设施相对要落后些，所以，大观园内这些商业设施经营将大大方便1776户业主日常生活。在对这些商业设施管理上，我企业除进行基础物业管理外，还提供特色有偿服务，帮助经营。同时配合锦江区工商管理部门工作。
6、大观园属于东郊一个较大小区，政府基层组织工作尤为关键。我企业和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主利益。
7、管理处服务对象多为对物业管理接触较少人士，对物业管理服务费和相关费用交纳存在部分欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际困难。我企业针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关法律法规，让众多业主知晓，进而了解支持物业管理工作。
8、我企业在前期业主入住期间，经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时条约，装饰装修管理要求发放。而且根据要求对业主房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。
9、针对大观园具体情况，采取一体式安全管理体系。6个组团分别设置监控岗位，另外在园区公共道路和配套建筑上，设置巡查岗。
10、在项目职员招聘上，采取有经验管理人员来管理。同时兼顾项目标实际情况。兼顾考虑部分岗位可安排大观园内住户，帮助处理部分困难户问题。
11、在大观园车辆管理上，集中管理地下停车场。由业主自行使用升降车库，管理处根据计划对其进行养护。对自行车管理提供有偿看管服务。
12、针对大观园实际情况，入场时间紧，验收、移交等工作繁重，在前期3个月采取从企业本部和从其它项目抽取人员措施，来加强大观园管理处人员，步入正轨后再脱手。
13、因为大观园是安置工程，假如业主有发生相关纠纷，管理处能够处理尽可能由管理四处理，不给政府和开发商添麻烦。政府和开发商必需在后面做强有力支撑，使之妥善处理问题。
14、我企业将联合锦江区相关部门，在大观园内大力开展多种有益小区活动，推进精神文明发展，形成良好小区文化。
15、我企业定时安排大观园管理处职员参与培训和学习，不停提升管理处管理水平。

3.3管理目标
3.3.1管理总目标
根据国家建设部颁布《全国城市物业管理安全文明住宅小区考评标准》，接管后努力达成市级物业管理安全文明住宅小区标准。
3.3.2管理体系目标
接管后，三个月内建立一套符合ISO9000标准管理体系，使本项目管理和服务工作愈加规范和符合国际标准。
3.3.3管理分项目标
1、用户服务
Ø 用户服务满意率95%（85%）以上；
Ø 有效投诉率1%（3%）以下；
Ø 物业管理费收缴率85%以上；
Ø 回访率100%（80%）。
2、安保服务
Ø 重大管理责任事故发生率0（1）；
Ø 通常管理责任事故发生率0.1%（0.5%）以下；
Ø 安保服务满意率95%（85%）。
3、维修保养服务
Ø 维修立即率100%（96%）；
Ø 维修合格率100%（96%）；
Ø 设备完好率95%；
Ø 维修回访率98%；
Ø 维修服务满意率99%（90%）。
4、保洁服务
Ø 保洁合格率100%
Ø 保洁服务满意率99%
5、绿化养护服务
Ø 绿化成活率100%（98%）
Ø 绿化养护合格率100%（98%）
Ø 绿化养护满意率99%（90%）
注：括号内参数为采取B种方案使用标准。
四、 管理费用测算

4.1前期创办费用
本着节省使用、据需添置标准，按前3个月对大观园物业管理项目进行测算，前期物资管理设备购置人员开支等创办费用为435411.70元。明细列表以下：

前3个月人职员资（含31.5﹪福利保险） 194413.20元
物品购置（1次性） 133453.00元
办公费 19313.50元
通讯费 5007.00元
服装费 41180.00元
管理用水用电费用 15000.00元
前期人员招聘、培训费用 12033.00元
前期入住手册资料印制 15012.00元
4.2后期管理费用测算
本计划书中我企业尤其注明物业管理服务费关键由管理、服务人员工资和按要求提取福利费；设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；安保费；办公费；物业管理处固定资产折旧费；专题费用；法定税费等组成，针对实际情况，我们设计了2个方案。

A方案：
经过初步测算大观园整年物业管理费为1187422.90元。具体测算以下：
1、人职员资： 共796435.60元
主任 1800元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 28404元
事务助理 1500元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 23670元
财务： 1000元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 15780元
客服中心：管理员3人
900元/月*（1+31.5﹪）*12月*3人 42606元
安保队：主管1人事务助理兼、组长3人、队员45人
750元/月*（1+31.5﹪）*12月*3人 35505元
650元/月*（1+31.5﹪）*12月*45人 461565元
工程维修班：班长1人、维修员2人
1000元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 15780元
850元/月*1人*（1+31.5﹪）*12月*2 人 26826元
环境保护部:主管1人（管理员兼）、保洁员8人、绿化员3人
463.6元/月*（1+31.5﹪）*12月*8人 58524.9元
560元/月*（1+31.5﹪）*12月*3人 26510.4元
加班费：每十二个月有10天带薪假期，工资3倍，则加班费为（平均值）每人1个月工资额，经计算为61264.30元。
2、设备、设施日常运行、维修及保养费用 共90000.00元
3、绿化管理费 共19200.00元
4、清洁卫生费（垃圾袋装化） 共71180.00元
5、安保费用 共8144.00元
6、办公费 共1.00元
7、管理处固定资产折旧（3年折清） 共8330.00元
8、低值易耗品摊消（2年摊清） 共44468.50元
9、专题费用 共12150.00元
10、保险费 共9000.00元
11、不可预见费5﹪ 共53545.50元
12、法定税费5.6﹪ 共62969.40元
整年总支出为 1187422.90元

B方案：
经过初步测算大观园整年物业管理费为884748.90元。具体测算以下：
1、人职员资： 共582235.20元
主任 1800元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 28404元
事务助理 1500元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 23670元
财务： 1000元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 15780元
客服中心：管理员2人
900元/月*（1+31.5﹪）*12月*2人 28404元
安保队：主管1人事务助理兼、组长3人、队员30人
750元/月*（1+31.5﹪）*12月*3人 35505元
600元/月*（1+31.5﹪）*12月*30人 284040元
工程维修班：班长1人、维修员2人
1000元/月*（1+31.5﹪）*12月*1人 15780元
750元/月*1人*（1+31.5﹪）*12月*2 人 23670元
环境保护部:主管1人（管理员兼）、保洁员8人、绿化员3人
463.6元/月*（1+31.5﹪）*12月*8人 58524.9元
500元/月*（1+31.5﹪）*12月*3人 23670元
加班费：每十二个月有10天带薪假期，工资3倍，则加班费为（平均值）每人1个月工资额，经计算为44787.3元。
2、设备、设施日常运行、维修及保养费用 共84000.00元
3、绿化管理费 共12400.00元
4、清洁卫生费（不实施袋装化） 共25600.00元
5、安保费用 共6800.00元
6、办公费 共10000.00元
7、管理处固定资产折旧（3年折清） 共8330.00元
8、低值易耗品摊消（2年摊清） 共44468.50元 9、专题费用 共9100.00元
10、保险费 共9000.00元
11、不可预见费5﹪ 共39896.70元
12、法定税费5.6﹪ 共46918.50元
整年总支出为 884748.90元

若物业管理服务费按住宅0.25元/平方米/月，商铺0.40元/平方米/月。则
住宅：136855平方米*0.25元/平方米/月*12月*85﹪＝348980.25元
商铺：16298.82平方米*0.4元/平方米/月*12月*90﹪＝70411.00元
管理费收入为：419391.25元
停车场收入：640个*50元/月*12月*85﹪＝326400.00元
整年总收入： 745791.25元若实施A方案，收支相抵，每十二个月亏损441631.65元。
若实施B方案，收支相抵，每十二个月亏损138957.65元。
依据大观园实际情况，我企业设计了2个管理方案。确保大观园物业管理工作到位，使得出现业主、物业管理企业、政府和开发商全部能多赢局面。依据上面预算得悉，我企业提供专业物业管理服务每十二个月需要开支1187422.90元，年亏损441631.65元。假如政府、开发商能够补助协议期间亏损，我企业即按A套方案来提供超值服务。为政府分忧；为开发商铸就品牌增添力量；为迁置业主保障物业使用正常，使房屋得到保值、增值，营造良好居住环境，进而辐射到周围片区。倘若政府、开发商不能够补助亏损，我企业立即遵守行业规则和相关法律法规，按B套方案来提供服务，即使如此，依据最低服务水平（确保设施设备管理，降低录用人员素质水平）来测算，每十二个月需开支884748.90元，仍亏损138957.65元，为表示我企业接管诚意，每十二个月亏损138957.65元则可由我企业自行负担。同时，我企业有信心经过我们努力能够挖掘潜力，填平亏损。

4.3管理条件
因为物业管理管理用房在二期，而立即就要进驻大观园进行前期工作。同时为方便后期管理工作能够顺利开展。开发商需要无偿拨管理用房512平方米。包含：管理处办公室80M2、停车场办公点20 M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室40 M2、职员宿舍生活用房320 M2，另外仓库32 M2。
若我企业能和贵企业达成合作意向，因为业主有立即入住要求，贵方要立即一次性付给我方创办费，用于开展添置物品、招聘人员、前期培训等工作。
在接管验收中，可由贵企业相关责任人和我企业项目责任人、工程人员一同进行。我企业参考大观园完工验收意见。不过出现房屋本身质量问题或设计施工上责任造成问题，由开发商负责售后服务，我企业亦可给有偿代理服务。
开发单位在移交物业时，必需同时给我企业移交大观园房屋建筑资料，最少包含以下内容：
1、 产权资料：
⑴、 项目同意文件；
⑵、 用地同意文件；
⑶、 建筑执照；
⑷、 拆迁资料。
2、技术资料：
⑴、 完工图纸全套；
⑵、 地质勘查汇报
⑶、 工程协议及开、完工汇报；
⑷、 工程预决算；
⑸、 图纸会审统计；
⑹、 工程设计变更通知及技术核定单位；
⑺、 隐蔽工程验收签证；
⑻、 沉降观察统计；
⑼、 完工验收证实；
⑽、 钢材、水泥等关键材料质量确保书；
⑾、 新材料、构配件签署合格证书；
⑿、 水、电、暖、通、卫生器具等设备检验合格证书；
⒀、 砂浆、混凝土试块试压汇报；
⒁、 供水、供暖、管道煤气试压汇报。
依据国家相关法规，大观园必需建立维修基金用于以后修缮，开发商和业主应根据百分比分别交纳。移交物业，开发商亦应将此项款项足额拨付给我企业。假如有特殊情况，应出具书面文件。
五、物业管理初步方案

5.1说明
　　本计划书仅为以后服务基础架构，关键提供大观园项目标物业管理，包含前期移交、业主入住办理、装饰装修监控、业主接待服务、安保、保洁、绿化、维修保养、小区文化活动等多个方面。
在顺利进场接管大观园后，我们将依据实际情况，根据华神物业现有ISO9000质量管理体系和一整套完善各类服务操作手册进行深入优化，方便更有效管理此项目，为用户提供超值服务。因为时间紧迫，在前期移交、接管等细节问题上，将紧密和相关单位合作，争取能够完满完成移交工作。在业主入住和办理装修等问题上，严格相关法律法规，杜绝违规现象发生，确保业主利益。在前期期间，企业从本部和下属其它管理处抽取经验丰富管理人员来应付前期繁忙移交、接管、验收等工作。
在以后日常管理中，我们会对各项工作常抓不懈，根据我企业质量体系，一丝不苟工作。同时我们还会注意到参与建设大观园小区文化、精神文明建设，拨出一定场地来成立大观园文化娱乐中心。

5.2管理机构设置及人员配置
5.2.1管理架构
我企业拟设大观园管理处，全方面负责企业在大观园小区日常管理运作，统管整个大观园内外事务。项目部下设：用户服务部、维修班、安保队、环境保护组。
管理处架构图以下所表示：

四川华神物业管理

大观园管理处

客服中心
工程维修班
安保队
环境保护组

代收代缴服务
精神文明建设
小区公共事务
内部行政管理
小区保洁清运
除四害消杀
绿化养护
环境整改
房屋修缮管理
设备管理
设备运行
业主小修
安全防范
综合治理
车辆管理
消防管理

5.2.2人员配置
管理处将根据企业质量标准和大观园实际情况，科学、合理设置机构和安排人员，努力争取实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”标正确定人员编制。
5.2.3岗位安排
A方案：
部 门
岗位名称
编号
人数
工作区域
管理处
主任
001
1
管理处
助理
002
1
管理处
财务
003
1
管理处
管理员
004
3
办公室
环境保护组
保洁员
005
8
公共区域
绿化员
006
3
公共区域
安保队
保安组长
007
3
园区内
保安员
008
45
园区内
维修班
维修工
009
3
园区内
B方案：
部门
岗位名称
编号
人数
工作区域
管理处
主任
001
1
管理处
助理
002
1
管理处
财务
003
1
管理处
管理员
004
2
办公室
环境保护组
保洁员
005
8
公共区域
绿化员
006
3
公共区域
安保队
保安组长
007
3
园区内
保安员
008
30
园区内
维修班
维修工
009
3
园区内

5.2.4服务时间及人员安排

人 员
时 间
周一
周二
周三
周四
周五
周六
周日
经 理
08:30-17:30
1
1
1
1
1
0
0
助 理
08:30-17:30
1
0
1
0
1
1
1
财 务
08:30-17:30
1
1
1
1
1
0
0
管理员
08:30-17:30
3（2）
3（2）
2（1）
3（2）
2（1）
3（2）
3（2）
17:30-20:00
1
1
1
1
1
0
0
保洁员
06:00-14:00
6
6
6
6
6
6
6
14:00-22:00
6
6
6
6
6
6
6
保安员
08:00-16:00
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16:00-0:00
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
0:00-08:00
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
16（11）
维修工
08:30-17:30
3
2
3
2
3
2
2
17:30-20:00
1
1
1
1
1
1
1
注：括号中参数为B方案标准。
5.2.5骨干人员素质要求

部 门
岗 位
人数
职 责
任职条件
管理处
主任
1人
全方面负责大观园管理处工作
大学以上文化，物业管理相关专业，含有多年以上物业管理经验，协调能力强，精通ISO 9001质量体系。
主任助理
1人
帮助管理处主任，负责大观园日常管理运作、兼安保具体工作安排
大学以上文化，物业管理相关专业，含有2年以上物业管理经验，熟悉ISO 9001质量体系。
财务
1人
费用结算、用户回访、档案管理、费用收取
大专文化，品貌端正、诚信道德。各类业务工作熟悉。
管理员
3人
前台接待、服务提供、收费服务、兼保洁、绿化工作安排
中专以上文化，品貌端正、工作认真负责，有工作经验。
维修班
维修工
3人
处理日常报修及设施设备保养和巡检
四级以上技术等级，熟悉多种设施设备维修和养护。
安保队
保安组长
3人
具体处理当班园区内所发生相关安全事宜。
25周岁以上4