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地产项目拓展风险管理制度范本样本.doc
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1、总部项目拓展风险管理制度V1.0版1. 目标:规范企业项目拓展工作,预防并规避项目拓展过程中产生风险,为确保项目后期顺利开发建设,达成既定经营目标提供保障。2. 范围:2.1 适用范围:制度实施单位(宋体小四两端对齐)2.2 公布范围:制度发放单位(宋体小四两端对齐)3. 名词解释:3.1 项目拓展是为取得必需土地贮备支撑企业战略发展,本风险制度控制过程为从取得信息到项目合作签约;3.2 竞争者关键指企业在拓展项目过程中碰到其它竞争企业;3.3 信息处理是指企业获取项目信息,对信息确定、核实、调查过程;3.4 后评价是指在成功拓展某个项目后,对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行评定
2、。4. 职责:4.1 发展中心4.1.1 负责制订和修正项目拓展风险控制制度;4.1.2 负责在企业内部对项目拓展风险控制制度做出解释;4.1.3 负责对项目拓展风险做出预警和识别;4.1.4 负责项目拓展工作实施、推进、指导、监督、核查、评价等工作;4.1.5 负责对项目企业项目拓展部门提供必需技术支持和协作。4.2 项目拓展部门4.2.1 负责按企业要求和规范完成项目拓展过程相关作业;4.2.2 接收总部发展中心指导、监督、核查,立即修正不符合企业要求、规范作业。4.3 管理中心4.3.1 接收项目拓展过程关键文件,进行立案和管理;4.3.2 配合发展中心发展中心进行项目拓展后评价;4.3
3、.2 建立完善企业监督、检举制度和机制。4.4 法律部4.4.1 规范项目拓展过程中法律文本;4.4.2 建立完善法律合约审批、核查制度。4.5 财务部4.4.1 配合项目拓展工作过程中融资计划和方案制订;4.4.1 配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。5. 作业内容:5.1 外部环境风险防范5.1.1 政策风险防范5.1.1.1发展中心每三个月完成房地产宏观政策分析汇报;5.1.1.2项目责任人要针对项目包含房地产国家政策及地方实施细则、行业 管制情况等前期工作进行调查分析;作为项目分析材料组成部分;5.1.1.3合约确定中,将和合作方约定前期工作责任和分工,写入合作协议或相关法律合约;
4、5.1.2 融资风险防范5.1.2.1项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析5.1.2.1项目责任人依据调查结合企业财务计划制订融资方案及预案,做为提交决议委员会议文件组成部门之一;5.1.3 市场风险防范5.1.3.1发展中心市场研究部门每三个月编写战略关键城市市场汇报,作投资潜力评定;5.1.3.2项目所在地为非战略关键城市,项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上,并完成城市及区域市场投资潜力分析汇报。5.1.4 竞争风险防范5.1.4.1项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、和合作方管理者“利害”关系;5.1.4.2项目责任人提交竞争方案或意见,
5、做为谈判策略关键依据。5.2 内部管理风险防范5.2.1 信息处理风险防范5.2.1.1项目立案信息必需包含以下方面:合作者信息、土地性质和用途、技术经济指标(如无,以地籍材料为准)、合作条件、以取得前期手续及权证等; 5.2.1.2项目责任人应在拓展项目立项前,核实前期手续文件及权证公布日期、公布机关,确定其时效性、有效性,如有过期,应依据最新法规核定其申请延期、更新等正当性,在汇报材料中注明核实人、核实日期;5.2.1.3项目责任人应在拓展项目立项前,经过公开信息渠道或相关机构核实项目相关信息,确保项目住处正确性、真实性,在汇报材料中注明核实人、核实日期;5.2.1.4项目责任人在进行项目
6、考察时,要对项目用地建设限制条件、施工条件、干扰原因等方面做完整清楚统计,要求注明计划特殊要求和规范、图象和视频等说明资料齐全;5.2.1.5项目小组须尽职调查以下内容,由项目责任人组织完成,并提交项目尽职调查汇报;5.2.1.5.1项目调查关键包含:场地邻里关系、前期工作可行、区域计划动态等;5.2.1.5.2合作方企业调查关键包含:财务、法律、主体受权等方面。5.2.2 作业风险防范5.2.2.1严格根据土地贮备工作制度完成初选、立项、决议程序,依据项目评价体系,进行评定和决议。如有特殊情况,可经过董事会决议,方可简化;5.2.2.2设置部门内部信息库使用权限,明确项目责任人,内部研讨及传
7、输由专员登记管理,确保数据使用安全;5.2.2.3项目责任人应严格根据项目工作计划时间表,明确内部传输、研讨、审批时限要求,明确责任部门、责任人,如有变更由总经理办公会议审议经过;5.2.2.4参与项目标工作人员应严格实施谈判工作制度、中介管理制度、项目评价制度等制度和参考作业指导说明,完成相关工作。 5.3.2 廉正风险防范5.3.2.2企业内部或外部人员可向企业相关管理部门检举项目拓展过程中企业工作人员欺诈行为,经调查属实,参考企业要求处罚;5.3.2.3严格根据项目谈判工作制度要求,关键谈判必需由企业两个或两个以上工作人员共同参与。5.3.3 决议风险防范5.3.3.1项目责任人要确保决
8、议项目材料正确、完整;5.3.3.2发展中心指定或决议委员会委派专员,对相关决议项目分析汇报进行核查或抽查,若发觉有相关内容和事实严重不符,责其更正;5.3.3.2项目责任人在项目决议前七天向参与决议领导提交可研汇报,并对决议委员进行问题答疑;5.3.3.3全部参与决议人员在项目决议前,应对呈报项目资料深入了解;5.3.3.4决议委员代表应在项目决议前,进行项目实地考查,并完成和合作方早期谈判。5.3.4 合约风险防范5.3.4.1法律文本要求规范化,法律文书确实定应严格实施企业法律文本规范,如有特殊情况需要变动、更改,需要向企业法律部门同意许可; 5.3.4.2内部审查和外部咨询相结合,根据
9、企业要求完成法律文书编写后,依据企业要求完成内部审批,向企业法律顾问单位进行法律咨询,书面咨询意见和合约共同立案。 5.3 控制后评价5.3.1 拓展项目签署合作合约后,由发展中心对签约项目拓展过程工作进行评价,对参与人职员作表现进行评价,并编写项目拓展工作评价汇报;5.3.2 评价结果报送管理中心,作为修正工作方法及步骤依据,作为奖励激励依据。6. 奖惩条例:6.1 奖惩依据依据项目拓展工作评价汇报对项目拓展过程中作业完成时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价,对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。6.2 奖惩标准6.2.1 依据土地贮备奖励制度结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进
10、行奖励;6.2.2 项目拓展过程中出现廉政问题,经过监督、检举发觉,由管理中心根据企业要求处罚;6.2.3 项目拓展过程中出现重大渎职、特殊贡献,由发展中心向总经理办公会提出奖惩汇报,经同意实施。6.3 奖惩实施 参考土地贮备奖励制度及企业其它相关要求实施。7. 注意事项 无8. 附件 无鹏房总部项现在期开发手续步骤监督制度V1.0版1. 目标:为确保集团企业发展战略认真落实,建立良好项目风险控制体系、审计指标体系和规范项目开发作业步骤,特制订本措施。2. 范围:2.1 适用范围: 鹏润房地产企业总部下属各个项目企业2.2 公布范围: 鹏润房地产企业总部下属各个项目企业3. 名词解释:3.1
11、前期开发手续步骤:指项目从立项到工程施工许可证为止,各个阶段、步骤包含各项手续办理步骤。3.2 步骤标按时间:指项目从立项到工程施工许可证为止,各个阶段、步骤包含各项手续办理,按政策法规要求或行业通例,正常办理时间。4. 职责:4.1 总部发展中心风险控制部人员:4.1.1 负责编制项现在期开发手续步骤;4.1.2 负责制订项现在期开发手续步骤标按时间指标;4.1.3 负责充足和总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项现在期开发手续各个步骤时间指标;4.1.4 项目运行期间负责跟踪和监督项现在期开发手续完成时间和办理情况;4.2 总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中
12、心人员:4.2.1 配合发展中心制订项现在期开发手续步骤标按时间;4.2.2 配合发展中心下达项现在期开发手续步骤标按时间指标;4.2.3 项目运行期间配合发展中心跟踪和监督项现在期开发手续完成时间和办理情况;4.3 各项目企业相关负责部门和人员:4.3.1 负责本项目标前期手续办理;4.3.2 按要求填报项现在期手续办理计划;4.3.3 立即和总部各对应中心进行指标控制工作交流和沟通;4.3.3 依据项目进展和需要,立即调整风险控制方法;4.3.4 如碰到特殊项目或特殊情况,需调整指标,立即上报发展中心或总部其它相关中心部门;4.4 各项目企业下属项目部相关负责部门和人员:4.4.1 负责本
13、项目标前期手续办理;4.3.2 按要求填报项现在期手续办理计划; 4.4.3 立即和项目企业或总部各对应中心进行指标控制工作交流和沟通;4.4.3 依据项目进展和需要,立即调整风险控制方法;4.4.4 如碰到特殊项目或特殊情况,需调整指标,立即上报项目企业领导或发展中心及总部其它相关中心部门;5. 作业内容:5.1 一级开发前期手续步骤(祥见附件-一 一级开发前期手续步骤图)5.1.1 一级开发授权5.1.1.1 签署意向书a) 土地现实状况调研、钉桩、测绘、评定;b) 初步征地赔偿方案;c) 和乡镇政府签署意向书;5.1.1.2 计划可研编制a) 向规委申领计划关键点,编制控制性具体计划;b
14、) 编制项目可行性研究汇报;5.1.1.3 一级开发授权a) 提交一级开发申请和实施方案b) 市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议,预审项目可研、计划和征地赔偿方案等;c) 预审经过后取得一级开发授权,并签署一级开发协议;5.1.2 立项批复5.1.2.1 到计委提交立项汇报;计委函之计划局审核;5.1.2.2 计划局会签返计委;计委统一立项,下发立项批复;5.1.3 计划意见书 做好整体具体计划,向市规委申请计划意见书;5.1.4 征地批复5.1.4.1 编制一级开发一书四方案,报国土局审议;a) 建设项目承包说明书b) 农用地转用方案c) 补充耕地方案d) 征地方案e) 供地方案 5
15、.1.4.2 向国土局、计划局、建委、乡政府、村公所等部门征求意见,结果报市政府;5.1.4.3 是政府下文批地5.1.5 拆迁许可证5.1.5.1 冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作;5.1.5.2 制订拆迁安置方案,并报地方政府相关部门审查;5.1.5.3 审查经过,获取拆迁许可证;5.1.6 土地上市5.1.6.1 核实一级开发成本;5.1.6.2 验收土地;5.1.6.3 在土地中心入市交易;5.2 二级开发前期开发手续步骤(祥见附件-二级开发前期开发手续步骤图)5.2.1 立项手续立项批复5.2.1.1 首先要选定项目,洽谈协议或协议;也能够是考察准备挂牌或已挂牌项目;5.2.1
16、.2 申请计划关键点计划意见书,(已挂牌项目不需要)向计委申报立项汇报;5.2.1.3 计委函至计划局,计划局会签反计委;5.2.1.4 计委下立项批复,要求进行可行性研究;5.2.1.4假如是公开市场招、拍、挂获取项目,能够直接从土地中心转立项;5.2.2 计划手续 关键包含用地计划许可证和工程计划许可证;5.2.2.1 用地计划许可证a) 项目立项后应立即申报项目可行性研究汇报,经建委和规委审核会签;b) 进行画桩,并获取用地钉桩结果通知单; c) 进行整体计划设计,关键是总平面设计,层面、立面设计和关键剖面设计; d)准备环境影响评定、交通影响评定、地震安全性评定汇报、勘测设计招投标立案
17、; e)假如是公开市场招、拍、挂获取项目,需要准备土地出让转让协议; f)手续准备齐全向市规委申请用地计划许可证;5.2.2.1 工程计划许可证a) 准备人防设计审核同意、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证实、“七通”服务协议等;b) 向市发改委和市建委申报年度开工计划;此时要交纳一定百分比(通常20%以上)综合地价款;c) 进行全套建设施工图设计,包含总平面设计,各层平面、各向立面设计、各层剖面设计和基础平面、基础剖面图;d) 上报市计划局进行施工图审查。e) 以上手续及其它手续(如立项、用地计划等手续)准备齐全后,获取工程计划许可证;5.2.3 土地手续国有
18、土地使用证a) 缴纳土地出让金,支付土地赔偿费;b) 准备好企业执照、立项批复、建设用地计划许可证、征地批复、出让协议和出让金、赔偿费缴款发票等手续,办理国有土地使用证;5.2.4 工程手续工程施工许可证a) 准备建设用地计划许可证、土地征(或相关证实)和施工图审查通知书;b) 进行招投标工作,标底制作;和中标工程企业和监理企业签署协议;c) 交纳四源费、准备建设资金落实证实和人防施工图立案回执等手续;d) 到市建委办理工程施工许可证;5.2.5 其它手续 关键是在办理以上关键证件需要准备和办理其它手续,如注册企业手续、资质等级证实、审定方案通知单、环境影响评定、交通影响评定、地震安全性评定汇
19、报、勘测设计招投标立案、人防设计审核同意、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证实、“七通”服务协议等手续;5.3 项目开发手续步骤标按时间指标(针对二级开发)5.3.1 立项手续标按时间指标5.3.1.1 假如是公开市场经过招、拍、挂获取项目,直接从土地中心转立项只需要1-2个工作日;5.3.1.2 非公开市场获取项目办理各项立项手续,获取立项批复标按时间为45个工作日;5.3.2 计划手续标按时间指标5.3.2.1 项目办理用地计划许可证所需标按时间为45个工作日,不过不包含办理手续所需总体设计图纸出图时间,这需要依据项目设计要求情况而定;5.3.2.2项目办理
20、工程计划许可证所需标按时间为30个工作日,不过不包含办理手续所需施工图设计图纸出图时间,这需要依据项目设计要求情况而定;5.3.3 土地手续标按时间指标5.3.3.1 国有土地使用在取得用地计划许可证后标按时间为20个工作日;5.3.3.2办理国有土地使用需要交纳土地出让金和赔偿费,故具体办理时间也要依据项目资金安排和运行需要进行调整;5.3.4 工程手续标按时间指标5.3.4.1项目施工图审查标按时间为35个工作日;这些工作和土地手续办理可同时进行;5.3.4.2项目招投标工作标按时间为30个工作日;这些工作和土地手续办理可同时进行5.3.4.2办理工程施工许可证标按时间为10个工作日;5.
21、3.5 项现在期开发手续步骤整体办理标按时间应为180个工作日,折合240个自然日,大约8个月时间;5.4. 项现在期开发手续步骤监督部门5.4.1 项目标立项手续和土地手续办理关键由发展中心针对项目情况进行监督控制;5.4.2 项目标计划手续和工程手续办理关键由发展中心配合总部总工办针对项目情况进行监督控制;5.5 项目开发手续步骤监督方法5.5.1 项目企业针对项目具体情况,制订项现在期开发手续步骤办理计划,包含办理步骤、时间、责任部门及责任人,上报发展中心审批;5.5.2 经发展中心审核经过项目开发手续步骤办理计划,总部发展中心风险控制部和总工办安排专门人员组成项目监督小组;5.5.3
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