黑龙江省房屋建筑面积测绘技术规范标准样本.doc

黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准

黑龙江省技术监督局
黑龙江省建设厅
黑龙江省测绘局

前 言

伴随建筑设计不停创新，《房产测量规范》（GB/T 17986-）和建设部《相关房屋建筑面积计算和房屋权属登记相关问题通知》（建住房[] 74号）已不能涵盖很多建筑形式，且其中部分定义对部分具体问题定义得不够严格。4月实施《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-）同《房产测量规范》之间在房屋面积计算规则上存在一定出入，造成城市建筑计划和产权登记之间面积歧义。
为了保持和国家标准一致，深入规范本省房屋建筑面积测绘工作，在充足考虑本省城市计划、房屋产权登记等方面管理要求基础上，综合本省各（地）市出现多种新建筑形式，制订本标准。
本标准自公布之日起实施。
本标准由黑龙江省建设厅、黑龙江省测绘局共同提出。
本标准由黑龙江省测绘局负责归口并负责解释。
本标准由杨振球负责起草。
本标准关键起草人：

目 录
1、 总则 5
1.1目标 5
1.2 范围 5
1.3 依据 5
2、 术语和定义 5
2.1 面积名词 5
2.2 建筑名词 7
2.3 住宅名词 13
3、 通常要求 13
3.1 房屋栋（幢）划分和编排 13
3.2 房屋层划分和层次编排 14
3.3 单元划分和编排 15
3.4 户划分和编排 15
3.5 分户号编排 16
3.6 房屋面积测绘 16
3.7 房屋面积测绘内容 16
3.8 房屋建筑面积计算条件 16
3.9 面积测算要求 17
3.10 房屋面积精度要求 17
3.11 房屋边长数据起源 17
3.12 房屋边长实地采集 17
3.13 房屋边长测量和界址点测量精度要求 18
3.14 房屋测量草图绘制 18
4、 房屋面积计算 19
4.1 计算通则 19
4.1.1 计算全部面积范围 19
4.1.2 计算二分之一建筑面积范围 21
4.1.3 不计算建筑面积范围 21
4.2 计算细则 22
4.2.1 墙体面积计算 22
4.2.2 幕墙面积计算 23
4.2.3 阳台、露台面积计算 24
4.2.4 室内楼梯面积计算 25
4.2.5 室外楼梯、台阶面积计算 26
4.2.6 进入地下车库车道面积计算 27
4.2.7 门廊、雨蓬面积计算 27
4.2.8 走廊（檐廊、挑廊）面积计算 28
4.2.9 公共（消防）通道面积计算 28
4.2.10 通风井、烟道、采光井面积计算 29
4.3 共有共用建筑面积计算和分摊 29
4.3.1 共有共用建筑面积确实定标准 29
4.3.2 共有共用建筑面积内容 29
4.3.3 共有共用建筑面积分类 31
4.3.4 共有共用建筑面积分摊标准 31
4.3.5 共有共用建筑面积分摊计算公式 32
4.3.6 共有建筑面积分摊方法 32
4.3.7 共有建筑面积分摊细则 34

黑龙江省房屋建筑面积测绘技术规范

1、 总则
1.1目标
为加强本省行政区域范围内房产测绘管理，维护房地产测量和房屋面积计算管理工作正常秩序，统一全省房屋面积计算规则，保护房屋全部者正当权益，特制订本规范。
1.2 范围
本规范适适用于本省行政区域范围内房屋产权登记、房地产开发和销售、城市拆迁赔偿、历史遗留房产问题处理等房屋建筑面积预售测绘、完工测绘、现实状况测绘、分割测绘等。
1.3 依据
下列标准（文件）所包含条文，经过在本规范中引用而组成本规范条文。本规范出版时，所表示版本全部有效。全部标准全部会被修改，使用本规范各方面应探讨使用下列标准最新版本可能性。
GB/T 17986- 《房产测量规范》
GB/T 50353- 《建筑工程建筑面积计算规范》
建住房[] 74号 《相关房屋建筑面积计算和房屋权属登记相关问题通知》
2、 术语和定义
下列术语和定义适适用于本规范。
2.1 面积名词
2.1.1 房屋建筑面积
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且含有有上盖，结构牢靠，层高2.20米（含2.20米）以上永久性建筑。
2.1.2 房屋使用面积
指房屋户内全部可供使用空间面积，以水平投影面积按以下要求计算。
---套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积总和。
  ---套内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积。
 ---套内烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积《住宅建筑设计规范》
。
   ---内墙面装饰厚度计入使用面积。
---内保温层不计入使用面积。
---阳台面积不计入使用面积。
2.1.3 房屋套内建筑面积 
指房屋套内范围内由产权单元权界线所围成水平投影面积。房屋套内建筑面积通常由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
2.1.4 房屋套内墙体面积
指套内使用空间周围围护或承重墙体或承重支撑体所占面积。其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔墙和外墙（包含山墙）等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.1.5 房屋套内阳台建筑面积
指阳台外围和房屋外墙之间水平投影面积。
2.1.6 房屋共有(共用)建筑面积
指建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用建筑面积。包含应分摊共有(共用)建筑面积和不分摊共有(共用)建筑面积。
2.1.7 房屋产权面积
指产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积（单套房屋产权面积不得少于1平方米建房产〔1997〕第019号
，新建房屋整栋房屋建筑面积不得少于15平方米）。房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。
2.1.8 商品房销售面积
指购房者所购置房屋套内建筑面积和分摊共有面积之和。
2.1.9 房屋预售测绘面积
指依据城市计划部门同意后建筑施工图所进行房屋建筑面积测算，并出具房屋建筑面积为预售面积。用于房地产项目标预售审批和销售。
2.1.10 房屋完工测绘面积
指依据城市计划部门核准立案建筑施工图和完工房屋现实状况、实地所进行房屋建筑面积测量和计算，出具建筑面积为完工面积。关键用于房屋产权初始登记和转移登记等。
2.1.11 房屋现实状况测绘面积
依据房屋现实状况进行房屋建筑面积测算，出具建筑面积为现实状况面积。关键用于征地拆迁、房地产评定、办理房屋产权登记等。
2.1.12 房屋分割测绘面积
依据房屋现实状况或房屋分割协议，将一个产权房屋划分为多个产权而进行房屋建筑面积测算。
2.2 建筑名词
2.2.1 层高
上下两层楼面或楼面和地面之间垂直距离。
2.2.2 楼层净高
楼（地）面至楼板结构底面之间垂直距离。
2.2.3 斜面结构屋顶高度
由本层地面或楼面到斜屋面板上皮垂直高度
2.2.4 自然层
指房屋室内地坪±0以上，层高在2.20米以上，按楼板、地板结构分层楼层。
2.2.5 标准层  
    平面部署相同楼层。
2.2.6 夹层
在一个楼层内，以结构形式局部增设楼层。
2.2.7 插层
在房屋两自然层之间和房屋整体结构不相关联而加插进去局部楼层。
2.2.8 架空层
指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）敞开空间层。通常为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。
2.2.9 技术层
专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用空间层（包含设备层、转换层）。
2.2.10 避难层
建筑高度超出100米高层建筑，为消防安全专门设置供大家疏散避难楼层。
2.2.11 屋面（顶）层
在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成楼层。
2.2.12 地上层数
即房屋自然层数，指室内地坪± 0.00 以上、按楼板结构分层、层高在 2.20米 以上楼层数。地上层数用自然数表示。
2.2.13 地下层数
室内层高在 2.20 米 以上地下室（包含半地下室）层数。地下层数用负数表示。
2.2.14 房屋总层数
房屋地上层数和地下层数之和。夹层、阁楼、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。
2.2.15 柱廊
有顶盖和支柱，供人通行建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
2.2.16 走廊
建筑物水平交通空间。
2.2.17 挑廊
二层挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱外走廊。
2.2.18 檐廊
设置在建筑物底层屋檐下水平交通空何。
2.2.19 回廊
在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上回形走廊。
2.2.20 架空通廊
建筑物和建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置走廊。
2.2.21 门斗（门廊）
建筑物门前突出有顶盖（其顶盖为建筑物）和支柱（或墙）通道。门斗、门廊必需含有和房屋相连通，有永久性、结构牢靠顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用过渡性建筑空间。
2.2.22 雨篷
设置在建筑物进出口上部遮雨、遮阳板或篷。
2.2.23 公共通道
指作为公众通行通道，或和市政（小区）道路连通穿越建筑通道。
2.2.24 勒脚
建筑物外墙和室外地面或散水接触部位墙体加厚部分。
2.2.25 围护结构
围合建筑空间周围墙体、门、窗、栏杆等。
2.2.26 幕墙
突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成围护结构。
2.2.27 围护性幕墙
直接作为外墙起围护作用幕墙。
2.2.28 装饰性幕墙
设置在建筑物墙体外起装饰作用幕墙。
2.2.29 阳台
指有永久性上盖、有围护结构、有台面、和房屋相通、能够活动和利用房屋隶属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。
a） 封闭阳台：指采取金属、塑钢或玻璃等材料（原设计及完工后）对阳台完全封闭，作为永久性使用空间。
b） 非封闭阳台：指原设计或完工后不封闭阳台。
c） 凹阳台：指凹进楼层外墙（柱）体阳台。
d） 凸阳台：指挑出楼层外墙（柱）体阳台。
2.2.30 露台（平台）
供居住者进行室外活动屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成，含有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2活动空间。
2.2.31 眺望间
设置在建筑物顶层或挑出房间供大家远眺或观察周围情况建筑空间。
2.2.32 地下室
房间室内地平面低于室外地面超出该房间室内净高1/2房屋地下使用空间。
2.2.33 半地下室
房间室内地平面低于室外地面超出该房间室内净高1/3且不超出1/2者，采光窗在地平面以上房屋。
2.2.34 变形缝
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝总称。
2.2.35 永久性顶盖
经计划同意设计永久使用顶盖。
2.2.36 飘窗
和房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置突出外墙窗。
2.2.37 阁楼
指利用坡形屋顶（人字梁顶）上部空间(闷顶部分)那部分使用空间。
2.2.38 骑楼
指楼层部分跨在人行道上临街楼房。
2.2.39 过街楼
有道路穿过建筑空间楼房。
2.2.40 门厅
指建筑物中在出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联络各关键使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等交通枢纽空间。
2.2.41 大堂
指含有休息、会客、接待、登记、商务等功效使用空间。
2.2.42 楼梯
指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式垂直交通通道，是楼房交通设施。
2.2.43 室外楼梯
依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧，在房屋主体外，通达房屋各层固定楼梯。
2.2.44 坡道
连接不一样标高楼面、地面，供人行或车行斜坡式交通通道。
2.2.45 台阶
指建筑物出入口处不一样标高地面或楼层不一样标高处设置供人行走阶梯式连接构件。室外台阶还包含和建筑物出入口连接处平台。
2.2.46 管道井
建筑物中用于部署竖向设备管线竖向井道。
2.2.47 烟道
建筑物中用于排除多种烟尘管道或竖向井道。
2.2.48 通风道
建筑物中用于排除室内蒸汽、潮气或污浊空气和输送新鲜空气管道。
2.2.49  裙楼、塔楼
指建筑群中，高楼层建筑水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。
2.2.50 多层建筑
指房屋层数小于六层或建筑高度小于24米建筑物。其中层数为一层至三层称为低层建筑。
2.2.51 中高层建筑
指房屋层数为七层至九层建筑物。
2.2.52 高层建筑
指层数为十层及十层以上或建筑高度大于24米建筑物(不包含建筑高度大于24米单层公共建筑)。
2.2.53 超高层建筑
指建筑高度大于100米民用建筑。
2.2.54 单元式高层住宅 
 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。
2.2.55 塔式高层住宅  
以共用楼梯、电梯为关键部署多套住房高层住宅。
2.2.56 通廊式高层住宅
以共用楼梯、电梯经过内、外廊进入各套住房高层住宅。 
2.2.57 剪力墙
亦称结构墙、抗震墙。由钢筋混凝土、预应力混凝土组成承受水平作用力墙。
2.2.58 隔墙
不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑分隔建筑物内部空间构件。
2.2.59  山墙
指上部砌成三角形(即山尖)墙，即横墙中外墙称山墙。现平屋顶房屋内外承重横墙亦称“山墙”。
2.2.60 水箱间
指建有储水池及机械设备房屋，用砼建造水箱或储水池不称为水箱间。
2.3 住宅名词
2.3.1 复式住宅
指套内空间跨跃两楼层以上住宅，厅高为两楼层或两楼层以上。
2.3.2 错层住宅
指套内部分空间地坪和其它部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重合面积房屋。
2.3.3 跃层住宅
指房屋套内空间跨跃两个自然层以上住宅。
3、 通常要求
3.1 房屋栋（幢）划分和编排
3.1.1 栋（幢）划分
3.1.1.1 栋划分为自然栋和逻辑栋。
a) 自然栋是经计划行政部门审批后、一座独立、包含不一样结构和不一样层次房屋。
b) 逻辑栋是依据房产面积测算需要，对自然栋按结构或功效进行逻辑分割而成房屋。
c) 房屋建筑面积测算通常以逻辑栋为单位进行。
3.1.1.2 由多个塔楼和裙楼组成一栋建筑物，各塔楼及其对应裙楼之间有两边不相通伸缩缝或隔墙为显著界线，且相互之间无共用建筑面积，应视为多栋，不然，视为一栋。
3.1.1.3 地面上由多个塔楼、裙楼组成建筑物，共用一个大型地下室，且地下室或为停车场或为商业，应将停车场（商业）、各互不相通塔楼及其对应裙楼分别视为独立栋。
3.1.1.4 由多个楼联成、且有显著分割界线建筑物，如相互之间没有共用建筑面积，则按分割界线划分为独立栋，不然视为一栋。
3.1.1.5 以通廊相连房屋，各为一栋。
3.1.2 栋(幢)号编排
栋号编排以丘（或小区）为单位进行，在丘内从左至右，以前到后次序，按S型编号。小区房屋栋号自行编制，宜采取原编号。
3.2 房屋层划分和层次编排
房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。
房屋名义层是开发商为回避一些数字（如4、13、14）自行定义房屋层号，和房屋实际自然层号不一致。名义层和实际自然层应作对应处理。
3.2.1 房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪±0以上计算。每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。
3.2.2 采光窗在室外地坪以上半地下室或房屋室内地平线以下地下室，其室内层高在2.20米以上，计算自然层数，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、……编号。
3.2.3 旋转上升式房屋，按室内地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上水平投影为一个自然层，所在层次按对应自然层次编号。
3.2.4 错层房屋层数按自然层来划分。
3.2.5 跃层住宅最上跃层部分不计层数，其它计自然层。
3.2.6 层高在2.20米及以上架空层计入房屋自然层。
3.2.7 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。
3.3 单元划分和编排
单元编排通常以面对楼梯口，从左至右顺时针依次排列。
特殊情况单元编排：
a) U型楼：面对楼梯口，从左手开始顺时针排列。(图1)
b) 口字型楼：由西北角第一单元开始时针排列。(图2)
c) 同一栋楼，两侧全部有单元口，依据实际情况，从单元口多开始依次顺时针排列，然后转圈到单元口少依次排列。(图3)

(图1) (图2)

(图3) (图4)
3.4 户划分和编排
3.4.1 户划分
户指栋内含有连续空间及边界、含有独立户号、可独立登记结构单元，也能够称为套。
3.4.1.1 成套房屋通常以套为单位分户。
3.4.1.2 房屋特定区域（如：整个单元、一个单元某一层或相邻几套房屋、房屋某层等）同属于一个房屋权利人，可划分为一户。
3.4.1.3 整栋楼属于同一房屋权利人，可划分为一户。
3.4.1.4 无分隔墙体、但埋设了界址点商铺、车位等，可按明确界址线分户。
3.4.1.5 不能被分摊公共部分应视为一户。
3.5 分户号编排
分户号宜采取六位或七位阿拉伯数字表示。根据单元（两位）＋层次（两位）＋户室号（两位/三位）形式表示。
3.5.1 成套房屋编号
分户号编排按楼梯左手第一门顺时针编号。实地有编号以实地编号为准。
3.5.2 商铺、地下车位编号
商铺、地下车位编号从左至右，以前到后次序，按反S型次序编排。
编号形式为：00＋层次（两位）＋分户号（两位/三位）。
3.5.3 背靠背式平房编号
南北朝向，以栋为单元，按先南侧后北侧次序从左至右编排。（图4）
东西朝向，以栋为单位，按先东侧后西侧次序，从左至右编排。
3.6 房屋面积测绘
3.3.1 房屋面积测绘系指房屋各层水平面积测算。包含房屋建筑面积及其套内建筑面积、应分摊共有建筑面积、不应分摊共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层(高层)房屋按各层建筑面积总和计算。
3.3.2 因施工变更造成房屋建筑面积改变，须经计划行政主管部门同意后出具测绘结果。设计单位对提供图纸和说明书负责。
3.3.3 计算房屋面积墙体厚度为剔除内外抹灰层裸墙厚度。
3.3.4 建筑物外墙外侧有保温隔热层，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
3.7 房屋面积测绘内容
房屋面积测绘内容包含房屋数据采集（包含界址点测量）、房产图测绘、房屋建筑面积计算、结果资料整理、检验、审核和归档。
3.8 房屋建筑面积计算条件
能够计算建筑面积房屋及其隶属物通常应含有以下条件：
    ---应含有上盖；
    ---应有围护物；
    ---结构牢靠，属永久性建筑物；
    ---层高在2.20米以上；
    ---可作为大家生产或生活场所。
3.9 面积测算要求
 各类面积测算必需独立测算两次，其较差应在要求限差以内，取中数作为最终结果。
    面积以米2为单位，计算过程中面积取位至0.0001米2，最终面积取位至0.01米2，共用建筑面积分摊系数取位至0.0000001。
3.10 房屋面积精度要求
房产面积精度分为三级，各级面积限差和中误差不超出表3.5-1计算结果。
表3.5-1     房产面积精度要求        （S为房产面积, 米2）   
房屋面积精度等级
限差（米2）
中误差（米2）
一
0.02+0.0006S
0.01+0.0003S
二
0.04+0.002S
0.02+0.001S
三
0.08+0.006S
0.04+0.003S
对特殊房屋或产权人要求，采取上表一级精度；商品房、经济适用住房等新建房屋，采取上表二级精度；异形房屋、其它房屋可采取三级精度。
3.11 房屋边长数据起源
房屋边长数据起源于：一是城市计划行政主管部门审核建筑设计图纸，即依据建筑设计图纸上取得边长数据；二是依据实地丈量，即经过对完工房屋或现有房屋实量取房屋边长数据；三是经过测量界址点坐标后反算房屋边长。  
3.12 房屋边长实地采集
3.8.1 量（测）距应使用经检定合格钢卷尺、手持式激光测距仪或全站仪等能达成对应精度仪器和工具，测量房屋外围尺寸和净空尺寸，边长取位至0.01米；任何边长全部应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最终量测结果。
测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态。
3.8.2 实地检核法：根据城市计划行政主管部门审批施工图、依据房屋现实状况进行现场实测时,当实测边长和设计边长差值在许可范围内,边长数据应采取设计值。如和施工图不符，须实量改变部位尺寸。
3.8.3 实地量距法：无设计图，进行现场实测时，应全部采取实测值。
3.8.4 已完工房屋存在园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不规则图形，可采取全站仪施测其图形边线或特征点坐标，经过解析法计算其边长、半径、面积等。
3.8.5 房屋边长较长或直接测量有困难，可采取全站仪测量房角坐标，依据坐标反算总边长。对地下室边长进行测量时，无法测量外墙长度，可测量室内边长，房屋墙厚可取设计值，据此推算房屋边长。
3.8.6 界址点测量：各分户实地未砌筑分割墙体（如车位、商铺），应在实地根据产权界限设置永久性界址点标识（如钢制界址钉）或永久性产权界限（如嵌入地面铜条等），并在经核准建筑施工图上、根据产权界限分别标注界址点号。然后根据一级房产界址点精度、采取当地独立坐标系（无独立坐标系城市可按国家80大地坐标系）分别实测界址点坐标。坐标实测值和边长实测值必需经过平差计算，当实测坐标值反算边长和适量边长较差超出限差时，必需重量和重测。未经实测、经过解析求得界址点坐标和实测界址点坐标应在测绘结果中具体说明。
3.13 房屋边长测量和界址点测量精度要求
3.13.1 房屋边长测量精度要求
---经检定合格钢卷尺
同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤0.005米
3.13.2 界址点测量精度要求(单位：米)
(单位：米)
界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界址点间间距误差
限差
中误差
±0.04
±0.02

3.14 房屋测量草图绘制
无施工图房屋，应绘制房屋测量草图。测量草图应在实地绘制，测量原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。
3.10.1 房屋测量草图均按概略百分比尺分层绘制。
3.10.2 房屋外墙及分隔墙均绘单实线。
3.10.3 图纸上应注明产籍号、层数、层次、座落及房屋结构等。
3.10.4 住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。
3.10.5 逐间实量、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米。
3.10.6 室内墙体凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。
3.10.7 凡有固定设备隶属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必需注记。
3.10.8 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。
3.10.9 房屋外廊全长和室内分段丈量之和(含墙身厚度)较差在限差内时，应以房屋外廊数据为准，分段丈量数据按百分比配赋。超差须进行复量。
3.10.10 实量阳台尺寸并注明是否封闭。
4、 房屋面积计算
4.1 计算通则
4.1.1 计算全部面积范围
4.1.1.1 永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积 总和计算。
4.1.1.2 房屋内夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
4.1.1.3 穿过房屋通道、房屋内门厅、大厅，不管其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上，按其水平投影面积计算。
4.1.1.4 房屋内楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱等均按房屋自然层计算。
4.1.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。
4.1.1.6 挑楼、全封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。
4.1.1.7 属永久性结构有上盖室外楼梯（无顶盖室外楼梯除其顶层楼梯外），按各层水平投影面积计算。
4.1.1.8 和房屋相连且相通有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
4.1.1.9 房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。
4.1.1.10 地下室、半地下室及对应出入口，有永久性顶盖、层高在2.20米以上，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
4.1.1.11 有柱或有围护结构门廊、门斗按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
4.1.1.12 依山（坡）地建筑房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构，设计利用且层高在2.20米以上部位，按其外围水平投影面积计算。
4.1.1.13 属永久性建筑物有柱（非独立柱、单排柱）车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
4.1.1.14 有伸缩缝、沉降缝房屋，若和室内相通，并能正常利用，按其外围水平投影计算建筑面积。
4.1.1.15 层高在2.20米以上、封闭花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。
4.1.1.16 落地飘窗、含有房屋相同使用功效、层高在2.20米以上,按外墙外边线和飘窗围护之间范围内水平投影计算面积。
4.1.1.17 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超出2.10米部位应计算全方面积（GB/T 50353- 第3.0.4条）。
4.1.1.18 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层应按一层计算，有结构层应按其结构层面积分别计算（GB/T 50353- 第3.0.9条）。
4.1.1.19 有围护结构舞台灯光控制室，层高在2.20米以上者，应按其围护结构外围水平面积计算（GB/T 50353- 第3.0.10条）。
4.1.2 计算二分之一建筑面积范围
4.1.2.1 和房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
4.1.2.2 独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性建筑，层高在2.20米以上者，按其上盖水平投影面积二分之一计算。
4.1.2.3 未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
4.1.2.4 无顶盖室外楼梯，其顶层楼梯面积按其水平投影面积二分之一计算。
4.1.2.5 有顶盖不封闭永久性架空通廊，层高在2.20米以上，按外围水平投影面积二分之一计算。
4.1.2.6 层高在2.20米以上、未封闭花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积二分之一计算。
4.1.3 不计算建筑面积范围
4.1.3.1 层高小于2.20米夹层、技术层、避难层及层高小于2.20米地下室和半地下室。
4.1.3.2 突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
4.1.3.3 房屋之间无上盖架空通廊。
4.1.3.4 房屋天面、挑台、天面上花园、泳池。
4.1.3.5 建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。
4.1.3.6 骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分，临街楼房、挑廊下用作道路街巷通行部分，不管其是否有柱，是否有围护结构，均不计算面积。
4.1.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋。
4.1.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
4.1.3.9 独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、化粪池、贮仓、栈桥、地下人防干、支线。
4.1.3.10 和房屋室内不相通房屋间伸缩缝。
4.1.3.11 楼梯已计算建筑面积，其下方空间不管是否利用均不再计算建筑面积。
4.1.3.12 和室内不相连通类似于阳台、挑廊、檐廊建筑，不计算面积。
4.1.3.13 电梯下方电梯机坑。
4.1.3.14 斜坡式人行或车行通道等无顶盖建筑。
4.1.3.15 房屋内部透空部分。
4.1.3.16 用于检修、消防等室外钢楼梯、爬梯（GB/T 50353- 第3.0.24条第7项）。
4.2 计算细则
4.2.1 墙体面积计算
4.2.1.1 墙体厚度应为剔除内外抹灰厚度裸墙厚度。起隔热保温作用内外保温层墙体厚度应计入墙体面积。（图5）
4.2.1.2 各楼层墙体厚度不一样时，分层分别计算。
4.2.1.3 凸出建筑外墙并和外墙相连结构墙体、结构性柱均计入外墙墙体面积。（图5）
4.2.1.4 对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，其层高2.20米以上部分计算建筑面积。
4.2.1.5 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿，以其底板水平投影计算建筑面积。
4.2.1.6 复式建筑物上层透空部分内半墙计入上层套内建筑面积，外半墙按要求划分并对应计算建筑面积。（图5）
4.2.1.7 建筑物内设置夹层、技术层等层高在2.20米以上时，该部分外墙同标准层外墙一样参与分摊。
4.2.1.8 墙体由墙体厚度不一样上下两部分组成，当下半部分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；不然，取上半分部分墙厚为墙体厚度。
4.2.1.9 地下室墙厚可按地下室墙体设计大样图标注厚度（不包含防潮层）计算。

图5 墙体面积计算示意图
4.2.2 幕墙面积计算
幕墙分为装饰性幕墙和维护性幕墙。
4.2.2.1 装饰性幕墙、主墙体外幕墙均不计算建筑面积。
4.2.2.2 维护性幕墙、起维护作用栏杆等不应视为主墙，其建筑面积可按以下多个情况分别计算（图6）：
a) 幕墙安放在楼板上梁体或其它支撑物体上，按梁体或支撑物体厚度计算外墙厚度。
b) 幕墙外边缘距楼板边缘距离小于等于0.40米时，取该距离为外墙厚度。
c) 幕墙外边缘距楼板边缘距离大于0.40米时，外墙厚度统一取0.40米，楼板至外墙内边空间按透空处理。（0.40米起源）

图6 围护性幕墙墙厚计算示意图
4.2.2.3 同一楼层外墙，现有主墙，又有玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙作为房屋外墙，按以下多个情况分别计算：
a) 同一面墙体中一段墙体为主墙、其它为幕墙时，应分段分别计算。
b) 同一面外墙由多端主墙和多端幕墙交叉组成，若主墙分段之和大于该面外墙长度1/2时，按主墙计算外墙墙体建筑面积；不然，应取幕墙为外墙，并对应计算外墙墙体面积。 
4.2.3 阳台、露台面积计算
依据封闭情况，阳台分为非封闭阳台和封闭阳台；依据其和主墙体关系分为凹阳台和凸阳台；依据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
4.2.3.1 阳台围护结构为不规则围护物，若其水平投影超出其底板外延，以底板水平投影计算建筑面积；若其水平投影在其底板内，以围护物水平投影计算建筑面积。〔建住房（）74号〕（图7）
4.2.3.2 阳台（或露台）顶盖水平投影面积和阳台围护物水平投影面积不一致时，若顶盖投影水平面积(前后覆盖或左右覆盖)大于阳台围护物水平投影面积1/2，则按顶盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。若顶盖水平投影面积小于阳台围护物水平投影面积1/2，则不计算建筑面积。（图7）
4.2.3.3 阳台顶盖高度大于或等于两个楼层，若为封闭阳台，则按一层计算阳台建筑面积；若为不封闭阳台，则不计算阳台建筑面积。
4.2.3.4 高层建筑物中建造类似阳台消防通道，除按固定分界线划分出阳台纳入各自套内建筑面积外，其它部分按相关标准计算建筑面积，并纳入共用建筑面积。
4.2.3.5 有柱阳台支撑柱作为围护结构，其水平投影面积计算在阳台建筑面积内。若支撑柱不作为围护结构，阳台建筑面积应按围护结构水平投影面积计算。（图7）

图7 阳台面积计算示意图
4.2.3.6 在阳台内、有围护结构空调机位、花池等，应计入阳台建筑面积。
4.2.3.7 上有阳台、含有围护结构底层平台，可视为阳台。
4.2.3.8 阳台（或露台）顶盖为镂空、顶盖和房屋主墙体不相连，不计算建筑面积。
4.2.4 室内楼梯面积计算
   在建筑物外墙之内楼梯、旋转梯、电梯、扶梯和在建筑物外墙之外有封闭结构专用楼梯、观光梯均视为室内楼梯。
4.2.4.1 室内楼梯不管其楼层高度、楼梯分为几跑，均按自然层水平投影计算其建筑面积。
4.2.4.2 跨越两个楼层以上室内楼梯或自动扶梯，按一层楼梯水平投影面积计算，楼梯底层部分计入底层房屋面积。
4.2.4.3 室内楼梯顶层无顶盖时，顶层楼梯不计算建筑面积。
4.2.4.4 跃层建筑室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平投影面积计算，下层按下行楼梯水平投影面积计算。
4.2.4.5 夹层、技术层等层高大于或等于2.20米，其中楼梯按水平投影面积计算建筑面积。
4.2.4.6 住宅楼梯上下行之间间隔大于0.15待定模数
米时，商业、办公等场所扶梯、楼梯上下行之间间隔大于0.30待定模数
米时，均按透空处理。
4.2.5 室外楼梯、台阶面积计算
4.2.5.1 在建筑物结构以外、其起点（地面）至终点（入口平台）高差（高度）应大于一个楼层高度，且其下方并非利用自然地形而形成楼梯称为室外楼梯；起终点高差小于一个楼层或其高差大于一个楼层但其下方利用自然地形楼梯，称为台阶。(图8-1、图8-2)
4.2.5.2 当室外楼梯永久性顶盖不能完全覆盖整个楼梯时，视为无顶盖楼梯。
4.2.5.3 无永久性顶盖室外楼梯，当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算全部建筑面积；楼梯顶层按二分之一计算建筑面积。
4.2.5.4 图书馆、教学楼、体育馆（场）等建筑物外跨越两个及以上楼层、并非利用自然地形而形成大型楼梯应视为无盖楼梯；其底层加以利用，层高在2.20米以上部分计算全方面积，且此部分和楼梯不得反复计算建筑面积。
4.2.5.5 因设计建造半地下室而修建进入一层房屋楼梯，应视为台阶，不计建筑面积。（图8-3）

图8 室外楼梯建筑面积计算图示
4.2.6 进入地下车库车道面积计算
4.2.6.1 无顶盖车道不计算建筑面积。
4.2.6.2 有永久性固定顶盖、层高在2.20米以上车道，若其坡道下方回填、不可利用时，车道有盖部分计一层建筑面积，并计入地下一层建筑面积；若车道底部加以利用，车道计两层建筑面积，其中地下一层层高在2.20米以上部分应计算全部建筑面积，层高不足2.20米部分按上层车道计算建筑面积，两层建筑面积