度假酒店二期项目可行性研究报告样本.doc

天域度假酒店二期
项目可行性研究汇报

编撰单位：三亚天域实业
编撰时间：二00三年五月八日

目 录
第一章 总论
1、1 项目概况
1、2 项目提出背景及建设必需性
1、3 可行性研究依据和范围
1、4 关键技术经济指标
1、5 施工进度计划
第二章 市场调研及前景估计
2、1 度假公寓概念
2、2 三亚引入度假公寓情况介绍
2、3 现在三亚已经推出和立即推出可比项目分析
2、4 本项目和其它项目相比较优劣势分析
2、5 本项现在景估计
第三章 项目定位
3、1 专题定位
3、2 功效定位
3、3 市场定位
3、4 项目建设方案及计划设计定位
3、5 价格定位
3、6 入市姿态及推广时机定位
3、7 销售方法定位
3、8 物业管理定位
第四章 营销策略
4、1 宣传专题概念
4、2 卖点整合
4、3 优惠方法
4、4 销售目标体系——整体推广思绪
4、5 分阶段控制公关效果
4、6 外发式宣传策略
4、7 销售进度目标
4、8 资金回笼计划
第五章 投资估算和资金筹措
5、1 投资估算
5、2 资金筹措
第六章 财务评价和社会效益分析
6、1 盈亏平衡分析
6、2 赢利估计
6、3 敏感性分析
6、4 社会效益分析
第七章 结论

第一章 总论
1、1 项目概况
本汇报所陈说对象为三亚天域度假酒店二期，以下简称本项目。
本项目在三亚著名国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾如同一颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬18°，和阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨海洋季风，这是一条相关热带，相关滨海假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚阳光、最纯净空气、最碧蓝海水、最雪白沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目标地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个关键城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳海水浴场。这些稀有自然资源使亚龙湾在全球游客中含有很大吸引力。天域度假酒店二期便在亚龙湾海岸线中点。
本项目建设用地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高级度假酒店理想用地。

1、2 项目提出背景及建设必需性
在过去20年，伴随中国经济连续升温，中国旅游业有了长足增加，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增加点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展和提升人民生活质量和素质等方面发挥了越来越关键作用。
在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。
近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，三亚房地产开始了新一轮升温。尤其是伴随近几年中国经济好转、国家假日经济刺激、国人消费观念改变和三亚旅游综合环境不停改善，使得三亚作为全国唯一热带旅游度假目标地越来越受到中国及国际关注。和其同时，三亚也因为良好气候和优美自然环境使得内地人尤其是东北、华北地域大家对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出房产尤其是海景房大多数被内地人所购置。业内人士认为，未来几年三亚房地产，尤其是海景房产含有较大市场需求。
在漂亮亚龙湾区域内能够供给滨海一线房地产现在尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品强大需求。在此背景下，我们准备开发建设天域度假酒店二期无疑适时而上，含有一定建设必需性，首先尽可能提供给市场高品质房地产产品，满足市场需求，其次也会产生较大经济效益和社会效益
。
1、3 可行性研究依据和范围
本汇报是基于对市场充足了解和对该项目标市场前景有着正确判定而作，含有科学性和前瞻性。本汇报在以下部分将着重对本项目标市场分析、项目定位、计划设计定位、营销推广策略和项目标财务评价进行研究。
1、4 关键技术经济指标
总占地面积：58070平方米
总建筑面积：67981平方米
可销售面积：34000平方米，
建筑密度：24。46%
容积率：0。72
绿化率：65。6%
1、5 施工进度计划
1、5、1 11月29日破土动工
1、5、2 1月26日结构达成正负零
1、5、3 5月18日结构封顶
1、5、4 6月30日交付使用

第二章 市场调研及前景估计
2、1 产权式酒店概念

　　产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里使用权。首创这一概念是瑞士亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地域旅游酒店首次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，立即酒店客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权独立单位，出售给用户。投资者既可长久居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可取得酒店赠予一定时限无偿入住权。产权酒店是一个旅游业和房地产业有效结合投资品种。
产权式酒店流行趋势
　　 因为产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，为拥有一定闲置资金投资人取得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，所以正在全球范围内快速增加。据国际旅游组织汇报，其增加率达成19.3%。到，已经有6.5万个家庭在81个国家6000多个旅游目标地购置了时权酒店和产权酒店。美国"产权酒店"已超出了1000个。
在中中国地，从1995年开始流行。现在北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现多种规模产权酒店。
2、2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
天域二期定位是：中国亚龙湾国家级旅游度假区一家有五年成功经营历史五星级度假酒店二期工程。
酒店是旅游产业链中关键步骤，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之一。项目所处市场形势利好。
1．从三亚市来看，是中国多年来旅游业发展最快速城市之一。
在过去20年，伴随中国经济连续升温，中国旅游业有了长足增加，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增加点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展和提升人民生活质量和素质等方面发挥了越来越关键作用。
在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。，坐落在大东海“瑞海豪庭”推出高级海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高级海景小区，打造高品质海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美海景房成为颇受消费者欢迎“皇帝女”，销售势头有增无减。1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。
2．三亚有着天生丽质自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人资源。而天域二期，则是在综合自然条件最好亚龙湾。国家环境保护总局对全国17个沿海城市28个海水浴场进行水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳海水浴场。这一稀缺资源对世人吸引力越来越大。每十二个月有300多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。亚龙湾更是成为大家来三亚旅游必到之处。
3．生态市貌和和时俱进青春活力，让世界瞩目。多年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体计划进行了布局修编，发明了“山、海、河、城”融为一体城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力和在世界范围内著名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，……这一切全部成功地将三亚推向全国、甚至世界优异旅游城市前列。
4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，到之中，三亚房地产购置者当地居民只占10%，海南岛用户占了20%，而全国其它城市购置者占了70%。这就证实中国旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展一个肯定。这就使得大家眼光自然投向三亚这么旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇良机。
，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是一个信号。我们能够看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包含港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地域投资房产，似乎成了大家相互之间发自内心默契。一线海景和近海公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资首选。尤其是亚龙湾一线海景，这种最为稀缺资源尤为抢手。三亚现在海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。全部在三亚房地产商全部明白了一个道理：时机来了。
总而言之，天域二期开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这全部是本项目面正确市场基础。
（二）市场供求分析
天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年发展，已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。
从现在来看，亚龙湾酒店接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。依据亚龙湾企业提供资料，近五年来游客增加速度远大于酒店接待能力和增加速度之比以下：

酒店接待能力
实际到访游客数量
图例： （表3）
8
15
14
26
32
170
50
220
80
330

单位：万/人次

1999年

从上表可见亚龙湾酒店还没有达成饱和，星级客房接等仍然有很大市场。天域二期开发完全是顺应了这一市场需求。天域二期和天域一期联为一体，以其完全开敞式热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟特色区分于凯莱、喜来登等酒店，这将牢靠巩固和保持其竞争地位。
（三）项目比较分析
1．项目地块情况
项目标地块A5-2，约58070m2，在亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域一期，是一块优质专属沙滩一线海景地。用开发度假酒店，是很珍贵很稀缺一块宝地。
因为政府对一线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。不管开发为何种物业，它全部是稀缺，不可多得。
2．市场定位
天域二期是设计为五星级标准度假酒店，和一期一样，目标是来三亚度假含有高消费能力顶级富豪、高端游客，包含世界500强企业、新崛起经济大鳄和其它社会高层机构和著名人士。从产权发售角度考虑，一样是为这么一群高端用户提供亚龙湾自有星级酒店产权客房，对象中包含以高端旅游房产为目标自有资金在千万以上投资群体。
3．比较分析
在一样地理条件下，亚龙湾临时还未出现可类比项目，拥有一线海景凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售信息。严格来说三亚引入产权酒店概念房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基础是一个空白。
现在唯一竞争对手是在亚龙湾天域一期北面“华宇皇冠假日酒店”。因在二线海景，所以和本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：13000元/平方米（均价）。

项目名称

项目位置

开发商

开盘或估计开盘日期

总占地面积

总建筑面积

容积率

建筑密度

绿化率

总套数

层数
8层
户型

项目优势：
1、地处现在房地产开发最好地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景户型满足了内地人对大海需要；
2、整体计划设计很好，实用率高；八层带电梯，提升了项目标档次。
项目劣势：
1、项目规模稍小，无法构筑更完美小区环境；
2、户型设计面积较大，不能很适用内地人购房对面积要求；
3、本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周围环境稍显美中不足。
宣传和销售方法
采取传单和条幅宣传和传统店铺方法销售
销售价格
2780元起，高一层加50到100不等，均价3100
用户关键起源
80%以上为内地游客
现在销售情况
住宅部分销售率已达成95%
其它
装修标准为毛坯房

2、4 本项目优劣势分析
●本项目同华宇皇冠项目相比较，含有共同特点：
A、 全部在亚龙湾。
B、 均为新建项目
●本项目和华宇皇冠项目相比较含有以下优势：
A、 位置愈加好，我们为临海一线，
B、 产品概念、户型设计更符合市场需求（突出旅游房地产概念，迎适用户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合）
C、 总体计划和产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充足营造度假气氛。
● 本项目和其它项目相比较含有劣势：
采取酒店式设计及配套，公共建筑面积较多
2、5 本项现在景估计
我们评价本项目标标准是谨慎、保守，但本项目标市场综合环境又是值得乐观。我们在以下部分财务评价中，利用经济数据，如价格，均是低于现在市场价格；成本，又是按最高可发生成本估算，所以，从理论上来讲，本项目标实际收益率将会高于本项目以下估计理论收益率。伴随海南整个经济环境逐步改善和海南旅游产业快速、稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。三亚作为著名旅游度假目标地，越来越受到大家关注，而在世界级旅游目标地天域度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新亮色，能够估计，本项目含有很好市场前景。

第三章 项目定位
3、1 专题定位
天域度假酒店二期
——绝版海景视野，一生度假计划
——国宝级海景，您将不再是过客
3、2 功效定位
结合天域度假酒店一期成功之处，计划设计天域度假酒店二期，完善第一期设施，满足不停增加客流量需求，提升接待能力，增强市场竞争优势。

3．3开发该项目目标定位：
1．投资收益最大化
2．提升现有天域酒店品牌形象；
3．为亚龙湾成为世界级旅游目标地做出贡献；
4．增强在市场竞争力；
5．增强用户满意度，提升用户反复入住率；
6．完善一期设施，使酒店配套和运作最好化。

3．4项目开发市场需求定位
天域度假酒店一期已经运行五年。过去五年里天域积累了很多成功经验，这些全部将成为天域二期建成后，成功运作保障。五年中客人反馈了很多好建设性提议，是促进业主立即开发天域二期关键源动力。这些意见包含：
1．对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房需求；
2．对多功效厅和现代化会议设施需求；
3．对现有园林和开敞空间满足和称赞，需求更多自然园景和多变热带植物；
4．需求更多娱乐设施，包含海滩和水上运行；
5．需求更多康体设施和水疗（SPA）设施；
6．需求更多独家休闲和VIP空间；
7．需求更多文化活动和短程旅行活动。

3．5．行业发展趋势项目影响
天域度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际著名品牌酒店，多个不一样风格建筑和优美环境，国外优异管理经验和优质服务，对天域形成了压力。为了保持天域在市场上竞争力，天域应该在以下方面跟上行业发展趋势，经过二期计划和建设，发明更完美、更能迎合市场需求中国式热带滨海度假酒店：
1．计划、设计更大面积客房和可灵活组合套房；
2．更高质量建筑、更漂亮外立面和更精细室内装饰；
3．表现和其它国际品牌和酒店合理差异性，以保持自我优势和特色，提升对国际客源吸引力，提升市场竞争力；
4．招聘、培养、培训并保持高素质职员队伍，提升服务水准；
5．增加康体和健康水疗设施；
6．和一期合并，建成含有显著独特热带风格超大园林，强化其不可比性。

3．6公共配套条件
1．亚龙湾国家旅游度假区1992年建立，有完整包含边防、消防支队、派出所在内行政管理架构；
2．中国银行已经设置储蓄所；各大酒店设置自动取款柜员机和在柜台POS机直接交付款操作和外币兑换；
3．邮电代办设置在各大酒店；
4．文化体育设施包含：亚龙湾高尔夫球场、各大酒店网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；
5．各大酒店自设医务室；
6．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；
7．排污系统、垃圾站健全；
8．通往市区和机场、车站交通便利。

3、3 市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目标目标购置者和目标使用者是哪一类人。
下面将依据“家庭生活阶段”及“区域”两个标准进行划分及具体分析，从而最终正确地确定项目标目标用户群体。
3. 3. 1、以“家庭生活阶段性”为划分标准用户分析
家庭生活周期阶段和特点
住宅购置
和消费特点
旅游及旅游物业购置
消费特点
1、单身阶段：
年轻、单身
几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实经济基础。好动型青年公寓关键租买者。
对新生事物接收较快，对旅游拥有浓厚爱好和热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接收贷款购物方法。出游以好友同事作为组合元素。
2、新婚阶段：
年轻夫妻，无儿女
经济条件比最近未来要好。购置力强，对耐用具、大件商品期望和要求强烈。对中小型住宅购置需求较为强劲。
经济处于上升阶段，购置力强，开始以家庭为旅游组合方法。对自助游拥有更充足财力、精力和爱好，而临时没有繁重工作和家庭负担。购置住宅减弱了一定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其购置力给有力支持。
3、满巢阶段（一）：
年轻夫妻，有6岁以下儿女
家庭用具购置高峰期。不满足现有经济情况，注意储蓄，购置较多儿童用具，购置住宅能力降低或正在负担还贷购房款压力。
开始负担繁重工作及家庭压力，开支剧增，对旅游爱好和精力显著减弱。
4、满巢阶段（二）：
年轻夫妻，有6岁以上儿女
经济情况很好。购置趋向理智，受广告及其它营销刺激影响降低，注意档次较高商品及儿女教育投资。职位上升快，有很好能力调整住房到更大、更高级次
经验积累，职位升迁令该群体拥有更强、更稳固经济实力。开始重视投资及对生活质素提升，高质量休闲度假生活已经提到议事日程。时间和财力对此支持处于不停上升阶段，同时财力和对新事物接收程度正处一个最好平衡点。
5、满巢阶段（三）：
年长夫妇和还未独立成年儿女同住
经济情况仍然好。伴侣或儿女皆有工作，重视储蓄，购置冷静、理智，住房储蓄购置力已达高峰。
仍然拥有较强经济实力，对高质素度假生活需求及消费能力正达成高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄不停增多，对投资保值拥有越来越浓厚爱好。
6、满巢阶段：
年长夫妇，儿女离家自立
前期收入较高。购置力达成高峰期，住房购置力释放大部分，较多购置老年人用具，如医疗保健品等。对医院等配套设施依靠性增强，后期退休收入降低。
有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分因为儿女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资爱好开始减退，而且对新生事物接收程度已经大幅度下降。
7、孤独阶段：
单身老人独居
收入锐减。尤其重视情感沟通、关注安全保障，着重小区人事原因，怕孤独和冷落。
消费力和消费爱好显著下降。
从上表分析可知，以“家庭生活阶段性”为标准划分不一样用户群中，项目标关键目标用户群应包含下列3个部分：
3．3. 1. 1、经济富裕年轻阶层
包含上表中阶段1、2人群：年轻夫妻，无儿女或单身人士。
行为及性格特征
对新生事物拥有最快接收速度和最浓厚爱好，所以，是旅游度假物业推广突破点。
对自助游情有独钟，所以长时间地拥有可无偿使用酒店式公寓及较为完善配套服务，对她们来说有极大吸引力。
容量大，快节奏旅游活动比较适合她们口味。所以，周围旅游景点广泛分布三亚将对其有强大吸引力。
价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备度假物业产品较能迎合该群体口味。
经济实力及消费习惯
本阶段用户群体即使积蓄有限，但已经开始进入经济实力上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物方法比较轻易接收。伴随产业结构改变，高薪年轻一族百分比正呈不停上升趋势。
因为临时没有很重经济负担，所以消费欲望相对较强，而且轻易受到媒体及市场营销活动影响。同时，相互间相互影响力也不容忽略。
3. 3. 1. 2、重视生活质素成熟家庭
包含上表中阶段4、5人群。
行为及性格特征
该类人群家庭结构及经济收入已经进入稳固并不停上升阶段。
经济实力不停提升使她们对生活质素要求提升到一个更高层次，享受型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。
家庭拥有一定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚爱好及较强实力。
度假及其它消费活动通常以家庭为单位进行。
经济实力及消费习惯
经济实力不停加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基础不存在。但因为处于基础稳定时，含有一定社会地位，轻易为表现和本身社会地位相对称虚荣心而产生购置行为。
3. 3. 1. 3、财力雄厚人
包含上表中阶段6人群
行为及性格特征
拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯，喜爱和同龄人结伴而行。
节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。
经济实力及消费习惯
即使逐步进入“无收入”阶段，但因为多年积蓄及儿女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。
期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类用户需要。
另外，伴随三亚作为旅游度假目标地地位日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情地方。所以，本项目推出旅游度假物业将会成为银发一族充足享受人生最终一个机会。
3. 3. 2、以“区域”作为划分标准对目标用户层分析
3. 3. 2. 1、以上海为关键长三角地域
主观影响原因
长三角地域人士务实特征令其对投资风险承受能力相对于北方地域人群弱，通常不作风险较高无把握投资选择。
对新生事物接收速度较慢，接收程度偏低。
但因为该地域用户经济上较富足，且当地房价处于中国领导水平，所以，该区域现实购置能力较强。
所以在宣传推广中，侧重于低风险稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商实力和信誉也是她们最关注部分。
客观影响原因
长三角地域和三亚地域气候上差异通常，令海滨度假对之所产生吸引力不如北京地域及北方其它地域客人大。
但同时，也因地域交通近便和消费节省，使三亚成为她们乐于选择度假地点。
3. 3. 2. 2、以北京为关键三北地域
主观影响原因
和南方地域人群冷静和精于算计相比，北方人显著更充满豪气和冲动，往往会凭一时冲动而决定一项投资或一项消费。
所以，北方地域人群消费阵线更轻易攻破,更轻易受到激发她们内心欲望产品诱导并产生强烈购置欲望和购置行为。一项产品，只要能强烈地刺激她们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得她们青睐。
客观影响原因
以北京为关键北方地域和三亚地域气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地域。
而且，伴随北京地域现代化进程不停加紧，北京地域集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地域无疑是最大。在北京地域高级住宅商品价格居高不下情况下（高级住宅商品价格普遍高于7000元/平方米），到三亚购旅游度假物业，首先能够满足休闲度假、家庭度假和养老度假需要，其次在三亚较低房价情况下会显得轻松而从容。
所以 ，综上分析，本项目标目标用户应确定为：
● 区域市场应为“三北”地域和长三角地域
● 目标用户应以养老度假为目标富有中老年人和重视生活质量成熟家庭
● 三北地域和长三角地域中小企业
具体细分，该项目标细分市场应是：
● 第一类市场：以度假休闲为关键目标岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场
● 第二类市场：以养老为关键目标岛外退休老人（儿女出资）养老型市场
● 第三类市场：以改善居住质量为关键目标三亚市当地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作高级经理居住型市场
● 第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为关键目标投资型市场
● 第五类市场：内部接待和职员度假为目标岛外机构用户

3、4 项目建设方案及计划设计定位
3、4、1 总体计划设计特色
本项目标设计主旨是为度假旅游成功人士、各国政要、会议团体提供一个高级休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷园林风格，以当今国际流行设计理念，融合海南本土文化特色。规模恢弘大气，制作精巧完美。蜿蜒石路，玲珑雕塑，改变泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式spa,精巧别致灯饰，加上80多个罕见热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格开敞式酒店大堂，热带风情豪华观海客房，融合成出优美海滨度假酒店效果。

3．4．2建筑设计和计划定位
1．标高
大多数建筑标高按原地形设计，其关键功效全部设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防范在台风期间供水侵袭；
2．景观和朝向
将客房和高效益区域尽可能多设计于有海景位置，一最大程度地降低对一期公共区域和客房视野景响。建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。
3．地形利用
充足利用原有起伏地形，经过热带园林设计，降低建筑物对人视觉冲击和房间之间对视。
4．规模和设计（参见《技术经济指标表》）
设计约400套客房，安排不一样布局方法单元，1000平方米以上多功效厅，并和花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配置多种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格户外温泉SPA、夏威夷式泳池；热带园林充足考虑其植物多样性、利用高大植物制造适宜遮阳效果；充足考虑到看海通透性和客人户外活动私密性相辅相成；同时要发明由不一样灯光制造优美夜间视觉环境。
5．建设和装修
高标准建设。针对天域二期项目特点，充足利用亚龙湾一线海景资源优势，将其建成全海南、也是全中国最大一线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充足表现其硬件优势。
建筑采取框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不一样用户需求。户型面积从51m2到256 m2不等。
装修：全部按五星级酒店标准装修，配置五星级酒店必备设施、用具。在销售期间提供不一样户型样板房1-3间(套)。
6．设计意图和要求：
a.充足利用阳光，同时以苍翠繁茂热带园林和水景结合，发明舒适宜人荫凉环境；
　b．发明一个有热带滨海气息室内外空间，提供高质量、令人身心舒畅停居环境；
c. 建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；
d. 客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观；
e. 结合环境保护设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。　

本项目房屋造型及格调以休闲度假为标准，表现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充足表现海景最大化和热带园林效。
3、4、3 功效分类及户型设置定位
3、4、3、1 功效分类
本项目总建筑面积约67981平方米，其中：
客房部分34000平方米，占总建筑面积50%，公用设施部分包含为18116平方米，占总建筑面积26%，包含大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占总建筑面积23%，包含：办公室、停车场、仓库等。
3、4、3、2 户型设置
提议设置三种销售户型：
单间、双套间、三套间。
单间是一房一卫一阳台，带一个小型衣帽间。面积在51--80平方米，235间，占53。7%
双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%
；
三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%
。备注：三套间在销售时能够考虑依据用户需要进行组合或分拆。
3、5 价格定位
该项目标价格策略提议采取两极化政策，以利于最大程度地吸纳用户。
选择景观及楼层相对较差套房，制订有竞争力起价，并依据质素调整不一样套房价格，令景观很好部分套房负担更多成本，从而使售价水平更能被大部分用户所接收，以快速回收资金。
景观很好套房即使价格较高，但因为好景观会十分吸引潜在用户，再加上多元化轻松付款方法，也能吸引买家。
具体定价提议以下：
3、5、1 相关经济及技术指标：
（1）、本项目公寓部分销售面积约18900平方米；商业用房部分约1100平方米。总销售面积约0平方米；
（2）、本项目总建筑面积：约21166平方米；
（3）、本项目总投资费用：约6578万元（见附件1）；
（5）、可销售面积部分单位成本：3289元/平方米。
3．5．2 平均售价制订提议（公寓部分）：
①70%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+70%）=5591元/M2；
②80%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+80%）=5920元/M2；
③90%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+90%）=6249元/M2。
具体销售价格，要充足考虑销售市场原因和推出时投资改变原因，再酌情提升或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目标售价策略，和本项目标预期赢利情况，提议：
第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了立即使市场接收本项目，提议在销售价格上采取低开策略，以快速抢占市场份额。本阶段售价在单位成本基础上提升（70%+80%）/2，即75%：
销售平均价格为：5760元/M2；
第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），因为前阶段市场成功开拓，使得本项目逐步形成一定认知度，并取得良好市场形象和销售业绩，所以价格主体应展现上升趋势。本阶段售价在单位成本基础上提升（70%+80%+90%）/3，即80%：
销售平均价格约为：5920元/M2；
第三阶段，本阶段为市场成熟期，因为前两个阶段顺利进行，使得本项目展现旺销趋势，价格走高自是情理之中。所以本阶段销售在单位成本基础上提升90%：
销售平均实收价格约为：6250元/M2。
各个阶段价格策略组合，最终要实现5850元/M2销售价格。
备注：
1、此价格包含公寓套房精装修及家俱、家电配置费用，为精装修、全配置价格。
2、控制本项目赢利水平，可经过销售时对销售门市价折让百分比控制，实际公布销售价格应该预留有折让空间。假如销售市场反应良好，目标用户对本项目推出门市价格接收程度较高，则对应降低折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%折让率。
3、5、3 价格分布
不一样朝向、不一样楼层房屋质素存在一定差距，应加以价格上调整。
我们将不一样朝向客房划分为多个等级，以下图所表示：

A2
A2
A1
A1
A1
A1
A2
A2

C2
C1
B2
B1
A2
A2
A1

C2
C1
B2
B1
A2
A1

海景
（部分标准层户型可能会依据销售需要作合适调整）
将不一样朝向、位置和不一样景观公寓划分为：A1、A2、B1、B2、C1、C2六个等级，并配合不一样楼层价差，调整出不一样公寓价格分布。

价格区域分布表
（底纹部分为价格调整系数）

楼 层
A1区
A2区
B1区
B2区
C1区
C2区
1.40
1.29
1.20
1.12
1.05
1.00
1/F
1.000
0套
1套
1套
1套
1套
1套
2/F
1.010
2套
3套
2套
2套
2套
2套
3/F
1.020
6套
7套
2套
2套
2套
2套
4/F
1.035
6套
7套
2套
2套
2套
2套
5/F
1.050
3套
4套
2套
2套
2套
2套
6/F
1.065
3套
4套
2套
2套
2套
2套
7/F
1.080
5套
5套
2套
2套
2套
2套
8/F
1.095
5套
5套
2套
2套
2套
2套
9/F
1.110
6套
7套
2套
2套
2套
2套
10/F
1.125
6套
5套
2套
2套
2套
2套
11/F
1.140
6套
4套
1套
2套
2套
2套
12/F
1.155
6套
4套
1套
2套
2套
2套
套数（共200套）
54套
56套
21套
23套
23套
23套
说明：以上价格区域分布表表明，在制订具体价格时要遵照以上分布规律，以C2区、1/F为基准价格（起价），然后根据阴影部分价格调整系数进行价格细分调整。
3、6 入市姿态及推广时机定位
房地产项目以什么样姿态出现和选择什么样推广时机，要结合项目本身特点。
从理论上讲，房地产项目应该以最完整形象出现，即所谓最好姿态，它应该是：
● 主体工程已基础完成
● 配套设施已全部到位
● 外部环境和内部配套已衔接到位
● 形象和品牌推广已达成了预期效果
● 物业管理模式、服务项目、收费标准已确定
● 相关手续及销售文件已全部准备就绪
但针对该项目标特点：
● 自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依靠销售回款或银行贷款；
● 施工周期短：是否含有上述最好条件，所形成时间差也不过是三、四个月时间，以最好姿态出现时再入市将令资金回收速度愈加快速；
● 以新概念销售：硬件上必需给用户营造强大信心，以达成对销售信心有力支持；
● 项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最好时机，最好姿态集中火力，以“短、平、快”推广策略完成项目标销售，而避免因拖延时间过长而造成宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；
综合上述分析，提议采取先入为主推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多市场优势。最好宣传认购时机为春节。
到时，硬件及软件配套应达成以下阶段：
● 项目标建筑整体形象已经达成正负零
● 物业管理模式、服务配套、收费标准已确定
● 销售方法及销售价格已经确定
3、7 销售方法定位
销售方法对销售进度影响也是比较大。依据项目标特征、投资方法、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够愈加顺利地达成销售目标销售方法确定下来。
提议该项目标销售方法是：
● 进行公寓产权销售，然后采取标准酒店式经营管理方法接收业主委托对物业进行日常经营管理
● 以零碎发售为主
● 采取自销为主、松散型委托代理销售为辅销售方法
● 采取组合式付款方法
3、8 物业管理定位
3、8、1 本项目经营管理模式
本项目将采取酒店式模