商品城营销推广方案模板样本.doc
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1、南京浙江商品城营销推广方案一、 序言推广是一门艺术有物既而推而广之推广像一片充满生机绿叶有一条主茎用以汲取养分然后进行合理分配输送到每一根分支这里主茎就是推广根本养分就是产品一切优势而分配和输送过程就是传输过程枝叶繁茂就是销售旺盛二、营销推广目标火爆销售 提升利润 建立品牌在良好宏观市场行情下,基础上每一个房地产项目全部能够在市场上得以去化。不过,产品市场去化时间和销售利润则会因为营销策划总体思绪和方法而产生不一样结果。对于本项目而言,产品在市场上顺利销售并不仅仅指产品能够在市场上去化,而是要制造出一个火爆销售结果而且实现销售利润最大化。经过产品火爆销售结果使得市场对于开发商和产品品牌产生更深
2、刻认知,从而真正建立稳固浙商品牌形象。三、营销推广思绪(一) 营销推广依据任何一个营销策划,不管是整体思绪还是具体实施方案,全部必需要有数个强有力支撑点。而且这种支撑点应该是实实在在,是“站在地上,而不是空中”。只有这么,才能确保营销推广方案实际可操作性;只有这么,才能确保营销推广方案有效性,也就是说是能够指导并促进销售;只有这么,策划才能够给项目带来切实可行附加值;只有这么,营销推广才能建立真正可连续发展企业品牌。基于此,本营销推广方案依据是市场、产品、消费者。市场市场关键性在于两个方面:一是指导产品设计;二是帮助寻求目标消费者。对市场把握能够使开发商和营销商顺势而为,取得成功。(对市场分析
3、见市场篇)产品好市场还要有好产品来支撑才能真正发明一个商业物业形态和经营模式,塑造商业地产品牌。只有对产品进行客观、冷静、理智分析,才能做出有针对性营销推广方案。消费者消费者是最关键,只有经过消费者购置行为,企业利润才能够真正实现。而消费者又是最难把握。首先必需找到本项目标消费者,而且消费者需求又是不停改变,有些需求甚至是潜意识。营销推广本质就是为项目找出目标消费者,发觉、发掘她们消费需求,然后针对她们需求进行有效地推广。(二) 营销推广思绪营销思绪起源于消费者。针对消费者做出产品是有市场基础和市场前景产品。针对消费者做出营销推广是有效产品推广。所以,此次营销基础策划思绪是1、我们产品是什么2
4、、我们产品消费者是谁3、我们怎样针对消费者进行有效产品营销推广四、营销推广(一)营销推广根本1、 推广根本确定依据1.1市场定位 定位目标再创义乌商业神话 浙江人,向世界展示着“东方犹太人”商业智慧。她们在中国东南沿海,用一个务实有效商业运行模式和经营方法,发明出一个又一个商业神话。义乌,一个浙江商人发明奇迹代表之地。这个城市商业市场从无到有,从简单到复杂,从低端到高端,一步一步走到了时代商业浪尖。浙江商品城,由务实严谨浙江商人开发运行,它将秉承浙江商业市场一贯运行模式和浙江商人严谨扎实经营作风,再创一个义乌商业神话。 定位标准源于市场 高于市场 引导市场好产品,往往全部遵照这么市场标准:市场
5、上有什么?市场上缺什么?我们产品能为市场带来什么?任何一个产品产生,全部是立足于市场。而过分依靠于市场,肯定在较短时间内被市场所淘汰。但过分领先于市场产品又存在着太大市场抗性。所以,有市场竞争力产品是在立足市场基础上,含有适度前瞻性,能够被市场所接收并最终引导市场消费产品。 市场定位开启城市资本时代商业航母市场定位内涵 开启城市资本资本开启是资本再生唯一源泉。资本隐性地存在于一个环境之下。当一个催化剂使它显现出来并能够使之开启或说流通,它就会产生高于原有状态下几倍效益。城市资本更是潜藏在城市每一个角落。当一个有利前景出现在面前时候,这些资本就会被开启起来,经过一定流通渠道和手段,产生出更大效益
6、。浙江商品城,激活起原有城市中散落资本,经过一个商业模式,让其产生出巨大经济和社会效益。 时代数风流人物,还看今朝。一个时代风流人物,肯定一个时代骄傲和标兵。一个时代产品,肯定是一个时代代表。浙江商品城,把握了时代脉搏,含有了高度产业前瞻性,它就是时代典范之作。 商业商业高风险,决定了商业高利润。商业,也称为贸易,它是伴随社会发展而产生一个商品价值交换。在这种交换中,商品价值得到表现,更为关键是,在这种流通流域中交换,使得其本源生产领域,发明出了更多价值。有交换就会有风险,这种风险使得在流通领域交换本身,出现了产品价值提升,或说产品价格提升,从而决定了这种交换肯定产生出巨大利润,这就是商业利润
7、。浙江商品城,其商业物业形态决定其将产生巨大经济价值进行商品交换,发明出显著经济效益。浙江商品城,其商业物业形态决定其也将产巨大社会价值发明一个当地商业模式,发明一个当地居民新购物休闲生活方法,发明一个新商业文明,发明出显著社会效益。 航母空间无限,成就事业无限。奋斗需要一个空间,成功才指日可待。浙江商品城,一个拥有航母通常体量,崛起在南京江宁商业项目,向世人展示了其雄厚经济实力,表明了它必将承载着众人无限期望,在商海中乘风破浪,傲立颠峰。1.2 产品定位 定位依据产品SWOT分析浙江商品城SWOT分析先读懂自己,再了解她人。 优势1) 项目拥有20万方超大致量,含有一定规模优势。2) 项目标
8、高层次市场定位符合填补了南京商业批发市场市场空缺,而且和现代化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。3) 项目正确产品定位为本项目商业市场形成奠定了良好市场基础。4) 项目内部良好绿化景观和完善商业配套,为项目标最终消费者提供了良好商业购物环境。5) 方山风景区、周围住宅小区、江宁科学园、江宁大学城良好景观,使项目含有很好外围景观优势。6) 项目所在区域没有真正同质化产品和之形成竞争。7) 开发商雄厚资金实力确保了项目有效地开发运行,其商业品牌确保了项目标有效运作。8) 项目现在价格使得项目标入市存在一定优势。9) 开发商内部拥有巨大资源优势,引发了大量内部购置人群高度关注。 劣势1)项目所在地
9、段为江宁新开发区,现在地段、人气、市政计划、交通条件、商业配套全部存在显著不足。2)即使存在较大数量内部预约用户,但全部保持着观望态度。3)市场上和本项目真正同质产品已经含有相当著名度和认知度,和其竞争存在一定市场风险性。4)招商工作是否能够顺利完成还不存在显著资源确保。5)消费者消费习惯和本项目标市场定位和产品定位存在一定脱节。6)项目开工至今并未进行一定量有效广告宣传,从而项目并不含有一定著名度。 机会点1) 南京、江宁整体良好房地产市场走势,确保了项目个体良好升值前景。2) 江宁撤县立区和深入开发,使得江宁整体经济发展存在着一个巨大空间。3) 政府对江宁科学园、大学城未来计划,使得项目所
10、在地域拥有巨大升值潜力。4) 江宁区科学园、大学城、周围大型生活小区,为本项目提供了大量人气确保。5) 市政计划不停完善,使得交通配套和外部商业配套得到不停完善。6)沪宁高速、宁杭高速等外部交通条件改善,为项目标有效辐射提供良好外部交通条件。 威胁点1)已经存在成熟商业市场使项目标成功运行含有较大市场竞争性。2)周围在建和拟建商业项目不存在真正同质产品,可能存在着较大市场风险性。3)周围其它商业项目吸引了本项目标部分投资者。4)商业项目投资风险性使得很多投资者望而却步。1.2.2 产品关键价值经过对产品进行客观分析,我们能够看出产品关键价值是 本项目标产品体量巨大,产品计划含有市场前瞻性,内部
11、商业配套齐全。 市场定位含有较为科学理性市场依据。 产品定位符合市场发展趋势和消费者要求。 项目所在区域强有力政府计划和政府政策扶持,使项目含有没有限升值潜力。 开发商资源优势为产品市场去化奠定了有利基础。 开发商品牌效应为产品市场去化提供了有利条件。1.2.3 产品定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功效于一体大型浙江商品集散地,辐射周围城市浙江商品交易平台。产品定位内涵 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功效于一体浙江商品城由浙江品牌商铺、特色商业街、浙商大厦商务写字楼和商务公寓四大板块组成,特色商业街包含餐饮街、文化街、服装街、电子街、酒吧街等,每个专题商业街全部依据定位形成鲜明特色。 大
12、型浙江商品集散地 依据江宁未来计划及实际发展情况,江宁新城景象已初见规模,消费需求日益增加。浙江商品城将建设为立足南京、辐射长三角商业汇聚之处和商品集散地。大量商品在这里销售和转口,商品门类齐全、信息灵通,服务质量好,商品经济活动频繁,市场活跃。在这里,各式商品应有尽有,形成颇具特色商品专业街,代表最新时尚,且质优价廉。 辐射周围城市伴随南京对外高速公路网络逐步建成,南京一小时城市圈内南京、扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等8城市中,南京商贸流通业处于关键地位,关键表现为市场流通规模大、经营网络健全、市场吸引力增强等。南京商贸流通业和城市圈相互依存性不停增强,客观上已形成一个利益共同
13、体。南京城市圈融入长三角,为商贸业发展提供了强大后劲;各城市经济互补性,则为商贸业增添了活力,提供了更为宽广空间。 浙江商品交易平台经济增加带来各项交流活动日益频繁,中国外人才、资金、项目等将伴随发展规模同时推进及渗透,甚至超常规超想象地演化出更多投资机会。浙江商品城将成为一座充满活力、商气蓬勃商品王国,人来货往,举目皆商业气息,一个商品流通、信息和展示中心,潜藏其间价值将是几何级裂变效应。1.3 消费者定位1.3.1 直接消费人群投资者 投资人群投资回报是她们唯一追求这是一群极富有商业头脑投资者。她们可能进行过很多个产业投资,比如股票、期货、证券。不过金融市场存在着太大不稳定性,这种不稳定性
14、使得她们转移了投资方向。房地产市场,高收益和较稳定投资回报结合,引导她们将资金转入其中。商业项目存在比一般住宅项目标风险性,但又存在更大收益性,只要该商业物业含有良好市场前景,就会引发商业物业投资者青睐眼光。在她们眼中一个含有投资前景商业物业,肯定是一个能够成功运行商业物业。这个商业市场肯定引来众多消费者在此进行消费。只有拥有最终消费者商业项目,才能确保拥有良好稳定租金收入,从而是她们得到预期投资回报。 投资人群起源良好产品,眼光聚焦。A 南京当地项目所在地,肯定是首先引发市场关注地域。南京房地产市场火爆,早已经引发一大批投资客拭目以待。B 浙江市场被喻为“东方犹太人“浙江人,更是拥有长远市场
15、眼光。她们早已将房地产作为资本运行和资本产出一个关键方面,投入大量资金进行房地产投资,努力争取在火热房地产市场一样得到资本再次积累。南京连续走高房地产市场自然是这群浙江投资客极度关注焦点之一。1.3.2最终消费人群消费者 消费人群消费目标差异决定了消费人群差异本项目依据内部市场定位不一样产生两种不一样消费人群:A 纯粹进行消费人群这群人在这个商业市场进行只是纯粹消费行为。她们就是任何一个消费市场消费终端。B 满足本身经营利益消费人群这群人在此进行消费是为了满足她人终端消费。她们通常是零售业主或再低一个层次批发商。 消费人群消费原因描述消费目标决定消费动机A 纯粹进行消费人群 吸引这群消费者来此
16、进行消费可能性是:较低产品价格、很好产品质量、较为便利交通条件、较完善售后服务、能够满足其它消费需求良好商业环境等等。B 满足本身经营利益消费人群 吸引该类人群来此进行消费原因较为直接:很好产品质量、较低产品价格和产品运输费用。 消费人群起源最终消费目标决定最终消费市场A 纯粹进行消费人群该类消费者关键起源于项目周围地域和江宁,较少也会有南京城区消费者前往消费。关键是项目周围小区居民、科学园工作人员和大学城学生人群。B 满足本身经营利益消费人群该类消费起源于南京和周围城市小商品经营者。比如:苏北、安徽(皖北)、河南、山东等地。2、营销推广根本 财富眼 黄金线财富眼是一个投资智慧智慧意味着对现在
17、和未来洞察、预见和证悟,是见人所未见而针针见血发人所未发而矢矢中黄金线是一个平衡艺术最完美投资就是要定在现在和未来之间那条黄金分割线上早一步入市可能牺牲早半步入市就取得成功晚半步则又失去了商机财富眼1) 发觉财富眼睛:投资者敏锐眼光,充满着发觉财富智慧,能够犀利洞察现在、预见未来,能够穿透表象,直指本质。2) 涌现财富泉眼:浙江商品城势必成为一处财富源源不停涌现泉眼,喷珠吐玉,潜藏其间价值不可限量。3) 实现财富关键点:投资是非成败仅一线间而已,需灵敏信息、独到眼光和负担决议风险能力。独具慧眼,把握时机,掌控实现财富关键点,成功前景指日可见。4)见证财富实现:投资智慧,最终表现在对所预见未知未
18、来一个历史见证,一个现实认定。黄金线1) 通向黄金(财富)道路:城市财富必经之路,城市财富聚积之地,浙江商品城,通达财富大道,直达财富宝藏。2) 运转黄金(财富)新干线:浙江商品城在江宁科学园板块,区位优势显著,交通四通八达,形成水、陆、空立体交通网络。通达财路,营运财富,正是运转黄金(财富)高速新干线。3) 完美黄金分割线:投资是一个平衡艺术,最完美投资,就是要定在现在和未来之间那条黄金分割线上,以实现投资价值最大化。3、营销推广表现手法品质和项目整体定位相吻合,任何一个推广表现全部是一个产品形象、开发商形象企业形象展示,努力争取达成品质化。理性商业地产不一样于一般住宅项目,其投资者关注是投
19、资回报。理性事实分析比感性情感诉求更能够达成效果。大气项目含有20万方巨大致量,开发商拥有强大市场号召力和影响力。全部一切全部要推广表现必需含有磅礴气势。沉稳和产品文化内涵相呼应,产品推广手法必需含有相当沉稳性。这种沉稳性不是浅于表面,而是一个由内而外气质展现。4、营销推广表现1)整体形象塑造财富眼 黄金线突出浙江商品城是敏锐商业触角大势所趋,是最具价值投资智慧表现。2)项目品牌战略 纵横天下 风云世界 充足发掘和阐释浙商理念、浙商投资品牌、浙商企业关键人物,和优异营销团体、商业经营管理团体强强联手,鸿篇巨制。3)景计划价值壮怀前景 铸就时代高度浓墨强调浙江商品城所在区域未来美好发展前景和无限
20、升值潜力,以投资眼光对南京江宁科学园、南京江宁大学城、浙江工业园计划理性分析,突出项目标前瞻性优势。4)区位、产品专题商气蓬勃 商品王国 经过对浙江商品城独树一帜市场定位及周围可依靠成熟配套、水陆空立体交通网络、潜在巨大消费潜力描述,突出项目标定位特色、区位优势。5)建筑计划特色投资优质物业 放之四海皆准经过描述浙江商品城灵动流线外观、阳光生态走廊、中心文化广场、休闲娱乐组团等建筑计划特色,展现物业优良品质、经典商业文化和值得信赖投资价值。6)经营管理优势统一管理 分散经营关键突出浙江商品城优异经营理念和成熟运行模式,成功避免现在商业领域分散经营固有风险;完善组织结构,最大保障投资者和经营者稳
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