德州房地产项目市场调研报告样本.doc
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1、第一部分:市场分析篇第一章 德州房地产市场分析第一节 德州概况德州市在山东省西北部,是鲁西北、冀东南地域区域中心城市。下辖11个县市区,1个经济开发区,1个商贸开发区,人口550万,面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50万人。德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已经有4000多年历史,秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越,北倚京津,南靠济南,西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”地缘优势,自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇,京福、青银、济聊高速公路和立即修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯
2、穿全境,形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明,干湿季节显著,光照充足,年平均气温13.1,无霜期220天,年平均降水600毫升,适宜多个动植物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米,煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采12.4亿立方米,年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。 德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主工业体系。截止末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核实工业
3、企业)862家,资产累计415.3亿元,完成增加值129.66亿元,实现产品销售收入383.6亿元,实现利税52.9亿元,利润29.9亿元,工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元企业达成84家,其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国关键生产基地,中高级棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批著名品牌畅销中国外。 德州农业发展情况,全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品
4、,是国家关键农副产品基地。畜牧业已成为全市一大支柱产业,被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积274万亩,粮食总产317万吨,平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县(市)。棉花是全市传统优势产业,夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来,全市把农业科技园区建设作为科技兴农突破口,主动引进农业新技术、新品种和高科技人才,“农业科技创新园”前后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商贸发展情况,德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心
5、,是晋煤东运、东北木材南下中转站。市区内有27条铁路专用线,各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等关键商品区域集散中心。多年来,前后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业关键企业行列;“中国武城辣椒城”投入运行,鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”,庆云商品城被列为全省关键培育批发市场。现在,全市各类市场共772处,其中年交易额超出亿元87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元,全市城镇集市贸易成交额达成351
6、亿元。德州金融业发展情况,德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离,保险、信托、合作金融等种类齐全、功效互补金融机构组织体系。末全市金融机构各项存款余额349.4亿元,贷款余额289.04亿元,整年现金收入1302.99亿元,现金支出1330.28亿元,货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处,股民4.12万户,用户确保金余额1.01亿元,年交易额24.96亿元。第二节 德州城区房地产行业发展现实状况德城区现在人口56.82万人,区划面积为539平方公里,人口密度为1054人/平方公里,是各县市人口密度最高。成立地级市来,德州经济蓬勃发展,GDP连年增加,呈不停上升
7、趋势,德城区实现中国生产总值(GDP)39.73亿元,按可比价格计算,增加22.6,是六年来增幅最高十二个月,人均首次突破7000元大关,达成7069元。其中,第一产业增加值3.82亿元,负增加-29.1;第二产业增加值18.56亿元,增加9.6;第三产业增加值17.35亿元,增加7.3。固定资产投资完成5.29万元,比上年增加98.39,其中房地产投资开发额为1.42万元,比上年增加27.8。德州市房地产业起步较晚,完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展,一时间开发量大幅增加,房价上扬速度较快,市场秩序不规范。从房地产普遍发展规律来看,一个城市人均GDP增加、城镇居民人均可支配
8、收入提升、伴伴随城镇化进程加紧而产生城市人口激增、新区开发等等原因全部会对当地房地产市场发生较大影响。结合德州实际情况,现在本企业认为,德州房地产展现以下特征: 房地产投资量连年增加,建设规模连年突破自1997年来,德城区房地产投资总额连年增加,其中完成投资1.73亿元,比增加73;投资扩大到2。55亿元;已达成3.26亿元,估计将高达5亿元。、施工面积分别为20.17万平方米、23.18万平方米、29.61万平方米;比增加14.9,比增加了27.8。 开发区、新区开发带动房地产投资现在市中心德城区可供开发土地越来越少,且对应土地价格也日益趋高,加之政府在新区开发建设早期给尤其优惠土地出让政策
9、,势必会造成开发商投资倾向东移,新区房地产市场繁荣指日可待。据市场资料显示,德州市中心房价自去年至今,上涨了近300元/。房价上涨促进了消费者对房地产业投资爱好,尤其将眼光锁定在含有较大增值潜力区域。通常而言,开发区全部含有较大投资价值,二则相对于市中心,它无污染自然环境和超前市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间双热效应会给新区和开发区带来无限活力。 人口增加使住宅需求愈加旺盛伴随德城区经济发展,市政府大力开启招商引资,加强各类园区计划建设,中国外很多企业入住,使城区人口也得以快速膨胀,住房需求对应产生。据德城区控制性具体计划,开发区远期发展规模为15平方公里,城市人口为12万人,新区发展
10、规模为25平方公里,城市人口将达成32万人以上。按平均2.3人/户标准量计算,仅住宅需求就在19.11万套以上,而开发区、新区在建项目较少供给量使得这种需求愈加显著,这种需求又从另一层面带动了老城区购房需求,购房需求愈加显著。 房价会伴随开发程度成熟而趋高通常来说,德城区开发早期,为刺激投资,土地出让数量多,速度快,在进入成熟期后,出让速度逐步减慢。大量土地出让势必会造成城区开发烧度频频上升,新区投资价值也逐步显出。 房地产开发机会和风险并存德城区经济开发给各行各业,尤其是房地产业带来更多机会。但同时,风险也对应存在。众所周知,德州市是经济欠发达地域,工业基础微弱,高素质人才缺乏,阻碍了当地经
11、济快速发展。据统计资料,德州市人均年收入仅为8568元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求份额也相对较小。同时,多年来伴随德州市房地产迅猛发展影响,在此形势下,市中心、开发区高级楼盘开发、投资客对新区、开发区远景计划概念炒作,使德城区房价和收入比渐趋偏离正常轨道,房地产泡沫成份增加,购房者比以前愈加理性,全部这些原因对开发商提出了更高要求,要求产品本身品质应符合市场需求,实施正确价格策略和独特而含有冲击力推广策略和销售策略。第三节 德州房地产市场供需情况n 市场供给情况 以来,受全国房地产大好趋势影响,德州房地产市场因为市场空间扩大和政府招商引资政策引导,省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻
12、德州,而且经过十二个月运作后,在市场上取得了骄人业绩。这些企业凭借雄厚资金实力、优越管理团体、优异全程策划理念和滚动式发展企业战略,不停在强占德州房地产市场份额,而德州当地房地产开发企业,因为观念落后、人才匮乏、管理松散,又发展多元化经营造成资金不足,企业竞争力不停下降,市场份额不停减小。 在此机遇和风险并存形势下,本土开发企业开始觉醒,慢慢开始剥离其它产业,把主业集中到房地产上来,并经过和强手联合和出让股权等形式和一流房地产企业联合,企业竞争力不停提升,市场份额逐步扩大 截至10月,德城区住宅房屋施工面积为45.61万平方米,完工房屋面积39.35万平方米,完工房屋价值为74765万元。 n
13、 市场需求方面伴随德州经济快速发展和德州国民经济高速发展,市场需求不停扩大,而且向多样化、个性化需求转变,市场需求前景宽广,有以下原因促成市场需求扩大: 德州市经济快速发展支撑了房地产业发展,市场供给增加; 德城区河东新区、开发区计划开发,城市化进程加紧,拆迁量加大促成购房需求增加; 伴随居民收入提升,增加了对住房需求,造成商品房价格提升; 居民住房消费观念改变更新增大了市场需求量; 外来人口大量涌入,外地企业进驻又深入加剧了购房需求第四节 德州发展计划对房地产业影响 德州市总体发展构想图 5月,德州市市委、市政府作出“一城三区、两个东近”战略决议,吹响了开启建设河东新区号角。经过十二个月多担
14、心施工,河东新城已初见规模。新建、改造了新河路、东风东路、河东大街、东方红路、杏园路等5条道路,搭起了新城骨架;实施了长河公园、锦绣川景区建设,相继开工建设教育中心、医疗中心、商务中心、单位综合楼、村民安置小区和高级住宅小区,德州市行政综合大楼将于近日破土动工,新城大开发。大建设、大招商热潮正在兴起,一座生态环境优美、设施配套齐全、现代气息浓厚、充满生机和活力现代化、园林式、生态型新城区呼之预出。 依据相关计划,再建成河东新城后,将继续向东开发,相继建成经济开发区、经济开发区产业区两个功效区。 伴随河东新城开发,市政府搬迁,那里将要成为未来市中心概念逐步在德城区市民形成,首先对应楼盘开放量逐步
15、增大,最近新公开大盘就是嘉诚房地产开发嘉诚尚东,总建面积在20万以上,兼住宅、商用、办公于一体综合物业。再就是开建房地产企业开发新城市花园,总建面积也在20万以上,开发产品类型向多样化发展,多层、小高层、独栋、联体别墅兼而有之,大型会所、娱乐休闲设施也设计别有特色。伴随大型楼盘开发,房价也跃居市区最高,最高达成2800元/平方米。其次,因为开发区环境优美和配套逐步齐全,购房者意向区域也发生了改变,由老市区向新城区发展。值得注意是,随者开发区楼市炒计划、炒概念兴起而产生令城区居民不可接收超高价格,再加上今年陆续产生效果国家宏观经济政策,使购房者比以前显得愈加理性,购房客源开始出现从开发区向老市区
16、回流现象。第五节 德州城区房地产未来发展趋势判定针对现在德州市房地产发展现实状况和市政计划方案相继实施,本企业估计未来德州市房地产会向以下趋势方展:1. 德州住宅供给量趋于饱和,使房地产市场平稳发展;2. 因为房地产市场竞争猛烈,品牌竞争将会成为竞争焦点3. 德州房地产市场进入规模化和集约化时代;4. 部分国外和江南流行建筑风格,和德州当地人风俗习惯、人文结合基础上,住宅设计风格将会发生重大改变。第二章 区域市场分析和竞争起源确定城西区域城中区域第一节 区域板块分析德州城区地图城中版块1、区域概况:范围:东到德兴北路岔河一带,南到新华路,西到迎宾路,北到天衢中路此区域为市政府所在地,以市中心广
17、场、新湖风景区为原点,向四面区域辐射。区域内市政、服务配套成熟,商业气氛浓厚,出行购物方便,2、生活配套情况区域关键商区介绍区域商业街关键集中新湖风景区周围半径不到两公里区域,市府街、柴市街、交通主干道东方红路城隍庙一带大中型沿街商铺和十字路口中型商场相互辉映,大量物业均建有沿街商铺,小区商业步行街。区域自然景观:新湖风景区、世纪广场、人民公园、中心广场大片绿地教育设施:德州一中、市试验中学、德城区电大、德州卫生学校医疗机构:市人民医院、卫校隶属医院金融机构:建行、农业银行、工商银行等多家德州支行、德州市商业银行区域交通情况:关键道路由西至东(由北向南)三大交通主干道东方红路、东风东路、天衢中
18、路由北至南(由西向东)解放南路、湖滨南路、新湖南路在建道路新湖南路立即拓宽,区域整体出行愈加方便。公交线路情况:德州汽车总站、火车站公交枢纽,出行购物方便。3、 楼盘开发情况因为含有地段上无可比拟优越性,和可开发土地有限性,此区域开发楼盘较多,现在在售有大约7个,金谷园、先锋易居、青龙谭小区等,开发量除了天衢花园外,全部不大,在34万方左右,且价位在德城区属于最高,基础楼盘均价集中在1800-2700元/平方米,市中心楼盘像青龙居、新湖家园全部在2400元/平方米以上。此区域楼市发展属于德城区最成熟区域。城西版块1、 区域概况:范围:迎宾路以西、集中在铁西大道和东风西路一带此区域内为临近河北省
19、,位置较偏,市政、服务配套不是很成熟,商业气氛缺乏,出行购物不便,2、 生活配套情况区域关键商区介绍区域关键商业街关键集中铁西大道以西,东风西路黑马大市场周围。区域自然景观:南运河南北穿过此区域,时代花园周围绿地。教育设施:汽运子弟小学、汽运企业职员学校医疗机构:139医院、运河医院、德州肿瘤医院金融机构:建行、农业银行、工商银行小型储蓄所区域交通情况:关键道路由西至东(由北向南)东风西路、天衢西路由北至南(由西向东)铁西大道、运河北路、运河南路、公交线路情况:1、5、7、19、29、2、21、25路3、楼盘开发情况因为位置上差异性,此区域开发楼盘不多,现在在售有大约三个,凤凰雅苑、时代花园等
20、,其中时代花园开发规模在10万方,凤凰雅苑在8万方,价位在集中在1600-1800元/平方米,此区域楼市发展属于德城区欠成熟区域。城北版块1、区域概况:范围:南到天衢中路、天衢东路,北到长庄中路,天衢工业园,东到岔河,西到陵西路此区域关键为天衢工业园区域,大型集团像皇明太阳能、亚太集团所在厂房地基础集中于此。属于正在开发区域,交通便利,抵达市中心方便。2、 生活配套情况区域关键商区介绍区域商业街关键是沿湖滨北路、解放北路、东地北路沿街商铺,通常全部属于开发小区裙房和沿街商铺,商业气氛正在伴随开发区楼盘增多,人气聚生而逐步形成。区域自然景观:苏禄王墓风景区、植物园。儿童乐园。教育设施:德州十中、
21、经济学校、老师进修学校、山东省公路技工学校等医疗机构:市立医院、市妇幼保健所金融机构:建行、农业银行、工商银行等区域交通情况:关键道路由西至东(由北向南)共青团路、北园路、果园路由北至南(由西向东)湖滨北路、解放北路、东地北路公交线路情况:21、4、10、19路等3、楼盘开发情况此区域属于正在开发区域,尤其是天衢开发区内,可开发土地多,开发楼盘较多,现在在售楼盘有贵全部花园、天宝家园、鑫嘉园、天花锦绣园、岔河小区二期(紫薇园)等10个楼盘,价位在14002200元/平方米之间。此区域楼市发展属于德城区正在逐步走向成熟区域。城东开发区版块i. 区域概况:范围:岔河以东一带、属于河东开发区,北到果
22、园路、南到横河,东到京福高速公路。此区域关键为计划中河东新城、经济开发区区域,未来市政府迁移地,未来新市中心。ii. 生活配套情况区域关键商区介绍区域商业街关键集中在晶华路、东方红路、湘江路周围,商业气氛在比如凯元温泉度假村,凯元山庄周围已经形成,沿街商铺较多,商业气氛正在伴随良好计划前景、未来市中心概念,开发区楼盘增多,人气聚生而逐步浓厚。区域自然景观:未来计划河东风景区,锦绣川景区,长河公园、东方寓乐园景区。教育设施:耀华学校、德州同济中学、三维策划设计学校等医疗机构:糖尿病甲亢研究所、金融机构:中行德州开发区支行、中国人民银行德州中心支行、农行开发区办事处区域交通情况:关键道路由西至东(
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