小区物业管理手册样本.doc
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1、目 录致 辞 2物管部及其它服务常见电话一览表 3业主手册 4前期物业管理服务协议 12装修守则 28装修手续办理步骤图 29 房屋装饰装修管理协议 30业主/住户消防安全责任书 37业主条约 39小区管理守则 47 空调安装步骤 63防台风、暴雨应急预案 65高层建筑消防预案 69 商住小区管理违章赔偿标准 74致 辞尊敬业主/住户:欢迎您和您家人喜迁商住小区。作为商住小区物业管理人,物业管理向您表示由衷祝贺!自此刻起,商住小区物管部全体职员将竭诚为您提供优质服务。商住小区物管部全体职员将全方面落实“管理无盲点,服务无挑剔”精神,努力为您营造一个安全、舒适、美观绿色家园以智能化、全方位服务和
2、管理和您共同发明新生活品质。在此过程中,我们需要得到您鼎力支持和通力合作。本物业手册属指导性质,请您仔细阅读本手册,便于您了解业主权利和义务,并充足享受到小区内各项设施及物管部提供服务。如有疑问,管理人员将尽力为您解答。您满意是我们不停追求目标!祝诸位: 安居乐业,万事胜意物业管理 附录:物管部及其它服务常见电话一览表序号名称电话号码序号名称电话号码1服务热线26876662物业办公室监督热线*3物业监控室*4会所*5有线电视报表22307976有线电视报障26249907有线电视投诉电话26249808金视网报装22061609自来水厂报装222696710自来水厂投诉223904711供电
3、局服务热线9559812供局电营业厅222747713邮政局综合办2291405229130814乐华街道办3387441323314115煤气企业抢修热线226004916煤气企业安装266977717代购车、船、飞机票222222218明哲居委会211066419乐华派出所3399152323215220匪警11021火警11922抢救12023天气预报1212124交通事故122业主手册一、小区介绍湛江市商住小区在霞山区海滨大道37号,为独立式计划设计,首创粤西地域五星级标准入口大堂和12米间距府前花园小区,极力为业主发明绿、静、美休闲舒适空间。小区总建筑面积近73520平米。,总户数约
4、430户,为湛江市房地产开发开发建设倾心之作,30层高层建筑,顶层为古罗马建筑风格屋顶,在建筑细节中彰显居住品质卓越,让业主在朗阔空间中领悟有高度生活。小区配套建有商场,节省了您宝贵时间;豪华会所,是您娱乐健身好去处;临近教学设备和教学水平一流幼稚园、湛江一中锦绣华景学校,更是您儿女读书学习好地方。出则繁荣城市,优美观海长廊,入则风景无处不在绿色家园。您会感觉到:无限风光在这里,写意人生在这里。湛江物业管理物管部坚持“管理无盲点,服务无挑剔”服务宗旨,为业主提供细心、周到、高质量服务。商住小区实施现代智能化管理,全方面铺设闭路电视监控系统、可视对讲系统、周界红外监控系统、车库智能管理系统、背景
5、音乐系统等,带给您最安全保障和最舒适享受。物管部服务时间:(1)上班时间:天天08:0022:OO。(2)服务中心(2687666)及监控中心(*)二十四小时热线电话;(3)服务中心当值时间: 天天08:0022:00:(4)会所服务时间:天天08:3022:00,电话:*物管部办公地址:湛江霞山区海滨大道37号三楼 邮政编码:524003二、物业管理湛江物业管理物管部对本小区实施专业化、社会化、一体化物业管理服务,企业坚持“管理无盲点,服务无挑剔”服务宗旨,为小区住户发明一个安全、温馨、舒适居住生活环境。物管部全体职员将以最热忱、真挚服务和您共建理想家园。物管部有权督促业主/住户遵守相关物业
6、管理法规、制度,并阻止非法使用、更改、破坏房屋及公共设施设备,也有权依法对违章违法业主/住户提出警告和处罚。三、管理人员物管部职员包含:物管部经理、物管部副经理、管物员、收费员、维修工、安管员、保洁员、绿化工等。岗位配置以“专、优、精”标准,选聘含有高素质、高效率专业队伍。全部工作人员岗位职责明确,不提供任何私人性质服务并严禁收受和索取住户之任何额外赏赐或利益,敬请业主住户给予监督。如有发觉本物管部职员有不称职、不廉洁及其它违规行为,期望您立即向本物管部投诉,以期物管部物业管理达成更高水准优质高效服务,群策群力共建理想家园。四、管理费用、住宅维修资金为方便业主缴交管理费,物管部除入伙期间到物管
7、部交费外,其它时间收费均采取委托银行转帐方法收费。您需申请并向物管部提供指定银行帐号,并确保该帐号有足够金额,便能够完成各项费用托收。业主应于当月十日前缴付该月管理费用,各项费用托收后,物管部将向业丰提供相关票据。住宅维修资金按湛汀市相关物业管理条例要求,由业主按月向物管部缴付住宅维修资金,其关键用于房屋本体维修养护项目。如业主产权发生变更,所交住宅维修资金按要求不能退还。物管部托收前会发收费通知单通知住户,请业主住户在每个月10日前存入工商银行户头足够金额。若未能划款成功,您又没有立即补交,物管部有权依据相关法律法规和业主条约要求采取催缴方法,从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三滞纳金。
8、管理费关键用途:l、管理人员工资、社会保险和按要求提取福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域内秩序维护费用;6、管理企业办公费用;7、法定税费;8、经全体业主同意其它费用。管理服务费不包含业主和非业主使用人人身保险、财产保管、保险费用及住户室内维护及维修。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用,应该经过专题维修资金给予列支,不得计入物业服务支出或物业服务成本。五、投诉和提议欢迎业主/住户随时对物管部工作提出合理意见、提议或投诉;有任何疑问,您能够以口头或书面方法通知物业企业和物管部。
9、对于您意见、提议或投诉,物管部将认真对待,立即给您回复。同时也期望您对我们工作给了解和支持。业主如有报修、投诉,可拨打用户服务中心电话:07592687666六、装修管理为保障小区安全、外观统一美观,业主装修须注意以下事项:l、全部装修须报管理处审核、同意并办理完相关手续后方可进行;2、装修不得破坏或改变房屋用途不得私改房屋内水、电、煤气管线和消防设施、智能装置等,不得随意改动门窗,不得装设窗外铁笼、雨棚或任何招牌,冷气机(空调机)需安装在物管部指定位置。3、全部装修程序,如装修申报、审核、施工、垃圾清运及材料运输等须严格根据管理处统一要求进行;4、依据市政府相关要求,装修施工单位必需交纳装修
10、确保金,即:业主和装修单位各交纳确保金50,标准住宅每套¥3000元;商铺100以内(含lOO)每间¥3000元,lOO以上每间¥5000元。如业主自行装修则由业主本人交纳装修确保金;5、装修时间为正常工作日天天8:00至1 2:00, 14:30至19:00;重大节假日不得施工(元旦、春节、劳动节、国庆节),周六、周日不得拆打;6、因装修引发任何其它单位及公共设施设备损坏,业主住户必需负赔偿责任;7、为了小区业主安全,装修期间,全部装修人员凭本人有效临时出入证进出,无证人员及推销人员不得进入。卸货人员须由业主本人现场担保方可进入。在您进行装修前,请务必到物管部进行咨询和办理相关手续。七、治安
11、管理商住小区除了有强大智能化安防体系保障业主人身、财产安全外,并实施二十四小时安管值班、巡查服务制度。物管部建立一支高素质、准军事化安管队伍,以管制各出入口、停车场及严密巡查本小区内各公共地方,随时预备奔赴突发事件现场,以确保事件立即完满处理。为确保安全,尤其敬请业主住户注意:l、请珍惜并正确使用室内智能化安防设施,进出大门时请留心入户门锁是否锁好,请教育小孩勿玩弄安防设施,以免造成设备失灵;2、每单元内装有可视对讲机,住户请确定来访者是否是熟识或亲朋,方可按下开锁键开门让其进入;3、进入大门时不可让陌生人跟进;4、教育家人(尤其是老人、保姆和小孩)小心陌生人假借促销或以维修上门服务进入家门行
12、骗、抢劫;5、如发觉可疑情况,请立即经过可视对讲或紧急求救报警按钮和值班员联络或拨打用户服务中心电话:2687666。6、因为职责所在,安管人员在必需时会查询进入本小区人士,请您配合,向贵亲友解释此乃加强物业内安全方法;若有失敬及不便,敬请谅解!八、清洁和绿化物管部设有(或聘用)专业绿化养护、卫生保洁队伍,负责小区公共绿化养护及公共场所清洁卫生和垃圾清运,但仍需业主住户全力配合,共建绿色家园。应珍惜绿地、各类植物和花卉等,切勿任意践踏、攀爬、采摘。保护环境是一个美好公德。请各位业主住户于天天06:0008:00,15:00一17:30将垃圾袋装好放置于垃圾桶内,方便保洁员立即清运。同时小区范围
13、内还设有分类垃圾投放点,以利于环境保护。为保持小区环境卫生,严禁乱扔乱丢垃圾、果皮、纸屑或其它物品,严禁随地吐痰。严禁高空抛物等严重影响她人安全及小区环境行为。依据湛江市环境卫生管理条例,对于违反相关要求者,物管部有权帮助相关部门做出处罚。凡在本小区公共场所放养宠物、乱扔烟头、垃圾者,会被物管部给予阻止,严重将收取违约金,违约金将作为本小区环境维护资金,用于小区环境维护。本小区严禁无证养狗,有证者也应对其行为负责。住户如养其它宠物须采取对应管理方法看管好该宠物,严禁全部宠物在楼梯间、走廊、绿化地等地方随地便溺。如有其它住户对该宠物做出合理投诉,则该宠物须迁离本小区,假如影响她人正常工作、休息或
14、造成不良后果,其主人应该采取有效方法给予阻止,并对此负担一切责任。九、停车和交通管理为保持本小区道路通畅,本小区实施人车分流管理,请车主遵照交通信号和标志,按要求路线慢速行驶,停放在指定区域内,严禁停放在交通道路口、绿化地或消防通道上。全部进入本小区车辆均应听从本小区车辆管理员管理和调度,严禁重型车辆进入小区区域,对违章者物管部有权帮助相关政府部门进行处罚或处理。本小区设置了停车场。仅提供车位有偿使用,不负责车辆保管。在您停放车辆时请您务必将车门、窗锁好。并将珍贵物品带走,以免因您一时疏忽而造成无须要损失。本小区摩托车和自行车实施集中停放管理。本小区对车辆进出采取车辆管理系统,车辆必需凭卡进出
15、,所以请车主随身携卡。无卡车辆将严禁出入本小区。物管部可依据车主需要办理临时卡、月、年卡。十、智能化设施设备管理为了保征其正常使用,假如住室内智能化设施设备出现问题时,请立即和物管部联络,切勿私自拆卸。智能化设施设备包含:室内部分:楼宇可视对讲系统;家居防盗系统;有线电视。公共部分:闭路电视监控系统;紧急广播系统;停车场管理系统;智能化物业管理系统等。十一、水、电、气空调管理本小区供水、供电管理工作由水、电管理部门及管理处共同负责为安全起见,提醒各业主/住户注意:l、小区水、电管线均经科学设计、精心安装,业主住户不可随意更改。如确需改动,请向物管部及相关主管单位申请,并雇请专业人士完成。2、业
16、主/住户离开家之前,请将自已水、电、煤气开关关好,以免发生意外。3、若遇断电,请将相关电器开关断掉,以免忽然送电时电流量过大,烧坏设备4、若遇忽然断电,业主住户先可自行检验室内电源开关,如不能恢复请立即通知物管部。5、每户用电量最大功率请咨询物管部,使用电器时切勿超出最大功率限量。6、每户卧室和客厅内全部预留了分体空调机位,在空调机位周围预留了电源插座并就近设置了冷凝水排水管。请勿改动。7、空调室外机支架须采取不锈钢材料,并按管理处统一规格、式样在指定位置进行安装。十二、消防、防台风常识为了预防火灾发生及台风来临,各业主/住户应注意以下几点:l、切勿许可电线负荷过量或将太多电器连接存同一插座,
17、火警、火灾往往因用电负荷过重而引发。2、请勿在小区内存放任何危险品及易燃、易爆品。3、火柴、打火机及其它危险性物品应放置于安全地方,避免自燃。4、严禁在公用通道上摆放神位或烧香。5、严禁放置杂物阻塞消防通道及楼道。6、切勿在阳台上堆放易燃易爆物品;严禁向室外抛掷烟头或其它火种。7、一旦发生火警:要保持镇静,业主/住户应先打破火警警钟玻璃,按响警钟,并通知其它住户;通知物管部相关人员;拔打l l 9通知消防队;烟雾浓密时应尽可能帖近地面,并以湿毛巾遮掩面部。只能从消防通道逃生。8、每当有台风警报时,请各业主采取下列防风方法:缚紧轻易被风吹倒物品,把盆栽植物搬进室内;关紧门窗,以免被强风吹开:勿在
18、玻璃门、窗周围停留,预防玻璃被风吹破后引发危险;检验沟、渠,免受杂物阻塞,引发积水泛滥;台风过后,若有玻璃破裂,请立即更换;如有需要,可向物管部或市气象台咨询相关情况。十三、公共设施便用公用设施设备包含楼宇天台、楼梯、走廊、道路、沟、渠、池、井、大厅大堂、机房、泵房、备用设备、园林绿地、公共照明、给排水、供电、智能化系统、交通管理设施、会所设施等。意在方便业主生活、改善居住环境,请各业主/住户珍惜珍爱公用设施,不可随意更改、破坏,不可在道路、走廊、楼梯及其它公用地方晾晒衣物、储存废物、家俱或杂物等,并请业主/住户和管理处共同搞好这类设施使用、保养、维修等,不践踏绿化地,共同维护好小区环境。业主
19、/住户须按政府相关要求,本小区内各单元只能做住宅使用(商铺除外),不能私自作工业、商业或其它用途,不得非法转让、出租、转售及从事非法或不道德活动。本小区商业网点用于处理居民生活之需,所以其它商业行业分布也有严格百分比,各用户不得随意变更经营项目。敬请按要求使用房屋,严禁私拆私改房屋结构十四、会所服务本小区会所设有健身室、乒乓球室、棋牌室、儿童娱乐室、阅览室等文化娱乐设施。会所提供有偿服务,具体收费和使用,详见会所管理要求。十五、入住和搬迁当您收到“收楼通知书”之日起,请在通知书通知时间内到物管部办理收楼手续。业主可选择任何时间入住,但为方便着想,请您选择非上下班时间和非节假日、公休期间进行搬运
20、,搬运时请和管理处人员、安管人员亲密协作。搬运期间,请监督搬运人员勿粗心人意,最好将家俱、用具、设备等棱角用柔软物质包装后搬运为宜,以免损坏您物品和公共设施,并请在搬运后,将包装废弃物自行清理洁净。十六、日常服务和宣传物管部负责管理小区日常服务事务。业主/住户在日常事务方面如有所需求时,欢迎您随时拨打物管部电活。物管部将以公告、宣传单等多个形式公布各类公告、消息,敬请各业主/住户多留心大堂内各类宣传栏、公告栏等信息。十七、紧急事项物管部用户服务中心实施二十四小时值班制度,业主/住户如遇紧急事务或发觉可疑情况,均可向物管部值班室汇报,本物管部会立即给尽可能援助或处理。十八、有偿服务 物管部将向住
21、户提供水、电、门窗安装维修等方面有偿服务,全部价格在维修工修理前向住户提供物管部统一报价单敬请监督。前期物业管理服务协议本协议当事人甲方:物业管理乙方: (业主)为了认真做好物业管理,保障房屋和共用设施正常使用,为业主发明优美、舒适、整齐、文明居住环境,依据中国协议法、物业管理条例、建设部第33号令城市新建住宅小区管理措施等国家、地方相关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致基础上,甲、乙双方就前期物业管理服务达成以下协议。前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会和物业管理企业签定物业管理协议生效时止物业管理。本物业名称: 乙方所购房屋基础情况:乙方所购房屋销售(预售)协议编号
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